河南某新型养老社区可行性研究报告(同名17084)

　河南某新型养老社区可行性研究报告

　 撰稿单位：河南天汇工程管理咨询有限公司 目 目 录 第一章

　总论 1.1 项目概况 1.2 报告编制依据和内容 1.3 问题与建议 第二章

　项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设的必要性 第三章 市场需求分析 3.1 项目定位 3.2 人口老年化趋势 3.3 我国养老事业现状及对策 3.4 中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析 3.5 河南省老年人口和老龄事业发展概况 3.6 项目发展的前景 3.7 运营方案分析 第四章 项目建设规模与内容 4.1 建设规模 4.2 建设内容 第五章

　场地选择与建设条件 5.1 项目地块概况 5.2 项目建设条件 第六章

　总体规划 6.1 规划指导思想与目标 6.2 规划原则与理念 6.3 总体布局 6.4 消防 6.5 竖向设计 6.6 技术经济指标 6.7 项目区设计意向图 第七章

　建筑结构 7.1 建筑方案 7.2 结构方案 第八章

　公用工程 8.1 电力工程

　8.2 给排水工程 8.3 供热工程 第九章

　节能、节水措施 9.1 设计原则 9.2 设计依据 9.3 节能措施 9.4 节水措施 9.5 能源管理 第十章

　环境保护与消防 10.1 环境保护 10.2 消防 第十一章

　组织机构及劳动定员 11.1 组织机构 11.2 机构设置 11.3 人力资源开发 第十二章

　项目管理与实施进度 12.1 项目建设期管理 12.2 项目实施进度 第十三章

　项目招投标方案 13.1 招标依据 13.2 招标组织原则 13.3 招标范围 13.4 招投标程序 13.5 招标的具体情况 第十四章

　投资估算与资金筹措 14.1 投资估算 14.2 资金筹措方式与来源 第十五章

　财务评价 15.1 财务评价依据 15.2 营业收入估算和成本费用分析 15.3 财务评价指标计算 15.4 财务评价结论 第十六章

　社会评价 16.1 社会影响分析 16.2 互适性分析 16.3 社会风险分析 第十七章

　结论与建议 17.1 结论 17.2 建议

　第一章

　总论

　1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 河南省某市某新型养老社区建设项目 1.1.2 拟建地点 本项目拟址于河南省某市市东北方向，项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅山林之间，临近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。

　1.1.3 项目建设规模 河南省某市某新型养老社区建设项目总投资额为 31100.50 万元，规划用地约 350 亩，规划总建筑面积 71000.8 平方米，项目建成后可满足 2500 名不同年龄老年人居住、医疗、保健、学习教育、娱乐休闲需要。

　1.1.4 项目整体定位 本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的标志性工程，国际一流标准的养老服务社区——专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复中心、健康会所和公共服务中心群落。

　为住户提供高档的养老住房、养生餐饮及专业的医疗服务；本着“快乐健康养老”的理念，致力推动养老事业的发展，倡导养老新理念，突出规模优势，以超前的规划设计，为中原地区乃至全国的老年朋友打造一个快乐、健康的乐园。

　创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“社会养老示范工程”。

　1.1.5 养老服务内容 1、医疗保健服务，指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、建立健康档案、定期进行健康宣传教育、开展医疗保健上门服务；针对生活半自理和不能自理的老人提供医护人员 24 小时巡诊制度和护理人员 24 小时特别看护服务。

　2、文化服务，指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览等服务。

　3、餐饮服务，为老年人上门送餐，定期举办食品卫生及膳食营养讲座。

　4、体育健身服务。为老年人提供活动场所、体育健身设施等服务。

　1.1.6 项目的实施进度 根据现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，整个项目从初步设计到竣工交付使用，拟计划建设期 31 个月,前期准备 6 个月，开工到竣工验收时间为某年 10 月至某年 10 月，建设周期为整 2 年，因此后期做财务分析按照建设期 2 年计算。

　。

　1.1.7 总投资及资金筹措 1、总投资 本项目总投资额为 31100.50 万元，其中工程费用 23000.00 万元，其他费用 6700.00 万元，预备费用 1500.00 万元。

　2、资金筹措 本项目总投资 31100.50 万元，项目所需资金拟全部由项目单位自筹解决。

　1.2 报告编制依据和内容 1.2.1 编制依据 1、《中华人民共和国老年人权益保护法》； 2、《社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》； 3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》； 4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展 养老服务业意见的通知》； 5、《河南省老年人保护条例》； 6、河南省老龄委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》； 7、《河南省社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》 8、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福（1998）19 号）； 9、《老年公寓和养老院设计指南》 10、《无障碍设计规范》; 11、《老年人建筑设计规范》; 12、《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》； 13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料； 1.2.2 编制内容 本项目是主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与 消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方 面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。

　1.3 问题与建议 1、虽然本项目拥有良好的经济与社会效益，但项目建设主要通过自有资金解决，管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。

　2、目前，我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达 城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年公寓主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养 老观念的改变，老年住宅行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营 与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。

　3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘 应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距 离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。

　4、该项目社会效益显著，建议各级政府在政策和资金上给予扶持，使项目能够尽快实施，早日完成，以便更好地发挥作用。

　第二章

　项目建设背景及必要性

　2.1 项目建设背景 2.1.1 宏观政策背景 中共中央、国务院于 2500 年 8 月发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。

　《决定》指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战 略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教 育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进 展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。

　老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。

　 在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。正确处理和解决人口老龄

　化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展具有重要意义。

　 《决定》指出，全社会都要依据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国老年人权益保障法》等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制 建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷 信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年人法律服务工作。要大 力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关 心、帮助老年人的社会风尚。

　 《决定》指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的 老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老 年医疗保健服务，逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、妇联等群众团体要 进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视 发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费， 满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。

　 《决定》要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好“十五”期间社区建设规划。要坚 决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完 善农村“五保”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。

　 《决定》最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，在以江泽 民同志为核心的党中央领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。

　国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的“老有所养”的战略目标， 根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国老龄事业发展“十二五”规划》，制定了“社会养老服务体系建设十二五规划”（以下 简称《规划》）。

　《规划》提出了到某年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到 30 张。居家养老和社区养老服务网络基本健全的建设目标。

　《规划》文件指出：要通过新建、扩建、改建、购置等方式，因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励 通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养 老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。

　2.1.2 河南省养老政策 河南省政府专门出台了《关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（以下简称《意见》），将推出税费、贷款等方面的多项优惠政策，大力引进民营资本进入养 老市场。《意见》规定，在税费方面，免征非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构城镇土地使用税和水利建设专项费 等。在消费方面，用水、用电、供暖等价格与居民用户同价，并免收相应的配套费；免收养老服务机构有线（数字）电视、宽带互联网一次性接入费。《意见》还支 持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生和老年病护理服务，如果养老机构取得医疗机构执业许可证，符合定点医疗机构资格条件的，可纳入城乡医疗保障定点医疗 机构范围。此外，对持有失业登记证的人员开办的养老服务机构，经有关部门批准，免收管理类、登记类、证照类等各项行政事业性收费；自筹资金不足的，可申请 小额担保贷款。在养老服务机构的从业人员，还可享受相关培训补贴政策。对管理规范、老人满意度高并获得省级以上政府或部门表彰的社会资本兴办的养老服务机 构，政府还将通过“以奖代补”的形式给予适当支持。

　《河南省老龄事业发展“十二五”规划》文件指出：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕全面建设小康社会和构建中原经 济区的战略目标，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，优先发展社会养老服务，完善老龄政策法规体系，健全老年社会保障制度，大力发展为 老社会服务，维护老年人合法权益，促进老年人社会参与，加大对老龄事业基础设施建设的投入，健全老龄工作体制，努力满足老年人不断增长的物质文化需求，推 动老龄事业与经济社会统筹协调发展。

　到某年，建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系；基本建立居家养老、社区照顾和机构供养相结合的养老服务体 系；初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系；逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障的老年社会管 理体系；加强和完善与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。努力实现“六个老有”的老龄工作目标，即老有所养、老有 所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。

　《规划》明确提出了要加快养老服务机构建设步伐。加强供养型、护养型和颐养型养老机构建设，打造示范性养老机构，深化公办养老机构改革。到某年，力争县 （市、区）及以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的，在全省有示范作用的综合性养老服务机构（省辖市 350 张床位以上、县级 150 张床位以上），老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有 30 张；各省辖市至少建有一所专业性养老护理机构，养老护理床位数占高龄和失能 老年人总数的 10—15%。

　2.1.3 某市市经济发展背景 2012 年是特别困难的一年，也是某市市上下迎难而上、大有作为的一年。面对复杂严峻的经济形势，在市委的正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，市 政府团结带领某市市人民，牢牢把握“持续求进，务实发展”总基调，全力以赴稳增长，全力以赴保稳定，全力以赴惠民生，较好地完成了市十四届人大一次会议确 定的各项目标任务，经济社会发展呈现出总体持续、稳中有进的良好态势。

　 2012 年，某市市地区生产总值达到 408.7 亿元，较上年增长 12.5%；公共财政预算收入24.3 亿元，增长 17.1%；全社会固定资产投资 306 亿元，增长 23.9%；规模以上工业增加值232 亿元，增长 17.1%；社会消费品零售总额 127.3 亿元，增长 16.6%；出口总额 2.1 亿美 元，

　增长 27.3%；城镇居民人均可支配收入 19860 元，农民人均纯收入 10207 元，分别增长 12.7%和 13%。

　 统筹推进中心城区、中心镇区、新型农村社区建设，全面加快新型城镇化进程，城镇化率达到 37.58%，比上年提高 1.9 个百分点。112 个城建重点项 目累计完成投资 54.8 亿元，祥云大道等 7 条道路建设实现竣工，许禹快速通道等 10 个重大基础设施项目顺利推进，财税收付中心等 14 个社会事业项目加快实 施。16 个“城中村”改造项目累计完成投资 18 亿元，建设房屋面积 45.5 万平方米。9 个中心镇的总体规划全部通过许昌市评审。16 个新型农村社区开工建 设，5 个示范点建设扎实推进。城乡生态环境持续改善，完成林业生态建设 9.1万亩，主要污染物减排任务超额完成，城市集中饮用水源地水质稳定达标。市容环 境综合治理成效显著，私搭乱建现象得到有效遏制，城市管理更加规范。

　 粮食总产达到 54 万吨，实现“六连增”；畜牧和中药材产业化集群建设积极推进，新增省级农业龙头企业 3 家，农业总产值达到 54.3 亿元。承担的煤炭企 业兼并重组任务全部完成，石灰岩矿山资源整合大头落地；煤炭开采和洗选等五大支柱产业完成增加值 172.5 亿元，对规模以上工业的贡献率达到 59.8%； 产业集聚区规划调整方案获得批复，区内规模以上企业实现主营业务收入 350 亿元；企业上市实现突破，统一电器在天津股权交易所挂牌交易。旅游综合收入持续 增长，华中、万家等大型医药物流项目加快建设，浦发银行入驻某市，房地产、餐饮娱乐、通讯、保险等现代服务业快速发展，第三产业实现税收突破 7 亿元，占地 方税收的比重达到 43.1%。三次产业比例调整为 7.3︰70.8︰21.9。

　 “十项民生工程”如期完成，民生支出达到 29 亿元，增长 26.4%，占公共财政预算支出的72.6%。新增城镇就业 1.7 万人，农村劳动力转移就业 2.5 万人，动态消除了“零就业家庭”。城乡居民社会养老保险覆盖面不断扩大，企业退休人员养老金、城乡低保金、五保供养标准持续提高。新开工保障性住房 1396 套、竣工 200 套，新建改建县级公路 52 公里、村级公路 380 公里，建成了 247 个电气化村，解决了 7.9 万农村居民饮水安全问题。“十五园七十 四校”建设扎实推进，被评为“全省中小学布局调整先进县”。非物质文化遗产保护成效显著，新增国家级“非遗”生产性保护基地 4 家。“新农合”参合率持续提 高，数字电视转换有序推进，农民健身工程全覆盖活动正式启动。精神文明建设不断深化，新增省级文明单位 9 个，我市公民任万祥荣登“中国好人榜”。认真落实 计划生育利益导向机制，继续保持低生育水平。

　 扎实开展“强两基、重民生、转方式、促发展”和“干部下基层、工作在一线、为民解难题”主题活动，领导方式加快转变，服务型政府建设不断向前迈进。自 觉接受人大法律监督和政协民主监督，全年办理人大议案、建议 50 件，政协提案 210 件，代表、委员满意率保持 100%。积极推进党风廉政建设和反腐败工 作，严肃查办了一批违法违纪案件。深入开展“平安杯”竞赛活动，社会管理科学化水平持续提高，市公安局继续保持“全省优秀公安局”称号，我市被列为“全省 健全完善社会治安防控体系工作试点市”；平安某市建设继续深化，安全生产创近年来最好水平；一大批信访突出问题得到妥善解决，信访形势总体平稳，社会大局 和谐稳定。

　 某年的主要目标和重点任务：今年是全面贯彻落实十八大精神和实施《中原经济区规划》的开局之年，也是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，更是为全 面建成小康社会奠定基础的重要一年。今年政府工作的总体要求是：以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，坚持“持续发展、加快转型、注重协调、着力 惠民”，进一步强化项目带动，进一步强化新型城镇化引领，进一步强化生态文明建设，进一步强化工作作风转变，把握机遇、积极作为、保持“三势”，努力迈出 全面建成小康社会新步伐。

　 经济社会发展的主要目标是：地区生产总值增长 10%；公共财政预算收入增长 11%；全社会固定资产投资增长 23%；社会消费品零售总额增长 17%；外 贸出口总额增长 16%；

　实际利用外资增长 13%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入实际增长 10%；城镇化率提高 2 个百分点；节能减排完成上级下达 目标；人口自然增长率控制在 6.3‰以内。

　坚持在改善民生和创新管理中加强社会建设，按照“尽力而为、量力而行”的原则，继续实施好“十项民生工程”，加快老年公寓、养老院等项目建设，努力让人民群众过上更好的生活。

　2.1.4 某市市老年化现状 第六次人口普查数据显示，2010 年某市市常住人口中，65 岁以上老年人口 10.63 万人，占某市市常住人口的 9.39%。与 2500 年相比，65 岁以上 老年人口增加 1.56 万人，增长比例1.32 个百分点。预计到 2020 年末，某市市常住人口中 65 岁及以上人口将达到 12.33 万人，净增老年人口约 1.7 万人，65 岁以上人口老龄化率为 10.86%，比 2010 年增加 1.56 个百分点，反映出某市市人口老龄化进程逐步加快，人口老龄化形势非常严峻。

　同 2500 年第五次全国人口普查相比，0-14 岁人口的比重下降 6.2 个百分点，15-64 岁人口的比重上升 4.78 个百分点，65 岁及以上人口的比重上 升 1.32 个百分点，老龄人口比重比全省平均水平高 1.03个百分点，高于许昌市 0.51 个百分点。某市市各个不同年龄段人员比重的变化，表明老龄人口比 重呈现上升趋势，人口老龄化程度加重。

　随着人口老龄化的快速发展，老年人生活照料、医疗康复、长期照料、精神文化等需求凸显，养老问题及养老服务问题日益严峻。加快推进养老服务工作已迫在眉睫，并且任务十分繁重。

　当前某市市经济社会发展水平和人口老龄化程度，相当于发达国家和地区 20 世纪 80 年代中后期水平。在当时，这些国家和地区建立了一套完备的老龄工作机构， 规范的社会保障和社会福利法规体系，养老福利事业向多元化模式发展，构建了政府监管下的养老服务社会化、市场化运作机制，开始由重在养老机构建设向加快发 展社区照料和居家养老服务转变。

　正是在响应国家及省市相关政策规定，弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德下，为了减轻社会负担，改善民生，扩展新领域，发展新业态，优化升级某市市老年服务业，加上项目区得天独厚的自然环境的资源优势等背景下，提出了某市市某新型养老社区项目建设。

　2.2 项目建设的必要性 2.2.1 项目建设符合国家社会福利政策的要求 2500 年，国务院办公厅曾转发民政部等 11 部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。2005 年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机 构。

　根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6 号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系， 为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积 极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。

　2.2.2 养老服务社会化是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然要求 全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会发展的重要战略。让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。

　经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命显著延长，高龄老人明显增多。在未来的 15 年间，我国老年人口将净增 1 亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后 5~15 年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化 的进程。

　老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决，将直接影响到我国构建社会主义和谐社会的大局。

　通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状 态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛地投入到社会建设中去。老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁 祥和是构建和谐社会的有效途径。

　2.2.3 项目建设有利于促进河南省社会养老服务体系的建设，形成完善的养老服务体系 根据《河南省社会养老服务体系建设规划(2011~某年)》，到“十二五”末，我省 60 岁以上老年人将达到 1595 万人,占常住人口的 15.71%；到 2020 年，60 岁以上老年人将达到 1754 万人，占常住人口的 16.98%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照 料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。

　但是，我省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连 续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之 间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自 律和市场监管有待加强等。统计数据显示，目前,我省各类收养性养老服务机构共 3605 个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为 18.6 张, 远远低于发达国家 50~70 张的水平,也低于发展中国家 20~30 张的水平。

　项目是一个专为老年人设计的现代养老服务综合社区。本项目建成后，将成为中原地区规模最大设施最完善的社会养老工程。本项目拥有16000个床位以及大中 小5000余套老年公寓。项目建成后，可容纳 2 万多位老人在此安享晚年。这不仅解决了我省社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出的问题。也为 河南省社会养老服务体系的建设，作出了很大的贡献。

　2.2.4 项目建设是扩大消费和促进就业的有效途径 长期以来，我省实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普 遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。庞大的老年人群体对照料和护理的需 求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，某年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过 4500 亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过 500 万个。

　项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等 1000 人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动千余人的就业，能够有效地缓解了当地的劳动就业的压力。

　第三章

　市场需求分析

　3.1 项目定位 河南省某市某新型养老社区项目规划占地面积 350 亩，总建筑面积达 71000.8 平方米。整体布局上分设三大服务功能板块，即服务配套区、养生居住区和康 体休闲区。服务配套区位整个养老产业园的公共活动核心区域，包括主要休闲娱乐服务设施、医疗设施及办公、公共配套及培训设施集中布置该区域。养生居住区为 老年示范区、陪护型养老区及特护型养老区组成，设置开放性的公建服务设施，为各类老年护理中心提供服务。康体休闲区规划为低密度的园林式养老度假区，配以 大面积的生态水景运动乐园，为老龄人士量身打造的集疗养、度假及运动休闲等功能为一体的颐养高端区域。

　3.2 人口老年化趋势 在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，全国开始步入老龄化阶段。

　早在 2002 年，在全世界 186 个国家和地区中，有 68 个已进入“老年型”。目前，世界每 10个人口中有 1 个老年人，预计到 2050 年，每 5 个人中有 1 老年人，到 2150 年每 3 个人中就有 1 个老年人。在 1950~2050 年，全球老年人口将平均每年增长 2.38 个百分点。

　根据国家统计局与全国老龄办最新统计，当前，我国 60 岁以上的老年人已达 1.78 亿，占全国总人口的 13.3%，占世界老年人口的 20%。到某年，老年人 口将达到 2.16 亿，老龄化水平 16.7%；到 2020 年，老年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%，其中 80 岁以上的高龄老年人口将达 到 3067 万；到 2050 年，老年人口总量将超过 4 亿，老龄化水平推进到 30%以上。我国人口开始出现倒金字塔结构，逐渐进入老年型国家。

　“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011 年到某年，全国 60 岁以上老年人将由 1.78 亿增加到 2.21 亿，平均每年增加老年人 860万；老年人口比重将由 13.3%增加到 16%，平均每年递增 0.54 个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴 随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

　未来 20 年，我国人口老龄化日益加重，到 2030 年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。

　人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前 我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。

　社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。

　当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精 力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老 问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和 发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代 的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。

　3.3 我国养老事业现状及对策 3.3.1 我过养老事业现状 老年人养老服务已经成为重大的社会问题，直接关系到科学发展，和谐社会的建立。养老事业已突出地摆在我们面前。随着我国人口老龄化进程加快，人口老龄化年 均增长率高; 独居老人增多，需要长期护理的老人不断扩大; 居家养老难寻“护老保姆”;养老院的床位不足; 福利社会化在兴起。究其原因: 人口老龄化提前达到高峰; 在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化;人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战; 人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战, 越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。就其对策：要加强对养老事业的领导，要确立老年人养老的共有目标，要制定养老行动计划，要健全养老管理体制、机制， 要着力解决老有所养这个根本。

　随着我国人口老龄化进程加快，家庭养老功能日益弱化，老年人养老服务已经成为重大的社会问题，直接关系到科学发展，和谐社会的建立。养老事业已突出地摆在我们面前。具体的养老现状如下：

　1、人口老龄化年均增长率高。

　根据国家统计局与全国老龄办最新统计，当前，我国 60 岁以上的老年人已达 1.78 亿，占全国总人口的 13.3%，占世界老年人口的 20%。到某年，老年人 口将达到 2.16 亿，老龄化水平 16.7%；到 2020 年，老年人口将达到 2.48 亿，老龄化水平将达到 17.17%，其中 80 岁以上的高龄老年人口将达 到 3067 万；到 2050 年，老年人口总量将超过 4 亿，老龄化水平推进到 30%以上。在未来的 15 年间，我国老年人口将净增 1 亿，特别是新中国成立后五六 十年代生育高峰出生的认可，在今后 5~15 年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。根据《河南省社会养老服务体系建设规划(2011~ 某年)》，到“十二五”末，河

　南省 60 岁以上老年人将达到 1595 万人,占常住人口的 15.71%；到 2020 年，60 岁以上老年人将达到 1754 万人， 占常住人口的 16.98%。

　2、独居老人增多，需要长期护理的老年人不断扩大。

　中国内地目前 60 岁以上老人 1.78 亿，约有 40%的老人是“空巢老人”，城市独居老年人占49.7%，农村亦达 38.3%；常感孤独的老年人，在城市为 18%，农村为 30.9%。约有三千 二百五十万的老人需要不同形式的长期护理。在老年人口向高龄化快速发展的趋势下，老年人口健康问题令人担忧。随着人口老龄化程度的加深，“空巢老人”越来 越多，已成为一个不容忽视的社会问题。儿女不在老人身边和老年人愿意单独居住的家庭比例显著增加。伴随人口老龄化，需要长期护理的老年人会不断扩大；老年 群体在日常生活照顾、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等需求将有更大增长。

　3、居家养老难寻“护老保姆”。

　人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。目前多数老人仍把居 家养老作为首选养老方式，城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老 人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心。加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家 养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。

　4、养老院的床位不足。

　以前，子女们都和老人一起生活，老人们也都不愿去养老院。现在养老院、老年公寓的设施好、环境好、服务好，又可以结交朋友，很多老人现在已经愿意去养老院 了。全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长阎青春于 2007 年发表的一篇名为《试析养老机构发展中的主要矛盾及原则性建议》的论文中提到， 目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的 5%左右，中国内地目前 60 岁以上老人 1.78 亿。按“百名老人 5 张床位”的标准计算，这样就需要有 890 万张床位才能满足。而截至 2010 年底，我国养老床位总数约为 320.8 万张，每千名老人拥有 床位数仅为 18 张，不仅低于主要发达国家每千名老人拥有 50~70 张的水平，甚至低于部分发展中国家 20~30 张的平均水平，与人民群众的需求相比还有很 大差距。

　3.3.2 养老事业面临的问题 1、人口老龄化提前达到高峰。

　改革开放三十年来，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于本世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。

　2、在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。

　先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到 25000 美元以上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为 1000 美元，呈现出“未富先老”。

　3、人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战。

　我国上世纪 80 年代逐渐建立起来的社会保障制度本应遵循广覆盖原则，可是，现有的社会保障制度没有做到应保尽保，覆盖面非常有限。人力资源和社会保障部昨日公布的 “2011年全国社会保险情况”显示，截至 2011 年底，全国参加城镇职工基本养老保险人数为 28391万人，占总人口的，20.7%，仅仅达到国际劳工 组织规定的 20%最低线。再者，老年人是一个容易患病的特殊群体，随着人口老龄化的加剧，他们对医疗保险的需求将会急剧增加。

　由于我国目前离退休人员医疗 费用实行国家与单位共同负担，因此，在离退休人员高速增长的情况下，人口老龄化对整个医疗费用的承受能力提出了严峻挑战。

　4、人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。

　我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上 升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也 导致老年抚养比从 2500 年的 10.1%逐渐上升到 2050 年的 33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。

　5、越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。

　不仅城市的“空巢老人”有条件选择入住老年公寓，不少在农村生活的老人都因子女外出打工而独居，有一些家庭，由于种种原因家里只剩下了老人，怎么办呢？于 是，养老院就成了这些老人的归宿。越来越多的老人大多选择老年公寓度过人生的“夕阳岁月”。那里设有读书室、健身房等娱乐设施，还配有专职保健人员，有专 职员工照顾老人的基本生活起居。老人可以根据自己的经济条件，选择入住高档公寓或政府资助的老年公寓。

　3.3.3 完善和发展我国城市社会化养老事业的对策 其一，多形式多渠道筹集解决养老机构的建设资金，并采取“公助民办”的形式开展经营活动。养老事业是一项社会福利事业，应不以赢利为目的，但应能维持正常 周转，并保证工作人员应得的福利待遇。因此，各级政府应把养老机构建设列入工作日程，并在财政上予以列之。还要鼓励有实力的企业或私人进行投资或集资建 设。可借鉴“公助民办”学校的形式，鼓励私人以承包方式经营养老机构，免征各项税费，确保其能正常运转并维持收支平衡或略有节余。

　其二，把发展养老事业和医疗社会保障制度改革相结合，确保老人能够得到必要的养老和医疗服务。要多形式多元化发展社会养老机构，以满足老人的不同需求。特 别应大力兴建老年医院，力争各县都有一两所这样的机构。结合推进医疗社保制度的改革，允许离退休人员选择老年医院作为公费医疗或大病统筹定点医院，医疗费 按有关规定解决，护理费和伙食费由个人负担。这样，既使老人在负担得起的前提下满足了基本的养老和医疗需要，也不致给单位、社会增加不合理的负担。

　其三，在努力提高养老机构服务质量的同时，积极宣传引导人们改变传统的养老观念。对各类养老机构来说，不仅要提高硬件水平，更重要的是提高软件的质量。要 在保障服务人员各种待遇的同时，加强对其职业道德、责任感和荣誉感的培养，使老年人不仅在生活上得到照顾，还能精神上保持心情舒畅。同时，应积极进行正面 的宣传引导，改变养儿防老的传统观念，使老年人和年轻人都能认识到，社会化养老是现代社会普遍推行的养老方式，既有益于社会，更有利于个人和家庭。

　3.4 中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析 3.4.1 中国养老产业商机分析 据全国老龄办城市养老服务调查，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为 15.9%，还有

　84.1%的老年人服务需求没有被满足，目前我国养老产业尚处于 “沉睡”阶段。中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室副主任麻凤利说，老年群体是“夕阳人群”，但养老产业却是“朝阳产业”。养老产业不仅指服 装、拐杖等单个商品，还包括养老机构、生活照料、医疗保健等多个方面。当前我国养老产业存在需求大、供给小；产品门类少、层次低等“软肋”，远不能满足老 年群体消费需求。如美国专门生产老年用品的厂家有 1000 多家，一把老年人乘坐的轮椅就有上百种，国内则很少。专家指出，养老产业是个龙头产业，不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业，而且对上下游产 业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的 5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要 890 多万张床位，而现在只有约 350 万张，缺口达640 多万张。以平均每张床位 6 万元的建设成本，光床位建设就有近 4000 亿元的市场空间。再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少 2500 亿元的投资。

　目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.78 亿，且以每年近千万的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。在过去的 2011 年，我国人均 GDP 达到 5414 美元，居世界第 87 位，随着人均GDP 的提升，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。预计到某年，我国养老产业规模将超过 1 万亿元，这对于我国拉 动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远看，促进 我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色 GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期”。

　3.4.2 民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量 从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009 年 1 月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。为了加快加强民办养老机构的建设，近些年 来，国家连续出台了多项政策，鼓励社会力量发展养老服务事业。2500 年，国务院办公厅转发了民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见的通 知》，2005 年，民政部下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶 持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力 量参与养老机构的内在活力。2011 年，国务院下发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》再次提出了促进老龄事业发展的优惠政策：“完善老龄产业政策。把 老龄产业纳入经济社会发展总体规划，列入国家扶持行业目录。研究制定、落实引导和扶持老龄产业发展的信贷、投资等支持政策。鼓励社会资本投入老龄产业。引 导老年人合理消费，培育壮大老年用品消费市场。”民办养老机构的发展，已经成为推动养老服务事业发展的重要力量。

　综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜力，养老机构明显匮乏，民办养老机构亟待增加，严重缺乏具有养老专业知识的人才。

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