现代农业园区商业计划书

　重庆 xxxxx 现代农业园区

　商业计划书

　 重庆 xxxxxxxxxxxxxxx 有限公司

　 二 0 一七年八月

　摘要

　 xxxxxxxxx

　是一家专门从事农业综合性开发的公司，公司旗下

　的 xxxxxxxxx 现代农业园区项目位于重庆市渝北区统景镇，项目规

　划面积

　2600

　亩，总投资

　5

　 亿元，是集农业种植、养殖、观光采摘、

　 餐饮、娱乐休闲、科普教育、康养旅游为一体的大型都市农业生态

　园区。

　该园区分为 6 个区域:农业种植、农业养殖、农业生态主题乐

　园、休闲度假村、农业教育培训基地、康养基地。园区建成后，具

　备 6 项核心功能:旅游功能、产业化功能、教育功能、文化功能、

　养生功能、商务功能。

　本项目地处风景秀美、气候宜人的渝北统景镇，依托资源优势，

　具有得天独厚的市场优势，为发展观光农业旅游提供天然的物质条

　件。此外项目区位优势明显，选址科学，为游客的到访提供便利。

　本项目拟采用有机农业品牌化+园区经管人文化+园区农业休

　闲+农业生产高校循环的模式。利用公司+政府十农户的模式进行运

　作。充分挖掘市场潜力，努力把本项目打造成重庆地方乃至全国的

　乡村旅游示范基地。

　本项目拟采用公司自筹、商业贷款、引进风险投资和政府扶持

　四种资金进行投资建设，经过利用财务分析模型进行测算，项目建

　成后，年平均利润额

　8000

　万元，平均投资利润率

　45% ，项目投资回 收期 4 年。此外，项目建设中存在的 5 大风险，也给出了相应的对

　策。整体而言，本项目前景可观，风险可控，值得投资。

　目录

　第一章总论.. . . . . . . . . . . . . . . . . .. .. .. .. . . . . .. . . . . . .. 1

　 1. 1 项 目概况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. 1

　 1. 2 项 目编制依据 . ......... . ......................... 2

　1. 3 综合评价 ........... .. .. .. ............... . ....... 3

　第二章项目建设必要性及意义.................... ...

　4

　 2 . 1 项 目建设必要性 ...................... . ........... 4

　 2.2 项 目建设的 可 行 性 .. ..... . ............... . ....... 5

　 第三章建设方案与实施进度.. . ............... ........

　7

　 3. 1 项 目整体运营 目标 ..... . ..... .. . . . . .. .. .. .... .... 7

　3. 2

　项 目综合开 发 思路 ... . . . ................. ........ 7

　3.

　3 项 目建设基本方案 ......... ..... . .. .. ..... . ....... 8

　 第四章市场分析. . . . . . .. . . .. . . .. .. .. . . . . . . . . . . . . . .. 10

　 4. 1 中国国 内旅游市场发展分析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 10

　 4. 2 重 庆 市旅游 市场发展分析 . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

　 4. 3 休闲农业和乡村旅游发展分析. . . . . . . . . .. . . . . . . . . .. 13

　第五章发展战略与实施计划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ... 15

　5.

　1 发展战略 ........... . ........... . .............. . 15

　5. 2 目标市场... . . .. .. . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . .. 16

　 5. 3 服务产品. .. .. .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 16

　5.4 定价策略. .. . . .. .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 17

　5.

　5

　营销策略 .......................................18

　 第六章项目管理及组织运行. . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . 19

　6.1 机构设置. .. .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 19

　6. 2 运行管理......... ..............................

　 20

　 第七章投资估算与资金筹措.

　........................

　23

　7. 1 投 资估算.. .. .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 23

　7.2 资金筹措与使用计划.. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . ... .. .. 26

　 7.2.1 资金筹措...... . . .. .. .. .. .. .. .. . . .. .. .. .. .. .. 26

　7.2.2 融资能力分析. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 26

　7.2.3 资金结构分析 ..... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 27

　第八章财务评价.. .. .............................. 28

　8. 1 评价的依据、原则及方法. .. .. .. .. .. .. .. .. . ..... .. 28

　8. 2 财务基础数据与参数选取. .. .. .. .. .. .. .. . ... .. .. 29

　 8.2.1 基本参数....... .. .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 29

　8.2.2 经营收入及税金估算. .. .. .. .. .. .. .. .. .. . ..... .. 30

　 8. 2. 3 成本计算. . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 32

　8. 3 财务分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. 33

　 8.3.1 盈利能力分析. .. . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 33

　 8. 3. 2 偿债能力分析.. ...............................

　34

　 8. 3. 3 财务生存能力分析. . .......... .............. ...

　 35

　 8.3.4 不确定性分析... .............................. 36

　第九章风险分析及防范对策.. . .......... ............

　36

　 9.1 项目主要风险. ......... ...... ................. .. 36

　 9.

　2

　防范风险对策. .................................. 38

　 第-章总论

　 1. 1 项目概况

　 1.1.1 项目名称: XXXXXXXXX 现代农业园区项目

　1.1.2 建设单位: XXXXXXXXX

　1.1. 3

　项目选址:重庆市渝北区统景镇合理村

　 1.1. 4 项目负责人:杨健

　 1.1. 5 建设规模与主要建设内容:

　 拟建设的 xxxxxxxxx 现代观光农业园区项目占地 2600 亩，

　投资总额 5 亿元人民币，该园区分为农业种植、农业养殖、农业

　生态主题乐园、休闲度假村、农业教育培训基地、康养基地。

　 1.1. 6 建设期限与目标:

　 项目建设期限为 3

　年，即 2017.08

　至 2020

　年 08

　月，通

　过现代农业种植养殖的发展带动旅游观光休闲娱乐的发展，

　预计到

　 2020

　年将该园区建成为集现代农业、旅游观光、休

　闲度假、康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态主题

　乐园、休闲度假村、农业教育培训 11

　 、康养服务等农业产业链。

　力争用 10 年时间，投资 30 亿元，通过以点连线、以线带面、板

　块式推进、滚动式发展方式，把园区打造重庆乃至中国最具特色

　的都市休闲圣地、新农村特色文化示范旅游区、生态农业科技观

　光园区、中国西部低碳养生休闲区。为渝北现代农业发展注入新

　的活力，实现渝北现代农业园区农业向效益型转变，充分发挥示

　范带头作用。

　1.1. 7 建设投资与资金来源

　1.自筹资金 O.

　5

　亿元，约占项目总投资 23.81%;

　2. 商业银行贷款 0.4 亿元，约占项目总投资 19.05%;

　 3. 引进社会资金、风投资金 1 亿元，约占项目总投资 47.62%;

　 4. 国家政策扶持 0.2 亿元，约占项目总投资 9. 52% 。

　 1.1. 8 项目效益

　项目建成后，年平均利润额 8000

　 万元，平均投资利润

　率 45% ，项目投资回收期 4 年。本项目拥有可观的经济效益，

　此外还有一定的社会效益和生态效益。本项目的实施深入贯

　彻了国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展以及国务

　院关于加快发展生态高效农业的精神。项目的实施可为当地

　提供一定的就业机会，吸纳当地农户共同参与投资和建设，

　有助于实现"精准扶贫"。对于调整项目区产业结构，促进

　地方经济发展，将会起到积极的推动作用。对空气净化、减

　少水土流失将起到保护作用。项目突出示范带动性，能很好

　地推动区域经济的协调发展和生态农业联动生物科技产业

　优化，核心作用是既配合了渝北区农业换代升级政策的实

　施，推动渝北区开辟新的农产品资源经济发展路径。项目建

　成后将成为颇具示范带动性的现代科技农业和地区经济的

　战略性支柱产业。

　 1. 2 项目编制依据

　1 、国家林业局计财司关于印发《农业综合开发林业生态示

　范项目建议书编写大纲)) ;

　 2 、 《国家农业综合开发资金和项目管理办法》县财政部 29

　 t:3

　^

　亏了";

　 3 、

　《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意

　 见》国发 (2009) 3 号;

　 4 、

　《国务院办公厅关于加快发展健身休闲产业的指导

　 意见>> (国办发 (2016) 77 号) :

　 5 、 《重庆市全民健身实施计划 (2016-2020

　年) >>

　 6 、 《重庆市乡村旅游发展规划 (2013-2020

　年) >>

　1. 3 综合评价

　 1 、 "xxxxxxxxx 现代观光农业园区"项目符合当前国家重

　点鼓励发展的产业政策，适合特色农业种植及养殖的发展现状，

　对调整农业种植结构，实现当地农户增加收入、吸纳人员就业、

　促进地区经济发展起到推动作用，因此本项目投资方向是正确

　的。

　 2 、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，

　全部投资财务内部收益率大大高于基准率，符合投资回收期限要

　求，能够按时或提前收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，

　有较好的经济效益。

　3. 在经济效益，社会效益，生态效益综合分析后，现代农业

　旅游观光园区项目具有良好的社会、经济、生态效益，项目建设

　是必要可行的。

　第二章项目建设必要性及意义

　 2. 1 项目建设必要性

　2.

　1. 1 调整农业结构，增加农民收入，实现"精准扶贫"

　本项目将现代农业产业园开发与当地新农村建设有机

　 结合起来，能够充分挖掘当地特色，带动相关产业的发展，

　缓解农民的就业压力，实现"精准扶贫"的目标。本项目实

　施统一规划建设的 xxxxxxxxx 现代观光农业园区，对统筹城 乡建设也有巨大的贡献，在稳定农民增收的情况下，还可以

　 改变村容村貌，建设美丽的现代化农村，吸引城市游客前来

　观光消费，实现城乡文化的有效交流，把现代城市文明引入

　农村，全面提高农民群众的思想道德和文化素质，真正实现

　"生产发展、生活宽裕、村容整洁、乡风文明、管理民主"

　的社会主义新农村建设目标。

　2. 1. 2 促进区域经济的可持续发展

　近年来，重庆市保持了年均 10% 以上的发展速度，重庆 的快速发展，对整个西部的经济发展起到带动作用，而渝北

　区的经济发展又直接影响到整个重庆的经济发展。

　xxxxxxxxx

　现代观光农业园区是依据渝北区按照"一镇一业、

　一区域一特色"的总体要求，优化"一区三片"农业产业布

　 局，积极对接两江新区开发建设。项目所在地重庆市渝北区

　统景镇是渝北区重点打造的农业观光旅游带项目，公司项目

　定为发展特色农产种植及养殖的生态观光农业，也利于从该

　 地原有资源开采型向环保、综合生态效益维护为重点的生态

　建设转型。

　2.

　1. 3

　 改善当地的生态环境，实现人与自然和谐发展

　本项目通过对大面积特色果蔬的种植、农业养殖，既实

　现了造林绿化、水土保护等功能，同时通过对项目区内水库

　改造，利于防洪、防旱以及边坡治理，改善当地环境状况。

　另外通过种植果蔬、花木等也力口大了荒山、荒坡植被修复的

　力度，对于天然林资源保护，推进退耕还林工作意义重大，

　从而有效实现人与自然的和谐，实现经济效益和生态效益的

　双赢。

　2. 1. 4

　起到示范带头作用

　建设农业观光游览基地，可以成为人们观光旅游、丰富

　农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、

　享用农业成果、利用田园休憨健身的场所，通过对该地区的

　开发，从而促进当地绿色循环可持续产业的发展。

　 2.2 项目建设的可行性

　 2.2.1 区位优势明显

　项目所在地统景镇位于地处御临河与温塘河的交汇处，界邻

　长寿区与四川省邻水县，是渝北区东北部的经济、文化、商贸中

　 心和重要的交通枢纽;全镇幅员面积

　 112.3 平方公里，是渝北区 所辖面积最大的镇。场镇面积 3

　平方公里，城镇化率达 35%; 总

　人口 4. 5 万，其中农村人口 3.3 万，是典型的农业大镇;本规划

　 区位于重庆市 1 小时经济圈内，距渝北区城区(两路镇) 38 公

　 里，具重庆市中心主城

　65

　 公里，紧靠渝邻高速，且三环路规划

　 在龙安乡设有出口，草统路通车后，从主城区到本案只需 30 分

　钟，交通优势明显。另外新成立的重庆市两江新区和重庆渝北国

　家农业科技园区拓展区，已涵盖渝北区王家镇和古路镇，紧临统

　景镇，后期统景温泉旅游集群的形成，届时，合理村有望打造成

　统景温泉旅游度假区、两江新区以及重庆渝北国家农业科技园区

　的重要配套功能区。

　2.2.1 项目定位、发展思路明确

　项目定位发展以现代农业产业为基础，以生态的山水环境为

　依托，以郊野休闲度假为特色，集科技农业、休闲运动、度假居

　住、观光览胜、科普教育、康养等综合功能于一体的综合产业片

　区，城乡统筹的标杆园区。配合渝北区农业产业结构调整成为重

　庆市渝北区城乡统筹示范区的巴渝新农村特色区;渝北区农村产 业结构调整的示范先行区;重庆市两江开发新区、统景温泉度假 区的重要配套功能区，力争成为重庆都市范围内综合程度最高、

　环境最优、配套最全、科技含量最高、综合效益最好、特色最鲜

　明的生态农业园。

　2.2.3 符合区域经济发展总体规划

　该项目建设符合重庆市渝北区人民政府《渝北区现代农业及

　新农村建设规划>> ，以"产业强、农村美、农民富"为目标，以

　"农民纯收入超万行动"为抓手，以推动农民自主创业为主线，

　着力发展林果产业、林下经济、乡村旅游与休闲农业、农业培训

　和康养旅游等内容，全面推进城乡一体化建设，全面改善农村面

　 貌，全力将渝北区设成为"两基地一客厅" (重庆农产品加工物

　流基地、主城区"菜篮子"供应基地和重庆"会客厅" ) ，率先

　在全市实现全面小康，为全国社会主义新农村建设和城乡统筹改

　革实验提供"重庆样板"。

　 第三章建设方案与实施进度

　 3. 1 项目整体运营目标

　 xxxxxxxxx 现代观光农业园区将建设成为集现代农业、旅游

　观光、休闲度假、康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态

　主题乐园、休闲度假村、农业教育培训、康养服务等农业产业链，

　让更多的人参与到循环性生态农业的实践当中来，本项目还具备

　旅游观光功能，依托丰富的农业资源，培育作物生态环境，设置

　浏览线路，打造绿色农业风景观光园区，为来此旅游的游客提供

　生态游览和郊野观光等活动，可与川渝地区其他旅游区形成整

　体，互为补充，走错位发展之路。

　本项目将兼顾政府、企业、和农民的利益，将生态农业旅游

　观光园建设成为具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的

　生态农业旅游观光园。

　3.2 项目综合开发思路

　 拟建设的现代农业旅游观光园核心区分为六区:果蔬种植

　区、农业养殖区、生态主题观光区、休闲度假区景区、农业教育

　培训区、康养医疗服务区。

　 规划地块结构可以概括为: "瓜藤结构"，利用园区内部风

　光带和外部公路把园区的产业功能和旅游文化功能连接起来。

　项目分二期开发完成，一期果蔬种植区、农业养殖区，计划

　投入资金 21000

　 万元人民币;二期开发生态主题观光区、休闲度

　假区景区，计划投入资金

　15000

　万元人民币;第二期开发农业教

　 育培训区、康养医疗服务区，计划投入资金 14000 万元人民币。

　3.3 项目建设基本方案

　 3.3.1 建设目标

　 食本项目建设成为把园区打造重庆乃至中国最具特色的都市休

　闲圣地、新农村特色文化示范旅游区、生态农业科技观光园

　区、中国西部低碳养生休闲区。

　食规划设计理 念超前、思路清晰、概念明确 、结构合理、重点

　 突出。

　 食具有前瞻性、可持续性、可操作性的特色鲜明的现代农业旅

　 游观光园，设计使用年限

　40

　 年。

　 3.3.2

　基础设施建设内容

　项目核心区规划依据总体功能定位和布局分为三大片区，内

　容如下:

　 1 、现代农业区(农业种植、农业养殖)

　 第一期项目建设内容， 2018 年 12 月底完成。计划投资 21000

　万元人民币。主要建设特色农业蔬菜、水果等，同时兼顾农业养

　殖模块。通过利用自然生态环境，适当整合，给游客提供亲近自

　然的舒适的原汁原味的农家生活环境。

　 整个生态农业区包含果蔬采摘，观光欣赏、休闲娱乐、参观

　旅游等商业服务功能为一体。其中布置有种植大观园、苗木文化

　展示园、花卉栽培实验园、水上休闲中心、生态观光走廊。根据

　项目建设目标和功能定位，示范区建设成为栽培与种苗繁育区、

　设施农业示范区、精品果园展示区、园艺花卉种植观赏区、生态

　科学养殖区、农产品加工区、生态观光林区、生态观光旅游度假

　区

　2

　、旅游服务区

　 第二期项目建设内容， 2019 年 6 月底完成，主要包括农业

　观光休闲、生态农业主题公园、农业科普走廊、农业技术馆、农

　史博物馆、民俗文化馆、农事体验区、智力科普公园、观光旅游

　度假村等工程组成。计划投资 4500 万元人民币。为了方便游客，

　进一步推广川渝地区的美食文化，倡导绿色饮食健康观念，该区 域将建成功能齐全，风格独特的农家乐小区。同时，该区域将布

　置相对集中的民俗设施、服务管理办公及民俗文化风情馆等建

　筑，这个区域中主要的公共开放空间有利于吸引众多的游客到

　来，形成一个便于人流集散中心。

　3 、绿色养殖区

　 第二期项目建设内容， 2017 年 12 月底完成。计划投资 3000

　万元人民币。建成绿色家禽家畜生产基地，利用放养的方式进行

　生产。在此次规划中把饲养的鸡、鸭、鹅、等家禽家畜流放在树 林下，让其自由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其回归自然，

　享受大自然赋予它的魅力与财富。

　另外动物的粪便与大自然的亲密接触，通过土壤含有的微生

　 物的分解与合成，产生营养丰富的有机物，增加土壤养分，维持

　大自然的生态系统平衡。

　第四章市场分析

　 4. 1 中国国内旅游市场发展分析

　 4. 1. 1

　中国旅游行业发展概况

　 2014 年，我国国内旅游收入 30312 亿元，增长 15.4%; 国际

　 旅游外汇收入 569 亿美元，增长 10.2%;

　2015 年，我国国内旅游

　 收入 34195

　亿元，增长 12.8%;

　 国际旅游收入 613. 38 亿美元，

　增长 7.8%02016 年，国内旅游、入境旅游稳步增长，出境旅游

　理性发展，旅游经济继续领先宏观经济增速，成为稳增长、调结

　构、惠民生的重要力量。预计全年国内旅游 44.4 亿人次，同比

　增长 11%;

　国内旅游总收入 3.9 万亿元，同比增长 14% 。国家旅

　 游局预计， 2017 年全年国内旅游人数 48. 8 亿人次，同比增长 10%;

　国内旅游收入达 4.4 万亿元，同比增长

　12. 5% 。入境旅游人数 1. 4

　亿人次，同比增长 3. 5%;

　 国际旅游收入 1260 亿美元，同比增长

　5%;

　 出境旅游人数 1. 23

　亿人次，同比增长 4% 。

　 4. 1. 2

　 中国旅游行业发展趋势分析

　 中国将成全球最大国内游市场。由于我国旅游资源丰富，人

　口规模庞大，旅游业现已发展成一个集食、住、行、游、购、娱

　为一体的多业态产业群，在全球同业中的地位日益提升。随着居

　 民消费能力的提升以及城市化进程的持续加快，我国居民旅游潜

　力将加速释放，我国旅游业将迎来新一轮的黄金增长期。据世界

　旅游组织预测，到 2018

　年，中国出、入境游客规模均有望达到

　3

　亿人次，届时将有望成为全球最大的国际旅游目的地国家和第

　 四大旅游客源国;另外，国内旅游将达到 28 亿人次，居民平均

　 出游率 2 次/年，将成为全球最大的国内旅游市场。

　 4. 1. 3

　 中国旅游行业发展前景分析

　 未来 10

　年间，中国旅游业将保持年均 10. 锐的增长速度， 其中个人旅游消费将以年均

　9.8% 的速度增长，企业/政府旅游的

　增长速度将达到 10.9% ，到 2020

　 年，中国将成为世界第一大旅

　游目的地固和第四大客源输出国。

　2015

　 年，国内旅游人数达到

　40

　亿人次，比上年增长 10.5%;

　 增长速度略低于上年同期的

　 10. 7%; 国内旅游收入 34195

　 亿元，增长

　13.

　1% ，增长速度低于

　上年同期的

　15.4% 。国内旅游人均消费增速有抬头之势，城镇居

　民旅游人均消费水平进入回升通道。我国国内旅游人均消费的增

　长动力主要源于城镇居民人均旅游消费水平的提升，预计到

　 2020 年国内游人数达 73.5 亿人次，旅游收入接近 7 万亿元。据世界

　 旅游业理事会预计，到

　2020

　年，全球国际旅游消费收入将达到

　 2 万亿美元;另据世界旅游协会预测，从 2010

　年到 2020

　年，国

　 际旅游业人数和国际旅游收入将分别以年均

　4.

　 3% 、 6.

　7% 的速度

　 增长，高于同期世界财富年均 3% 的增长率;到 2020 年，旅游产

　业收入将增至 16 万亿美元，相当于全球 GDP 的 10%; 所提供工

　作岗位达

　3

　 亿个，占全球就业总量的

　9.

　2% ，从而进一步巩固其

　作为世界第一大产业的地位。

　4.2 重庆市旅游市场发展分析

　 4.2.1

　重庆市旅游业总体发展概况

　 据初步统计测算， 2016 年 1-12 月全市接待境内外游客

　 45086. 13 万人次，实现旅游总收入 2645.21 亿元，同比分别增

　 长 15.1% 和 17.5% 。其中:接待入境游客 316.

　58

　万人次，旅游外

　 汇收入 16.87 亿美元，分别增长 12. 1% 和 14.9% 。出境旅行社组

　 织出境旅游 196.24 万人次，同比增长 7. 7% ，其中:出国游 174. 15

　 万人次，增长 10%;

　 港澳游 16.22 万人次，下降 10. 4%;

　 台湾游

　 5.87 万人次，增长 2. 5%0 5.2.2 国内旅游市场。

　2017 年 1-6 月

　 全市接待境内外游客 23225. 79 万人次，实现旅游总收入 1430.46

　亿元，同比分别增长 13.4% 和 18. 5% 。其中:接待入境游客 13 1. 05

　万人次，旅游外汇收入 75051 万美元，分别增长 12. 2% 和 13.6% 。

　出境旅行社组织出境旅游 93.02 万人次，同比增长 0.8% ，其中:

　 出国游 82. 01 万人次，增长 O. 5%;

　 港澳游 8.69 万人次，增长

　 23.0%;

　 台湾游 2. 32 万人次，下降 35.9% 。

　 4.2.2 重庆市旅游行业发展目标

　根据《重庆市建设国际知名旅游目的地"十二五"规划的通

　知》目标，到 2020 年，重庆市将把旅游产业培育成为重庆综合

　性战略支柱产业，建成以"山水之都·美丽重庆"为统领，以三

　大国际旅游目的地、四条主题精品旅游线、四级目的地体系、七

　大国际旅游品牌为支撑，城市魅力独特、产品业态丰富、品牌形

　象卓著、服务功能完善、集散舒适便捷、环境安全友好、主体充

　满活力的国家旅游中心城市、具有世界吸引力和竞争力的国际知

　 名旅游目的地。一是旅游综合实力明显增强。旅游总收入达到

　 4500

　亿元，年均增长

　15%;

　旅游增加值占地区生产总值的比重达

　到 8%; 二是旅游客源市场进一步拓展。国际及地区航线数量达

　 到 100 条，入境游客达到 500 万人次，年均增长 12% 以上，旅游

　总人数达到

　 5.

　 26

　亿人次;二是打造一批具有世界吸引力和影响

　力的旅游品牌。形成以长江三峡、世界遗产、山水之都及国家

　 A

　级旅游景区为支撑的多类型、多层次、组合优势明显的旅游产品

　系列，培育形成一批特色精品旅游线路，创建一批世界级、国家

　级旅游品牌。

　4. 2. 3 重庆市旅游市场前景分析

　随着重庆经济的发展，区位优势越发明显，根据重庆市旅游

　局抽样调查的结果显示， 2017

　年第一季度重庆市居民出游意愿

　 为

　82%

　，其中近半数居民有节假日出游计划。出行需求仍保持稳

　定增长，旅游经济运行将呈现旅游需求旺盛、旅游热点从大型城

　市向县城转移、旅游过年渐成主流的特征。预计未来

　5

　 年，市内 出游人数将达 1. 24 亿人次，同比增长 15.4%; 预计旅游收入 3345

　亿元，同比增长 17.6% 。整体预测旅游市场的市场规模可达8000

　亿元，其中以乡村旅游为特色的出行方式更为市民所青睐，市场

　 4.3 休闲农业和乡村旅游发展分析

　 4. 3. 1

　休闲农业和乡村旅游发展概况

　目前我国休闲农业和乡村旅游已进入快速发展期， 2015

　年

　 全国休闲农业和乡村旅游接待游客超过

　22

　 亿人次，营业收入超

　 过 4400

　亿元，从业人员 790

　万人，其中农民从业人员 630

　万人，

　带动 550 万户农民受益。"十二五"时期游客接待数和营业收入

　 年均增速均超 10%0 2016

　年全国休闲农业和乡村旅游接待游客近

　 21 亿人次，营业收入超过 5700 亿元，从业人员 845 万。其中，

　 2016 年国庆黄金周期间，全国休闲农业和乡村旅游游客接待量

　 占同期旅游人次的

　69%

　，休闲农业和乡村旅游越来越成为市民出

　 行旅游的首选。国家发展改革委等 14 部门联合印发《促进乡村

　旅游发展提质升级行动方案 (2017 年) >> ，明确提出 2017 年全 国乡村旅游实际完成投资达到约 5500

　亿元，年接待人数超过 25

　亿人次，乡村旅游消费规模增至 1. 4 万亿元，带动约 900 万户农

　民受益的发展目标。

　4.

　3. 2

　休闲农业和乡村旅游发展存在的问题

　当前，乡村游也存在同质化严重、思想准备不足、服务质量

　不高、基础设施滞后等问题，亟需出台乡村旅游发展方案的同时，

　还需加强乡村旅游的监管，切实维护游客的合法权益。

　第五章发展战略与实施计划

　 5. 1 发展战略

　5. 1. 1 总体战略

　 公司在

　3-5 年内，通过现代农业种植养殖的发展带动旅游观

　 光休闲娱乐的发展，预计到 2020

　年将该园区建成为集现代农业、

　旅游观光、休闲度假、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养

　殖、保健康养为一体，包含农业种植及养殖、农业生态主题乐园、 休闲度假村、农业教育培训、康养服务等农业产业链。建立成功

　的品牌，积累无形资产，收回初期成本，准备扩大生产规模。

　1 、初步创业期 (1-3

　年)主要是以果蔬种植、休闲旅游观

　光、休闲娱乐、农家餐饮、园艺观赏、旅游购物、生态养殖等为

　主，逐步以扩大知名度，吸引更多的消费者来认领土地建设自己

　的农场为主，市场策略为逐步培养消费习惯，抢先占领生态休闲

　类旅游行业的市场份额，建立自己的品牌，积累无形资产，收回

　初期投资。

　第一、二年:打牢基础、做出精品，然后进入旅游业市场，

　站稳脚跟，着力宣传公司服务特色，主动出击，为客户提供高品

　质的服务，初步具有行业知名度，建立一部分相对稳定的客户群， 为下一步发展的基础。

　第二年:树立并提升品牌形象，从初期的客户群为主，通过

　口碑，媒体广告等各种渠道加强宣传，增加无形资产，中长期时， 项目采用多元化服务扩大市场份额。

　2 、发展成长期 (4-5

　年)

　项目规模及业务相对稳定，进一步提升知名度，打造品牌提

　 升服务质量。并在不断扩大市场份额的同时，筹备新业务的开发

　工作。使项目在川渝市场知名度达到

　75% ，川|渝周边省份知名度

　达到

　50% ，全国知名度达到40% ，巩固已有市场，扩展潜在市场。

　5.2 目标市场

　 上近期

　重庆主城区及周边区县的游客等。

　2 、中远期

　四川、贵州、陕西、湖北等面向全国旅游市场

　5.3 服务产品

　 1 、旅游观光

　提供满足城市居民体验农村生活的场所

　2 、休闲娱乐

　包括棋牌、茶艺、水上运动、 KTV

　 、酒吧、垂钓等休闲娱乐

　项目。

　3

　、农家餐饮

　提供具有川渝地方特色的农家小吃、土菜、野味等具有农村

　特色的餐饮。

　4

　、园艺观赏

　包括入口花圆、百花广场、露天看台、锦绣水园、生态博物

　馆等园艺观赏。

　5 、旅游购物

　提供具有农家特色的小商品和园艺产品供游客购买。

　 6

　、生态养殖

　把饲养的鸡、鸭、鹅、猪等家禽家畜流放在树林下，让其自 由觅食、奔跑，流露出它的野性，使其回归自然，享受大自然赋

　予它的魅力与财富。

　7

　、农业教育培训

　可以提供包含农机、农技、养殖等农业方面知识的专业化培 训，提高培训人员的科学素养。

　8 、康养产业

　依托秀丽的景观和环境优势，整合现代康复疗养理念，将旅 游产业链向康复医学延伸、康复医学向旅游产业延伸、使康复治

　疗和旅游疗养有机结合。

　5.4 定价策略

　 1 、创业期:由于在创业初期，本项目的市场占有和拓展能

　力都十分有限，在这种情况下急需扩大市场份额，但又必须保证

　服务质量和成本回收量因此在进入市场初期，首先用中等定价，

　低于同行业其他景区的价格来吸引消费者。

　2

　 、成长期:项目在成长期间具备了一定的市场占有量和服

　务拓展力，并且在服务、技术、管理等方面逐渐趋于成熟，因此

　将尝试使用中高端价位来进一步增强我们的利润获取能力。

　3

　 、成熟期:当本项目主营业务成熟，管理技术方面已经完

　善的时候，将作为行业的领导者来牵头订阅行业标准，规范并整

　合市场资源，从而涉足其他相关产业发展，并尽力保持主业价格

　的稳定，其它业务定价则与社会普遍价格一致，以此开拓其它业

　 务价格。

　5.5 营销策略

　 1 、农业产品的品牌营销:移动互联网营销体系和高端市场

　渠道体系的有效结合是保障本项目农业品牌营销的关键战略;本 项目后期会建设一个配套的系统，通过系统的整体运营，对客户

　和管理有一些积累和沉淀。但需要补充的是，围绕项目中心建立

　的产品销售体系，应该涵盖:机构团体、中产阶层、圈层系统等;

　尤其在项目成功运作的中期，我们将建立实体有机产品餐饮系

　统，这是支持农业产品品牌化，扩展另一条产品战略线策略;

　2

　、生活方式营销:毫无疑问，本项目将是整个营销的中心。

　在中心，我们将建立关于健康、养生、食疗、农耕文化、国学等

　多个体验场;同时配置健康理疗中心、养生中心、有氧运动健身 中心等，这将为这个行业建立一个全新的运营标准，并跨界到健

　康产业领域，成为行业的领军人物;

　3

　 、自然资源营销:统景温泉度假村作为全国较为知名的温

　泉景区，我们将彻底激活该重要的项目要素。当然，最为重要的

　是，将这些自然提升到人文山水的割据及境界之中，使之成为长

　盛不衰的文化资源;从而确保园区项目的可持续运作;

　4 、区域营销体系建设:重庆渝北有太多农业观光旅游项目， 包括商业化后由企业主导开发的各种特色农业园，以及川渝地区

　深厚的人文资源。川渝抗战文化是比较典型的一个分支，格局上

　已经形成了一个大的旅游带，并且是以生态环境为基础的。我们

　希望建立一种能够获得政府支持的区域营销体系，将区域农业项

　 目营销提升到国际艺术化的高度。

　第六章项目管理及组织运行

　 6. 1 机构设置

　 本着机构简洁、人员精干、廉洁高效的原则确定本项目组织

　机构。

　本项目建设单位为 XXXXXXXXX ，项目筹建和建设由公司办公

　室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及

　主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度

　计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。

　公 司实行 公 司董事会领导下的总经理负责。董事会决定子 公

　司的重大事宜，总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各

　项决议和日常经营管理工作。

　 6.2 运行管理

　 1 、总经理向董事会负责，执行董事会决策并报告工作。总

　经理办公室在总经理领导下全面组织管理 xxxxxxxxx 现代农业

　科技园区各项工作。

　2 、各部门经理向总经理负责。由总经理办公室制订部门职

　能和管理权限，并协调部门问关系。

　3 、各部门员工通过技术培训，采用招聘上岗。总公司统一

　颁发员工规范行为准则，树立良好员工队伍形象。

　4 、由产业管理部协调有关部门在产前、产中、产后技术、

　生产资料营销等全程服务网络，严格质量检测与标准化监控，由

　营销部承担合同化营销;实行产业化有偿服务，提高辐射区有机、

　绿色产品整体优势和竞争力。

　6.3 运营机制

　6.3.1 经营机制

　 经营机制是调动生产者参与项目建设积极性的关键，项目经

　营机制采取多种经营形式，形成利益共享，风险分担，且利益与

　风险平衡的机制。

　6.3.2 资金运营机制

　投资方式为公司投资，在项目建设过程中要监督资金的使用 情况，确保资金运营的安全性。

　6.3.3 土地利用效率机制

　充分发挥土地利用效率，以激励经营者提高集约经营强度， 由单一经营向多种经营转变，由产品经营向资本经营转变。

　 6.3.4 规避风险机制

　园区建设是一项风险性产业，因此，建立规避风险机制，即 建立投资风险机制;建立健全园区保险制度、经济合同制度等， 对保证园区的健康发展是十分必要的。

　6.3.5 项目管理

　 1 、计划管理

　按项目建设计划统筹安排，按计划任务组织好作业设计，按 作业设计组织好施工。对项目建设所需的原材料、建筑材料、外

　购设备以及化肥、农药、保水剂、苗木等物资的采购，由园区按

　计划统一购买。

　2

　、工程管理

　工程管理严格履行重庆市基本建设项目管理程序及标准。项

　 目实施单位应委托有甲级资质的设计部门编制总体设计，按年度

　建设要求编报施工设计。施工设计要做到数字上表，任务上图。

　项目施工严格实行先设计、后施工，按设计施工，实行施工人员

　追踪负责制。参与者的经济利益与项目效益挂钩，确保质量。严

　格检查验收制度，坚持一个工序检查合格后再进入下一个工序。

　施工结束，自查合格后上报，由园区组织技术人员逐块检查验收。

　由于工程建设涉及面较宽，公司将定期组织由各方面专家参加的

　专家咨询小组，提供技术、经济、生态建设等方面的咨询及信息

　服务，为经营决策服务。

　3

　、资金管理

　本项目资金为公司自筹资金、商业贷款、风险投资和政策扶 持。资金管理实行专项财务管理，配备专职财务人员，加强资金

　管理，严格执行国家财务管理制度，定期编制财务报告，逐级上

　报;项目施工开支的报账原始发票建档保管，财务报表逐级审计、

　汇总、上报。本项目资金属专项资金，独立核算，专款专用。

　4

　、信息管理

　为了便于决策管理，园区应建立体现施工现状信息的项目信 息管理数据库、档案库，配备必要的信息处理工具，对项目施工、 进度、质量、资金使用、林木生长、经济效益、环境状况等动态

　情况进行及时汇总、分析、监测和评价。

　5 、经营技术管理

　在项目前期要设计好经营技术路线，以总体设计和施工设计

　 规范确定经营技术。在项目施工过程中要建立技术责任制，由技

　术人员包片技术指导，或技术入股，参与经营。在经费安排、基

　础设施建设、管理手段、承包户技术培训等方面应全方位体现技

　术因素。

　 第七章投资估算与资金筹措

　 7. 1 投资估算

　 7. 1. 1 估算说明及依据

　 1.估算说明

　 本计划书在市场预测、建设规模、技术方案、工程方案及项

　目实施进度等方面的基础上，经多方案比较后，以最佳方案为基

　础进行估算。

　2. 估算范围

　投资范围包括基地、加工中心的土地投入、基础设施建设、

　设备及工程建设其它费用、铺底流动资金。

　 3. 估算依据

　 ( 1) ((国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》财发

　 字【 2009 】

　1 号;

　(2) ((国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干

　条文的解释;

　(3)

　财发【 2010 】

　57

　号关于印发《农业综合开发财务管理

　办法〉 的通知;

　(4) <<国家农业综合开发办 公 室关于印发 〈 国家农业综合开

　发多种经营项目可行性研究报告编写大纲〉的通知)) (国农办

　【 2014 】

　175 号文) :

　(

　 5

　)建安工程:参照《重庆省市政工程计价定额》

　(SGD3-2000) 、 《重庆市建设工程费用定额)) ( SGD7-2000) ，并

　结合当地实际情况进行估算;

　(7) <<建设工程投资估算手册)) ;

　 (8) <<全国统一安装工程预算定额重庆市估价表)) ;

　 (9) <<重庆市市政工程预算定额)) :

　 ( 10) <<重庆市园林工程预算定额)) ;

　 ( 11) <<重庆市建设工程费用定额)) ;

　 (12) 设备原价按近期国内设备制造厂或供应商的询价测

　 算;

　 (13) 设备运杂费按机械工业部颁发的机械计 (1995) 1041

　 号文的有关规定计算;

　 (14) 设计费按国家物价局和建设部联合颁发的《工程设计

　收费标准》计取;

　(15) 基本预备费按项目土建和设备总投资的 5% 计取;

　 (16)

　涨价预备费据国家计委及重庆市现行有关规定不计

　取;

　(17)

　 其它费用按现行有关规定计算。

　(二)投资估算结果

　项目总投资 21000 万元。其中:固定资产投资 16000 万元(土

　地费用 7000 万元，建安工程费 4000 万元，设备购置及安装工程

　 费 2000 万元，其它费用 1800 万元，财务费用 800 万元，基本预

　 备费 400 万元) ;流动资金 5000 万元。

　 (1) 土地费用

　 项目采取征地和租地相结合的原则，其中征地费用 5000 万

　 元，租地费用 2000 万元。

　(2) 建安工程投资

　 一般建筑物根据设计内容及重庆市造价指标估算造价、构筑

　物、道路工程依据重庆市市政工程预算定额，采用指标法或实物

　量法计算造价。建安工程投资共计 4000 万元。

　(3) 物资设备购置费

　 本项目设备购置费按国内设备现行市场价计算，共计 2000

　 万元。

　 (4) 工程建设及其它费用

　 根据重庆市工程建设其它费用取费标准取值，合计 5100 万

　 7 巳。

　 (5) 基本预备费

　 按项目建筑、设备投资总和的 2.5% 计算，预备费 400 万元。

　 (6) 财务费用

　 根据资金筹措计划，项目总融资 21000

　万元，根据项目建设

　 进度投入，财务 800 万元。

　(7) 铺底流动资金

　 根据达产经营预测，项目需铺底流动资金 5000 万元。

　(三)分期投资计划

　根据项目具体情况，按照实施进度计划，确定项目建设期为

　 6

　年，共二期投入，见下表:

　 项目投资建设计划表

　 项目周期 起止时间建设内容投资额度(亿元)

　 序号

　年份

　建设内容

　金额

　 2017-2018

　基础建设、生态农业项目前期建

　 设

　1. 1

　2 2018-2019

　生态农业观光旅游、休闲产业园

　 部分项目建设

　O. 6

　3

　2019-2020

　低碳养生休闲产业园其余部分项

　 目建设

　O. 3

　7.2 资金筹措与使用计划

　 7. 2. 1 资金筹措

　 1.自筹资金 O.

　5 亿元，约占项目总投资 23.81%;

　 2. 商业银行贷款 0.4 亿元，约占项目总投资 19.05%;

　 3. 引进社会资金、风投资金 1 亿元，约占项目总投资 47.62%;

　 4.

　国家政策扶持 0.2 亿元，约占项目总投资 9. 52% 。

　 7.2.2 融资能力分析

　 1.融资组织形式

　 本项目采用新设项目法人融资，其中公司自筹资金 5000 万

　 7 巳 。

　2. 融资方案

　银行融资 4000 万元，根据工程建设规划，分二期申请银行

　 贷款，分别为 2000

　万元、 1000 万元和 1000 万元，共计 3 笔，

　第一期申请贷款为

　2016

　 年基地建设、观光休闲区用，第二期申

　 请贷款为

　2017

　 年休闲度假村、休闲生态酒店建设用，第二期申

　 请贷款为 2018 年培训 iJ 基地、养生会所建设用。所有贷款将采用

　 长期固定资产 3

　年期滚动贷款，实际最大贷款额度为 1. 2

　亿元，

　公司采取边建边生产，力争在工程竣工后 2024 年归还，此举考

　虑到企业和银行双方的资金风险，能随项目的逐步推进产生预期

　的双赢局面。

　引进社会资金 10000

　万元，根据工程建设计划，分三期引进

　 社会资金，分别为 6000 万元、 2000 万元和 2000 万元，共计 3

　 笔。第一期申请贷款为 2016 年基地建设、观光休闲区用，第二

　 期申请贷款为

　2017

　 年休闲度假村、休闲生态酒店建设用，第二

　 期申请贷款为

　2018

　 年培训基地、养生会所建设用。所有社会资

　金采用合作经营、风险共担、利润共享方式运行，特殊情况可根

　据项目实际运营情况考虑。在本项目实现较大盈利甚或上市后，

　可考虑一次性购回响应股份或资本转向运营。

　7.2.3 资金结构分析

　 (1) 资本结构

　 资本金在资本结构中占 25. 2% ，政府扶持占 3.94% ，投资合

　 作资金占 55. 12% ，长期债务在资本结构中最大比例占 15. 784% 。

　 (2)

　债务资金结构

　从总的资产结构来看，公司融资后，由于贷款为逐步投入，

　资金占用额 o. 5"" 1. 2 亿元，资产负债率最大为 15. 784% ，债务资

　金合理，债务风险较小，偿债能力较强。

　 第八章财务评价

　 8. 1 评价的依据、原则及方法

　 (一)依据

　 1. <<建设项目经济评价方法与参数>> (第二版)。

　2.

　本项目投资、成本、收入等预测数据。

　3.

　现行国家和重庆市有关税、费征收政策。

　4. 其它有关资料。

　(二)原则

　 1.财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用时取上限，在

　 计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性。

　 2.

　遵循动态分析为主、静态分析为辅，定量分析为主、定性

　分析为辅的原则。

　3.

　遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。

　(三)假设条件和评价方法

　1.假设条件

　 假设工程建设规模和内容按预定方案实施，建设进度如期完

　成，项目建成后功能发挥和经营状况达到预期目标，国家、地方

　宏观经济政策保持相对稳定。

　2. 评价方法

　本项目属新建项目，财务收支受到诸多因素的影响，有些收

　 支难以准确定量测算，本着稳妥可靠的原则，只对主要收支项目

　进行测算。

　以

　xxxxxxxxx 现代农业园区综合开发涉及内容作为收支的

　整体进行核算。贷款还款资金来源公司为未来的税后利润、折旧，

　 以及短期的资金拆借。

　 财务评价的价格体系采用报告期

　2016

　年的"基价"计算，

　即不考虑通货膨胀因素的影响。

　 8.2 财务基础数据与参数选取

　 8.2. 1 基本参数

　 1.参照国家农业综合开发产业化经营项目大纲 (2007) 要求:

　 计算期 10 年(不含建设期 3 年)。

　 2. 根据目前市场情况，考虑到本项目是分期新建，第一期完

　成后有少量运营，考虑到每年产值所占比重较大，根据预期情况

　同时进行分析。

　3. 参照国家农业综合开发产业化经营项目大纲 (2007) 要求: 贴现率加工项目 10% ，其他项目 8% ，由于本项目的特殊性，基准

　收益率按银行借款利率 5.4%

　 ，加上适当的风险报酬率计算确定

　为 8% 。

　 4.

　所有价格均为含税价格，初级农产品增值税税率 13% ，其

　他加工农产品增值税税率为 17% ，营业税税率 5%

　 ，城建税税率

　7%

　，教育费附加税率 3%

　，所得税税率 25%

　，若企业取得国家级农

　业龙头企业所得税减免，用于农、林、牧的土地使用税减免。

　5.

　 其它计算参数按照国家和功能行业有关法规并结合项目

　 的具体情况选取，详见下表。

　财务参数表

　序号

　 项目名称

　 计算参数

　 备 y 王

　 固定资产折旧

　 建构筑物 25 年 ，设备 10 年

　平均年限法 ，残值率 3%

　2

　 无形资产摊销

　 10 年

　 平均摊销，残值率

　3%

　 3

　 工资及福利费

　 工资 3000 元/月.人

　 福利费占工资比例 14%

　4

　所得税

　 25%

　 国家农业龙头企业免

　 5

　 修理费

　 10%

　 固定资产折旧为基数

　 6 盈余公积金

　 10%

　 所得税后利润为基数

　7

　销售费用

　 1%

　 按销售收入

　 8

　 管理费用

　 1%

　 按销售收入加土地租赁费

　 9

　技术开发费

　 3%

　 按销售收入

　 8.2.2 经营收入及税金估算

　 1.营业收入估算

　 项目建成后，营业输入来源愿观光农业收入、养殖品种、农

　业主题乐园门票及附加品销售、休闲养生、休闲度假酒店、养生

　会所、农业技术培训 11

　等等

　(1) 以果蔬采摘为特色的生态主题乐园

　 根据 2016

　年市场价估算，培植...

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