浅议房地产业泡沫与金融风险

一、房地产泡沫的涵义

学者们对泡沫的定义各有不同，泡沫本质上是一种价格运动现象，其简单的定义可为：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续的上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫、投机泡沫、资产价格泡沫。所谓房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。

我国出现房地产泡沫最典型的案例是广西1992至1993年的北海房地产泡沫。北海泡沫形成的原因：第一，土地出让规模太大，出让价格过低，由于实行了“低门槛”政策，为土地的炒作埋下了隐患。第二，土地市场控制力度弱，违法乱纪行为严重，越权乱批地问题严重。第三，金融秩序混乱，炒地现象严重。第四，当地政策失误，当地政府领导认为，“引鸟筑巢”是良策，然而炒房地产却不能炒出一个实力强大的城市，雄厚的工商业才是实力城市的后盾。

房地产泡沫与房地产“过热”并不是一个概念，二者不能混淆，房地产“过热”又称房地产过度开发，即市场上的房地产建筑供给大于需求，供给偏离需求而大幅上升，从而导致空置率上升，价格以及租金下降的情况。过热主要是由房地产开发商预测的偏差产生过度开发，导致供给的增长速度大于需求的增长速度，则“过热”现象就产生了；而房地产泡沫则是由于市场上的价格大于实际价值，偏离实际价值太远，而这种偏离却是由投机所导致的，一种直观的观点就是这样认为的：如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价更高，然而市场基础因素并不反映这种高价时，泡沫就存在了。

另外，房地产泡沫也并不是泡沫经济，泡沫经济是指虚拟资本(主要是股票与土地)的价格泡沫的过度扩张称为泡沫经济。资产泡沫的存在(主要是指股票与房地产泡沫)是产生泡沫经济的前提，只有当经济体系中资产泡沫的价格总额超过了实物经济所决定的市场基础价值总额，从而产生了价格与价值总额的严重背离与非对称时，才会形成泡沫经济。货币扩张又是支持泡沫经济的主导力量，在货币供给量不变的情况下，如果一些资产出现泡沫后，则另一些资产价格会下降，为了维持其他资产价格的稳定，就产生了货币需求的压力，导致货币供应扩张，那么就会导致几种资产价格的暴涨，因此，又把泡沫经济称为资产型通货膨胀。泡沫经济从本质上来讲，是一种金融现象，是一个国家在经济快速发展中虚拟资本超比例扩张的结果，当房地产泡沫严重并达到一定程度时，会引发泡沫经济。

二、房地产泡沫的产生机理

房地产泡沫是指由房地产所引发的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，房地产泡沫主要是由于群体的预期模式及投机行为、非理性心理的趋同性与集中性而形成的。具体来说，主要由以下具体因素所导致：

(一)投机因素

房地产的需求无非分为三类：投资、消费和投机。这里的投资需求一般指金融投资，即购买某种形式的资产以取得合理的预期收入或以长期增值的方式获利。消费，即购买住宅房地产是为了购买者的生活消费，购买住宅以消费住宅服务。所谓投机，是指为了从房地产价格的变动中获利而买进或卖出房地产，投机者并不是对资产本身的使用或盈利价值产生兴趣。投机者希望很快能获得价差收益，持有资产的时间通常很短，收益具有不确定性。如期货、期权、外汇交易，所有的买者都是投机者，他们都是希望通过预期的价格变动获利。

投机活动对市场会产生不稳定的作用，如果大多数投机者对地价看涨，他们就会大量地买进，以期在未来的某段时间卖出从中获取价差收益，这样，市场上的需求就会增加，从而价格被人为地抬高，再加上现行房地产市场的价格就是上扬的，那么投机者大量购进则会使地价以更大的速度上涨，导致价格的上涨偏离实际价值，市场价格并不是反映消费需求与供给的相互作用，这样就形成了泡沫。

(二)虚拟资本

虚拟资本是指同一笔资本的两重或多重存在形式中，与现实资本相区别的那种形式的资本。虚拟资本的市场价值和增值与其所代表的现实资本的价值和增值常常是脱节的。土地虽然是实物资产，但由于它不是劳动产品，没有价值，所以马克思把土地看作是一种“虚拟资本”。地价的背后隐藏着一种现实的生产关系，马克思认为，在经济社会发展进程中，利润率有下降趋势，由利润率决定的利息率也有下降趋势，因此，土地价格，即使和地租的变动以及土地产品价格的变动无关，也会有上涨的趋势。土地的虚拟资本性质使地价运动有可能脱离土地使用者对土地的利用实绩，再加上土地投机与土地价格上升的“不可逆性”，因而易于产生泡沫。

(三)宏观调控失灵

由于房地产业具有投资和消费双重特性，而且是一个与诸多产业高度关联的产业，第一轮能带动建材业、冶金业、化工业、建筑设备业、机械业、建筑业等的发展；第二轮能带动装修业、家具家电、物业管理业等的发展，其乘数效应比较大，因此，政府对房地产的干预成为必要，其主要手段以经济干预为主，辅之以立法和行政手段。然而，任何事物皆有两面性，在这些政策手段实施产生效果的正效应的同时，由于某些方面的漏洞也出现了负效应，使得某些房地产行为政策失误，把眼光只停留在表面工夫或短期经济目标上，不注意土地供应总量的控制，无视市场需求的变化，从而与地区的经济基础、人口规模以及居民的收入水平不相适应，导致房地产过热，为房地产“泡沫”的引发埋下导火线。

三、房地产金融风险

房地产具有高资本价值特性，购、建房地产都需要大量的货币支出，价格的昂贵性使房地产的开发与购买高度依赖于金融业。房地产的开发需要大量的资金投入，涉及资金数百万甚至数十亿元，由于其投资期较长，资金回收慢，因此，房地产企业的资金来源一般由自有资本、银行贷款和其他资金来源等组成，自筹资金主要依靠预售房款和银行的流动资金贷款，而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄外，相当一部分来自银行存款。所以，房地产天然需要金融业的支持，房地产既是人们的生存资料、发展资料也是享受资料，正是由于这种天然的联系，谈到房地产泡沫就不得不谈到房地产的金融风险，房地产业的衰退、泡沫都会给金融业以及整个国民经济产生极大的负面影响。

住房抵押贷款是银行的一项主要资产，现在很多地方的银行都推出了组合贷款，即低利率的公积金贷款和商业贷款相结合的一种贷款。但是由于抵押房地产本身具备的风险性，如倒塌、烧毁等，其次就是与贷款条件相关的因素，如利率风险、房屋折旧、债务人的信用风险等，当房地产出现价格泡沫时，我们首先是要考虑到泡沫破灭的风险，泡沫的破灭将会使房地产的市场价格跌至泡沫前的水平。日本的金融机构就是没有考虑到泡沫破灭的风险，结果在泡沫经济崩溃后，大量的房地产抵押贷款收不回来，导致银行坏帐、呆帐等不良款项，使银行陷入困境，所以，金融机构发放贷款时，应坚持保守、确实、安全的原则来评估，并严格审查，以避免呆帐、坏帐与信贷膨胀，化解住房抵押贷款给银行业的风险。住房抵押贷款的期限一般长达二三十年，随着发放规模的扩大，商业银行流动性风险和利率风险暴露就越多，当市场条件发生变化或者出现了房地产泡沫时，这有可能成为引发银行危机的导火索，通过开发新的金融工具，完善其他的资本市场，可有效地将这些风险在各市场主体间分散，同时也可以提高银行的资本充足率。其次，就是实行住房抵押贷款证券化，它可以扩大住房的资金来源，激活住房消费市场，使银行获得了新的资金继续发放住房抵押贷款，实现住房融资一、二级市场的联动，有效刺激住房消费，使房地产业真正成为我国国民经济新的增长点。第三，建立个人信用制度，使个人信用资料有连续记录，其信用状况能得到全面的反映，银行通过一定的法律程序可以查阅到个人信用档案中的资料，就可以对申请人的资信状况得到一个准确判断。2003年6月13日，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，该通知对防范金融、防止出现房地产泡沫及其导致的金融危机是非常必要的。比如通知中规定关于购买高档商品房、别墅或第二套以上(包括第二套)商品房的借款人，银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率的规定的实质，其目的是想防止个人超量贷款和买卖房产的投机行为，而要得知借款人是否是购买了多套房产，借款人的收入状况等一系列的问题，建立个人信用制度就成为必要。通过对借款主体历史资料的查阅，金融机构对借款主体的历史状况就有了清晰的了解，有效防止因个人投机动机从银行系统中取得大量贷款，出现炒地炒房产的现象，在一定程度上抑制了泡沫的产生，规避了金融系统的风险。

四、房地产泡沫的防范

我国房地产业史上曾出现过度投机与价格泡沫，引起了房地产业的异常波动，给金融系统以及国民经济的危害都是极大的。因此，采取有效的措施来防范房地产泡沫就成为关注的焦点。怎样防范房地产泡沫的产生以避免引发金融风险，使房地产业保持稳定、健康的发展呢?现提出以下措施：

(一)建立统一的《房地产法》。由于种种历史原因，我国现在仍然将地产和房产分开管理，土地由专门的土地管理部门负责管理，房产由专门的房产管理部门管理。但是，房地产是不可分割的，在权属管理上也是难以分开的。近年来，人们逐渐认识到分管体制导致管理效率下降，因此，有必要将地产和房产管理部门设为一个部门。而在房地产法律的建设上，一些城市尝试改革，实行“两证合一”、“房地合一”，并取得极大成功。近年的房地产法律其内容及称谓都趋于对房地产整体进行规范。可见，我们完全可以借鉴国外房地产法的合理因素，制定一部统一完备的符合中国国情的《房地产法》，其对于有效地调控、规范房地产业起重要作用，以保护房地产业健康、有序地发展。

(二)严格控制房地产用地数量，规范土地市场，防止土地炒作。我国目前的土地所有制为典型的“二元结构”：土地国有制和土地集体所有制并存。土地管理机构对土地的出让要以土地资源的优化配置为指导，以合法的程序保证土地结构的合理性，建立一个公正、有序、健康的土地市场。

(三)制定合理的土地税制，提高土地持有者的使用效益，抑制投机行为。我国颁布了《土地增值税暂行条例》，规定取得土地后两年内不开发的将予以没收；未投足一定量资金不得转让土地等，这些都有力地抑制了炒地、炒楼花。但是，我国的土地税制还不完善，在有些方面还存在空白。第一，对土地空闲征税，鼓励持有者积极投资开发，这就提高了囤积投机的成本，在一定程度上防止了圈地行为的发生。第二，征收土地保有税，刺激土地供给。对保有土地征收适当的税，可以提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，从而增加土地供给。第三，征收土地增值税，土地增值税能有效地抑制土地投机，而且能够将由各种因素引起的土地增值部分以土地增值税的形式实现再分配。

(四)金融机构建立完善的信息机制。就目前来看，个人住房抵押贷款对银行来说是一项比较理想的业务，但是如果占有比例过高，则会增加资金成本和经营风险，所以金融机构应完善其他资本市场，开发新的金融工具，完善信用制度，从系统内外部各方面提高抵御金融风险的能力，建立有效的监控体系，通过网络化的信息管理，对房地产业的价格、开发商的状况、以及住房抵押贷款人资信情况都要有所记录并跟踪监控，提高经营管理水平，防范及降低风险。

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