我国房地产如何破解“土地财政”之殇

文章从当前房地产价格不断暴涨的现实出发，在理论基础上分析了土地财政的根

源和弊端，从不同的角度阐述了土地财政对政府、房地产开发商和消费者所造成的影响，引出三

方利益体对土地财政的态度，进而得出土地财政是最终影响房价的主要因素的结论。在此基础上

指明我国当前房价上涨的根本症结在于地方政府长期依赖的“土地财政”，依此对症下药地寻找

破解“土地财政”的思路和方法，寻求房地产持续发展的健康之路。

关键词：房价；土地财政；地方债务；政府职能

中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1000-2154（2014）01-0071-08

一、引言

当前房价的过快增长引起居民生活成本不断上升，导致社会民生问题矛盾突出，已经成为制约我国经

济长远发展的重要瓶颈。2013年7月，国际货币基金组织（IMF）的最新调查数据显示，世界十大最贵的房

地产城市分别是北京、上海、深圳、香港、天津、东京、悉尼、广州、伦敦、重庆，其中有7个城市在中国，可见中

国的高房价问题不仅仅只是影响到普通居民的生活，也引起了国际社会的关注。“居者有其屋”是普通百

姓最朴实的生活需求。然而自从1998年房改以来，我国房地产市场经历了几轮波折起伏，最终房价的快速

增长致使普通居民的购房能力受到很大的冲击，极大地限制了他们的基本购房需求。对于房价为何如此之

高，专家学者们从各个角度进行了详尽的剖析，试图寻找到引发房价失控的主要原因，但是却很难真正挖

出其根源。同时政府部门也出台各项政策措施以控制房价的过快上涨，但收效甚微。

在探讨影响房价快速上涨的诱因时，目前的文献从不同的角度进行了比较全面的分析。如倪慧颖

（2013）主要是分析影响房价的四部分因素：供给因素、需求因素、结构因素和制度因素，并对几个因素

进行比较来探讨房价居高不下的原因。有的文献在分析影响房价的因素时，结合全国各地地理位置区划和

经济发展程度的不同特征来进行比较，寻找制约房价的因素。如谭政勋（2013）根据珠江三角洲地区城

市房价波动既有趋同性，又有差异性的经验事实，通过构建区域房价理论模型，实证表明人均可支配收入、

投机和信用扩张所形成的房价预期拉动了房价上涨。此外还有郑娟尔（2009），冯瑞娜、杨松涛（2012）

都通过理论和实证分析得出土地供应量、财政金融制度等政策安排是影响房价的主要原因。

综上研究发现，尽管理论界是从不同的角度来分析影响房价的因素，但在研究时都不约而同地关心同

一个问题，就是土地财政与房地产价格的关联度，分析土地财政是否是促使房价暴涨的主要因素。关于土

地财政和房价上涨的关系当前理论界主要有以下两种不同观点：

一种观点认为土地财政是推动房地产价格上涨的原因。鞠方等（2013）利用2002-2011年我国30个

省区的面板数据进行定量分析，得出土地出让收入、地方财政支出与房地产价格三者两两互为因果，其中

土地出让收入与地方财政支出对房地产价格有明显促进作用，且影响具有一定的滞后性。陈银蓉等

（2013）则基于理性经济人假设，借助于成本收益方法分析土地开发商的行为，发现地方政府往往对于

住宅、商业用地的供应会凭借垄断市场条件以较高的地价获得高额土地收益，从而成为房价上涨的推手。

宁凌玥（2013）、霍光耀等（2013）通过分析土地价格、土地供应量、土地供应结构对房地产市场价格造

成的影响，指出土地政策是调控房地产市场的重要手段之一，认为房地产市场调控不理想的一个重要原因

就是地方政府对土地财政的过多依赖，政府借助“市场化”的土地出让方式获得资金，结果推高房价地价，

进而带动了房地产行业的迅猛发展。

另一种观点则认为土地财政与房价并无直接关联。刘成玉和段家芬（2013）通过研究分析发现，政

府垄断供地是长期存在的，可地价和房价飚涨却是近10年的事情，因而认为房价飞涨并非如大众所言的来

自于土地财政。况伟大和李涛（2012）通过对中国35个大中城市2003年-2008年的土地市场和房地产市

场的研究考察，以实证检验分析得出房价主要由供求关系而非我们想象的地价和土地出让方式决定。他们

指出“招拍挂”制度只是发现了土地的真实价值和改变了土地利益的分配结构而已，本身并不抬高土地价

值，进而得出“土地财政”与城市高房价无关的结论。在这些分析的基础上也有学者提出我国传统的依赖

卖地的土地财政可能会推高房价，但是对土地财政的改革创新反而会制约房价的快速上涨。如梁云芳等

（2013）在构建房地产资本税的可计算一般均衡（CGE）模型的基础上，分析指出房地产资本税率（许多

发达资本主义国家将其作为土地财政现行的主要来源）可以促进房地产业的发展，利于房地产业的内部

结构优化，认为房地产资本税能够减缓房价变动对经济的冲击，具有典型的“内在稳定器”作用，因而并不

是所有的土地财政政策都会导致地价的暴涨和房价的失控。

从以上的分析中，我们发现房价和地价类似于我们常说的“鸡和蛋的关系”，到底是地价的上涨推动

了房价，还是房价的上涨带动了地价，在理论界存在着很大的争论。无论二者的因果关系如何，可以肯定的

是，二者的紧密相连使得政府和开发商成为了荣辱与共的“合作伙伴”关系。现有文献主要是围绕着房价

推荐访问:财政 土地 破解 我国 房地产