县完善土地收购储备制度的实践与探索
xx县位于湘西州的西南端，xx铁路、xxx国道、xxx省道横贯县境，全县总面积1783平方公里，辖9个镇15个乡，是一个国家级扶贫开发工作重点山区县。城区面积仅5平方公里，县城区人口达7万多人。随着旅游业的蓬勃发展，人地矛盾十分突出。2001年12月，xx被国务院列为国家级历史文化名城。随着旧城改造与搬迁、城市扩容与提质以及招商引资的加快，出现了前所未有的建设速度，这都离不开土地这一经济建设载体，土地资源供给在我县显得的十分紧张。土地资源供给是政府宏观调整市场的重要手段之一，为此，我们抓住机遇，根据国土资源工作面临的新形势、新要求，着重在完善土地收购储备制度做文章、下功夫，着力于强化土地资产管理，培育和规范土地市场方面进行创造性实践和探索，使有限的城市土地资源发挥最大效益，进而促进县域经济发展。。
一、主要做法及成绩
近年来，我国土地使用制度改革在不断深化，如何盘活土地是经营城市的一大课题。为此，我们按照xx“保护古城、改造旧城、开发新城、打造名城”这一思路，为实现政府垄断土地一级市场，在完善土地储备收购制度上结合县情做了大量细致的艰苦工作。
1、组建土地收购储备机构。为防止国有土地资产流失、优化土地资源配置、增加地方财力、促进经济发展，根据有关加强国有土地资产管理文件精神，我县于2001年3月组建土地收购储备机构——xx土地收购储备中心。2002年11月正式注册，注册资金150万元，人员编制9人，隶属县国土资源局。
2、清理整治土地市场，优化土地收购储备环境。为优化土地收购储备环境，我县以进一步治理整顿土地市场秩序为契机，进一步深化土地使用制度改革，明确划拨供地范围。切实抓好经营性土地招标拍卖挂牌出让工作。自2002年以来，我县就完善土地收购储备机制，加大土地市场配置力度，连续推出了一系列举措。结合我县实际，下发了《xx县人民政府关于加强国有土地资产管理的通知》，坚持统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让的土地管理“五统一”的原则；根据土地市场的变化，及时修改我县的基准地价，下发《关于xx镇规划区实施新的基准地价的通知》；出台了《凤凰县土地收购储备暂行办法》，就土地储备范围、土地储备工作程序、储备土地的处置程序、土地收购储备资金筹措及管理等内容进一步明细化、规范化；相继出台《关于加强拟定规划区内土地管理的通告》、《关于加强土地市场秩序管理、严禁非法买卖土地转让土地的通告，坚决冻结县城区内建设用地的供应和审批，查处非法买卖、转让土地。一系列文件的出台，为搞好土地收购储备和规范土地市场提供了法律法规支持。
3、多形式并举，广泛宣传国土资源法律法规。为使国土资源法律法规人人皆知，个个明白，我县在宣传力度上花了很大的力气，收到很好的效果。充分利用报纸、电视、宣传单、培训、会议、竞赛等方式大力宣传。在农村，我们把国土资源法律法规寓于群众喜闻乐见的相声、快板、小品、苗歌等艺术形式，利用墟场、苗族传统节日“四月八”不失时机地向广大群众宣传教育。这样，使国土资源法律法规更加深入人心，干部、群众的法律意识有了明显提高，也为我县推进土地收购储备工作和规范土地市场营造了良好的氛围。
4、围绕旧城恢复改造、新城扩容提质，盘活存量土地。我县自始自终坚持土地管理“五统一”原则，盘活存量土地，逐步实现政府垄断土地一级市场。对个别单位擅自处置划拨土地资产，规避政府垄断土地职能，国土资源部门都依法依规及时有效地制止他们违法行为。充分发挥职能，抓住历史名城优势，积极为旧城修复和新城扩容提质搞好经营城市土地工作，先后完成了桔园路、xx路、城北大道、xx二桥等城市道路交通建设拆迁工作。2001年以来,共为全县基础设施建设、新城扩容等项目报批、征地面积近5000亩。另外，加大挖掘存量土地潜力，支持城镇建设战略的实施。优先安排与城区改造地块的土地出让，充分利用价格杠杆和市场机制，加快古城搬迁、改造步伐，认真做了改制企业土地资产处置工作，城区尽量采用土地收购储备、土地置换等办法，做到城区土地“退二进三”。
5、抓企改，促地政。我县面临改革、改制的工商企业达40多家，任务重，压力大。职工安置始终是一个“老、大、难”问题，成为影响全县社会稳定和发展大局的重要因素之一。县国土资源部门发挥职能作用，在工商企业改革改制中充当了重要角色。根据土地有关法律法规，千方百计筹集资金，依法收购储备破产、改革、改制、闲置企业的厂房用地。通过收购储备工作的推进，这些矛盾和问题就迎刃而解了。近4年来，该县国土资源局围绕企业改革改制搞好服务，加大收购储备力度，通过公开挂牌出让方式，共为县内20家改革改制企业处置土地49宗，面积449亩，支付收购资金8012.2万元，用收购资金安置职工达2000多人，有效地促进了国有和集体企业改革改制。如今，部分工商企业主管部门为改革改制问题主动找到国土资源部门，这一转变使我县土地收购储备工作由被动到主动，由县城延伸到乡镇。
6、实施土地交易“阳光工程”。近年来，我县不断完善经营性用地招拍挂出让制度，着力于挂牌出让精心打造土地交易“阳光工程”。全县经营性用地挂牌出让一律实行市场化运作，坚持公开、公平、公正原则，采取招拍挂方式公开出让。并通过《湖南日报》、《团结报》等媒体和张贴公告等形式对外发布公告，实施阳光交易。参加竞买土地者有县内、县外，州内、州外，也有省内、省外的投资商、开发商。每宗地挂牌出让公告期满后，有两家以上要求现场竞价，均由县政府牵头组织国土资源、建委、监察、财政等部门联合举行现场竞价会，在媒体上发布交易结果，接受社会监督，取得了良好的成效。
我县土地管理以推行土地收购储备制度为突破口，有利于政府垄断土地一级市场，牢牢掌握土地资源。我县以地生财、以地聚财已初见成效，成为财政增收的一大亮点。2002年土地出让金189万元，2003年400万元，2004年800万元,2005年1301万元，2006年1397万元，5年来共收缴土地出让金4087万元。其中，协议出让工业用地4宗，面积147亩，成交额1238万元。我县自2003年6月敲响国有土地使用权挂牌出让第一槌起，至今共公开出让国有土地使用权26宗，面积130亩，成交金额10588万元。在已公开出让的26宗国有土地使用权中，2004—5号爱丽春宗地现场竞价举牌次数达49次，报价幅度最高一次达50万元；面积仅为98㎡的2003-6号桔园路地块以53万元成交，平均每平方米5400元（折合每亩360.5万元），以及面积仅为41.7㎡的2006-03-02号地块以33.5万元成交，平均每平方米达8000元（折合每亩560万元），都先后刷新湘西州土地出让单价出让最高纪录。许多外省老板都说xx土地市场比较规范，招拍挂出让运作透明度高和公开度。
二、存在的问题及努力方向
我县实施土地收购储备制度，显现了市场运作、阳光交易、公平竞争，发挥了市场优化配置土地资源作用，对加快城市建设起到了积极作用。完善土地收购储备制度，开展城市土地资产经营是一项长期的工作。尽管我县做了一些实践和探索，但仍处于起步阶段，运作中也还存在一些问题和困难。
如土地收购储备的法律依据不完善，缺乏法规支撑，收购储备资金筹措困难等问题。从我县土地收购储备实践来看，土地收购储备的运作资金除国土资源部门自筹一点、财政支持一点外，主要是通过银行贷款解决，而且有相当一部分是信用贷款。但目前银行贷款难度加大，不仅难以满足对资金的需求，而且随着银行利息增加而使收购储备土地的运作成本大幅度增加，甚至出现土地出让收益低于土地收购储备成本，入不敷出。实施土地收购储备制度是一个综合性的系统工程，其有效运作还需国土资源、规划、计划、建设、财政等职能部门密切配合和支持。
因此，如何进一步做好土地收购储备工作，我们认为，要结合当前的实际情况，制订切实可行的土地收购储备实施计划，运用不同的储备形式，拓宽资金筹集渠道，健全组织机构，完善供应计划，加强部门之间的协调，建立健全相关的法律法规。
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