物业分公司前期顾问工作总结（共7篇）

【大连一方城堡酒店公寓项目】

【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托管理服务

（张洪审核后意见）

甲方：【】

乙方：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司

二零一【贰】年【一】月

合同编号：C-PM(F)-DL-R-2012-001 【大连一方城堡酒店公寓项目】

物业管理前期顾问及全委托服务合同

委托方（以下简称‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司大连分公司 （同“大连分公司签署合同是否合适？）

地址：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 法定代表人：蒲敬思

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任大连一方城堡酒店公寓的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对大连一方城堡酒店公寓实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于

年

月

日在中国大连市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

1.物业基本情况

1.1 物业名称：大连一方城堡酒店公寓 1.2 物业地址：

1.3 物业类型：

1.4 物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.5 物业总建筑面积：

1.6 物业四至及状况：

1.7 上述基本情况如果与大连市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。

1.8 甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。乙方是大连一方城堡酒店公寓物业管理方面的唯一受托人。

1.9 乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为大连一方城堡酒店公寓提供专业物业管理及服务。

1.10 乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。

1.11 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

2.物业管理服务范围及事项

2.1 物业工程前期顾问服务事项

2.1.1 对项目的功能布局提出建议

从项目使用者和管理者两个不同的角度对项目的功能布局提出意见及建议，对设施、设备的配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性，以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议。

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2.1.2 参与有关工程会议

定期参加甲方的有关工程会议，为在施工过程中出现的相关问题提出专业意见。

2.1.3 对设施、设备的选型及建材的选料提出建议

从使用、维修、管理、安全、环保及保洁的不同角度，为项目的设施、设备选型和建筑材料的选用，以及从今后发展趋势和物业管理的角度，分析该项目的机电系统、空调系统、安保监控系统及自控系统等之优劣，向甲方提供专业建议。

2.1.4 工程图纸及资料的接收和归档管理工作

组织相关人员进行项目工程图纸及相关资料的接收、检验、整理及建档工作。并健全档案、资料的管理制度。

2.1.5 测算物业管理运行成本及制定物业管理费标准

根据项目的实际需要测算物业管理运行成本，参考同档次项目的收费水平，制定物业服务费收费标准。

2.2 物业管理筹备期的服务事项

2.2.1.组建项目物业管理机构

根据实际情况筹建项目物业管理机构，并尽快使之能够达到正常的运作状态。具体工作如下：

（1） 设计组织架构、部门设置及人员编制；

（2） 制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围；

（3） 制定内部管理制度、服务标准和工作程序。

2.2.2.完成员工招聘和专业培训工作

制订有关项目物业管理及服务人员的聘用条件及薪酬标准。并于筹备期开始之日，先行选派或聘用中高层骨干管理人员，然后按实际需要招聘其它部门员工。同时，为招聘的物业管理人员拟订一份员工培训计划，并进行专业培训。

2.2.3.制定物品采购计划

制定项目物品采购清单。同时，采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。

2.2.4.协助拟定各种规约和手册

（1） 根据国家建设部及地方政府的有关规定，协助.拟定《‘大连

一方城堡酒店公寓’业主临时管理规约》，供甲方参考；

（2） 在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时，向其提供《‘大

连一方城堡酒店公寓’用户手册》，以供有关业主及租户阅读并遵守；

（3） 为甲方提供《装修指南》的范本，并结合项目的具体情况进行

有针对性的进行修定。在物业业主（或物业使用人）办理入驻手续时向其提供。

2.2.5.协助甲方做好项目的竣工验收工作

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根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准，协助甲方项目的竣工验收工作。

2.2.6.安排清洁“开荒”工作

物业项目接管验收后，为能达到入驻的标准，须进行彻底的清洁，此项工作称之为“开荒”。乙方将安排完成上述工作。

2.2.7.物业接管验收工作

当项目工程竣工验收完成后，乙方即派出专业物业管理和工程技术人员进行物业管理接管验收工作。

2.3 物业管理运行期的服务事项

2.3.1.该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。 2.3.2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统，、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。

2.3.3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。

2.3.4.该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。

2.3.5.安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；
火灾的预防和发生火灾的救护和处理；
保安监控和消防监控；
并协助公安机关处理刑事案件。

2.3.6.道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。

2.3.7.日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；
每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；
物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；
楼宇室内的有偿清洁服务。

2.3.8.庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；
同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。

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2.3.9.管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。 2.3.10.代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。

2.3.11.对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求， 在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。

2.3.12.对物业业主（或物业使用人）违反《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》（含二次装修的规定，下同）等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

3.服务标准

乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

3.1 房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度

3.1.1.玻璃幕墙清洁明亮 3.1.2.外墙定期清洗 3.1.3.大堂内布置合理

3.1.4.功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.2 房屋、公共设施、设备的管理及维修保养

3.2.1.设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故 3.2.2.制定设备安全运行岗位责任制 3.2.3.应急发电机可随时启用

3.2.4.严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好 3.2.5.制定应急处理方案

3.2.6.设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.3 公共环境及卫生

3.3.1.大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁

3.3.2.物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；
大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮

3.3.3.环卫设施完备，设有垃圾中转站 3.3.4.每天收集及清运垃圾 3.3.5.定期进行卫生灭杀

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3.3.6.物业内废气和噪音等符合国家环保标准 3.3.7.无违反规定饲养宠物

3.4 绿化

3.4.1.保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观 3.4.2.保持公共绿地清洁，绿地无纸屑 3.4.3.物业内绿化有管理措施并落实

3.5 交通秩序

3.5.1.能及时制止车辆违规停

3.5.2.进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.6 安全秩序管理及消防

3.6.1.执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范 3.6.2.接到报警后15分钟内赶到现场 3.6.3.结合物业特点，制定安全防范措施 3.6.4.详细的消防记录

3.6.5.消防设施设备完好，可随时启动

3.6.6.自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存 3.6.7.保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.7 报修和投诉受理

3.7.1.紧急情况：30分钟到现场 3.7.2.小修：24小时内解决

4.服务期限

4.1 甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为 年 月 日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：

4.1.1.物业工程前期顾问服务：自本合同签署之日起至该项目正式开业前

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4.2 本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；
如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月（时间是否太长）书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。（此处请洪波帮我审核一下。）

5.服务收费

5.1 管理服务酬金及支付方式

根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：

5.1.1.物业前期顾问服务酬金：每月人民币叁万伍仟元整(RMB35,000.00元/月)甲方于本合同签署生效后计【7】个工作日内支付首期(

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5.2 物业管理启动资金（开办费）

（前段文字删除）为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经甲方审核确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，（为什么要另外提取？建议删除。）

5.3 物业服务费

5.3.1.物业服务费标准

5.3.2. 5.3.1.1.该项目的物业服务费标准须经实际测算，由甲乙双方另行签

定协议确定。

5.3.1.2.甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物

业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。（如备案的物业服务费高于双方确认的上述标准如何处理？） 5.3.1.3.物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功

能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。

5.3.1.4.甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完

成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。

5.3.1.5.甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为

依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。

5.3.1.6.在项目开业后，空置房（建议甲方不承担空置房的费用），

甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；
已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付（需明确“甲方垫付”之后的偿还方式）；
由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主(或物业使用人)拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。

物业服务费缴纳方式

5.3.2.1.物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的

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以书面形式向乙方发出通知，以告知项目准确的开业时间。（这两个时间段告知的开业时间可以不同吗？）

6.1.5.甲方在筹备期开始后

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应时限支付给乙方所需物业管理启动资金、物业服务费、管理服务酬金和其他有关费用。

6.1.16.物业交付使用后，空置房的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方按标准全额承担，已销售但未办理入驻房屋的物业管理费及水、暖、电、气、空调等一切由此产生的费用由甲方垫付。（此条与5.3.1.6条内容重复，删除！） 6.1.17.正常管理运行期间，由于甲方原因导致物业服务费收入降低，不能满足物业管理正常支出时，不足部分因由甲方支付给乙方，以保证物业管理正常工作。

6.1.18.甲方应按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；
并负责对本物业项目保修期内保修工作的及时协调和组织，如物业使用人对工程保修工作存在异议，应由甲方负责。

6.1.19.基于乙方对合格的有关机构的客观分析，在需要时聘请公关公司及广告公司，并同时承担相应费用。（此条看不懂什么意思！） 6.1.20.在本合同期限内，甲方的广告推广宣传资料、（如报章、电视广告、图板及小册子等），应清晰列明乙方是甲方本物业的物业管理单位。

6.1.21.及时地、清楚地并且全面地回复乙方的有关指示、行动方向或澄清有关的询问。（此条应对甲乙双方均有约束力。） 6.1.22.确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件及其他与“本物业”相关的资讯。（建议删除，不是甲方的责任。） 6.1.23.负责确定《“大连一方城堡酒店公寓”业主临时管理规约》和《用户手册》，并将其作为房屋租售合同的附件要求物业业主（或物业使用人）签署和遵守，乙方根据甲方的要求给予必要的协助和指导。（说反了吧，应该是乙方制定，甲方协助指导吧。） 6.1.24.为物业的租赁及销售目的而合理使用乙方的商标、品牌、制服样式和企业名称来表明乙方是该物业的专业服务单位。（要在甲方同意的基础之上有限的使用。） 6.1.25.甲方有权每年度对乙方是否达到上述服务标准进行考核，考核标准由甲方与乙方基于本合同的内容共同协商确定。考核结果将及时告知乙方。乙方对考核不合格的工作内容需承担相应的责任） 6.1.26.甲方对乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于乙方提供的所有书面的物业管理计划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法等。

6.1.27.如该协议因甲方的原因提前终止，甲方应补偿乙方根据中华人民共和国劳动合同法的规定向乙方所有驻场员工支付的经济赔偿。

6.1.28.甲方因维修或公共利益，确需临时占用、改动本物业管理区域内设备设施、道路、场地的，由乙方协助甲方征得相关物业业主(或物业使用人)的同意。双方应互相配合、协助。

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6.1.29.甲方负责协助乙方处理本合同项下因甲方原因产生的各种纠纷。

6.2 乙方的权利和义务

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.2.7

6.2.8

6.2.9

6.2.106.2.116.2.126.2.136.2.14 乙方须于本合同签订后一周内，做好为甲方提供物业前期顾问服务的准备工作，。

从物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的建筑、环境、景观、机电设施、物业功能设置等提出有利于甲方成本控制及方便管理的意见和建议。

根据对施工现场的视察，及时提出维护甲方利益和符合物业使用规范的意见和建议。

乙方平均每两周/月两次与甲方代表举行物业管理顾问会议，及时提出各种意见和建议；
会议应采用例会制。若一方要求更改日期，则需提前通知另一方。

根据甲方的要求，将前期物业顾问服务内容，包括但不限于建议和意见，以书面形式提供给甲方。

以未来管理者和使用者的角度，协助甲方对物业进行验收，对各种缺陷和不足，适时提出相应整改建议。

配合甲方销售工作，并根据物业的情况于开盘前制定管理规约、物业管理收费标准及其他相关的管理制度。

在物业销售过程中，乙方将为甲方销售部人员提供物业管理基础概论，以及今后本物业所提供的物业管理服务内容、收费标准等方面的培训。

甲方在进行大型宣传活动时，应甲方的邀请，乙方人员到场，并根据甲方的要求由物业专员现场解答有关物业管理方面的问题。

项目工程竣工并按国家有关规定通过竣工验收后，甲、乙双方应共同组织接管验收。乙方应在甲方提出接管验收申请的15日内，按照《房屋接管验收标准》组织接管验收，经检验符合要求，应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。

项目接管验收完成后，甲乙双方共同协商开业时间，甲方须在开业时间之前提前2周以书面形式通知乙方，乙方可代甲方向物业业主(或物业使用人)发入驻通知。

及时向甲方呈报物业管理年度工作计划、物业管理运行成本及费用预算和各项物业管理规章制度。经核准后认真组织贯彻执行。

向甲方、物业业主（或物业使用人）书面告知物业使用的有关规定，当物业业主（或物业使用人）装修其单元物业区域时，书面告知有关限制条件，并负责监督。

按本合同约定，对物业业主（或物业使用人）违反管理规约、装修管理规定和用户手册等的行为进行处理。

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6.2.15 妥善管理项目物业管理资金，按照本合同的有关条款合理使用，并定期向甲方、物业业主报告收支使用情况。

6.2.16 负责编制物业附属设施、设备、园艺等的年度维保、养护计划和大、中、小修方案。经甲方审核批准并获得有效资金保障后由乙方组织实施。

6.2.17 对物业的公共设施不得擅自占用和改变其使用功能，如需改造、扩建或完善配套项目，须与甲方协商、经甲方书面同意，并呈报有关部门批准后实施。

6.2.18 乙方有权选聘专业公司承担本物业的专项管理服务，包括但不限于物业保险公司、清洁公司、绿化公司，以及其它工程类维修保养公司等，乙方要对所聘请的专业公司的工作质量及责任负全责；
但未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同项下物业的整体管理责任转让给

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7.3 该物业的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和该物业的实际情况办理。

7.4 物业保险范围一般应包含物业共用区域/设施/设备；
而保险范围种类应包含物业财产一切险、机损险及公众责任险等。

8.乙方的知识产权

8.1 甲方承认“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称及全部有关名称、商标、服务标志、版权以及标记(标志)均属乙方或其关联公司的专属财产。

8.2 本合同期限内，英文“MANAGED BY CBRE”和中文“世邦魏理仕管理”的名称或经双方同意的其他名称将在任何时候附于物业名称之后。（只能是双方商定有限的附于物业名称之后）

8.3 甲方不得在其拥有权益的任何其它合伙企业、公司或其它营业实体的名称中使用“ CBRE”、“世邦魏理仕”的名称或任何其组合演变的名称。在本合同期限中，乙方或甲方都能在与物业有关的所有推广材料上以及推销宣传上使用对方的标志和名称。

8.4 双方都应当在各自的针对该物业的推广材料中使用对方的标识。

8.5 在本合同终止或期满的情况下，甲方应无条件地在该终止或期满后三十(30)日内，从所有招牌、家具陈设、印刷品、徽章、标语或其它显著特征中除去” CBRE”、”世邦魏理仕” 名称或标志，而且乙方有权在上述三十(30)日期限后在甲方合理的工作时间内在甲方代表陪同下进入物业检查是否已经全部除去。

9.甲乙双方的声明

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；
因物业房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等可归咎于甲方的原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。

10.通知的送达

与履行本合同有关的通知须以书面方式送达对方时，应当以邮寄、专人送达、传真或者电子邮件等方式进行，并且该通知送达下列地址及受送达人即视为已经送达（如果拟接受通知一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知协议另一方变更情况）：

甲方的受送达人：

邮寄地址及邮政编码：

电话号码：

传真号码：

电子邮件地址：

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乙方的受送达人：严涤凡

邮寄地址及邮政编码：大连市中山区中山路88号天安国际大厦2104单元 电话号码：0411-39805855 传真号码：0411-39805866 电子邮件地址：dominic.yim@cbre.com.cn

11.保密条款

11.1 乙方从甲方处所获之物业信息资料，如需保密，应当以书面方式告知乙方。

11.2 甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给

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数额为三个月的管理服务酬金（酬金按违约行为发生时所处的管理期的酬金标准而定），因此给对方造成名誉或经济损失超过违约金的，还应给予对方相应经济赔偿。

13.3 （请陆佳微协助审核，此条是否违背国家相关劳动法，人员聘用是双方自愿的行为。）

14.争议的解决

凡因在履行本合同所产生的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商加以解决；
若经协商不能解决时，任何一方均有权依法向物业所在地的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。

15.本合同权利和义务的转让

本合同谨以本合同甲乙双方为收益人，未经对方书面同意，甲方或乙方均不得转让或以任何方式出售或出让在本合同项下的权利、责任和义务。

16.终止合同

16.1 本合同可以在任何时候经甲、乙双方协商一致并达成书面协议，提前终止本合同。

16.2 甲、乙双方同意发生下列情况之一时，合同一方可以在以书面形式通知对方三十日后单方面终止本合同：

（1）本合同规定的不可抗力的状况或后果严重影响了本合同的正常履行，该影响持续时间超过九（9）个月并且双方无法找到合理的解决办法，致使本合同无法履行。

（2）业主委员会成立并委托其他物业管理公司。

（3）任何一方违反或未履行本合同中所列的任何条款，并在接到对方书面通知起计三十（30）天内未能予以纠正的，非责任方有权终止合同；
责任方无此权利。

（4）任何一方受到法律制裁而已进入清算、解散程序或者被吊销营业执照、停止营业、宣告破产。

（5）出现其它事件致使双方一致认为不能履行本合同或者履行成为不必要。

17. 关于遵守法律的规定

甲，乙双方一致声明本合同项下的一切经营活动必须遵守物业所在国家的所有适用的、现行有效的法律法令和有关规定，包括但不限于中国的反贿赂反腐败或和其相关的法律法规。甲，乙双方不可就本合同项下的经营活动支付任何可能导致违反以上法律法规的款项，包括不能以影响政府官员的行为或获取不正当的商业利益为目的，向政府官员提供任何有价值的物品，或在知道全部或部分的金钱或有价物将会给予政府官员的情况下向其他任何个人、公司或其他实体提供金钱或有价物或支付报酬；
如在该合同执行过程中，甲，乙双方任何一方被证明因其单方面的原因，并

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非因为对方或任何

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物业顾问工作总结3篇

《物业顾问工作总结篇》是一篇好的范文，好的范文应该跟大家分享，重新了一下发到百度。

物业顾问工作总结篇1年是收获的一年，是我迈向梦想的一年，一年来我工作勤勤恳恳，兢兢业业，在公司经理及主管的领导下，我以公司主体工作计划为中心，以公司制度为准则，取得了非常大的收获，既顺利又创造性的完成了本年度的工作任务，以下是我年在公司的工作总结。

在本职工作方面:年月日我来到本公司至今已有半年多的时间，做为一名职业顾问，我还是一位新手，虽然我对这个职业不太熟悉，但我本着十分热诚的态度对待这份工作。

在平时工作上，多向领导请教，虚心向同事解答，学到了不少关于房地产等方面的知识，这对我平时的工作起到很大的帮助。

在上班时间按时上下班，勤打扫卫生，接待好每一位来电来访客户，做好每一位客户登记，及时电话回访，准确分析客户，想单位所想，及单位所及，总是把单位的利益放在第一位。

最后通过我不断的摸索与实践，加上幸运及坚持，终于在这方面取得一点点成功。

销售额完成万，套房源包括套车库，套门市，套住宅。

虽然是取得了一点成功。

但是我不骄傲，我还会为更大更好的目标而努力。

在人际关系上，虽然我是新一届的大学生，但是我从来没有把自己放在最高点上，在平时与同事相处和接待客户上，我都能做到虚心请教，认真问答。

保证和每一位同事都能和睦相处，愉快的去工作，百度范文排行保证每一位客户都能放心而来，满意而归，做到本本分分，圆圆满满。

我认为一个人的成功不代表一个单位的成功，一个单位的成功就必定有一个优秀的团队，我愿意为这个团队而奉献，为这个团队而加温，我想这样我们这个小团队就会在新的一年里取得空前的成功。

在新的一年里，首先我要忘掉去年的总总收获和成绩，再接再厉。

与同事共同为单位为个人取得新的篇章，我会为这个领域更努力的去学习去奋斗，争取在这个领域为公司服务，为自己实现更大目标。

祝愿我们名钻公司在领导的带领下和全体员工的共同努力下取得辉煌的成绩，在年里，公司发展更上一层楼，稳步前进的基础上越走越远，越来越好。

二在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。

虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。

经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。

在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。

个人简历从自己那些已经购房的客户中，在对他文章整理：们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。

在这里拿出来给大家看看，也许我还不是文章整理：应届生求职网做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。

第一、最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。

第二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。

做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。

第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。

加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。

这样也方便了自己的销售。

第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及的动态。

在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。

从而促进销售。

第五、心得体会多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。

第六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。

第七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。

在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。

积极、乐观者将此归结为个人能力、经文章整理：验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活第八、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。

龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心文章整理：应届生求职网竞争力。

现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。

人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。

人生是需要积累的，有经验的人，像是文章整理：乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。

如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

对工作保持长久的热情和积极性，工作总结更需要有不待扬鞭自奋蹄的精神。

所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。

三转眼间又到了十二月，这年的工作已经接近了尾声，根据自身工作的实际情况，我对自己的工作做出分析评定，总结经验教训，提出改进方法，以便使自己在今后的工作中能惩前毖后，扬长补短，为今后不断改进工作方法，提高工作效率依据。

可以说，年开年至今，二手房一直处于一个低迷的状态。

国家对于房价制定了一系列的政策，以宏观调控，微观指导的方针来调控房价，致使买房的顾客一直处于观望状态，导致了房地产中介公司的门可罗雀，甚至有一些房地产公司关闭了几家门店，可以说，年房地产中介公司是很不景气。

今年国家出台的主要针对房产的政策有以下几点：月日，二套住房首付款提到到了%，并且从严制定和执行住房限购措施;月日，《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，范文写作规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益;月日，规定个人将购买不足年的住房对外销售的，将全部征收营业税;月日其上调金融机构人民币存贷款基准利率个百分点，上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个百分点。

以上信息，都是国家在今年出台强制执行的新政，致使房价有所缓解，但是贷款利率的上升，给买房者也是带来了巨大的压力。

年上半年，全体员工在领导的指挥下，每个人都积极努力学习房产知识，以及加深对公司其他业务的了解，每个人都通过学习，取得了中介从业人员的资格证，这也证明我们公司正在健康稳步的发展。

上半年，在公司同事的配合下呢，一共完成了套租房，离我们制定的目标还是比较远。

不足的地方呢，主要是房源量比较少，再就是针对客户需求的房源还不够积极去寻找。

公司的其他业务，我们也都积极去配合，为了更好的扩大公司的利益。

下半年，公司三家分店同时开业，关于门店呢，百度门店主要是公司进行销售工作的基本形态，销售任务由各门店承担，各门店的计划与目标由各门店实施并完成，阳光新城这边得业绩确不尽如人意，只租得一套房子，有一笔借款业务，从中我们也认真审视了我们的工作态度，总结不足有以下几点，一，上班时，工作不够积极，比较懒惰，房源不及时。

二，接待客户时语言还不够丰富。

应变能力还不够。

三，最重要的就是专业知识还不够强。

有时候客户问的一些刁钻的问题，也找不到完全正确的答案。

《物业顾问工作总结篇》是篇好范文，讲的是关于客户、工作、自己、销售、公司、房地产、这个、我们等方面的内容，希望网友能有所收获。

2015年度物业分公司工作总结

2015年在公司的正确领导下，在各部门的协助下，物业分公司经营规模和经营收入取得了突飞猛进的发展，我们在抓住发展机遇的同时，也面临着巨大的挑战压力。物业分公司全体员工团结一心、吃苦耐劳、锐意进取，在增加物业创收、减少经营成本、保障大楼正常运行、全面提升服务质量的前提下，努力致力于物业内部管理，从科学管理、计划管理、规范管理、细化管理入手，创造一个有思想、有文化的物业管理环境。圆满完成公司下达的各项任务，现将2015年各项工作总结如下：

一、稳定租赁规模、保证经营收入、寻找新的经济增长点

2015年，合同单位共45家（大楼30家、门面15家），年合同金额426.01万元，创历史最高，比2010年增加合同金额93.89万元，增幅达28%；
当年执行合同金额365.4万元，也是物业分公司成立以来最好的一年。比2010年增加执行金额93.49万元，增幅达34.38%。

2015年新签合同11家（大楼9家、门面2家），新增面积1395.63平方米，新增合同金额66.88万元，因各种原因退租客户8家（大楼6家、门面2家）减少合同金额12.23万元。减少出租面积541.25平方米。实际增加面积854.38平方米。

公司可供出租面积10689.35平方米，其中大楼6226平方米，门面3375.35平方米，现已出租面积为10157.35平方米，比2010年增加出租面积945.41平方米，增幅达10.26%。出租率95.02%，创历史

1 最高。且整层租赁客户面积占大楼租赁总面积的72%。现空置面积为532平方米

2015年租金收入财务到账金额为370万元，比2010年增加收入85.4万元，同比增长30%，通过我们努力全年未发生欠费情况，租金收缴率为100%，到账金额及收缴率均为创历史最好成绩。

2015年，物业分公司从经营入手努力，努力盘活公司资产，引进优质客户，原15楼公司计算机中心一直闲置，我们积极准备，将15楼整层出租给湖南中加投资有限公司，并且单价是楼内整层客户中最高。

挖掘潜力、盘活闲置资产，公司游泳池和原资料室因为位置和结构等原因一直闲置，长达十几年，我们动脑筋、想办法，变缺点为优点，充分利用游泳池面积大、空间高的特点，将游泳池和资料室租赁给稻草人皮具有限公司做仓库和产品陈列室，将保安人员寝室调整到原车队办公室，将腾空的房间租赁给稻草人皮具做办公室，三项增加年合同金额26万元。盘活了公司的闲置资产，合理利用资源。

完善物业基础数据，对公司出租面积进行重新测量，得出建筑面积和使用面积的真实数据，老合同在合同金额不变的条件下更改出租面积，新合同严格按照新的测量面积计算出租面积。

写字楼租赁价格严格执行公司最高指导价，低于指导价的需报公司领导审批，门面的租赁，在公司指导价的基础上按市场价进行调节，并由物业分公司集体研究决定。

对合同到期的老客户，我们耐心上门做工作，分析市场行情，对

2 周边的大楼租赁价格进行调查，了解写字楼租赁市场的租赁价格、收费项目、收费标准、管理制度等情况，公司租赁合同原来只收取租金一项，中央空调、物业管理一直没有进行收费，我们根据市场调查结果将费用细分为租金、物业管理费、空调费、水电费等，并结合公司大楼情况逐年调整租金价格，由原来1-1.1元-/平方米/天,上调至1.2-1.3元/平方米/天，最大上调幅度达30%，但没有一家因价格调整而退租的。新签客户单价达到1.5元/平方米/天。

解决重点难点问题，文艺路门面一直是物业经营的难点，去年在顺利解决了七色花门面和夏有香门面的问题后，今年陈纽业门面也合同到期，我们提前2个月就发出通知并上门做工作，并得到了当地社区和派出所的大力支持，最终通过司法调解顺利将门面按期收回。我们在如何利用现有资源提高创收上动脑筋、想办法，了解周边市场价格，引进招标机制，将3个门面对外公开招标，3个门面重新招租后年合同总金额由原来8万元增加到30万元，增幅达375%，成为物业经营一个新的增长点。

利用资源，增加收入，白沙路沿线禁止停车后，大院车辆日益增多，大院停车已不能满足广大车主的需要。为扩大停车面积，考虑广大车主停车方便，经公司办公会议决定，物业分公司与办公室一起通过公开招标的形式对大院停车场进行扩容改造，投入10万元将原草坪改造成停车位，增加车位30多个，同时为完善停车收费管理，又通过公开招标安装智能收费系统，投入4.5万元。

为按照市场化模式管理，派人多次与物价局沟通联系，办理停车

3 收费许可证，参照长沙市政府关于车辆停放的指导价格，制定停车收费标准和管理办法，对出租客户、公司职工、宿舍租赁户及进入大院停放的临时车辆进行收费管理。因为停车坪原来是作为房屋出租的配套设施，从大楼投入使用以来就没有收过停车费且房屋租赁合同中也没有收费条款，所以刚开始客户抵触情绪较大，通过我们上门耐心的做工作，动之以情、晓之以理，并说明停车收费是市场管理的大势所趋，最终得到客户的理解和支持，从8月份正式投入使用以来共计收取停车费11.05万元，6个月就可收回成本，预计明年可收取停车费20万元，成为物业经营又一个新的增长点，并成为物业收入的重要组成部分。

制定客户拜访制度，定期走访客户，积极做好客户的沟通工作，及时了解客户的经营状况，对客户提出的意见和问题及时处理，并做到后期回访。

对有问题的客户做好协调工作，西辅楼2楼泉水羔羊火锅城，应经营问题于6月份就关门停业，停业后我们多次上门协调沟通，得到客户的理解和支持，在其停业转让期间仍按时足额缴纳租金，保证了物业经营收入的顺利收缴。

2015年，物业分公司积极做好了鱼塘街老办公楼拆迁的扫尾工作，保证了拆迁尾款得顺利到账，并与原租赁户嘉丰名品店就补偿事项达成统一意见并签定协议，使鱼塘街拆迁工作圆满完成。

物业分公司还配合办公室一起通过公开招标的形式处理一批占用物业资源又已报废的物资，共计收回资金2.12万元。

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二、控制经营成本、加强费用管理

2015年是公司网络管理系统运行的第一年，物业分公司严格按照公司网络系统管理的要求对费用进行控制。

因12月份财务未结算，至2015年11月底物业分公司费用总额为136.79万元，2010年同期为135.42，增加1.35万元。因为今年进行停车坪改造及安装智能收费系统，两项就支付14.5万元。

2015年共计支付电费101.71万，比去年增加17.83万元。

2015年共计支付水费4.06万元，比去年减少0.167万元。

因为柴油价格上涨，今年支付柴油费28.05万元，比去年增加6.68万元。

2015年房屋修理费为14.82万元，比去年减少5.72万元。

加强费用管理，减少物业经营税费和支出，对应交纳的物业租赁管理费、土地收益金税费，我们作了大量的外协工作，与政府联能部门联系沟通理顺各种关系，为公司减免税费17.68万元，加强水电费管理，按月计算及时收回资金，特别是做到年未12月水电费在当月收表，月未加班加点几天收回。既解决了结转下年收取的情况，又加速了资金周转，减少了物业成本的资金占用。

2015年，水电费支出总额共计105.77万元（由财务代拨款）通过加强管理，按表计收从客户收回水电费资金69.79万元，公司实际承担用水及大楼、空调、电梯、消防监控系统和公司各部门照明用水电35.98万元。

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三、设备维护管理、保证正常运行

在维修上面对物价上涨的因素，从小处做手，实行以节约为本的原则，同时有效的保证了大楼设备、设施的安全、顺畅运行，做好了供热、供冷的服务工作，对客户反映的情况及时处理，营造一个安全、良好和谐的工作环境，具体解决了：

1、配电系统：做好值班和运行记录，做好送电的安全工作：利用休息日7点前停电对高压室进行维修，避免了停电给大楼和出租门面带来的损失；
4楼新装三相电子表，15楼为配合整体出租换总表为三相电表和63A开关；
13楼换63A开关，整改1101房线；
1004更换电子电表；
查出移动电表计量不准，及时更换新表并追回应计量不准而产生的电费12375元，避免了公司的损失。

2、供水系统：自来水管得爆裂及时维修，先后对大楼5楼、3楼、12楼、15楼厕所主水管穿孔进行抢修，18楼顶供水阀门的更换，日常对各类问题阀门及时进行更换和维修。

3、排污系统：地下室排污泵的检查维修，6月28日长沙下暴雨，导致地下车库被淹，物业分公司全员出动，更换水位控制阀、增加抽水泵，清理排污管道，控制了水位的上涨，保证了地下车库的安全。

4、空调系统：4-11楼空调风机软接头的更换，3楼走道空调穿孔抢修；
空调主机日常维修保养；
因8673空调主机软接头暴裂导致不能工作，我们想办法修复了原8654旧空调主机以做备用。

6 130

7、70

5、70

4、120

3、120

4、804空调分机故障更换，130

3、110

1、604因空调水管的突发爆裂，物业分公司全员出动清理客户被淹房间，管理部进行及时维修，综合部对客户受损房间进行清理，损坏电脑进行维修，并上门送达致歉信，得到客户的理解和好评。

5、电梯系统：加强电梯的管理和检查，做好维保工作，更换机房齿轮油，

16、

9、1六更换开关盒部门楼层灯泡，更换电梯停电应急平层的电池。

6、公司大楼进门天花板垮塌，经过多次讨论比较，选用既经济又能短时修复的方案，我们利用休息时间，冒着38度的高温钻进只有60公分的夹层进行操作，就是有着这种奉献精神使工程既节约又圆满的完成。

7、停车坪改造的施工监督及配套设施的安装。

8、化粪池的清理。

四、加强保安保卫、消防工作、车辆管理、和谐环境

保卫部是物业经营的重要部门，肩负着公司安全、消防、车辆管理等重任，值班人员不论严寒酷暑都能始终坚守岗位，切实加强防范意识、安全意识和防范技能，保障了一个安全、和谐的工作环境。具体工作如下：

1、由于人员变动频繁，给工作带来由于许多不便，物业分公司根据公司保安工作的实际情况对保安人员年龄结构进行调整，更换一批更有责任心且愿意安心工作的老同志，经过调整后人员

7 相对保持稳定。对人员结构进行调整后，物业分公司加强了对新进人员的培训，做到培训不达标坚决不上岗，在排班上以老同志带新同志，让新同志尽快熟悉工作进入角色。

2、坚持“安全第一”的方针，严格执行大楼24小时值班制，对大楼的人员、物资进出进行严格查询认真核对，不定期对大楼进行巡视，发现问题及时报告、及时处理。全年共查询物资进出约12000余次，对大楼巡查约800余次。通过保卫部全体员工的不懈努力，确保了大楼人、财、物的安全。

3、消防工作是重中之重，保卫部采取有计划，多形式对队员进行消防安全的宣传、教育培训，今年更是安排了两名同志参加消防培训机构举办的培训班，切实增强了队员的消防安全意识。定期对大楼的消防设施进行检查和保养，发现问题及时报告、及时处理，保证消防设备设施的正常运行。多次对大楼和门面进行消防安全检查，发现问题及时提出整改。全年排除火患及故障达380余次。纠正消防违规达20余次，对设备设施的检修维护25次，对大楼灭火器进行换药处理。

4、公司大院进出车辆越来越多，公司将停车坪进行改造后又安装了智能收费系统，保卫部严格执行公司的停车收费管理制度，配合综合部做好固定卡的续卡工作和临时卡收费工作，对进出大院的车辆派专岗进行指挥有序停放。

5、2015年商务中心全年共收发快件1510封；

收发杂志、报刊、文函24705份；

8 打印、复印 17526张；

收发传真 1845张。

五、加强党的领导，充分发挥党员先锋模范带头作用

物业分公司党支部坚持党的领导，注重充分发挥党员的先锋模范作用和支部的战斗堡垒作用。支部定期召开民主生活会，加强学习，提高认识，求真务实，在创先争优活动和庆祝建党90周年活动中按照公司党委的安排按时、按规定的完成阶段性学习任务和承诺。

1、因原支部书记唐建军同志退休，2015年物业支部进行改选，选举张建义同志为新的支部书记，并选举杨旭同志为新的支部委员。

2、认真执行改制过渡期管理办法，严格考勤制度，强化劳动纪律。

3、支部经常召开支部会议进行学习，并围绕物业经营工作中的问题进行研究和讨论，强调党员在物业工作中的先锋模范带头作用。

4、在年初的大雪中，物业分公司积极应对，分工到人，明确责任，保证大楼设备、设施的正常运转，并多次组织物业分公司全体员工对大院的积雪进行清扫，特别是党员带头做表率，保证大院进出的顺畅。

5、配合公司做好重大活动，在接待金边市长来访、泰国代表团和建党九十周年活动中，物业分公司全体动员，党员身先士卒，分工合作，责任到人，并本着为公司节约的精神，刷墙、清洁

9 等工作能自己动手都自己动手，为公司节省费用的同时也圆满的完成了外事接待任务。

6、在建党90周年活动中物业支部谭洪亮、李建、杨旭3位同志被评为优秀党员。

六、工作中存在的问题

2015年工作虽然取得一定成绩，都是公司领导关心和重视的结果，也与公司各部门紧密配合分不开。但也有许多不足之处。

1、工作中计划性不够，管理上不够细化，制度不够健全。

2、卫生工作较差，已严重影响到房屋的租赁和租金工作的收缴。

3、物业分公司人员素质还有待加强，专业技能培训不够。

七、2016年工作计划

2015年虽然我们取得了一定的成绩，合同、收费等都创历史新高，在2016年中要再接再厉，力争再创辉煌，为此提出以下几点目标和改进措施：

1、在经营上抓好创收，在稳定今年物业经营规模的基础上，明年加大招租力度和开发新的经营项目，并对楼内房屋进行清理，腾出空置房间用于物业经营（如1楼原样宣室、4楼物业仓库等），确保明年400万的物业经营目标。但今年物业经营也有一些不稳定因素，泉水羔羊火锅城、6楼光达、10楼本安3家客户经营状况存在问题，如果这3家客户明年退租将减少合同金额58万元，所以要完成400万的任务还有一定压力。

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2、大楼卫生工作已严重影响了公司的形象和阻碍了物业分公司的经营发展，我们准备将卫生进行外包，从根本上解决“脏、乱、差“现象。

3、由于大楼设备本身先天不足，且已运行长达15年，造成大楼电力、电梯、中央空调、给排水管道等已无法正常使用，今年已发生多次空调管道穿孔漏水事件，我们将尽我们最大的努力做好设备、设施的各项保养，设备管理部对公司设备、设施进行一清查，了解公司设备设施的运行状况，并请有关技术单位对公司设备提出改造方案，对水、电、空调、电梯等主要设备进行有计划分阶段的进行检修和改造。重大专项改造项目，如锅炉、电梯、中央空调管道等还希望得到公司的支持。

4、在稳定经营收入的同时减少物业经营支出，加强内部费用管理，物业经营成本的控制，设备设施的维修要做到有计划，分步骤，材料采购建全供货商网，货比三家。要把物业经营费用控制在一定比例内。

5、安保方面做好监控设备的管理和消防工作的检查，做到无重大安全事故的发生；
做好值班记录，特别是晚班巡查，要对巡查情况是否异常、是否有加班情况，并对加班人数、加班时间等情况进行记录。

6、物业内部管理要从科学管理、计划管理、规范管理、细化管理入手，创造一个有思想、有文化的物业管理环境。完善物业分公司内部制度的建立，以使物业分公司各岗位做到各司其职，

11 有章可循，并配合公司内部机制的改革，进行物业岗位的定岗、定薪，保护大家工作的积极性。

7、按公司改制过度期管理办法要求，坚持月会制度，在会上对一月工作进行总结，并进行讲评。

2016年物业分公司要上一个新的台阶，再创辉煌！ 物业分公司 二O一一年十二月二十日

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2008年，物业分公司在中心的领导下，深入开展实践科学发展观活动，本着“安全好、经营好、服务好”的管理宗旨，围绕中心的核心工作，在分公司全体员工的共同努力下，勇于面对挑战，积极克服逆境，通过加强综合管理，增收节支，强化素质教育，完善制度建设，致力于构建和谐企业，在安全生产、租赁经营、服务管理、教育培训等方面均取得一定成效，主

要的工作有以下几方面：

一、全年主要工作

1、面对困境，提升服务，增收节支。分公司一直把提升租金收益作为工作的主线，努力克服x华厦和零散物业发生变动因素的困扰，在准确把握合同条款的基础上，结合市场变化，通过耐心细致的协商谈判，争取客户的理解，最大限度提升租金效益，并在Y物业小区方面，下大力气抓整顿，减亏损。全年签订租赁合同96份，其中，续签合同57份，补充协议17份，新签合同22份。一方面保留优质客户，稳因客源，另一方面致力拓展新客源，想办法地提升租金效益,其中，在分管领导的直接指导下，出租1通物业和2停车场物业有了明显的提升，同时逐步调整加大37号大楼物业的管理费至每月18134.16元，降低营业性支出。在租金收缴方面，分公司加大催款力度，坚决防止拖延和遗漏现象，租金收缴率有了明显的提高，确保租赁合同的忠实履行，切实维护了企业的既得利益。12月份,Y物业小区经过反复筛选，更换消防及电梯维护保养的合同，预计二〇〇八年十二月四日每年可节约支出2.2万元，相关的业主委员会工作也抓紧筹备中，为进一步的增收节支做好铺垫工作。

2、大局为重，积极配合上级的物业调整工作。今年，x华厦和零散物业面临随时清场上交的局面，分公司面对较大的工作压力，特别是在客户解释，场地调整，场地出租方面要做大量的工作，在中心领导的直接指导下，分公司进行针对性的分工和策略，妥善化解争议，耐心争取租户谅解和配合，尽可能留住租户，从而按上级要求顺利完成了x华厦14楼移局的工作、x华厦

24、25楼XX食品的清场工作和Y物业的清退工作，并将原x14楼部分租户迁移至24楼，减少了相应的经济损失。积极配合上级处理零散各处的存量公房问题的处理。同时，就于37号大楼的变更租赁的问题，在中心分管领导的直接指导下，花了大量时间与相关单位协商，一方面确保平稳过渡，避免不必要的争议和消耗，另一方面尽可能提高租金效益，将租金大幅提升至每平方米44元（含管理费），同时优化了该物业的管理。

3、坚持不懈抓好安全生产，及时检查整改，不断完善物业管理的安全网络。分公司认真履行日巡、周检、月查制度，每周召开安全工作会议，及时纠正客户在用电、消防及存放方面一些细小的违规现象，在实践中不断提高员工及客户的安全防患意识。对于相对严重的违规状况，分公司及时发出整改通知书，并逐一跟踪、落实，全年共计大小维修38次，发出整改通知书15份，整改率达100%。同时加强消防安全管理，及时更换补充消防器材，完善Y防雷系统。上半年，防高空坠物是分公司的一个安检专项工作，着重对所辖物业的外墙附着物及空调支架进行排查，特别是相对陈旧的物业加强监控，并通过与XX居委会、XX巴士公司反复协调，处理了37号之一六楼的外墙险情。认真落实安全生产活动月，在加强教育、检查、整改的基础上，进行应急疏散演练。每周的例会，分公司都坚持队列操练，强化消防安全知识的灌输。今年，在中心的消防竞赛中，我分公司参赛队伍刻苦练习，全程投入，获得了总分第一，抛水带第一和灭火器演练第一，三个第一的好成绩。

4、确实维护37号大楼的安全运行。针对37号高压变压器电缆沟的渗水事件，分公司主动停电修缮37号高压变压器二次，其中一次是更换两个悬挂式干粉灭火器，通过供电部门检测变压器的运行数据，确保变压器运行状态良好。另一次是因变压器电缆沟渗水，我分公司一方面加强监控和排水，并在经营拓展部的支持下，进行了地沟槽的防水修缮，在雨季到来之前解决了重大隐患，保证了37号大楼物业的安全生产。鉴于1通在37号五楼放置较多的贵重物质，我分公司提出整改建议，责成其安装两只干粉自动灭火器，致力提高管辖物业的安全系数。在11月份，分公司根据37号大楼之一五楼租户长期管理松懈，脏、乱、差相对严重的情况，通过细致的思想工作，提前解除了租赁合同，加强了现场监督管理，整改租户用电，降低安全隐患，并对于大楼的消防通道日常管理进行调整，确保畅通无阻。

5、在经营拓部的支持下，进行37号大楼楼道进行翻新工程，对天顶进行了彻底的修缮。鉴于37号大楼楼道比较残旧，严重影响大楼的形象和租户的服务水平，租户意见较大，为此，分公司主动提出楼道的修缮方案，本着经济、合理、优质的原则，对施工方案进行认真的对比和筛选，向公司提供科学、合理决策依据。37号大楼楼道经过扇灰，贴瓷砖后，物业环境得到明显的改善。分公司还积极争

2010年度物业分公司工作总结

时光飞逝，转眼2011年来到了，回首2010年的工作，充满着艰辛和快乐，这一年来，物业分公司全体员工在公司正确领导下，团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了物业分公司的经营管理和服务质量，取得了可喜的成绩，我们紧紧围绕与市场租赁价格赁接轨，扩大招租面积，充分利用闲置资产，保证物业经营收入，提高经济效益，减少物业经营成本，协助公司完成鱼塘街征收拆迁，完善白沙路宿舍环境及制度等方面做了大量工作，并在保障供水、供电畅通，设备设施的安全运行的同时加强内部管理、安全保卫，完善停车收费制度，完成公司下达的各项任务，现将2010年各项工作总结如下：

一、抓经营、争创收、提高经济效益

2010年，合同单位共39家（大楼26家、门面13家），年合同金额332.12万元，创历史新高，比09年增加合同金额104.31万元，增幅达45%；
当年执行合同金额271.91万元，也是物业分公司成立以来最好的一年。全年共接待看房客户200多人次，新签合同16家（大楼12家、门面4家），新增面积5073平方米，新增合同金额167.6万元，因各种原因退租客户17家（大楼12家、门面5家）减少门面4137.3平方米。

公司可供出租面积9732.94平方米，其中大楼6226平方米，门面3506.94平方米，现已出租面积为9211.94平方米，空置面积521

1 平方米，出租率94.65%，为历年来最高。

2010年租金收入财务到账金额为278.98万元，比2009年增加收入57.46万元，同比增长25%，其中预收2011年租金21.65万元，通过我们努力全年未发生欠费情况，租金收缴率为100%，到账金额及收缴率均为创历史最好成绩。

我们从抓招租经营工作入手，扩大创收，提高经济效益，保证公司下达的经营目标，在工作中开拓经营思路、盘活闲置资产，优化客户质量、解决重点、难点问题上想了做了很多具体工作，尽可能创造更大的经济效益和社会效益。

2009年物业租赁合同客户虽然有47家，但是有些是租赁面积小而且价格较低的客户，为优化客户质量、调整客户结构，在招租上从寻找信息走访联系入手，对有意向租赁的客户有专人与其沟通联系，并阐述我们的优点，对其提出的要求尽可能帮助解决，有时为引进一家大的优质客户从洽谈到最终签订合同时间长达

一、二个月，会谈数十次。通过不懈的努力，经过比较和筛选2010年引进一大批有实力的优质客户，如汉硕培训学习、水科方大、天恒健律师事务所、福圣玉器、正泰汽车、光达投资等都是整层而且租赁价格较高的客户。客户结构为历年来最好的一年，现整层租赁客户面积占大楼租赁总面积的59%。

挖掘潜力、盘活闲置资产，公司游泳池和原资料室因为位置和结构等原因一直闲置，长达十几年，我们动脑筋、想办法，变缺点为优点，充分利用游泳池面积大、空间高的特点，将游泳池和资料室租赁

2 给稻草人皮具有限公司做仓库和产品陈列室，盘活了公司的闲置资产，合理利用资源。

解决重点难点问题，文艺路门面普遍存在租期长、价格低、多次转租的问题，给公司造成资产上流失和经济上的损失，我们针对不同的情况分别采取了不同的措施，如七色花门面属于合同到期，首先根据合同条款提前两个月发出合同到期收回门面通知书，然后再上门做工作，刚开始客户抵触情绪很大，但我们对其动之以情、晓之以理，就其实际困难给予关心和帮助，并积极与当地社区和派出所联系，通过他们帮我们一起做客户的工作，在他们大力配合和协助下按期顺利将门面收回，并通过公开招标的形式对外招租，租金达到9万元一年是原来的2倍。夏友香门面存在多次转租的情况，最初希望通过协商收回门面和返还租金差价，但多次与其沟通都未能取得成效，最终公司向法院提起诉讼，经长沙市中院终审判决，终止与夏友香签订的房屋租赁合同并收回门面，返还租金差价款17.92万元；
现租金差价款已财务到账，门面也从新对外租赁，根据现在文艺路周边门面的价格租金由原来的2200元/月大幅调整为10000元/月，较大的提高了经济效益。

规范经营管理与市场接轨，我们对长沙市写字楼租赁市场进行多次调查和走访，了解写字楼租赁市场的租赁价格、收费项目、收费标准、管理制度等情况，并根据市场调查结果将公司租赁费用分为租金、物业管理费、空调费、水电费等，同时将租金价格进行大幅调整，新客户从1.1元/平方米/天上调至1.3元/平方米/天；
老客户合同续签从

3 0.9元/平方米/天上调至1.1元/平方米/天，上调幅度达到30%，此项工作难度非常大，刚开始老客户抵触情绪较大，我们通过不懈的努力与客户沟通交流，并以平常优质服务的承诺，终于使此项工作得以顺利实施，尤为值得欣慰的是目前尚无一家客户因提高租金价格而退租，也无一家合同到期因价格调整原因而没有续签合同、拒签合同的。

2010年物业收费工作方面，我们严格按合同条款执行，不畏困难，坚定信心，耐心的解释和提高服务质量，通过逐个的制定方案、采取措施、做好工作，并及时了解客户的经营状况和资金动态，了解到光达、万博有大笔资金到账时，与他们进行协商和沟通，将全年或半年的租金一次付清。对经营业务不理想的安华山庄采取了劝其退租等办法。消除了不稳定因素，排除了欠费的隐患，保证了租金的收缴。门面方面，通过多方联系、沟通，并帮助线路改造等措施。将经营困难的品趣茶馆和招待所成功转租出去，引进泉水羔羊火锅城和天鑫宾馆。

2010年公司鱼塘街老办公大楼因为政府旧城改造，面临拆迁，物业分公司积极主动的与拆迁指挥部联系，并在前期就做了大量的准备，到银行办理产权手续、核算面积、补偿标准等工作，为了能给公司争取到一个最大化的补偿金额，在拆迁面积、补偿金额等多方面上反复与拆迁指挥部进行协商，用好用活政策，为公司争取到一千多万的补偿款，顺利完成拆迁工作，改拆迁款已进到公司财务账上，为公司的资产利益最大化作出了贡献。

加强费用管理，减少物业经营税费和支出，对应交纳的物业租赁

4 管理费、土地收益金税费，我们作了大量的外协工作，与政府联能部门联系沟通理顺各种关系，为公司减免税费17.68万元，加强水电费管理，按月计算及时收回资金，特别是做到年未12月水电费在当月收表，月未加班加点几天收回。既解决了结转下年收取的情况，又加速了资金周转，减少了物业成本的资金占用。

2010年，水电费支出总额共计87.93万元（由财务代拨款）通过加强管理，按表计收从客户收回水电费资金60.13万元，公司实际承担用水及大楼、空调、电梯、消防监控系统和公司各部门照明用电27.8万元。

严格执行公司制定的《停车收费管理办法》，2010年共计收取停车费资金1.82万元。同时做好了停车收费许可证的年审工作。

2010年商务中心全年共收发快件2589封；

收发杂志、报刊、文函26327份；

打印、复印 21504张；

收发传真 1776张。

二、节约成本、确保大楼正常运行，提供安全和谐的工作环境

为配合公司改制工作的进行，面对物价上涨的因素，从小处做手，实行以节约为本的原则，同时有效的保证了大楼设备、设施的安全、顺畅运行，做好了供热、供冷的服务工作，对客户反映的情况及时处理，营造一个安全、良好和谐的工作环境，具体解决了：

1、为配合公司改制的需要，投入大量的人力物力对公司办公室，

16、17楼业务科室的办公场地进行调整并做好装修，配合公司改制

5 的顺利进行。

2、因市场柴油的短缺导致价格不断上涨，本着节约为主的原则，我们积极与石油公司联系，拉关系走后门，多方沟通，通过不懈的努力拿到了平价的柴油指标，保证了公司锅炉供热的正常运行。

3、公司进水管因老化而炸开，导致水全部进入排污井，造成地下车库涨水，我们冒大雨积极进行抢险，疏通排污管道，并马上采购大功率的水泵进行抽水，通过多方努力与自来水公司协商沟通，及时更换管道，确保了公司财产不受损失。

4、对租赁客户反映的情况，我们及时上门，当场解决，如当时不能解决的也做好客户的解释工作，并给出解决的意见和时间，做到让客户满意。

5、对公司宿舍和门面综合楼A栋、B栋屋面进行防水处理。

6、为白沙路宿舍的楼道进行粉刷和油漆。

7、对公司大楼

16、

15、

14、

13、

12、2楼的空调软接头进行更换和阀门的掉头安装，共换软接头140各，拆除电磁阀70各，改造原游泳池的空调。

8、地下室生活水泵和水位控制阀因年久，先后出现故障，经维修不能正常工作进行更换。

9、积极配合物业经营工作，为西辅楼新进客户泉水羔羊火锅城从配电间重新放一根150平方的电缆，新增三相IC卡电子表2块，保证客户的正常经营。

10、在日常维护保养上，从根本上节约维修费用的支出，能修的

6 决不换，材料采购也选价廉质优的产品，有限的保证了大楼设备、宿舍的安全顺畅运行，日常2维修工作情况如下：

A、空调系统维修、维护：126次 B、水泵、锅炉维修、维护：41次 C、消防系统维修、维护：22次 D、通信系统维修、维护164次 E、电梯维修、维护：36次 F、配电系统维修、维护：31次

保卫部是物业经营的重要部门，肩负着公司安全、消防、车辆管理等重任，不论严寒酷暑始终坚守岗位，切实加强防范意识和防范技能，保证了一个安全、和谐的工作环境。具体工作如下：

1、坚持“安全第一”的方针，严格执行大楼24小时值班制，对大楼的人员、物资进出进行严格查询认真核对，不定期对大楼进行巡视，发现问题及时报告、及时处理。全年共查询物资进出约9000次，

对大楼巡查约800余次。通过保卫部全体员工的不懈努力，全年无一起偷盗事件。

2、消防工作是重要之重，保卫部采取有计划，多形式对队员进行消防安全的宣传、教育培训，切实增强队员的消防安全意识，定期对大楼的消防设施进行检查，发现问题及时报告、及时处理，全年排除火患及故障达370余次。纠正消防违规达17次，对设备设施的检修维护25次，为配合阳光大药房的装修对大楼消防系统通过大药房部分作了更换维护1次。

3、对进出大院停放的车辆，做到认真、负责、积极引导，保障消防通道畅通，保证了大院车辆停放有序，对外来车辆严格按公司的《车辆停放管理办法》进行收费，做好门面停车卡的购买工作，全年大院进出车辆引导达40000余次。

三、加强基层党的领导、组织的战斗堡垒作、

物业分公司党支部坚持党的领导，注重充分发挥党员的先锋模范作用和支部的战斗堡垒作用。支部定期召开民主生活会，加强学习，提高认识，求真务实，在创先争优活动中按照公司党委的安排按时、按规定的完成阶段性学习任务和承诺。

认真执行公司过渡期相关文件精神，严格考情制度，按规定召开例会，总结和布置工作，做到每个人明确岗位职责，有计划、有目标、有总结，在例会上找出问题和不足，加强内部沟通联系，使各部门的衔接更顺利，不相互推辞。自觉遵守各项规章制度，认真执行公司提出的“物业要增收，费用要节流，管理要加强”的原则。

在公司新系统的改造中，联系物业分公司工作中实际情况和自身特点，提出了关于合同管理、收费管理、费用审批、维修纪录、仓库进出库管理、工作纪录等物业方面模块的设想和方案，并已进行具体实际操作，为今后物业管理的规范化奠定基础。

四、2011年工作计划

2010年虽然我们取得了一定的成绩，合同、收费等都达到历史最好水平，但在工作中仍然有许多不足之处。在2011年中我们一定找出不足，再接再厉，力争再创辉煌，为此提出以下几点目标和改进

8 措施：

1、在2010年这个好的基础和平台下，我们规划2011年经营工作合同金额达到340万，经营收入确保280万，力争300万。

2、寻求新的经营项目，扩大服务范围，增加新的经济增涨点。

3、节能降耗，降低成本，减少税费支出，以较少的资金获取更多的经济效益和效果。

4、采取卫生外包的方式，积极寻找其他物业公司，改变大楼卫生环境差的局面。

5、对大楼设施设备（管道、卫生间）等调查统计，编制维护改造预案，有计划地加强管理。

物业分公司 二O一一年一月十日

物业分公司工作总结

20__年，物业分公司在中心的领导下，深入开展实践科学发展观活动，本着“安全好、经营好、服务好”的管理宗旨，围绕中心的核心工作，在分公司全体员工的共同努力下，勇于面对挑战，积极克服逆境，通过加强综合管理，增收节支，强化素质教育，完善制度建设，致力于构建和谐企业，在安全生产、租赁经营、服务管理、教育培训等方面均取得一定成效，主要的工作有以下几方面：

一、全年主要工作

1、面对困境，提升服务，增收节支。分公司一直把提升租金收益作为工作的主线，努力克服x华厦和零散物业发生变动因素的困扰，在准确把握合同条款的基础上，结合市场变化，通过耐心细致的协商谈判，争取客户的理解，最大限度提升租金效益，并在Y物业小区方面，下大力气抓整顿，减亏损。全年签订租赁合同XXX份，其中，续签合同XXX份，补充协议XXX份，新签合同XXX份。一方面保留优质客户，稳因客源，另一方面致力拓展新客源，想办法地提升租金效益,其中，在分管领导的直接指导下，出租1通物业和2停车场物业有了明显的提升，同时逐步调整加大XXX号大楼物业的管理费至每月18134.XXX元，降低营业性支出。在租金收缴方面，分公司加大催款力度，坚决防止拖延和遗漏现象，租金收缴率有了明显的提高，确保租赁合同的忠实履行，切实维护了企业的既得利益。12月份,Y物业小区经过反复筛选，更换消防及电梯维护保养的合同，预计二〇〇八年十二月四日每年可节约支出XX.X万元，相关的业主委员会工作也抓紧筹备中，为进一步的增收节支做好铺垫工作。

2、大局为重，积极配合上级的物业调整工作。今年，x华厦和零散物业面临随时清场上交的局面，分公司面对较大的工作压力，特别是在客户解释，场地调整，场地出租方面要做大量的工作，在中心领导的直接指导下，分公司进行针对性的分工和策略，妥善化解争议，耐心争取租户谅解和配合，尽可能留住租户，从而按上级要求顺利完成了x华厦14楼移局的工作、x华厦24、25楼XX食品的清场工作和Y物业的清退工作，并将原x14楼部分租户迁移至24楼，减少了相应的经济损失。积极配合上级处理零散各处的存量公房问题的处理。同时，就于XXX号大楼的变更租赁的问题，在中心分管领导的直接指导下，花了大量时间与相关单位协商，一方面确保平稳过渡，避免不必要的争议和消耗，另一方面尽可能提高租金效益，将租金大幅提升至每平方米XXX元（含管理费），同时优化了该物业的管理。

3、坚持不懈抓好安全生产，及时检查整改，不断完善物业管理的安全网络。分公司认真履行日巡、周检、月查制度，每周召开安全工作会议，及时纠正客户在用电、消防及存放方面一些细小的违规现象，在实践中不断提高员工及客户的安全防患意识。对于相对严重的违规状况，分公司及时发出整改通知书，并逐一跟踪、落实，全年共计大小维修38次，发出整改(:)通知书XXX份，整改率达XX%。同时加强消防安全管理，及时更换补充消防器材，完善Y防雷系统。上半年，防高空坠物是分公司的一个安检专项工作，着重对所辖物业的外墙附着物及空调支架进行排查，特别是相对陈旧的物业加强监控，并通过与XX居委会、XX巴士公司反复协调，处理了XXX号之一六楼的外墙险情。认真落实安全生产活动月，在加强教育、检查、整改的基础上，进行应急疏散演练。每周的例会，分公司都坚持队列操练，强化消防安全知识的灌输。今年，在中心的消防竞赛中，我分公司参赛队伍刻苦练习，全程投入，获得了总分第一，抛水带第一和灭火器演练第一，三个第一的好成绩。

4、确实维护XXX号大楼的安全运行。针对XXX号高压变压器电缆沟的渗水事件，分公司主动停电修缮XXX号高压变压器二次，其中一次是更换两个悬挂式干粉灭火器，通过供电部门检测变压器的运行数据，确保变压器运行状态良好。另一次是因变压器电缆沟渗水，我分公司一方面加强监控和排水，并在经营拓展部的支持下，进行了地沟槽的防水修缮，在雨季到来之前解决了重大隐患，保证了XXX号大楼物业的安全生产。鉴于1通在XXX号五楼放置较多的贵重物质，我分公司提出整改建议，责成其安装两只干粉自动灭火器，致力提高管辖物业的安全系数。在11月份，分公司根据XXX号大楼之一五楼租户长期管理松懈，脏、乱、差相对严重的情况，通过细致的思想工作，提前解除了租赁合同，加强了现场监督管理，整改租户用电，降低安全隐患，并对于大楼的消防通道日常管理进行调整，确保畅通无阻。

5、在经营拓部的支持下，进行XXX号大楼楼道进行翻新工程，对天顶进行了彻底的修缮。鉴于XXX号大楼楼道比较残旧，严重影响大楼的形象和租户的服务水平，租户意见较大，为此，分公司主动提出楼道的修缮方案，本着经济、合理、优质的原则，对施工方案进行认真的对比和筛选，向公司提供科学、合理决策依据。XXX号大楼楼道经过扇灰，贴瓷砖后，物业环境得到明显的改善。分公司还积极争取中心的支持，在经费相对紧张的情况下，投入XXX万元，解决长期困扰分公司的老大难问题，即该物业天顶严重渗漏的问题，对天顶重新倒混凝土，雨水渗漏的问题得到根治，也大大提高了物业的安全系数。分公司还对环卫桶设置和卫生工作安排进行了相应的调整，同时在楼道设置了铭牌，自己组织人力翻新了保安亭和2停车场的位置线，一系列的举措得到了租户的广泛好评，也为该物业的保值增值奠定了良好的基础，经过持续的调整，该物业的租金收入明显提升。

6、诚实经营，强化跟踪服务，及时处理客户投诉。上半年，分公司共受理大小投诉2

6起，除XXX号五楼天顶渗漏尚未解决，其它投诉均经过努力得到妥善解决。其中，涉及比较多，问题比较复杂的是XX肉菜市场及Y小区。XX肉菜市场因历史遗留问题和市场改造问题，周边居民投诉较多，并多次通过城管施加压力，而XX肉菜市场管理方则借机物业产权存在的瑕疵，想逃避责任，拒缴租金。为了妥善处理相关矛盾，分公司多次与市场管理方、居民代表及城管进行耐心的协调，细致地做好解释工作，并解决了排水管，化粪池及排气管异味等问题，有效化解了居民的怨声载道，确保了东富肉菜市场的平稳运行。而Y小区居民则针对管理方面进行集体投诉，拒交管理费，为此，分公司领导在中心领导的直接指导下，到Y管理处进行驻点整顿，聆听各方面的意见，并针对性地提出具体整改意见，限期Y管理处在卫生、治保、绿化和停车场收费等等方面进行整改，下大力气解决了驻地居民诟病的问题，同时加强Y员工队伍的服务意识，纪律意识和大局意识教育，重建执勤队伍出操制度。驻点整顿工作取得了竖杆见影的效果，通过回访Y居民，Y小区管理处的满意度已经回升，对Y的整改表示认可和肯定。

7、坚持开展“每周一讲”活动，弘扬正气，深化职业道德教育。分公司以宣讲党的十*大精神为主线，以中心实践科学发展观活动为契机，识大体、讲大局、顾大家，致力创建和谐工作环境。上半年，遭遇了Y小区员工徐巧丽的纠纷事件，本着合理、合法、稳定的原则，在中心领导的大力支持下和职能部门的配合下，分公司进行了大量细致的思想工作和周密的安排，妥善地化解了这次危机事件。汶川大地震后，分公司员工勇跃捐款赈灾，共捐献1XXX元，为灾区奉献爱心。支持分公司的青年团员还勇跃参加上级的“请你文明乘车”、单身青年联谊活动和春运志愿者系列活动，并发挥了积极的作用。面对北京奥运会举办前的复杂环境，分公司也针对性地加强宣传教育和巡查工作，认真做好维稳工作，激励员工以饱满的工作热情和良好的精神面貌迎接北京奥运会。而最近1通的促销活动持续开展，分公司也配合做好人流引导和保卫工作。

二，存在的主要问题

1、Y物业管理小区的管理面临艰巨挑战，亏损问题没有得到根本性的扭转；

2、XXX号大楼物业面对较大的修缮压力，特别是厕所、排水系统和外墙。

三、明年主要工作

1、确保上级物业的清场和交接工作，做好法律规避工作和应急准备，应对x华厦物业及零散物业清场的影响，努力降低空置率，将经营损失降至最低，在现有基础上，积极挖潜，努力寻求现有物业新的利润增长点，扩大边际效益，确保分公司的稳定和经营工作的平稳。

2、加强预见性和前瞻性，加大成本控制，减少消耗，特别是在水电能耗和经常性维修方面抓好节约工作，对于XXX号大楼物业有计划、针对性地进行维护。

3、继续强化安全生产工作，特别做好是用电安全、防火消防和监控系统维护，持续健全安全生产的管理网络，强化员工队伍的实操演练，为分公司的经营管理工作提供可靠的保障。

4、强化物业管理职业道德教育，培育坚强的团队战斗力，提升服务质量，细化物业管理的事前、事中、事后的控制，进一步提升分公司工作效率和优质服务水平。

5、科学评估Y管理小区面临的新挑战，提出可行性应对建议，为中心领导科学决策提供依据，同时在降低成本，完善管理方面多做尝试。

前期物业管理流程及内容

1、新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘；
分公司工商注册，税务登记，资质备案；
物业招投标及备案工作；
签署《前期物业服务合同》，并备案，配合项目公司取得预售许可证；
办公设备、作业工具及其他物质的采购；
招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训；
制定相关管理规章制度及文件编制；
编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。

2、物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗等，以测算物业管理费；
根据项目规划定位；
结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策；
与地产公司协商确定最终物业管理费。

3、工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会；
从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见；
物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。

4、销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制《销售案场服务方案》；
与地产公司签署《销售案案场服务合同》；
提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务；
开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准；
积极配合项目公司开展的促销活动。

5、竣工验收（承接查验）：全力配合地产公司进行竣工验收工作；
参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度；
（由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。）对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接（含各类竣工图纸、资料）。

6、集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定《集中入住方案》；
就审批通过的《集中入住方案》进行反复员工培训，并进行多次模拟操练；
集中入住现场的布置；
与业主签署《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，收取相关费用；
对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期服务。

置业顾问的试用期工作总结报告

房地产公司置业顾问个人工作总结（共5篇）

分公司业绩工作总结（共7篇）

建筑公司法律顾问工作总结（共17篇）

物业公司一周工作总结（共7篇）

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