房地产开发企业融资贷款策略研究
论文
房地产开发企业融资贷款策略研究
申请人：XXX 学科（专业）：XXXX 指导教师：XXX
XXXX 年 XX 月
网络教育学院 毕 业 设 计 ( 论 文) 任 务 书
专业班级
层次
姓名
学号
一、毕业设计（论文）题目
二、毕业设计（论文）工作自
年
月
日起至
年
月
日止 三、毕业设计（论文）基本要求：
指导教师：
网络教育学院 毕业设计( 论文) 考核评议书 指导教师评语：
建议成绩：
指导教师签名：
年
月
日 答辩小组意见：
负责人签名
年
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日 答辩小组成员
毕业设计（论文）答辩委员会意见：
负责人签名：
年
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III
摘 要
I 论文题目：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX 学科（ 专业）
）
：XXXX 申 请 人 ：XXX 指导教师：XXX
摘
要 改革开放以来我国经济取得了辉煌的发展成就，特别是城市化进程方面可谓是日新月异，而随着城镇化进程的脚步我国房地产事业也蒸蒸日上，特别是 2000 年以来我国房地产事业的发展可以用“一日千里”来形容，成为拉动国民经济发展的“三驾马车”之一在国家经济社会发展中占居着举足轻重的地位。党的“十九大”之后中央提出“房子是用来住的，而不是用业来炒的”，可以看出现如今国家对于国地产业事的限制和管控越来越严。房地产业在经过一段时间的粗犷式发展之后开始逐渐的回归理性，而房地产企业在这个过程中转型也面临非常艰难的选择不仅要主动的调整自己适应新政策、新经济形势，而且还要做好防范措施应对社会发展所带来的风险。在这种情况之下以资金为支撑的房地产企业要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地就必须要拓展融资渠道，为企业的发展提供充裕的资金支撑，然而长期以来我国房地产企业的融资及贷款方式非常的单一，因此融资也就成为了房地产企业所必须要面临的一项重要任务，毕竟房地产项目的开发与建设很多时候并不是企业自身所能负担得起的，因此，房地产企业必须要综合考虑企业的各项经营指标及发展状况，通过科学的分析企业融资存在的风险及影响因素，在控制成本的前提之下，不断的完善资金管理制度，不断拓宽融资渠道，以多元化的融资方式来降低融资成本，促进房地产企业健康稳定的发展。
关 键 词 ：
房地产企业；融资；贷款；问题；措施
论文类型：XXXX 论文类型包括：a.理论研究，b.应用基础，c.应用研究，d.研究报告，e.软件开发，f.设计报告，g.案例分析，h.调研报告，i.其它。
目录
III 目
录 摘 要 ....................................................................................................................................... I 目
录 ..................................................................................................................................... III 1
绪论 .................................................................................................................................... 5 1.1 研究背景 ................................................................................................................... 5 1.2 选题目的及意义 ....................................................................................................... 5 1.3 国内外研究现状 ....................................................................................................... 5 1.3.1.国外研究现状 .............................................................................................. 5 1.3.2 国内研究现状 ............................................................................................... 6 2
我国房地产企业融资贷款现状 ........................................................................................ 7 2.1 房地产企业的主要融资贷款方式 ........................................................................... 7 2.2 房地产企业规模情况分析 ....................................................................................... 8 2.3 房地产企业融资贷款结构分析 ............................................................................... 8 3
我国房地产企业融资贷款中存在的问题 ...................................................................... 10 3.1 银行贷款困难 ......................................................................................................... 10 3.2 上市或发行债券难度大 ......................................................................................... 10 3.3 民间借贷风险高 ..................................................................................................... 10 4
我国房地产企业融资贷款策略 ...................................................................................... 12 4.1 利用房地产基金融资 ............................................................................................. 12 4.2 利用固定资产贷款 ................................................................................................. 12 4.3 通过产融结合融资 ................................................................................................. 12 4.4 通过房地产证券融资 ............................................................................................. 12 5
总结 .................................................................................................................................. 14 致
谢 ................................................................................................................................ 15 参考文献 ................................................................................................................................ 17 附
录 ................................................................................................... 错误! 未定义书签。
攻读学位期间取得的研究成果 ............................................................... 错误! 未定义书签。
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5 1
绪论
1 1.1 研究背景
改革开放以来我国经济取得了辉煌的发展成就，特别是城市化进程方面可谓是日新月异，而随着城镇化进程的脚步我国房地产事业也蒸蒸日上，特别是 2000 年以来我国房地产事业的发展可以用“一日千里”来形容，仅 2017 年 1 月至 10 月我国的房地产开发投资总额就高达 9.1 万亿元，而 2017 年我国全年的国民生产总值也才 83 万亿元，从这数据的背后也可以看得出房地业作为拉动国民经济发展的“三驾马车”之一在国家经济社会发展中占居着举足轻重的地位。
在房地产事业经济体量越来越大的情况之下，房价的飞速上涨使得社会矛盾不断的加深，面对这种情况国家先后也采取了相关的措施，2011 年国条院在研究调控我国房产发展时提出了“新国八条”和 2013 年国务院常务会议研究决定，出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（俗称“国五条”），都是国家政治决策的产物。“十九大”之后中央提出“房子是用来住的，而不是用业来炒的”，可以看出现如今国家对于国地产业事的限制和管控越来越严。房地产业在经过一段时间的粗犷式发展之后开始逐渐的回归理性，而房地产企业在这个过程中转型也面临非常艰难的选择不仅要主动的调整自己适应新政策、新经济形势，而且还要做好防范措施应对社会发展所带来的风险。
2 1.2 选题目的及意义
房地产项目的最大特点就是耗资巨大、建设周期长，特别是十九大以来国家对于“楼市”的宏观调控政策越收越紧，导致房地产企业之间的竞争压力也越来越大，而与此同时外部投资流向房地产业的资金流在逐渐减少，在这种情况之下以资金为支撑的房地产企业要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地就必须要拓展融资渠道，为企业的发展提供充裕的资金支撑，然而长期以来我国房地产企业的融资及贷款方式非常的单一，国外许多融资理论在我国仅仅是理论上的存在，而鲜有应用，因此研究融资贷款策略有利于突破传统的融资方式，创新融资渠道，提升房地产企业的多元化融资能力，所以研究融资贷款策略对于房地产开发企业的健康发展具有非常重要的实际意义。
3 1.3 国内 外 研 究现状
1.3.1. 国外研究现状
由于国外在经济学领域方面的研究起步比较的早，再加上工业革命始于西方，所以在房地产业的融资研究及实践应用方面也要早于国内。早在 1976 年美国学者 Keith Smith 在调查研究就指出，信托基金在房地产企业融资中占有非常重要的作用。1991年时 Sharmistha Bagchi-Sen 通过对 1850 年时美国的投资行业进行深入调研之后得到结论，无论国家如何的强盛，国外融资对于房地产业的发展都具有非常重要的意义，特别在经济全球化的背景之下，拓宽国外融资渠道就更应该引起重视。1997 年时
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6 Stephen Mull 以七国集团房地产开发企业为研究对象进行了融资渠道的分析，得出的结论是房地产投资信托基金相比股票、债券风险要低很多，特别是相对收益还比较的高。2012 年 Martin Hoesli 通过对房地产信托投资基金(REITs)进行分析，认为其在项目产生收益以后，能够将所得的收益按一定的比例分给投资商，而这种融资方法的最大的好处就风险比较的低。
同样 Steve Bergsman 在研究中指出房地产业的股票在整个股市中占有非常重要的地位，甚至房产业的股票走向直接影响着整个股市，虽然投资信托资金的地位不高，但是利率却与信托资金有着密不可分的联系，所以投资信托资金对于房地产业有举足轻重的影响。
2 1.3.2 国内研究现状
长期以来由于我国特殊的政情和国情，国家经济发展实行计划经济模式，在这种情况之下房地产项目资金的主要来源是依赖于政府的拨款，这也就造成了我国房地产业的融资起步比较的晚。随着改革开改以来，我国经济发展模式也向着市场经济的模式转变，过去的福利分房政策被取消，商品房进入了大众的视野，在这种情况之下房地产业融资问题逐渐显现出来。赵娜新在2010年时对我国房地产融资问题进行了分析，发现目前我国的房地产业投资高、风险高，然而在众多的房地产企业当中仅有一小部分企业能够通股权融资来为企业的发展补充资金，而绝大多数的房地产企业只能通过银行贷款的方式来发展。马如雄在 2014 年的研究中指出房地产企业在企业危机之时可以采取对内融资的方式，这种方式相对来讲成本和风险都比较的低，但是这种融资方式的局限性也比较的突出。郭俞君在 2015 年通过对国内房地产企业融资的相关数据进行汇分析后，认为目前拓宽融资渠道，实现企业的高速发展已经成为了房地产企业面临的重要课题，而且很多企业也在不断的努力创新融资渠道。葛英在 2015 年的研究中发现房地产信托投资基金(REITs)因为其流动性较强，所以能够有效的分散投资的风险，而且信托公司会根据企业的实际情况制定不同的信托产品，能够灵活的应用房地产中的金融问题。
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7 2
我国房地产企业融资 贷款 现状
1 2.1 房地产企业的主要融资 贷款 方式
房地产企业发展的根本基础是房地产项目，而房地产项目从经济学的角度来讲也是一种商品，然而这种“商品”却与一般的商品有着很大的区别，主要有以下几个方面的特点：第一，无法移动。通常情况下我们日常生活中所理解的商品都是可以移动的，然而对于房地产项目而言其位置一旦选定那么就是固定的，而且是永远都不可能移动的，也正是因为房地产项目的不可移动性，使得一个新名词便诞生了，那就是“不动产”，虽然“不动产”一词最早是由国外的经济学家所提出的，但是引入国内以后也被广泛的应用，而且得到了学者和大众的认可，近年来我国将原来的房屋产权证的名称进行了更加规范、科学的变更，将所有的房产项目都称之为不动产，而原来的房屋产权证也就变成了“不动产证”。第二，唯一性。由于房地产项目的不可移动性和占居地块的独一无二，使得房地产项目就具备了唯一性。正是由于地理位置的唯一性使得房地产项目在价值定位上就具有非常强的灵活性，所以导致了同年、同月建造的房屋其价格各不相同存在很大的差异，究其原因就是由于地位置理的唯一性，使得房产项目的价值也各有差异。第三，投资庞大性。房地产项目的开发要消耗大量的资金，这不仅表现在其置地上，也表现在后期的投资建设及建设以的一租售上。可以说房地产项目的开发过程中每一个环节都需要大量的资金做为后盾才能保证正常的运转。第四，建设周期长。房地产项目的开发需要一个很长的时间段，从最开始的决策立项到规划设计，再到建设实施和最后的租赁销售都不是一天两天所能完成的，特别是建设实施阶段少则一年半载，多则三五年，正是因为时间耗费比较长，所以房地开发中所面临的影响因也就非常的多。正是基于房地产项目的特点决定了房地产企业的融资贷款方式，主要有以下几种：
（1）房屋预售。预售是房地产企业最为常见的融资方式，目前绝大多数的房地产项目都采用预售的方式在项目建设过程中回拢资金为项目的按期完工奠定基础。
（2）银行贷款。银行信贷一直以来是我国房地产企业融资最为主要的方式，由于我国在建国初期实行的是计划经济的发展模式，改革开放虽然使得我国经济发展模式转向市场经济模式，但是很多人的思想仍然停留在计划经济时代，所以造成了我国绝大多数的房地产企业对于银行的贷款依赖性非常的高，特别是 2000 年之后我国房地产事业迅速发展，根据相关的统计数据显示，2008 年之初我国房地产企业的银行贷款数额不足 5000 亿，然而到了 2017 年时我国房地产企业的银行贷款数额已经超过了 15000亿，银行贷款额度在连年上升，即便是近年来国家对于楼市的调控政策在收紧，但是银行贷仍然是房地产企业的融资的主要来源。
（3）股权融资。所谓的股权融资就是经过房地产企业股东的同意对于企业的部分产权进行出售，以吸引新的股东参与来实现融资的目的。然而并不是所有的企业都可以通过股权融资。只有顺利通过上市的房地产企业才能采取股权融资的方式。目前常的途径有三种：一是国内上市，二是国外上市；三是借壳上市。然而无论是哪种方式
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8 上市，对于企业的要求都非常的高，而且股权融资方式对于未上市的企业而言，在短时间内是无法成功上市的。
（4）房地产信托。与银行贷款等其他融资方式不同的是，房地产信托的资金来源主要是房地产信托基金或是信托存款等渠道。这种融资方式在国外比较的常见，但是在国内应用却并不广泛，即便是如恒大地产等大型的房地产企业在，其信托融资的占比也是非常的少。
（5）互联网金融。近年来，随着互联网的迅速崛起，网络经济对于人们的日常行为影响非常之大，正是在这种背景之下，互联网金融诞生了。由于互联网独有的高效便捷性，使得很多房地产企业将融资贷款的目光投向了互联网金融，房地产企业通过与互联网金融企业合作，以此来解决自己的融资需求，不仅能够节省融资的成本，而且也大大的降低了银行的贷款风险。
2 2.2 房地产企业规模情况分析
我国房地产事业起步相对比较的晚，直到 1998 年房地产制度才真正的落地，正是这项制度推动我国房地产事业迅速发展，根据相关的数据统计在 1998 年时，我国的房地产企业只有 2.4 万家，而到了 2017 年时我国的房地产企业数量已经超地了 9.5 万家，而且随着我国市场经济的发展，国家房地产企业的比重在持续的下降，与 1998 年时的国有房地产企业 32.6%的占比相比，2017 年我国国有房地产企业的占比仅约 1%。虽然从数量上来看我国的房地产企业确实非常之多，然而从发展的规模上来看，差异性却非常的大，以万科、恒大、保利及碧桂园等为代表的大型企业无论是其品牌价值还是项目的投资规模都非常的宏大，有时单个的房地产项目投资能达到数百亿，而绝大多数的中小房地产企业却只能在激烈的市场竞争中勉强维持。当然房地产项目的投资一方面与企业的实力有密不可分的联系，另一方面与项目的规模也就莫大的关系，然而总体而言我国房地企业的数量比较的多，但是其市场的占有率却以大型房地产企业为主，中小型房地产企业市场的认可率也相对比较的低。
3 2.3 房地产企业融资 贷款 结构分析
由于我国特殊的政情和国情对于房地产企业的发展也产生了非常深远的影响，就目前而言无论是大型的房地产企业还是小型的房地产企业其融资方式基本上就三种类型：一是通过预售来提前回笼资金；二是通过银行贷款来解决资金需求；三是通过自筹资金来解决发展所需。而根据国家统计局所公布的数据来看，我国房地产企业融资比率分别是：国内贷款约为 15%，自筹资金约为 40%，其他资金来源占 45%。从融资贷款的结构组成来看，我国房地产企业对于银行贷款的依赖度还是比较的高，很多企业在自筹资金不足，而其他融资方式又无法走通的时候首先想到的就是银行贷款。虽然从结构数据上来看房地产企业其他资金的融资比重也非常的大，但是总体上我国房地产企业在境外贷款和利用外资来满足自己发展需求的能力还非常的弱，这也说明，我国房地产企业的融资结构距离国际化还有很长的路要走。近年来在国内房地产政策收紧的情况之下，恒大、万大、万科等大型房地产企业也开始尝试境外发展，但是仅仅
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9 处于起步阶段，国际化的道路仍然需要不断的尝试和探索。
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我国房地产企业融资 贷款 中存在的问题
我国房地产事业的起步本身比较的晚，这也就导致了我国房地产企业的融资贷款模式非常的单一，对于银行信贷的依赖度比较的高，而股市、信托等融资方式发展却比较的缓慢，这种情况之下在国家经济发展比较稳定的情形之下很多中小房地企业确实可以维持生存，然而一旦遇到金融危机等较大的市场波动时，对于企业的危害则表现的非常的明显。
1 3.1 银行贷款困 难
虽然银行贷款成为了房地产企业融资的主要渠道，但是不可否认的是银行贷款的难度还是非常的大。一直以来银行在信货方面的审核把关要比其他方式都要严格的多，这也就导致了很多企业在经营困难的进候向银行贷款，但是却很难成功，或是贷款额度比较的低。究其原因主要是由于银行在放贷的过程中会对企业的信誉、发展情况对企业未来的发展进行预估，并以此产依据来决定贷款的额，然而对于企业而言在效益较好的情形之下，一般会通过自筹资金或自有资金来解决发展之需，而经营困难之时向银行求助，自然所获取的贷款额度也是有限的。
2 3.2 上 市或发行债券难度大
我国金融市场的发展一直以来比较的慢，这与我国国民的思想有着非常大的关系，这也就导致绝大多数的房地企业并没有资本市场的意识，对于企业的上市就更加没有考虑和准备。然而从国外房地产企业的发展情况来看，上市或发行债券是融资的一项重要途径，而在我国，上市对房地产企业而言却非常之难。一方面是由于企业对于金融市场并不甚了解，而逼不得己的情形之下是不会考虑涉足金融市场的；另一方面是由于对金融市场的了解度不够高，所以即便着手上市其成功率也不高。这一点从我国房地产企业资本结构中也可以看出，只有极少部分的大型房地产企业成功上市，而绝大多数的中小房地产企业只能是在传统的资本市场中缓慢的发展。
而且即便是上市成功的房地产企业，对于股权融资或发行债券等融资方式的利用也比较的少。究其原因主要是由于我国对于金融资本市场的研究和操作也处于起步阶段，而导致了企业的的融资往往都是通过增发新股或者是转配股，来招募所需的资金，然而这种形式的融资虽然使得企业的负债率比较的低，在企业利润较好的情况之下，很少有企业通过借贷的方式来获得资金，但是在利润较低，经济下滑比较严重的时候，企业的融资能力又比较弱而无法从市融取相应的资金来改善企业的发展，因此企业对于资本市场财力杠杆的运用能力非常的弱，直接影响了企业的市场竞争力。
3 3.3 民间借贷风险高
很多房地产企业在经济形势不佳，银行贷款又无法落实到位的情形之下便会选择民间借贷。然而民间借贷却存在着很多的风险，一方面是由于我国民间资本的借贷仅仅处于起步阶段，如果操作稍有不慎便会涉及触犯法律，反而得不偿失；另一方面即便是合理合规的民间借贷行为，往往由于中小企业的品牌、形象在市场中的认可度比
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11 较的低，那么借贷时的额度也会受限，且贷款利率也会比较的高，这样一来企业民间贷行为存在的风险就非常之高。
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我国房地产企业融资贷款策略
我国房地产业经过了近十年近乎疯狂式的发展之后，国家对于房地产市场的宏观调控也越来越严，房地产企业的“黄金”发展时期也已终结，特别是自 2017 年以来，党的十九大召开以后国家对于房地产市场的调控力度越加增大，在这种情况之下进入房地产业领域的外资也逐步回撤，根据国家统计局公布的数据显示，2018 年我国房地产业外资的数额达到了近十年来了最低水平，从这一点也可以说明，我国的房地产市场发展已经逐步回归理性，对于房地产企业而言，要想在未来的市场中立足，就必须要重要确立融资贷款渠道，以多元化的融资方式来降低对银行的依赖度，以此来提高企业应对市场的风险能力。
1 4.1 利用房地产基金融资
房地产基金是一种将零散资金归集之后进行集中投资的模式。这种方式在国外比较的常见，而在国内，由于相关的管理制度不健全导致了部分金融企业“投机”、“钻空子”在运作的过程中出现了很多违规行为，最终导致很多普通大众为其买单。但是房地产基金的发展趋势却是不能否定的，随着我国市场经济制度的不断健全完善，房地产基金未来也必然会有所发展，而且很有希望成为未来房地产企业融资的主要渠道。
2 4.2 利用固定资产贷款
通过固定资产向银行贷款的方式又被称之为经营性物业贷款。一般情况之下通过固定资产向银行贷款的额度不能超过其总价值的 70%，而且贷款的期限也相对比较的长。然而正是由于贷款的期限比较的长，所以后存在很多未知的风险，这种情形之下，房地产企业就需要对于建造的房地项目进行精细化的管理，特别是对于租售情况要有清晰的掌握，除却企业正常的运转之外，需要保证足够的资金来归还银行的分期本金及利息。鉴于这种情形之下的银行贷款风险集中度比较高，房地产企业可以通过银团贷款的方式来降低贷款风险，以免给企业的发展造成不必要的风险。
3 4.3 通过产融结合融资
房地产业与金融的结合无疑是延伸了房地产业的发展，甚至可以说产融结合打破了行业的发展隘口。虽然以房地产项目为基础向与金融或其他行业融合在未来会有很大的发展空间，但是就目前来看，我国房地产业的产融结合之路仍然处于起步阶段，以首会贷为例，虽然这种融资方式也属于产融结合的一种，但是首会贷背后是高杠杆的表现，这种情况之下风险也就居高不下，无论是对于银行还是房地产企业的发展都非常的不利，因此未来通过产融结合的方式进行融资仍然需要不断的探索，但是需要认清的是产融结合是未来房地产企业融资的一种势不可挡的方式，随着经济社会管理制度的不断健全完善，产融结合也必然会在房地产企业融资中发挥重要的作用。
4 4.4 通过房地产证券融资
早在 1990 年初，诺贝尔经济奖的获得者夏普和米乐就普经提出：不动产证券化将成为未来金融的发展重点。而这些年国外房地产企业的发展情况来看也是如此。因此
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13 我国房地产企业未来也应该向着地产证券化方向发展。长期以来我国房地企业对于银行贷款的依赖度比较高，所以造成了对于股权的配置方面也比较滞后，对于资本市场的运作并没有过深的涉足，然而市场经济最大的特点就是时效性和灵活性，因此我国房地产企业要改变依赖银行信贷的现状，通过选择绩优企业上市或是借壳上市等手段，通过资本市场的运作来出让部分股权，以此来增强企业的融资能力。通过证券化融资一方面可以使企业融资的困境得以解决，并形成多元化的融资渠道，另一方面可以让投资利益更好的被分享，以此来吸引更多的投资。
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总结
资金是房地产企业发展的根本所在，而融资也是房地产企业所必须要面临的一项重要任务，毕竟房地产项目的开发与建设很多时候并不是企业自身所能负担得起的，因此，房地产企业必须要综合考虑企业的各项经营指标及发展状况，通过科学的分析企业融资存在的风险及影响因素，在控制成本的前提之下，不断的完善资金管理制度，不断拓宽融资渠道，以多元化的融资方式来降低融资成本，促进房地产企业健康稳定的发展。
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15 致
谢 时光的流逝当自己终于可以从毕业论文的压力下解脱出来，长长地吁出一口气时，我忽然间才意识到，原来让我在未来生活中会永远铭记的学习生活已然接近尾声。我在这里首先要感谢的是我的学位论文指导老师——XXX 老师。这篇毕业设计从开题、资料查找、修改到最后撰稿，如果没有他的悉心指导，尚不知以何等糟糕的面目出现。我很自豪有这样一位老师，她值得我感激和尊敬。感谢和我共度美好学习生活的所有授课老师，是您们让我终身受益，也是您们让我对未来充满了坚定的信念。
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21 附件：
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