国际资本流动与我国房地产价格波动的相关性研究
[ 摘 要 ] 本文在建立VEC模型,分析国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间弹性,运用Granger因果检验方法分析了两者之间是否存在因果关系,得到结论:国际资本流入是引致我国房地产市场价格上涨的格兰杰原因,但影响的程度较小。最后,本文结合实证分析所得的结论,探讨了促进我国房地产健康发展与合理利用国际资本的方法和途径。
[ 关键词 ] 国际资本流动 房地产价格 相关性
一、引言
改革开放30年来,随着我国经济总量和经济实力不断提升,大量国外资本纷纷涌入国内。目前,我国已成为世界上吸引外资最多的国家之一。进入我国生产领域的大量国际资本在提升我国经济发展水平、保持国民经济稳定增长等方面发挥了巨大的作用。具体对房地产市场而言,国际资本流入可以弥补我国房地产行业的资本短缺和不足,降低国内银行信用风险,扩大房地产市场的供给和需求。此外,国际资本的流入特别是外资的流入也为我国房地产行业带来先进技术、设备和理念,促进房地产市场机制的发展与完善。但是外资大量流入房地产行业也带来了一些负面影响:外资的大量流入,会加剧国际收支的失衡和人民升值的压力,削弱了我国货币政策的独立性与有效性;外资主要在我国房地产市场行高档楼盘的开发,会加剧我国房地产市场供求结构的失衡;短期资本大量流入房产市场,会带来投机活动的高涨而产生“羊群效应”,促使房地产泡沫膨胀。因此,定性、定量分检验国际资本流入对国内房地产价格的影响,剖析我国房地产市场价格上涨和外资流入的相关性,具有很强的理论和现实意义。
二、国际资本流动与房地产价格波动的相关性分析
本文选取2000年1月份~2009年9月份的国际资本流动和房地产销售价格的数据,首先通过建立VEC模型分析了国际资本流动和我国房地产市场销售价格之间弹性,然后运用Granger因果检验方法分析了FDI与我国房地产市场价格之间是否存在因果关系,以期回答国际资本对我国房地产市场是否具有影响,以及影响的程度大小。
1.相关数据来源及处理
本文主要利用计量经济学的方法对“国际资本流入对我国房地产市场是否产生影响?影响的程度有多大?滞后期有多长?”进行检验。主要采用了2000年1月份~2009年9月份的数据,将实际利用外资额作为衡量国际资本流入的指标值,房地产销售价格指数作为房地产市场的指标值。以此为基础检验二者之间的不同关系。数据来自于中经专网及国家统计局、国家发改委网站。
在进行实证检验之前,本文首先采用X-12季节调整方法,剔除FDI中的季节项,调整后的数据记为FI_SA。为了使变量序列更加平滑,并尽可能地消除异方差等其他因素,对FI_SA和HP分别取对数,记为LnFI_SA和LnHP。
2.平稳性检验
在建立模型前,为了消除“伪回归”现象,本文主要采用ADF方法对序列LnFI_SA和LnHP平稳性检验。检验结果如表1所示:
从表1可知,序列LnFI_SA和LnHP的ADF统计值均大于1%、5%、10%显著性水平下的临界值,所以均接受原假设,即两序列均含有单位根,是非平稳的时间序列。DLnFI_SA的ADF统计量的值小于1%显著水平下的临界值,是一个平稳时间序列,所以是LnFI_SA是一阶单整序列,而DLnHP的ADF统计值均大于各显著性水平下的临界值,所以DLnHP是非平稳的时间序列。的ADF统计量的值小于1%显著水平下的临界值,是一个平稳时间序列,所以LnHP是二阶单整序列。由于LnFI_SA和LnHP的单整阶数不一样,所以它们之间不存在协整关系。
3.建立误差修正模型
误差修正模型的最初使用主要是为了建立短期的动态模型以弥补长期静态模型的不足,它既能反映不同时间序列间的长期均衡关系,又能反映短期偏离向长期均衡修正的机制。采用误差修正模型方法建立模型,不会产生传统经济计量建模中常常存在的“伪回归”,从而真切地揭示出经济变量间存在的作用机制。运用Eviews5.0可以建立误差修正模型如下:
其中, D(Ln_SA)前的系数可以看作是LnHP对LnFI_SA的弹性系数,因此可以相关系数对方程进行弹性分析。从该方程中可以看出,D(Ln_SA(-1))和D(Ln_SA(-2))前面的系数分别为0.00139,-0.00323,这表明房地产销售价格对滞后一、二期的外资流入的短期弹性系数分别为0.00139,-0.00323。可以发现外资流入数量的变动对房地产销售价格的变动影响程度较小,主要是受到自身滞后一期的房地产价格变动的影响,这个事实说明我国房地产价格具有一定的稳定性。
4.Granger因果检验
为了判断之间的变动是否具有因果关系,我们在建立VEC模型的基础上对序列进行格兰杰因果检验。
由上表可知,所第一个假设检验的卡方统计值在5%临界值的左端,接受零假设,而第二个假设检验的卡方统计值在5%临界值的右端,拒绝零假设,即的单向格兰杰原因。
三、结论及政策建议
1.结论
为了明确我国房地产市场价格的不断上涨与国际资本流入有没有一定的联系?以及联系的程度有多大?本文在建立VEC模型的基础上,对国际资本流入与房地产价格关系进行了定量检验,得出以下结论:
第一,FDI序列为一阶单整序列,即为序列,而房地产销售价格序列为二阶单证序列。由于单整阶数不同,所以从长期来看,国际资本流动和我国房地产销售价格之间并不具有长期的均衡关系。
第二,通过建立VEC模型,我们可以观察到国际资本流动数量和我国房地产价格变动之间的短期关系。比较不同变量的系数,可以发现外资流入数量的变动对房地产销售价格的变动影响程度较小,主要是受到自身滞后一期的房地产价格变动的影响,这个事实说明我国房地产价格具有一定的稳定性。
第三,通过采用Granger因果检验,我们发现:从短期而言,外资流入是我国房地产价格上涨的Granger原因。
2.政策建议
依据本文的主要结论,笔者提出以下促进房地产市场健康发展的政策建议:
(1) 加强对国际资本尤其是短期和投机资本流动的控制
首先,建立短期资本流动的监测预警机制,及时发现异常资本流入,并进行有效监管。同时,继续加强管理和引导外汇市场上的预期,消除短期资本流动对外汇市场价格发现功能的干扰。其次,我国短期资本流动的主体主要是外商投资企业、国内企业、居民和非居民个人,而不是金融机构,所以要设计有针对性的管制手段,当前特别要加强外资企业外债的管理。再次,我国短期资本流动主要是隐藏在正常经常账户和资本账户下进行的变相资本流动,我国政府应该继续分别针对不同渠道的短期资本流动加强管理力度,当前应加强进口延期付汇和远期付汇等贸易融资行为的管理、限制无贸易背景境内结汇、加强“支付结汇制”管理和加大对地下钱庄的打击力度等。最后,考虑将房地产纳入资本项目管理,限制投机资本流入。
(2) 合理引导、适度调控外资进入退出我国房地产业
第一,调整产业政策,严格控制外资进入住宅领域。我国要构建和谐社会,就要妥善处理好经济快速发展和建设用地的矛盾,要节约用地,保证低收入者的住房需求。随着我国城市化进程不断深化,城市人口增多、居民居住条件改善,住宅供需矛盾将持续很长时间。而外资进入中国后有大量炒房现象,抬高了高档住宅的价格,继而拉动了中低档住宅价格的上涨,给本地居民带来了高不可及的高房价,增加了改善住房条件的难度,会加大社会矛盾,不利于中国的稳定发展。
第二,加速发展我国房地产金融体系,运用信贷手段调控房地产投资。加快建立专业性的住房金融机构、保险机构和担保机构,支持建立住房抵押贷款二级市场;加快修订和制定有关房地产金融方面的法律法规;加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理;提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例;禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
第三,取消外资房地产企业的优惠待遇,加强税收管理。取消外资投资房地产行业的税收优惠;充分利用税收政策工具,减少假外资的套利行为;针对外资在房地产市场的炒作行为,通过开征特别物业税的形式制止,国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税,提高短期资本流入成本和交易成本;对外资投资房地产增长较快的地区开征级差利得税;对购房持有时间未超过规定时限即出售的征收营业税。
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