XX城市分区总体规划说明书
目
录 录 第一章
现状与问题分析 ........................................................................ 3 一、XX 区概况 ..................................................................................... 3 二、人口现状及问题分析 .................................................................. 5 三、土地利用现状及问题分析 .......................................................... 7 四、 工业现状及问题分析 ................................................................ 9 五、 房地产业现状及问题分析 ...................................................... 13 六、综合交通现状及问题 ................................................................ 17 第二章
规划修编的背景和重点 .......................................................... 24 一．对上两版总规的认识 ................................................................ 24 二．本次总体规划的修编动因 ........................................................ 24 三．规划指导思想 ............................................................................ 25 四．规划年限..................................................................................... 26 五．规划区范围 ................................................................................ 26 六．项目特点及工作方法 ................................................................ 26 七．规划重点..................................................................................... 27 第三章
XX 区社会经济发展战略 ........................................................ 28 第五章
城市性质与规模 ........................................................................ 44 一、目标定位及职能 ........................................................................ 44 二．城市性质..................................................................................... 49 三．城市人口规模 ............................................................................ 49 四、城市建设用地规模 .................................................................... 51
第六章
中心城用地布局规划 ................................................................ 52 一、用地布局结构 ............................................................................ 52 二、居住用地规划 ............................................................................ 52 三、公共服务设施用地规划 ............................................................ 53 四、工业用地规划 ............................................................................ 54 五、道路交通规划 ............................................................................ 54 第七章
水资源规划 .............................................................................. 56 一、水资源量..................................................................................... 56 二、区域用水..................................................................................... 57 三、中心城区用水 ............................................................................ 59
第一章
现状与问题分析
一、X XX 区概况
（一）地理位置及行政区划
XX 区位于 XX 市东南部，京杭大运河的源头。区界西邻 XX 市朝阳区、大兴区；东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县隔河相望；南和天津市武清县、河北省廊坊市交界；北接顺义区。区境东西宽 37 公里，南北长 48 公里，面积 906.27 平方公里，占 XX 市总面积的 5.55%。
XX 区现分为 XX 城区（含四个街道办事处）、永顺镇、梨园镇、宋庄镇、潞城镇、西集镇、漷县镇、永乐店镇、张家湾镇、马驹桥镇、台湖镇和于家务回族自治乡 11 个乡镇。区政府驻地 XX 卫星城，位于区北部，XX 长安街东延长线上。距 XX 建国门 17.5 公里，距首都机场 16 公里，东南距塘沽港 100 公里，是全区政治、经济、文化中心。
（二）
自然地理
1、地形地貌 XX 区地处永定河、潮白河冲积平原地带，属第四纪沉积物地貌，基岩底凹凸不平，沉积厚度不一，差异较大。地势自西北向东南倾斜，地面高程 27.6米－8.2 米之间，南北相对高差近 20 米，坡降 0.3-0.6‰，局部地区略有起伏。境域北部，由张家湾东北经 XX 镇至宋庄一线西北部地区，地面高程均在 20米以上，地形较为复杂，现仍有明显的陡坎、冲沟，呈缓坡状态遗迹和沙丘等阶地地貌特征；东部北运河与潮白河之间的地区，由于近代河流泛滥堆积作用，其地势表现为近河床高，远河床低的态势，形成顺河床延伸的条形洼地；西部与南部为永定河作用地域，地势除总的形态外，呈现由东北至西南向上的波状起伏之势。
2、气候气象 气候属暖温带大陆性半湿润季风型气候区。春旱多风，夏热多雨，秋高气爽，冬寒干燥。年平均气温 11.3℃。年降水约 620 毫米左右。
3、河流水系及水资源
XX 区境内分布着潮白河、北运河、凉水河、温榆河、通惠河、港沟河、凤河、小中河、玉带河、中坝河、萧太后河、凤港减河和运潮减河等大小河流13 条，统属海河流域，为潮白河、北运河两大河系。境内河道总长 245.3 公里，堤防 221 公里。主要河道多为西北、东南走向。
4、自然资源 XX 区境内到目前为止，发现矿藏较少，只在境域南部永乐店地区，发现石油储藏属华北油田北部边缘区，开采价值不大。在下古生界及以前的岩层中，埋深 500 米以下，含有丰富矿泉水－－岩石裂隙水，矿化度较高，开采前景广阔，目前城关镇已有少量开采。
5、自然灾害 XX 地区自然灾害主要有涝、旱、风、地震等灾害，以涝灾、旱灾发生频率最高，危害最大。1949 年至 1995 年，发生不同程度涝灾有 17 年，累计受灾面积 719.3 万亩。发生各类虫灾 13 次，雹灾 35 次以及其它灾害，给农业生产造成不同程度的损失。
6、工程地质 XX 辖域的大部分地区处于大兴隆起与大厂凹陷的中间地带，地质条件比较稳定，中生代以来基层升降幅度不明显，缺失上古生代、中生代及新生代早期地层。境内地区的地下基岩岩层完整性好，地质构造简单。XX 区境内工程地质分区如下：
良好建筑场地：
该类地区有原徐辛庄镇、城关镇西部、梨园镇、台湖镇的次渠、张家湾镇西部、台湖镇等地区。该地区承载力较高，地下水对建筑基础无不良影响，能满足建筑物长期安全使用条件。需避开局部近现代河道、冲沟等造成的条带状软土区。
中等建筑场地：
存在某些不良工程问题，建筑物基础持力层承载力偏低，通过采用适当措施，即可满足建筑物所需地质承载力，区境内多数地域均为此类场地。
不良建筑场地：
包括西集镇、漷县镇、原觅子店乡大部和城关镇、张家湾镇东南部，永乐店镇局部和 XX 镇老城区部分地区，地质条件有严重不良问题，天然承载力很低、地下水埋深过浅等，技术处理难度大。
不宜建筑场地：
在历史上潮白河北运河两岸洪水淹没区，地震造成的严重液化区、积水洼地、地震强烈度大、现代河道与古河道的河漫滩地等一些区域。
（三）
历史沿革
XX 区历史悠久，早在新石器时期，境域内就有人类活动。西汉初始建路县，后先后改称通路亭、潞县、XX、通县。1948 年 12 月通县解放，分置通县、XX 市。1958 年 3 月县市由河北省划归 XX 市后，合并为 XX 市 XX 区。1960年复称通县。1997 年 4 月撤销通县设立 XX 区。XX 历为京东交通要道，漕运、仓储重地。万国朝拜，四方贡献，商贾行旅，水陆进京必经此地，享有“一京（XX）、二卫（天津）、三 XX”之称。千年沧桑，众多俊杰英才在 XX 的历史上闪烁光芒。在改革开放时期，全县人民继承传统，奋发图强，知名企业家，科技、教育工作者及各条战线英雄模范人物不胜枚举。XX 区经济繁荣、百业兴旺、人民富裕，解放以来，获先进县区称号 30 个，1991 年起，三次名列全国农村综合实力百强县。XX 区以粮食、蔬菜生产基地、副食供应基地和接纳首都疏散人口、工业企业基地，继续为首都的繁荣与发展作出贡献。
二、人口现状及问题分析 城市人口是一个城市最重要的社会经济指标之一，它综合反映了该城市的规模、发展进程，以及城市在区域中的地位、吸引力和辐射力。它是城市总体规划赖以确定城市用地规模和用地结构，规划各项基础设施容量的依据。
表一：
XX 区常住人口及自然增长率变化表
常住人口 非农业人口 农业人口 城市化水平(%) 自然增长率(‰) 1993 590895 146289 444606 24.76 1.7 1994 593374 150770 442604 28.78 1.13 1995 597558 159116 438442 26.63 0.9 1996 597923 162774 435149 27.22 1.13 1997 596562 166938 429624 27.98 0.01 1998 595890 175965 419925 29.53 －0.97 1999 597139 184977 412162 30.98 －1.61 2000 597395 190763 406632 31.93 －1.29 2001 604693 202502 402191 33.49 －0.42 2002 607062 220058 387004 36.25
（资料来源：XX 市 XX 区社会经济统计资料 1994——2002 年）
表二：
XX 区暂住人口变化 年 暂住人口 总人口（常住+暂住）
暂住人口占总人口的比重 1998 33621 629511 5.34% 1999 33926 631065 5.38% 2000 41435 638830 6.49% 2001 71174 675867 10.53% 2002 145980 753042 19.39% 如果考虑人户分离人口（“非典”时期统计人户分离人口为72124人），XX区总人口为825166人）
表三：
中心城人口变化
年 常住人口 暂住人口 总人口 非农业人口 农业人口 1998 155529 72963 15840 244332 1999 162811 70538 22560 255909 2000 165078 73014 23643 261735 2001 172249 73006 45318 290573 2002 179552 51649 91730 322931 如果考虑人户分离人口，XX 中心城总人口为 395055 人
由上面的图表可以看出：XX 区人口的自然增长率逐年下降，人口的增长主要是机械增长，而且户籍人口相对较稳定（非农业人口的比重不断增加），暂住人口增长较为明显，且大多集中在中心城。分析暂住人口的来源及其所从事的行业可以看出：城市经济的繁荣、城乡之间经济联系的日益频繁使大量的农村剩余劳动力转移到城市，其中外市多于本市，男性多于女性，他们大多为经济目的而来，或务工、或经商，在城市经济的发展中承担着不可忽视的作用。他们在促进城市建设的同时也给城市市政公用设施和卫生设施带来沉重的压力，在一定程度上加重了人口与城市建设、用地、管理的矛盾。
表四：
XX 区各乡镇人口基本情况统计表
（人）
宋庄 潞城 张家湾 西集 漷县 于家务 永乐店 马驹桥 台湖 总人口 66457 34371 53771 41500 57972 23148 42616 45803 38357 非农业人口 5193 3289 5354 2380 7951 2096 5379 3381 2952 暂住人口 10159 3000 2286 1533 1810 1262 792 6700 15000 外出打工人口 1720
4537 300 1140 1200 1263
三、土地利用现状及问题分析
（一）
X XX 区土地利用情况
全区地势平坦，地形起伏不大，土地肥沃，绝大部分为可利用土地。全区建设用地已达到 262 平方公里，而农用地中除去基本农田保护区外的一般农田区接近 200 平方公里，表明仍有较为充足的土地储备。未来发展用地可以从已建设用地（262 平方公里）中挖潜改造，也可以适当合理占用一般农田区（近200 平方公里）。
表五
XX 区土地利用情况一览表
用地类别 面积(公顷) 比例(%) 备 注 土地总面积 90627.93 100
建设用地 26185.34 28.89 包括居民点、工矿用地、交通用地、水库等 农用地 59864.66 66.06 包括耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地
其中:基本农田保护区 39930.95 44.06 未利用地 4577.93 5.05 包括未利用土地及水域中的河流水面、苇地和滩涂 （资料来源：XX 市 XX 区土地利用总体规划 2001——2010 年）
（二）
中心城土地利用情况
至 2002 年底，XX 区中心城现状城市建设用地已达到 3726.52 公顷,按 2002年底总人口32.3万人计,则人均城市建设用地为115.3平方米,处于国标规定的第Ⅳ级标准内,表明现阶段人均建设用地能够满足要求。
根据 XX 区中心城现状用地统计与国标的相应指标进行比较，可以看出中心城各项用地比例严重失衡。其中居住用地比例严重偏高，超过 50%，比国标高出一倍多，这主要是由于近些年来中心城的房地产市场极度过热，住宅项目过多。房地产开发用地集中在中心城周边，已对现有城区形成包围之势，而相应的配套设施已没有用地可上，问题严重。同时公共设施、绿地等严重不足，绿地比例偏低，与国标相差甚远。工业用地遍地开花，且散而小，未能形成几个有规模的大型工业区。
表六
XX 区中心城现状用地指标与国标对比表 用地类别 人均用地指标（㎡/人）
占城市建设用地比例（%）
现状 国标 现状 国标 R（居住用地）
62.26 18.0-28.0 53．97 20-22 M（工业用地）
21.99.1543 10.0-25.0 18．57 15-25 S（道路广场用地）
10.92 7.0-15.0 9．47 8-15 G（绿地）
5．19 ≥9.0 4．50 8-15 其中 G1（公共绿地）
3．07 ≥7.0 2．66 无明确指标 注：依据国标（GBJ137-90）标准确定。
表七
XX 区中心城现状用地统计一览表 序号 用地代码 用地性质
用地面积（ha）
人均用地 （m2 /人）
比例 （%）
1
R 居住用地 2011.02 62.26 53.97
R1 一类居住用地 69.07 R2 二类居住用地 1575.35 R3 三类居住用地 366.60 2
C 公共设施用地 319.19 9.88 8.57
C1 行政办公用地 46.47 C2 商业金融业用地 126.01 C3 文化娱乐用地 7.87 C4 体育用地 5.38 C5 医疗卫生用地 19.42 C6 教育用地 110.42 C7 文物保护用地 3.62 3 M 工业用地 692.13 21.43 18.57
M1 一类工业 18.82 M2 二类工业 623.69 M3 三类工业 49.62 4 W 物流仓储用地 74.30 2.30 1.99 5 T 对外交通用地 30.80 0.95 0.83 6 S 道路广场用地 352.78 10.92
9.47 7 U 市政公用设施用地 29.95 0.93 0.80 8 G 绿
地 167.54 5.19 4.50
G1 公共绿地 99.15
G21 生产绿地 14.96
G22 防护绿地 53.43 9 D 特殊用地 48.81 1.55 1.31 小
计 3726.52 115.30 100
10 E 水域和其它用地 3434.71
E1 水域 124.76
E6 村镇建设用地 332.32
E9 已批未建用地 144.69
其他用地及空地 2832.94
合计 7161.23
（注：2002 年现状总人口按 32.3 万人计。）
四、
工业现状及问题分析
（一）现状基本情况 1．现状工业经济规模 XX 区是 XX 东部传统的工业基地，2002 年现状工业用地 4344 公顷，吸纳劳动力近 10 万人，2002 年二产增加值 31 亿元，工业总产值为 127 亿元（按 90年不变价计），销售收入 117 亿元。2001 年工业总产值在 XX 市远郊区县中位居第四。
2 .现状工业结构 现状工业结构是以金属制品、食品饮料、纺织服装等传统工业为主，高新技术企业初步发育的结构。以原有中、市直企业为辅，大量外来投资企业、乡镇工业、私营工业等非公有制工业企业占主导地位的结构。
项目 中、市直 地方工业 全区合计 区属工业 乡镇工业 私营工业 合计 销售收入 24.25 13.39 60.41 19.03 92.83 117.08
利润 1.03 0.58 3.06 1.05 4.69 5.71
2001年北京市远郊十区（县）工业总产值统计一览表0.0050.00100.00150.00200.00工业总产值房山 密云 延庆 平谷 怀柔 通州 大兴 顺义 昌平 门头沟
表八
2002 年全区工业企业主要经济指标统计（亿元）
按性质分：各类工业企业产品增加值在全区中的比重以乡镇工业、私营工业为主，占全区的 67% 按行业类型分：现状占全区工业总量比重较大的行业有金属制造、食品饮料、纺织服装、电子仪表、机械制造、家具制造、橡胶塑料、化学医药、造纸印刷、建材等行业。其 2002 年工业增加值占全区工业增加值 75%以上。其中金属制品、食品饮料、纺织服装三行业工业增加值之和占全区的 33.4%。
表九
全区工业增加值行业构成一览表
（万元）
按行业人口：现状全区工业就业职工人数总计 92256 人，工业行业就业人口 82843 人，其中机械制造、化学医药、纺织服装、造纸印刷等四行业集中了全区行业就业人口的 66%。
表十
全区工业行业劳动力构成一览表
（人）
3.现状工业园区 现状全区各类工业开发区、工业基地共 19 个，其中市级开发区 2 处，市级工业基地 3 处，区级工业区 4 处，乡镇级工业区 10 处，各村村级工业大院 100余处。镇级以上工业开发区（含镇级）规划总用地 62.29 平方公里，现状建成14.61 平方公里，2002 年地均工业增加值（以规划占地计）0.49 亿元/平方公里，工业建成区地均工业增加值2.11亿元/平方公里。全区村级工业大院共100余个，平均每乡镇 17 个，每乡镇工业大院平均用地 3-5 平方公里，产值 1-3 亿，地均产值 0.2-0.4 亿元/平方公里。
工业增加值 6.57 3.67 15.65 4.91 24.23 30.80
90 年不变价产值 26.24 11.52 67.03 21.9 100.45 126.69
金 属 制品 食 品 饮料 纺 织 服装 电 子 仪表 机 械 制造 家 具 制造 橡 胶 塑料 化 学 医药 造 纸 印刷 建材及其他 合计 39670 34740 23040 20100 19500 17800 16920 15500 9040 95390 291700 13.6% 11.9% 7.9% 6.9% 6.7% 6.1% 5.8% 5.3% 3.1% 32.7% 100.0% 金属制品 食品饮料 纺织服装 电子仪表 机械制造 家具制造 橡胶塑料 化学医药 造纸印刷 建材及其他 合计 5730 5600 11360 3070 21230 4230 2900 11700 10403 6620 82843 6.9% 6.8% 13.7% 3.7% 25.6% 5.1% 3.5% 14.1% 12.6% 8.0% 100.0%
4. 外经外贸发展现状 现状 XX 区外贸出口额达到 1.14 亿美元，列全市各区县第二，机电、服装、创汇农业、铸造和传统工艺品是 XX 区五大出口优势行业。主要出口产品属于劳动密集型、资源密集型产品，劳动力成本低，具有一定的出口发展潜力。以通美晶体机电产品为代表的产品由于科技含量高、产品适销对路，出口额也呈逐渐增加的趋势。
表十一
XX 区现状各级工业开发区统计一览表
数量 名称 位置 规划占地（km 2 ) 建成区面积（km 2 ) 总投资(亿元）
总产出(亿元）
地均产出(万元）
市级工业开发区 2 XXXX 工业开发区 张家湾 2.48
1.15
XX 永乐工业经济区 B 区 永乐店 4.50
0.80
市级工业基地 3 XX 光机电一体化产业基地 台湖 7.50
2.00
XX 国家环保产业园区 马驹桥 8.00
XXXX 物流产业园区 马驹桥 6.75
合计
29.23
3.95
区级工业区 4 XXXX 食品工业园区 潞城 5.00
1.70
0.78
XX 区轻纺服装服饰园区 西集 2.00
1.61
XX 新材料工业园区（张家湾工业科技园区）
张家湾 2.20
0.20
XX 聚富苑民族工业区 于家务 3.58
0.70
12.78
4.21
乡镇级工业区 10 都市工业高效园区 宋庄 2.00
1.12
0.69
2.00
科技创业园 宋庄 1.60
1.15
1.50
百富苑工业区 宋庄 2.20
0.68
0.10
1.50
姚辛庄科技园区 张家湾 1.00
0.20
漷县工业区 漷县 4.00
1.00
11.20
XX 永乐工业经 永乐店 1.00
0.40
济区 A 区 金三角工业区 漷县 1.61
0.40
XX 生物工程与新医药产业园区 西集 2.67
0.10
星湖工业园区（台湖工业园区）
台湖 2.00
1.20
2.00
金桥工业区(张家湾工业科技园）
2.20
0.20
合计 19
20.28
6.45
（二）
主要存在问题
1、工业总量偏低。
2001 年工业总产值仅列全市远郊十区县第四，仅是顺义区的 41%，与东南沿海、长三角地区相比较为落后。
2、工业结构有待进一步转化与整合。
从现状行业对工业总产值的拉动力情况与从业人员构成分析来看，依然是以基础劳动密集型、科技含量较低的行业为主导。
3、主导产业不明，优势产业不强。
现状全区乡镇中小型企业占全区工业总产值的比重过大，缺乏大型工业项目的带动与支撑，管理和经营水平偏低，全区主导产业尚未形成，优势产业有待进一步培育，相关产业聚集度与关联度不高 4、工业区域布局系统性不高，结构有待整合。
区域工业布局较为松散，各乡镇工业区相互独立，在交通、基础设施，经营管理上缺乏联系，存在重复建设现象，基础设施建设水平参差不齐，利用效率不高，运行成本较高，道路、管网等设施没有形成区域协调部署，产业带的形成有待时日。
5、土地利用效率偏低， 全区各类镇级以上工业开发区 19 个，规划用地 62 平方公里，2002 年工业总产值仅为 127 亿元（安 90 年不变价计），地均工业增加值 0.49 亿元。散布全区域的村级工业大院占地 50 平方公里左右，地均产值仅为 0.2 亿元，资
源、设施浪费及重复建设情况严重。
6、服务水平待提高。
全区工业发展及招商引资的管理服务水平有待进一步提高，条块分割等管理模式在一定程度上制约了全区工业的发展，缺乏统一、高效的管理模式。
表十二
2001 年 XX 市远郊十区县工业总产值统计一览表 表十三
2002 年全区工业企业主要经济指标统计
五、
房地产业现状及问题分析
（一）现状概况
优越的区位条件和交通条件，为 XX 房地产业的发展营造了十分良好的外部环境和基础设施条件，因此，在国家宏观经济发展态势良好的大背景下，XX的房地产近几年发展规模迅速扩张，品质逐年提升，逐渐发展壮大为 XX 区的支柱产业。由于房地产具有较强的产业相关度，它带动了建筑、建材行业的迅速发展，其从业人员人数也逐年增加，三行业税收在全区税收中占有较大份额，房地产成为全区确定的四大经济增长点之一。
表十五：
近几年商品房开发统计数据
单位：万平米
1997
1998 增幅 （%）
1999 增幅（%）
2000 增幅 （%）
2001 增幅 （%）
开复工 38 50 32 65 30 129 98 182 41 竣工 19 21 11 34 62 43 27 104 142
表十六：
XX 商品房交易情况表 年份 套数 建筑面积（m²）
均价（元/m²）
1998 1368 235904 1745.6 2002 年全区工业企业主要经济指标统计（亿元）
项目 中、市直 地方工业 全区合计 区属工业 乡镇工业 私营工业 合计 销售收入 24.25 13.39 60.41 19.03 92.83 117.08
利润 1.03 0.58 3.06 1.05 4.69 5.71
工业增加值 6.57 3.67 15.65 4.91 24.23 30.80
90 年不变价产值 26.24 11.52 67.03 21.9 100.45 126.69
数据来源：XX 区经委
房山 密云 延庆 平谷 怀柔 XX 大兴 顺义 昌平 门头沟 工业总产值 68.72
65.73
20.11
58.69
109.80
76.94
82.04
186.09
79.68
19.10
排位 6 7 9 8 2 5 3 1 4 10
1999 1542 172281 2195.3 2000 3523 345367 2049.5 2001 6662 642189 2255.8 2002 7270 709909 2488.0
表十七：
近几年开发楼盘按设计规模统计 单体项目 1997 1998 1999 2000 2001 10-30 万平方米以上 1 4 6 14 20 30-50 万平方米以上 1 1 2 7 11 50-100 万平方米以上
1 5 100 万平方米以上
1 4
表十八：
房地产、建筑、建材业逐年税收表
单位：万元
1997 1998 增幅 （%）
1999 增幅 （%）
2000 增幅 （%）
2001 增幅 （%）
房地产 490 2805 472 3700 32 6211 68 19000 206 建筑 3010 5210 73 8010 54 10200 27 13000 30 建材 2100 3200 52 3900 22 4500 15 5000 11 总计 5600 11215 100 15610 39 20911 34 37000 77
表十九：
房地产、建筑、建材业占地税和全区税收的比例表
三行业税收（万元）
地税 （万元）
所占比例（%）
税收总额
所占比例 （%）
1997 5600 19753 28.4 39367 14.2 1998 11215 24069 46.6 46832 23.9 1999 15610 26745 58.9 53514 28.3 2000 20911 44493 47.0 87851 23.8 2001 37000 62267 59.4 115829 31.9 据不完全统计，至 2002 年 4 月中心城 108 平方公里控制区范围内共有房地产开发项目 105 个，注册房地产开发单位 89 家，有实际开发项目的有 61 家，总占地面积 1992 万平方米（29878 亩），总建筑面积 2325 万平方米。上述开发项目中，在建项目 46 个，占地面积 648 万平方米(9722 亩)，建筑面积 846 万平方米；正在办理立项手续的有 15 个，占地面积 201 万平方米(3001 亩)，建筑面积 254 万平方米；正在办理规划手续的 22 个，占地面积 866 万平方米(12993亩)，建筑面积 899 万平方米；正在办理用地手续的 16 个，占地面积 248 万平方米(3724 亩)，建筑面积 283 万平方米；正在办理开工手续的 5 个，占地面积29 万平方米（438 亩），建筑面积 42 万平方米。
（二）问题简析 到目前为止，由于没有一个比较科学合理、完善的产业发展规划对其进行指导，房地产市场的发展自发推动较多，宏观调控引导的相对较少，因此 XX房地产的发展中有各种各样的问题，我们归纳为以下三个方面的问题：
1、量的问题。这不仅包括开发总量的问题也包括房地产发展的内部结构比例问题。
开发总量不仅涉及到人民群众的购买力，也与 XX 的规模和承载力息息相关。我们从 XX 区中心城的居住状况和房地产的现有开发量两个方面来研究房地产的开发总量问题。2002 年国土房管局曾以 XX 区中心城城控范围为对象（东起公路六环，西至与朝阳区交界处，南起京沈高速公路，北至永顺镇与宋庄、徐辛庄交界处，总面积 108 平方公里，建筑用地 51 平方公里），多渠道、多口径的对人口、住房情况进行细致复核，得到以下数据：
表二十
中心城人均住房面积表 人均住房建筑面积 人均住房使用面积 人均住房居住面积 36.93 平方米 27.70 平方米 19.39 平方米
据不完全统计，仅目前 XX 区未建成小区的建筑面积已经达到了 1700 万平方米，加上现有楼房建筑面积 784.32 万平方米，合计在 2005 年左右中心城将有住宅总和 2484.32 万平方米。
如果人口规模暂时取 XX 发展战略确定的到 2010 年中心城人口规模将达到50—60 万人，那么我们即使在这 8 年间不上任何住宅房地产开发项目，在 2010年时，我们的人均住房面积将达到 42—50 平方米（未排除旧城、旧村改造回迁户的重叠）。
反过来，按照此次调查的人均住宅面积的上限 36.93 平方米来计算，到 2010年我们可以满足 67.27 万人拥有这样的居住水平，超出我们预测到的 2010 年的人口规模上限 7 万多人。
从我区 1999-2002 年上半年商品房交易量图表来看，假定我区在未来 8 年的商品房交易量年均为 100 万平方米，要销售完 1700 万平方米的住宅，则需要17 年的时间。这些数据应当引起我们的思考，中心城在 2010 年能否吸引到这
么多迁移人口？而 XX 区中心城的环境门槛是否能容纳这么多人？房地产的发展受宏观经济形势的影响比较大，要何时才能消化目前 1700 万平方米在近 3-5年内完工的商品住宅 ？ 另外，从房地产开发的内部结构来看，XX 房地产开发量过度集中在住宅产业上，商贸、金融、科技、文化等其他形式的房地产项目配套发展不足，一定程度上制约了XX商业服务业的发展，再加上购买群体大部分在XX城区就业，习惯上也到朝阳区一带消费，对拉动 XX 区其他产业发展的贡献不足，长此以往 XX 中心城将有沦为“卧城”的可能，这与 XX 作为京东重要工业基地的地位极不相符。
2．质的问题。这不仅包括微观上单个房地产项目的档次问题，也包括宏观上整个 XX 房地产发展的特色和品质问题。
生活服务设施和环境质量、物业管理是城市居民选择住宅时考虑的重要因素之一。而 XX 现有的房地产开发项目中，真正高品位、上档次、成规模的现代化住宅小区不多，房地产开发的档次和品位还需要进一步提升。有些开发商单纯从经济利益角度出发，一味追求出房率，忽视了配套公建和小区环境建设，难以形成良好的居住环境，为日后的城市生活和第三产业发展埋下了隐患 。
这不利于 XX 创造舒适宜人的人文环境和引进高素质的人流，不利于 XX 房地产的健康发展。
另外，房地产项目开发的特色不够鲜明，未能结合各个区位的发展定位，各有侧重而避免雷同造成过度竞争，做到既相互补充而有机地融为一体。XX 房地产的发展关键是要明确定位，面向有针对性的消费群体，不能盲目发展。比如，河东新城是否可以侧重发展成容积率较低的生态文化居住区，突出休闲、娱乐及生态环保的特点；南部新城是否可以建成以高层、小高层为主的现代居住区，呼应 XXCBD 中央商务区建设；而旧城改造则要与运河文化产业带开发相结合，主要突出京味文化和运河文化底蕴。北部区域则侧重发展别墅等高档住宅区。
3．序的问题。这不仅包括房地产在生产阶段的开发时序问题，也包括在消费阶段的后续经营问题。
首先，发展房地产时政府必须不仅要注意对土地投放总量的控制，也要掌握开发时序和时机的把握，应把某些地区控制起来，结合未来的发展趋势和发展潜力统筹规划，为即将到来的建设高潮预留空间,积蓄潜力，避免盲目开发、低水平开发造成提前支付成本。比如象八通轻轨沿线附近，目前已基本没有待开发的土地（在八通轻轨沿线两侧尚可开发的厂区有科印厂约 80 亩，农印厂约30 亩，变压器二厂约 130 亩，同仁堂饮片厂和制药厂有近 110 亩，尚可开发的集体土地有小街一、二、三队总计近 500 亩地，砖厂村有近 400 亩地，总计约1200 多亩地可待开发。此外，基本没有别的可开发用地了），使今后的开发空间受到极大的限制，制约了发展潜力。
其次，目前大多数房地产企业只重视生产阶段的投入与产出问题，而忽视对固定资产的经营，这是房地产发展时序上的结构性缺陷。目前 XX 中心城内工业用地很少，大部分都是房地产开发用地，而其中住宅开发又占绝大多数，可能在开始几年土地的产出”有目共睹”，但如果不重视对固定资产的经营，那么在商品房全部卖出之后 XX 将陷入产业结构单一的经济困境之中。
上述问题的形成主要有以下两方面的原因：
其一，在房地产开发的宏观管理上，还缺乏一个综合性的部门来进行协调、指导、监督、检查和推动。
其 二，土地市场尚不规范。驻通中、市属单位原划拨用地用于房地产开发近于失控。
六、综合交通现状及问题
（一）区域交通现状分析
XX 区属 XX 市辖区，位于 XX 市东南部，北运河上游。全区地处京、津、冀、辽环渤海经济区腹地，是 XX、天津经济发展带的中间地带。
XX 区现对外交通主要由铁路、公路两部分组成，基本没有水运和航空运输。XX 区的公路十分密集。
1. 对外交通
1 ）
公路 在 XX 区境内，过境公路有十二条，即：京塘公路、京哈公路、公路二环、京哈高速公路、京津塘高速公路、京沈高速公路、通顺公路、通黄公路、张凤
公路、通香公路、觅凤公路、漷马公路。
京塘公路：起于 XX 建国门，经 XX 镇、张家湾、漷县，于觅子店出市境，过天津达塘沽。全长约 172 公里，其中，XX 境内长 32 公里，现为国家一级公路。
京哈公路：
京哈高速公路：交通部公路网规划中的国道主干线之一，XX 十一条放射线之一，全长 1245.63 公里，双向四车道。它起于 XX 朝阳门，经 XX、三河市、山海关、沈阳到哈尔滨，在 XX 境内长约 32 公里，设有一处立交。
京津塘高速公路：交通部公路网规划中的国道主干线之一，是 XX 十一条放射线之一，全长 142.69 公里，为双向四车道。它起于 XX 东南四环，在 XX经马驹桥，于柴厂屯出市界，在 XX 境内长 16.5 公里，设有四处立交。
京沈高速公路：交通部公路网规划中的国道主干线之一，XX 十一条放射线之一，全长 658 公里，双向六车道。它西起 XX 朝阳区四环，在 XX 经台湖、张家湾、郎府、西集四镇，设有互通式立交 7 处，其中，收费站 个，它们是：
。
公路二环：交通部公路网规划中的国道主干线之一，是一条联系 XX 市郊卫星城镇和疏导市级过境交通的高速公路。公路二环全长 188 公里，双向六车道，途经大兴县、XX 区、顺义区、昌平县、门头沟区、房山区六个区县，是一条高速公路环线。公路二环可将 XX 的十一条放射线连结在一起。目前，公路二环在 XX 区段已将京哈、京津塘、京沈高速公路连到了一起，向西可直通大兴，向北可抵达顺义，公路二环在 XX 区设有互通式立交 8 处，其中，收费站 5 个，它们是：
。
近十年来，XX 的公路事业发生了翻天覆地的变化。到 2002 年底，XX 公路里程已达到
公里，比 1992 年的 1339.79 增加了
公里，公路网密度达到了 2.03 公里/平方公里，为全国公路网密度最高的地区，其中，干线公路网密度为 0.18，高出 XX 市干线公路网密度（0.15）三个百分点，是全国平均干线公路网密度的两倍。
XX 区尽管公路建设很快，路网密度很高，但其场站设施严重不足，建设滞后。目前，在全区范围内还没有一处长途客运站，短途客运全部由 XX 公交运输取代。XX 的专业化货运市场尚未建立，马驹桥物流园区正在建设中。
据 2002 年公路调查，国道京塘公路和市道黄马公路、通马公路、通香公路平均交通量均为 5000 辆/日以上，与 1998 年相比，都增加 1000 多辆/日，京塘公路增加了近 7000 辆/日。县道通胡公路、宋郎公路、富璧公路平均交通量也达到了 5000 辆/日以上。
目前存在的主要问题：（1）干线公路与支线公路衔接不畅，不匹配，干线公路之间缺少有效的支线进行联系。（2）一、二级公路所占比重过低，为 3.3%和 3.2%，三、四级公路所占比重过高，为 56.0%和 37.7%。公路提级改造任重道远。（3）重公路轻场站建设，场站设施欠帐较多，有碍公路运输的发展（4）货运市场户小、散、多、弱，需向专业化运输迈进，应加速物流园区的建设。
XX 区现状公路一览表 公路性质 路名 起止点 长度 （公里）
红线 （米）
技术 等级 国道 京哈公路 竹木场立交桥--北关环岛 3.8 31.6 1 国道 京塘公路 北苑--觅子店 32.8 32.0 1 市级 通顺公路 北关环岛--李桥 10.8 35.6 1 市级 张采公路 土桥--XX 界 24.5 9.0 3 市级 觅凤公路 觅子店--XX 界 23.5 18.0 2 市级 漷小公路 京塘旧线--小店屯 26.5 14.0 2 市级 通香公路 沙古堆--凌家吴 15.1 9.5 3 市级 通马公路 果园环岛--马驹桥 17.6 32.0 1 市级 漷马公路 漷县--马驹桥 24.0 25.0 2 市级 永觅公路 永乐店--XX 界 8.7 38.0 1 市级 黄马公路 大兴界--马驹桥 3.0 39.0 2 市级 东渠公路 小羊坊--次渠 6.8 18.0 2 县级 觅西公路 觅子店--西集 12.8 8.5 3 县级 宋朗公路 宋庄--朗府 22.7 24.0 2 县级 通胡公路 东关大桥--胡各庄 5.0 22.4 2 县级 通胡南公路 宋朗路--滨河路 5.3 18.0 2
县级 张凤公路 京塘旧线--京塘高速 26.4 12.0 3 县级 新堤公路 新太平庄--运河堤 4.8 13.0 2 县级 九德公路 九棵树--德仁务 33.4 30.0 1 县级 富壁公路 富豪--半壁店 9.2 8.5 3 县级 孔兴公路 孔庄--兴隆庄 13.7 8.5 3 县级 铺大公路 铺头--大地 6.6 18.0 2 县级 潞西公路 潞关--XX 界 18.1 8.5 3 县级 徐尹公潞 高马庄--尹各庄 9.4 12.0 2 县级 京榆旧公路 八里桥--白庙 15.5 14.0 2 县级 张台公路 张家湾--九德路 8.3 8.5 3 县级 西尹公路 西集--尹家河 4.3 8.5 3 县级 武兴公路 京塘旧线--市界 7.2 30.0 1 县级 永于公路 永乐店--于家务 7.9 8.5 3 县级 武兴路线 京塘旧线--武窑北口 3.7 8.0 3 县级 任李公路 任庄--港北桥 8.5 33.1 1 县级 右堤公路 南庄路--白庙 9.4 12.0 2 县级 朱大公路 XX 界--大周易 5.2 9.0 3 县级 长西公路 牛坊--西田阳 1.7 8.5 3 县级 周神公路 神驹--XX 界 4.1 9.0 3 县级 采林公路 南刘庄--枣林庄 2.1 8.5 3
2 ）
铁路 通过 XX 区的铁路干线有两条，分别是京秦铁路（XX 至秦皇岛）和京承铁路（XX 至承德）。京秦铁路位于 XX 市与河北省东部，北起 XX 市双桥站，接 XX 至大同铁路，经 XX 区、三河市、玉田至秦皇岛，连接京沈铁路，全长281 公里，在区域内长 18 公里。京秦铁路是我国第一条引进成套供电设备的电气化铁路。京承铁路位于 XX 市与河北省东北部，西起 XX 站，沟通京广(州)、京沪(上海)、京原（太原）、京包（头）等铁路干线，经 XX 区、顺义、怀柔、密云县至河北省承德市，在上板城与锦承（德）铁路相连，全长 146.14 公里，
在区域内长 14.5 公里。京承铁路是 XX 市通往河北和东北各地的主要铁路运输干线。
与京秦铁路相连的还有通三铁路等支线铁路。
目前，在 XX 境内设有铁路客、货站三处，分别是 XX 站、XX 东站和 XX西站。
3) 航空 XX 机场位于 XX 区张家湾镇境内。目前，它既是陆军训练机场，也是首都备战机场之一。XX 机场现技术等级为军用永备机场二级，场内有 2200 米跑道两条，机场建设用地约 450 公顷。机场与周边交通联系主要通过市级张采路和通三铁路支线进行。据调查了解，XX 机场一直被作为首都第二民用机场的建设位置予以保留和控制。
2. 镇区道路交通
据现场调查，近几年，随着各镇经济的迅猛发展，镇级道路的建设都比较超前，表现在投资大、建设快、标准高，可以说，这一层面的道路建设在引导镇域土地开发中起到了推动作用。当前存在的问题是，各镇内部道路虽建得很好，但镇与镇之间的道路在衔接上存在着很多问题，如：两条衔接的道路在建设标准上、功能上不一致，镇级道路在与高速公路、国、市道的衔接上也不是很顺畅，缺少大规划做指导。
（二）中心城道路交通
XX 卫星城现有主要道路 7 条，东西向道路有新华大街、玉带河大街、运河大街；南北向道路有新华南北街、车站路、玉桥中路、滨河路。城区现有干路总长约 50 公里，干路网密度 1.3 公里/平方公里，干路面积 183 公顷，人均道路广场面积 11.2 平方米。
据调查，卫星城内交通量较大的路段主要集中在新华大街和新华南北街上，拥挤的交叉口主要在北苑、北关和果园三个环岛处。
卫星城对外公路接口有三个，即北苑环岛、北关环岛和果园环岛。
目前存在的主要问题：（1）城区干路网系统性差，干路密度低。如：贯通南北的道路只有新华南北街，与 XX 城联系的干道只有新华大街。（2）京秦铁路、京哈高速公路对城区阻隔严重，干路向外伸展困难，道路瓶颈较多。（3）
城区干路与对外公路接口少，进出城难。（4）交通设施缺乏，乱停车现象严重。
卫星城现状道路一览表 道路名称 起止点 长度 （米）
红线（米）
断面形式 机 非 人 其它 运河西大街 果园环岛－京津公路 400 50 √
√
新华大街 东关大桥－北苑环岛 3750 50 √ √ √
新华南北街 果园环岛－北关环岛 3396 55 √
√
东方路 东方厂北门－东亚铝业 2523 35
九棵数路 环岛－九棵数 400
√
√
运河大街 日化路－新城南路 3570 40 √ √ √
通马路 京津路－京沈路 4500 40
内环路 京津路－梨园政府大街 4600 40
古城大街 京秦铁路－古城村洞口 610
滨河大街 京哈路－外二环 6300 50 √
√
玉带河大街 滨河路－京津路 4409 30 √ √ √
玉桥西路 玉带河大街－京津路 2000 30 √
通惠南北路 玉带路－京哈公路 2550 25 √
√
玉桥中路 玉带河大街－京津路 1250 30 √
故城东路 新华大街－玉带河大街 900
√
√
梨园北街 玉桥西路－玉桥中路 877 30 √
√
通胡路 东关大桥－京秦铁路 2850
√
√
皇木场路 新华大街－岳庄路 460
新城南路 果园环岛－京津公路 610 20 √
√
车站路 新华大街－南站路 1180 25 √
√
杨庄路 京通公路－探矿路 1875 25 √
√
第二章
规划修编的背景和重点
一．对上两版总规的认识
1984 版《通县县城总体规划》确定通县的性质为“京东地区经济贸易中心”和“首都综合性卫星城”，规划期限从 1984 至 2000 年，预测城镇用地规模由现状 10.5 平方公里发展为 2000 年的 36.5 平方公里，城镇人口规模由现状 16.8 万人发展到 2000 年的 20 万人。该规划自实施以来，对指导城市建设、合理安排各项城市设施的建设布局起了很大作用。到上版规划编制时，卫星城建成区面积发展到 26.5 平方公里，人口至 1994 年发展到 22 万人，人口已提前突破本世纪末发展目标，成为首都最大的卫星城。
上一版 XX 区域规划和 XX 卫星城总体规划于 1995 年开始编制，年限到2010 年，是继 1993 年 XX 市总体规划修编完成后，实施卫星城发展战略的背景下进行的，这对全区及卫星城近年的城市建设起到了较好的指导作用。这次规划确定 XX 卫星城的城市性质为全区的政治、经济和文化中心，是 XX 市重点发展的卫星城镇之一，京东地区重要的经济贸易中心。卫星城规划区面积由1984 年的 36 平方公里调整到 108 平方公里。规划到 2000 年城市建设用地为 33平方公里，人均建设用地 125 平方米，2010 年城市建设用地 42.01 平方公里，人均建设用地 117 平方米。
上一版规划所确定的城市性质、用地布局结构、道路交通骨架、绿地系统结构、基础设施布局等基本符合 XX 区域及卫星城的发展实际，所预测的城市规模也符合当时的客观实际，为城市发展打下了良好的基础。同时也为中心城（原称之为卫星城）发展预留了拓展空间，具有一定的前瞻性。
同时上一版规划对规划区内以及周边地区快速城市化的发展，缺乏明确指导和控制；卫星城范围内对外交通规划中没有从根本上解决过境交通穿越城区的问题。
二．本次总体规划的修编动因
（一）上一版总体规划编制的背景已经发生了较大的变化：
1．宏观背景发生深刻变化 中国加入 WTO，为各地区平等发展带来了新的机遇。同时国家提出现阶段对我国来说是前所未有的难得的发展机遇，抓住机遇期并尽可能地延长机遇期
是国家大的发展战略。针对于此，国内多个地区和城市都调整了发展思路，并重新制定了新的发展目标及战略，均强调要加快发展。
2、XX 的发展面临着机遇和挑战 面对国内外城市之间的竞争日益激烈，XX 建设国际城市的紧迫感增强，在竞争中不进则退。同时首都经济的明确和 XX 申奥成功，为 XX 带来了难得的机遇。面对双重机遇期，XX 不能放弃发展机会，但如何保持经济持续增长的速度、质量与后劲？
（二）XX 自身发展出现新的变化 XX 区近几年自身发展迅速，随着区域交通基础设施的建成（六环、京沈等）和市级大型工业基地的建设（光机电、环保产业园等），对 XX 区的用地布局、产业结构等各方面都产生了巨大的影响。而现有空间局促，尤其是产业空间的拓展需求迫切，且布局有不尽合理之处，延缓了进一步的高速发展，上一版规划面临着被突破的局面。同时，市委、市政府对 XX 发展提出了新的较高的要求。
为适应新形势的要求，把握新的发展机遇，解决新产生的问题，迎接新的挑战，XX 区区域规划和中心城总体规划修编势在必行。
三．规划指导思想
1．围绕 XX 市建立现代化国际大城市的中心任务，积极配合“首都经济”和实施“两个转移”的发展战略，确定 XX 区域和中心城的功能定位和发展目标 2．从 XX 实际出发，把握机遇，为近远期发展制定切实可行的对策，并为远景发展以及不可预见的发展机会预留拓展空间。
3．坚持可持续发展，规划留有必要的弹性，但同时明确空间管制要求，划定生态环境保护区，使城乡社会经济、生态环境协调发展。
4．加强城乡规划建设管理政策法规的研究，妥善解决区整体利益...
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