“棚改”OVER了，“旧改”又来了

　“棚改”OVER 了，“旧改”又来了

　近期监管部门已下发要求，明确 2020 年全年专项债不得用于土地储备、 棚改等与房地产相关领域， 同时新增了城镇老旧小区改造等领域项目。看形势，住房只住不炒的口袋越扎越紧张，“棚改”的历史使命似乎即将终结，而越来越重要的“旧改”，能不能接过刺激经济，拉动内需的大旗，大家拭目以待。

　一、啥是“旧改” 在 2019 年 7 月的中共中央政治局会议上，明确提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程”。这应该是针对“旧改”最权威的定义。

　城投狗系统梳理（剽窃 OR 借鉴）了 2015 年以来国家层面出台的“旧改”政策，可以轻松得出结论，“旧改”已然成为国家级的工作方向，取代“棚改”的趋势似乎不可逆转。下表是各项政策及内容要点：

　城镇老旧小区改造主要文件/事项列表（中央政府）

　时间 文件/ 事项 主要内容 2015.12.22 中央城市工作会议 加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式 2016.02.16 《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造。加快配套基础设施建设，切实解决群众住房困难

　作的若干意见》 2017.07.01 《住房城乡建设部关于推进老旧小区改造试点工作的通知》 将在 15 个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验 2019.03.05 《2019 年政府工作报告》 城镇老旧小区最大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店，步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施 2019.04.15 《关于做好 2019年老旧小区改造工作的通知》 一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，既尽力而为、又量力而行，合理确定 2019年改造计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

　2019.06.19 国务院常务会议 加快改造城镇老旧小区：抓紧明确改造标准和对象范围；重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费；创新投融资机制，今年安排中央补助资金，同时运用市场化方式吸引社会力量参与；推动建立小区后续长效管理机制

　2019.07.01 国务院政策例行吹风会 1.改造内容：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等；二是提升类的基础设施，包括公共活动场地、配建停车场、物业用房等；三是完善公共服务累的内容，包括养老、抚幼、文化室等设施。

　2.积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等 2019.07 中共中央政治局会议 稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设 2019.09.17 《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》 将老旧资金小区改造纳入专项资金支持范围，规定：主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务设施建设改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯支出。

　2019.10.14 李克强西安考察 老旧小区改造十分必要，不仅要进行楼体管网翻新等“硬件”改造，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”改造后的小区不光要“好看”，关键要“好住” 《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》中将老旧小区改造纳入专项资金支持范围，在具体实施过程中，采取试点先行、逐步推广的方法。在中央政府的政策引

　导下，各地方政府也相继出台了“旧改”实施方案和指导意见文件，逐步落实该项工作。

　二、“旧改”的对象

　都知道“旧改”改的是老旧小区，但如何界定呢？老旧小区应为城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前（不包括2000 年本年度），公共设施落后，配套设施不全或破损严重，小区环境脏乱差，无障碍设施缺失，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈的住宅小区，且主体建筑基本完好（不含危旧房）。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造计划范畴。当然，在具体的执行过程中，2000 这个年限也不是绝对的，要看地方政府自己的规定。

　三、“旧改”改啥 “旧改”的内容一般包括：小区内的水、电、气、热、照明、绿化、道路、围墙等基础设施和相关服务设施，尤其是改造内容必须包括对水、电、路、气 4 项设施中至少 2 项进行更新，或虽未对水、电、路、气设施更新，但包括加装电梯。国务院进一步将改造内容分为三个层次：保基本的配套设施、提升类的基础设施、完善公共服务类的内容。

　四、哪里来钱 在财政资金方面，《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》将“旧改”纳入中央财政专项资金支持范围，

　“旧改”有了稳定的专项补助。在居民出资方面，主要是通过电梯、物业等服务购买支出或者住房公共维修基金来分担“旧改”费用。具体到实践中，应该针对不同的“旧改”项目综合运用多种融资手段，确保资金需求。值得关注的是，目前实践中有类似于棚改专项债的“旧改专项债”出现，如四川省宜宾市翠屏区在区政府网站上披露，计划申请发行专项债券 5.06亿元，专项用于老旧小区水、电、气、路等基础设施改造建设，为老旧小区改造提供了最切实的资金来源。

　当然，“旧改”不能全部靠政府，也应该积极引导社会资本参与到养老、托幼、家政、医疗等服务领域。

　五、旧改的机遇 招商证券研报指出，对于机械行业，老旧小区改造带来的 投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不便的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾）。据机构测算，旧楼加装电梯的缺口达 389 万台，市场空间超 1.5 万亿。另有机构表示，旧城改造侧重基建投资，通过投资改善居住环境从而拉动消费，对房地产的影响较为有限，这与我国当前严控房地产的意图是一致的。未来老旧小区改造投资总额可高达 4 万亿元。在这过程中，拥有旧区改造经验的本地房地产开发企业、电梯、建材、物业管理等公司显然将享受政策红利。

　 上面的都不多说了，大家应该都很了解。我说我认

　为的机遇，一个是智慧停车场的经营收益权；汽车成为居民生活的必需品，车位紧张是目前老旧小区亟需解决的主要问题之一。在已经进行“旧改”的小区中，大致采取划线新增、立体停车场建设、地下停车场建设和机械停车位等方案来补建停车场，由此带来了停车收益，蚊子虽小，难道肉也不香吗？二是广告收益。小区外立面广告、地下停车场广告、小区电梯广告、市政道路沿街灯箱广告，哪一个不赚钱。这个不细说，因为我是做广告出身的，希望能有懂广告的人一起聊聊。

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