商业地产开发运营模式的分析与选择
|
来源：网友投稿
摘要：近年来，房地产新政对住宅地产增长过快的势头进行了有效抑制，住宅地产正在由暴利行业逐步向微利行业回归。而商业地产因兼具长期收益和保值增值而日益受到关注，但在国内商业地产如火如荼的发展的同时，也暴露出了诸多问题，尤其是在广为关注的开发运营模式方面。
关键词：商业地产；运营；模式
2010年4月“新国四条”和“新国十条”公布后，地方政府也逐步推出了调控新政。转瞬间，从中央到地方，形成了政策高压的态势，尤其是住宅类房地产价格增长过快的势头暂时得到了有效遏制。就在消费者观望、地产商等待的背景下，转向商业地产的呼声日嚣尘上，商业地产此时倍受业内业外的普遍关注。事实上，房地产新政已促使部分开发商决心加快转向商业地产开发的步伐以应对当前经营利润不足的困境。可是，国内商业地产目前也暴露了诸多问题，尤其是在广受关注的开发运营模式方面。
一、商业地产的概念及其实质
（一）商业地产的概念
从广义上讲，商业地产指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业运营场所等。而狭义的商业地产则专指用于商业服务业运营用途的物业形式，主要包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，其开发运营模式、融资模式、盈利模式以及功能用途都明显有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式，这也是本文的讨论对象。
（二）商业地产的实质
商业地产是由地产、商业与投资复合而成，兼具地产（开发）、商业（运营）、投资三重特性，既区别于单纯的投资（如证券）和单纯的商业，又有别于传统意义上的房地产行业（住宅地产）。商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发运营的难点不在于地产开发，而在于商业运营管理，尤其是开发运营模式的选择。
二、商业地产开发运营模式分析
（一）从投资回收的角度划分
1、纯销售（只售不租）。由于国内商业地产开发商多是从住宅地产转变过来，对商业地产与住宅地产在开发运营模式上的差异认识不足，使得他们仍沿用住宅地产的短期运营模式，而不是靠商业地产增值获得长线投资回报和长期现金流的获利方式。开发商一旦为了快速套现采取纯销售模式将商场分割出售给业主，就会给后期营运管理带来一系列问题，因为这意味着一个完整的商业地产在所有权和经营权上都被彻底分割而失去了整体性。这种方式的优势在于可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险。其劣势则是难以长期保证及提升商业物业的价值，不利于商业地产项目的持续运营。
2、纯出租（只租不售）。开发商在项目建成之后，通过出租运营，以收取租金的方式收回投资并获取投资回报，并通常由开发商自己拥有的商业运营公司或其委托的专业商业管理公司来对商业地产实行统一管理，通过对招商权的控制，来达到控制进场业态种类以形成自己运营特色的目标。这种模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美比较流行。这种模式的优势是产权保留在开发商手里，可以抵押再贷款，还可在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作，而且开发商通过招商权可控制进场业态种类，实现商业规划布局。其劣势就是需要长期占用开发商大量资金并且风险集中，可能导致开发商资金链的紧张，此时一个长期稳定的资金平台对于商开发商则显得尤为重要。
3、过渡形式。开发商为了快速套现而采取纯销售模式，由于产权的过于分散难以整体协调和管理，将逐渐为开发商所摈弃。而以出租为主的纯出租模式对于融资渠道和自有资金的要求极高。所以，目前国内商业地产开发商更多采用的是介于纯出售和纯出租之间的“售后回租”和“租售并举”的过渡形式。
第一，售后回租。所谓“售后回租”，就是商业地产开发商将商场分割成小商铺进行销售，并承诺以一定的收益将售出的商铺从投资者手中租回，整体委托专业商业运营商进行统一运营。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能运营，实行所有权和运营权分离的管理模式，这就是“产权式商铺”。产权式商铺的优势：一方面，由于面积分割从而降低了投资的门槛，而且开发商回租一定程度上保证了投资者的投资回报；另一方面，开发商能在短期内快速回笼资金，缓解资金压力。但是，开发商为了吸引投资者的关注，或者对商业地产的运营风险估计不足，往往在销售时承诺较高的回报率，这可能给后续运营管理埋下隐患。
第二，租售并举。租售并举也是目前国内商业地产开发商普遍采用的运营模式之一，这种模式较为灵活而且能更好地满足开发商的利润要求。租售并举的运营模式中开发商根据前期制定的销售比例和招商情况进行调控，制定销售范围并明确运营范围；但大部分物业仍然采取出租的模式，以便在现金流相对平衡的条件下保持物业的持续运营，开发商通过产权出售和租金收益获得双重利润。最著名的就是“万达订单地产模式”。但是，这种模式在租售比例的控制上需要谨慎。一般租售比例应该控制在7︰3之内才能较好地维持资金回笼和持续运营。
4、其他模式。此外，还可采用不租不售，自己运营，同时获取投资开发利润和商业运营利润；或者还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业运营公司，合作或合伙运营；更巧妙是，与其他人共同建立商业运营公司，专门运营其开发的商业物业，并以租赁方式租用其商业物业，同时享有租赁收入、合伙运营收益、物业增值三部分利益。
（二）从运营主体的角度来划分
1、地产开发商占主导地位的运营模式。所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与商业选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营。从功能上讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是阶段性行为，而商业地产运营是长期性行为，所以从这个角度上考虑地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商却具有资金雄厚、土地储备丰富、建设和销售流程熟悉等先天优势。万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，但万达模式要求地产开发商同时拥有商业运营、资本运营方面丰富的资源。
2、商业运营商占主导地位的运营模式。所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导商业选址和前期规划，为后期商业运营提供保证；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
三、商业地产开发运营模式的选择
商业地产的开发商具体采用哪一种开发运营模式应根据自身的长期战略、运营特点以及资源分布等进行综合分析。
第一，具有商业优势的企业大多以专业化商业开发为中心、以商业价值最大化或综合效益最大化为目标，采取单独开发、长期持有的方式。单独开发需要企业具备雄厚的资本实力，以承担大量的开发资金和长线回收的压力，也需要企业具备很强的商业运营经验。目前采取单独开发并且运营良好的商业项目主要有两种类型：一是拥有较强的商业资源和商业整合能力，以商业为资源和优势，进行“商业＋地产”复合开发，寻求整体项目最大化，如华润“万象城”和香港瑞安集团“新天地”。二是专门从事商业地产开发，形成了专业化的开发运营能力，这样的房地产开发企业较少，如万达地产等。就一般开发商而言，目前尚未具备上述两种情形的优势条件，所以单独进行多个大体量商业项目的开发需进一步积累经验。
第二，更多开发商开始从注重单纯的开发、运营、持有等环节转移到注重股权设计，以实现商业地产的快速增值与套现。很多开发商目前对商业地产不再仅仅是单纯的开发、持有，获取长期缓慢的现金流，而是更注重寻求该部分资产的增值与回收，主要有以下原因：随着企业规模扩大，积累的商业资产较大，而其招商、运营的经验相对不足，导致很多项目的租赁、运营情况不乐观；在紧缩的政策调控下，企业资金压力大，而投资大、回收慢的商业项目积聚了一定的风险；外资不断涌入，境外资本和具有商业运作能力的资金对国内的优质商业物业态度积极，它们具备资金优势，在商业运营上又具有专业化优势，同时它们还有增值、套现的成熟方式和资产产品。目前，国内商业地产股权合作主要集中在以下层面：一是由集团层面合作，引入合作者持有集团部分股份，或者由集团引入合作者，由合作者分别入股旗下多个商业地产项目的开发、运营。二是在具体项目层面，由开发商针对某些体量大、投资高的项目引入资本，合作开发。三是项目公司按照规划的业态，再细分为若干小项目公司，分别与相对应的意向商家合资开发，降低资金压力和运营风险。
四、小结
综上所述，商业地产在当前中国经济快速发展的背景下无疑将迎来更大的发展契机，但长期以来一直困扰国内商业地产开发商的开发运营模式问题亟待解决，本文仅就国内目前常见的一些商业地产开发运营模式及如何选择方面进行了初浅的分析。中国商业地产若要在这方面取得更大的突破，还有赖于实务界和理论界进行更多的创新和探索。
（作者单位：柳州兆安地产置业有限公司）