试论城市规划与土地估价的关系

【摘要】随着土地估价在城市规划工作中所占的重要性越来越高，那么探究城市规划与土地估价之间的关系就变得非常必要和紧迫。在此背景下，本文立足于两者之间的基本的内在关系和辩证关系，对城市规划和土地估价进行了简单的分析，在相关原则问题上也进行了简单的阐述，并提出了自己的一点想法及思考。

【关键词】城市规划；土地估价

1、引言

城市规划与土地价格都是影响城市发展的重要因素。城市规划确定了城市土地规模和结构，在宏观上界定了各类用地性质和布局，从而在一定程度上对土地价格起到了引导作用。土地价格的构成因素中主要就是土地的合理利用程度与流动规模，这些因素也是影响城市规划的重要因素。在土地估价中，最重要的就是根据待估宗地的状况，即土地利用条件等状况对土地价格进行估价，而土地利用状况与城市规划又有着密不可分的关系。因此，城市规划在一定程度上影响着土地估价，同时，科学进行城市规划又必须充分考虑土地估价。

2、城市规划与土地估价

2.1城市规划与土地估价的内在联系

城市规划最基本的内容是土地利用规划。土地作为城市规划的重要对象，与之密切相关。所有规划都在土地上产生，所有的规划都在土地上整体建成。毫无疑问，土地是我们人类赖以生存的基础，它作为世界上最宝贵的自然资源，在城市规划中，如何保护和协调土地资源不被浪费，能够得到高效的利用和合理的配置，是政府在调控中应注意的首要问题。如果土地估价得到合理的体现，那么在城市规划中，土地价格也会更加合理。

城市规划的优化与土地估价的恰当是相互作用，不可分割的。我们要学会把他们当作一个整体来看，土地的价格的体现与城市规划的合理优化紧密联系在一起。土地的估价也是在动态的发展，其主要影响原因是城市的不断发展。而变化的趋势也是与土地估价休戚相关的。动态的变化影响因素有很多，比如城市的定位、发展方向、规模、供求关系等等，还比如土地开发的位置、居民消费能力、技术水平要求、基础设施布局等等。在每一座城市规划的布局中，土地估价工作都应该是被纳入到理性思考范围的。应该对该工作进行合理的评估、建立一套有序的价格体系，进行统筹管理。

2.2城市规划与土地估价的辩证关系

城市规划在传统来看，是一种以土地估价、利用为核心的静态规划。在对城市土地开发过程中的调控、管理方面还是存在不少的欠缺，其传统的规划主要是注重目标的实现。但随着国家的快速发展，每个省份、每个城市也都是出于高速发展的过程中。传统的城市规划在土地管理上存在的缺陷容易造成土地投機活动的产生，因此，城市规划的现代性和先进性必须要体现出来。如果要是在城市规划中产生经济效益，产生一种资源优势，那么就必须将土地估价工作提高到一定地位，将城市规划与土地估价紧密联系在一起，根据动态规划内容和发展方向，来对城市空缺、待使用土地进行合理的划分，进而确定一个符合客观规律和城市规划的土地价格。

3、城市规划中的土地估价原则

3.1 最有效使用原则

对于土地的用途来说，价格会根据不同的土地用途发生变化。土地估价过程中，经常会出现不同的情况，但是我们可以明确的一点是，土地的最高价值一定是在确定了其使用用途时确定的。国家拥有的土地总量是一定的，因此在一级市场中，政府代表着国家来进行土地资源的分配和利用及管理。在政府制定的相关法律法规中，其作用会对土地的用途起着关键作用，进而城市的规划对于土地价格也有着决定性作用，如何使得土地得到最有效的使用，达到土地最高价值，是各级各地政府应该考虑的首要任务。

3.2报酬递增递减原则

经济学中的报酬递增递减原则是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。同样，该理论也适用于土地以投资和城市规划中的土地规划。随着资本的投入，土地收益会在城市土地利用程度上出现递增或递减的情况。当土地所容纳的空间得到突破时，那么本地区土地总利用强度就已经会和环境容量出现非常不匹配的情况，土地投资报酬会出现递减的情况，随之而来的时环境污染、交通不便、和生活环境质量下降等消极不良消息，进而使得土地估价下降，反之，则情况相反。

结语：

城市规划和土地估价相互影响，相互联系。土地估价作为城市规划中的最复杂、也是最不可控、最科学的一种工作，在开展土地估价工作时，一定要理清两者之间的关系和原则，切实落实好城市规划中相关规定。城市规划作为协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排，也要充分考虑与土地估价相关的因素对其规划布局的影响，争取在城市规划条件下建立起有序、和谐、有效的协调关系和合理的土地结构和规模，从而引导建立和谐、有序的土地市场，形成合理的土地价格，抑制土地投机活动。同时，随着我国特色社会主义制度的逐步完善，有关城市规划和土地估价的相关制度也在逐步完善，所以，我们一定要充分理解、把握二者关系，合理运用城市规划和土地估价，实现土地资源的社会效益、经济效益和生态效益的最大化。

参考文献：

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作者简介：

刘书娟，天津市土地估价协会。

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