房地产开发类贷款

　第六章

　房地产开发类贷款

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　概述

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　定义

　房地产开发类贷款就是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款,包括土地储备贷款、房地产开发贷款。

　房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房(安居工程)开发贷款(含科教文卫单位经济适用住房建设贷款)、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其她房地产开发贷款等。

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　对象

　房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的房地产开发企业与利用单位自有土地建设经济适用住房的企(事)业法人。

　土地储备贷款的对象为政府土地储备机构,即经县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作的法人机构,包括政府土地储备中心与承担政府土地储备职能的企(事)业。

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　条件

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　借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、2 我行公司类客户的基本条件外,还应具备下列条件: 1、借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的: (1)应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格;

　(2)如接受其她单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。

　2、借款人为事业单位的: (1)经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证; (2)实行独立核算,有健全的管理机构; (3)按规定办理年检手续,年检合格。

　3、土地储备机构还需要具备以下条件: (1)所在城市经济稳定发展,财政状况良好,具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高,房地产经营机制较健全,财产抵(质)押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大,具有良好的发展前景,土地有一定的升值潜力; (2)对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位,所经营土地纳入近期开发建设规划,列入政府土地储备决策机构制定的年度计划,并持有相应地块的收购、储备与出让前期工作的批文,具有土地储备机构自身资金总体安排计划;所收购、储备与拟出让的土地主要用于经营性设施建设,地段区位较好;所从事土地收购、储备与出让前期工作等经营活动符合国家与地方有关法律法规与政策; (3)具有与所经营的土地收购、储备与出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金,实行

　统收统支的政府土地储备中心应经当地政府同意,能够根据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益,逐步增加资本金或专用基金。

　(4)能提供合法、足值的抵押物。

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　贷款项目条件 1、贷款项目经可行性研究论证,能够有效满足当地住房开发市场的需求,市场前景较好; 2、贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效,能够进行实质性开发; 3、贷款项目工程预算与施工计划符合国家与当地政府的有关规定; 4、贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀与不可预见等原因追加预算的需要; 5、贷款项目的基础设施、公共设施建设配套,项目建成后,能及时投入正常使用; 6、贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%;单位职工集资建房,集资额达到项目总投资的30%以上并存入贷款行专户;如集资所建住房被本单位职工预订,预付购房款须达到20%,并已存入贷款行专户;对单幅土地的土地储备贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%(以两者较低额为准)。

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　期限及利率 房地产开发贷款期限一般为 1—3 年(含),土地储备贷款最长为 2 年,高等院校学生公寓建设贷款最长为 10 年。

　贷款利率及计结息方式:应根据中国人民银行与中国建设银行的有关定价政策确定,并在借款合同与贷转存凭证中载明。

　6 6 、 2 操作程序 房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。

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　受理

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　提交材料 借款人除提交第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、3规定的公司类客户基本材料外,还应提交下列材料: 1、建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件; 2、申请贷款项目的有关材料,主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工许可证》。如已获得《商品房屋销(预)售许可证》等文件,也应同时提供;

　3、项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料;

　4、项目租售方案及有效的收益分配协议; 5、如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息,还应提供经有权部门批准的可用于还款的其她资金来源证明。

　6、如借款人接受其她单位委托进行房地产开发建设,还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同;

　7、申请政策性房地产开发类贷款的借款人,还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。

　8、申请土地储备贷款的借款人,应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作的有关文件。

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　初步审查

　参照第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、1、4 的要求进行初步审查,并重点审查以下几项内容:

　 1、借款人就是否具有进行房地产开发建设的资格; 2、借款人开发建设资格批准文件就是否在有效期内; 3、贷款项目就是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等就是否完备、有效; 4、项目建设条件就是否落实 (1)贷款项目就是否列入国家或地方政府的建设计划; (2)经济适用住房就是否列入国家经济适用住房(安居工程)建设计划; (3)有无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》、《建设工程开工许可证》; (4)土地出让、转让手续就是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体与卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的,就是否拥有划拨土地的《国有土地使用证》; (5)开发项目的文件就是否完整、真实、有效,就是否能进行实质性开发建设; (6)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》;借款开发的项目就是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景就是否良好; (7)自有资金投入就是否已经达到贷款项目总投资 35%以上;科研院所、大专院校、文化团体与卫生机构用自有土地自建经济适用住房的,就是否拥有项目总投资 20%以上的自筹资金; (8)贷款项目承建人与借款申请人就是否相符; (9)贷款项目与《中国建设银行信贷业务申请书》中的用途就是否一致; (10)申请政策性房地产开发类贷款的借款人就是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。

　(11)申请土地储备贷款的借款人,就是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的,受政府委托代表政府实施土地收购、储备与出让前期工作的有关文件。

　(12)对单幅土地的土地储备贷款金额就是否超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%(以两者较低额为准)。

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　贷前调查

　房地产开发类贷款的调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。

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　客户信用评级 在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的基础上,参照本手册第三篇第一章《客户信用评级》的相关规定办理。

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　业务评价

　对房地产开发类贷款项目应进行评估,对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年(含)以下、贷款额占项目总投资 50%以下的房地产贷款项目,可进行简要项目评估。

　6、2、2、2、1 房地产开发类贷款项目评估 在评估过程中,应根据房地产开发贷款的特点,评估以下几个方面的内容: 1、项目主要关系人资信评估 (1)借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察,对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况,近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率;目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度;企业近三年的销售业绩,在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。

　(2)对借款人及项目主要关系人的资信评估,应按照客户信用评级有关要求,在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上,从客户信用评级报告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。

　(3)对所评估的贷款项目,须针对项目各关系人之间的产权及其她控制关系,绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。

　2、 项目概况与建设情况评估 (1)项目概况与建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

　(2)项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资与资金来源、计划开工与竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况与环保政策等,并分析投资该项目就是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。

　(3)项目建设条件评估。要调查项目就是否得到政府有关部门的立项批复,明确土地使用权获取的方式、使用年限,核查房地产开发相关证件:包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。审核企业自有资金就是否达到项目总投资的 35%,考察项目的动迁安置计划,施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度,项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件就是否落实,就是否享有政府有关优惠政策。如果就是经济适用住房项目,还要审核项目就是否列入国家建设计划与信贷指导计划。

　(4)项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程开工许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况,未到位资金及原因,项目预计竣工时间,取得《商品房预(销)售许可证》的要说明预(销)售情况;对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况,调整概预算后资金缺口与相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。

　(5)项目建设的设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设的招投标方式就是否符合

　有关部门的规定;调查分析设计、施工企业与建设监理企业的资质等级、资信业绩。

　(6)项目建设的环境保护条件评估:要调查项目建设地区的环境状况,分析项目就是否可能引起周边生态环境的变化,审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。

　3、 项目市场情况评估 项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析,通过市场调查与预测,对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。

　(1)房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况,调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况;预测国家及地方的经济政策与产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。

　(2)项目市场定位评估。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性;针对项目物业类型(如居住、商业、办公与其她等物业类型)及其特点进行分析,以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。

　(3)房地产产品经营方式评估:要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受程度等内容的了解,分析房地产项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营(指出售、出租以外的经营方式)等不同的经营方式的市场情况。

　(4)房地产市场状况评估,应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,具体内容包括: ①供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水平与房地产市场发育程度,项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势;周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产项目(包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目)的供给状况,如供给量、有效需求量、空置量与空置率等。

　②价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租金与租售情况进行分析。

　③成本分析。要分析同类房地产开发与经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准与时间等。

　④项目竞争能力分析。要分析与评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势,综合得出项目在市场上的竞争能力。

　⑤项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定与落实情况,分析与评价其可行性,估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。

　4、 项目投资估算与融资方案评估 房地产项目总投资主要包括开发建设投资,出租、自营的房地产项目还要包括经营资金。开发建设投资就是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其她费用以及不可预见费等。经营资金就是指开

　发企业用于该项目日常经营的周转资金,就是企业流动资产与流动负债的差额分摊到该项目的部分。进行项目投资估算分析与审查,要分析各项项目工程内容与成本费用就是否齐全,有无任意扩大取费范围与提高标准,扩大投资规模;分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况;分析投资构成比例合理与否。在此基础上,调整项目成本费用,填列《项目总投资估算表》与《开发产品成本估算归集表》。

　(1)房地产项目土地费用应该包括为取得房地产项目用地而发生的费用,主要有下列几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

　(2)房地产项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支出。

　(3)基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用,具体包括建筑物 2 米以外与项目用地规划红线以内的各种管线与道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

　(4)建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用与安装工程费用等。在项目评估阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。

　(5)公共配套设施建设费应包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施(又称公建设施) 的建设费用,主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

　(6)开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

　(7)管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织与管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

　(8)财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款与债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其她财务费用。

　(9)销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

　(10)开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金与地方政府或有关部门征收的费用,主要包括:土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

　(11)其她费用应包括:临时用地费与临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

　(12)不可预见费应根据项目的复杂程度与前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用的3％一 7％估算。

　对项目资金来源的评估,应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。房地产项目的资金来源通常包括自有资金、预租售收入及银行贷款与其她资金来源四种渠道。对开发项目资金

　来源的评估主要侧重于对我行贷款以外的其她资金来源的合理性、可靠性进行评估。

　(1)项目自有资金为借款人/项目发起人、其她关系人对项目投入的资本金。评估自有资金,对已到位资金,须审查验资情况;对未到位资金,结合各投资者提供的财务报表与分年度资金安排承诺函,分析近三年财务变动,了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用,确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估,主要审查就是否经过有资格的资产评估机构进行评估,估价方法就是否符合法律、法规的要求,所占比例就是否符合有关规定。

　(2)预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入与土地转让收入等。评估预租售收入,要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划,在对附近区域同物业类型的租售情况(包括价格、租售率)进行调查的基础上进行。

　(3)银行贷款就是指借款人/项目发起人的银行贷款与发行债券、融资租赁及其她需要付息还本的资金。评估银行贷款,重点考察借款人获得除我行贷款以外的其她金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排,分析结构比例就是否符合国家与我行有关规定。

　(4)在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上,确定项目切实可行的融资计划,填列《投资计划与资金筹措表》。

　5、 财务效益评估 财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上,根据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估指标,考核项目的盈利能力。

　(1)基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目评估时应对房地产项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测与审查,并说明确定的理由与依据。

　(2)房地产项目经营方案的审查,审查的内容应包括:借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)就是否符合政府有关房地产租售与经营的规定,并与开发商的投资策略相结合;房地产项目经营计划中就是否包括拟租售的房地产类型、时间与相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容;经营房地产的类型与相应的数量,就是否在房地产项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定,并考虑了经营期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响;租售价格的测算就是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况,以及已建成的、正在建设的与潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响,并与位置、规模、功能与档次等方面可比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查,确定其就是否客观合理,并进一步对其进行修正。

　(3)项目计算期包括项目建设期与经营期,确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩与实力,考核承担项目策划、设计、施工企业的实力,考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。

　(4)经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用各细项进行调查分析的基础上,确定合理的项目经营成本与经营费用,并填列《经营成本与费用估算表》。

　(5)开发产品成本就是指房地产项目产品建成时,投放于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

　(6)经营成本就是指经营(包括出售、出租、自营)房地产产品时,由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产项目,房地产销售成本与出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入与租金收入的比率,计算本期应结转的经营成本。

　(7)运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括:管理费用、销售费用等。

　(8)修理费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产项目在项目经营期间发生的物料消耗与维修费等。

　(9)房地产项目收入估算。房地产项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入与自营收入。在对房地产项目各项收入进行审查、调整的基础上,填列《经营收入与经营税金及附加估算表》。

　①租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响;空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)与租售率对租售收入的影响;规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。

　②自营收入就是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业与服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算审查时,应充分考虑目前已有的商业与服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。分析审查确定收款方式就是否应考虑了房地产交易的付款习惯与惯例,以及分期付款的期数与各期付款的比例。

　(10)应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划,编制《全部投资现金流量表》与《损益表》。

　(11)《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发经营期的现金流入与现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产项目财务盈利能力分析。该表不分投资资金来源,以全部投资作为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产项目全部投资的盈利能力。

　(12)《损益表》应反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率等评价指标。利润总额的计算公式如下: 利润总额＝经营收入一经营成本一管理费用一销售费用一财务费用一经营税金及附加一土地增值税

　 经营收入＝销售收入+租金收入+自营收入 销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入 经营税金及附加＝营业税+城市维护建设税+教育费附加 经营成本＝土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本 (13)盈利能力分析,应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标,并与行业的基准水平相比较,分析判断项目的盈利能力。

　①投资利润率,就是指项目年平均利润总额与项目总投资的比率,计算公式为:

　投资利润率＝建设经营期年平均利润总额/项目总投资×100％ ②销售利润率,就是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率,计算公式为: 销售利润率＝建设经营期年平均利润总额/建设经营期年平均销售收入×100％ ③财务净现值,指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。计算公式为:

　ｎ－－计算期; r－－折现率,取建设银行规定的五年期贷款利率加一个百分点;

　－－第ｔ年的净现金流量; CI 指现金流入量,包括:项目经营(包括租售与自营)收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部分; CO 指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部分; 根据需要可在现金流入与现金流出两类中增减内容。

　④财务内部收益率就是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率,它反映项目所占用资金的盈利水平,计算公式为:

　IRR---- 财务内部收益率 (14)贷款偿还能力分析,应计算贷款偿还期、利息保障倍数、本息保障倍数等指标,分析判断项目的贷款偿还能力。贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间,即: 贷款偿还期(年)＝贷款偿还完毕的年份－贷款开始支用的年份＋当年偿还贷款数额/当年可用于还款的资金。

　①对于除本贷款项目外无其她在建项目的借款人,单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部分用于还贷,填列《项目贷款偿还期计算表》,测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标;对新建项目外借款人有在建项目,除了测算项目贷款偿还期外,还应综合考察借款人各类还贷资金来源与各类债务负担,填列《企业综合贷款偿还期计算表》,计算企业综合贷款偿还期,作为贷款偿还期的另外一个指标。

　②项目贷款偿还期,应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、无形资产及递延资产等摊销费及其她还款资金偿还贷款本金与利息所需要的时间。

　③企业综合贷款偿还期,应以在测算贷款偿还期时,将借款人各类还贷资金与各类债务负担综合考察,分析所需还款时间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量,及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担包括此笔贷款本息、原有债务本息或其她可能承

　担的债务本息负担。

　④采用企业综合贷款偿还期法测算时,须关注借款人偿还目前已有负债的能力;充分考虑信贷项目新增效益就是否可能部分或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其她负债。分析在项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下,借款人用整体效益偿还债务的能力;及在借款人效益欠佳,但项目盈利能力较好情况下,项目效益用于偿还借款人其她负债的能力。

　(15)利息保障倍数,应作为考核借款人偿还银行贷款利息能力的重要指标,通过逐年计算借款人在项目经营期的利息保障倍数,对借款人偿还贷款利息的能力作出判断。利息保障倍数的计算公式为: 若做了客户现金流量预测,则, 利息保障倍数=经营活动现金流量净额/(当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出) 若没有做现金流量预测,则, 利息保障倍数= 〔净利润+折旧+摊销+财务费用-(应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加)〕/(当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出) (16)本息保障倍数,应作为考核借款人偿还银行贷款本息能力的重要指标,通过逐年计算借款人在项目经营期的本息保障倍数,对借款人偿还贷款本息的能力作出判断。本息保障倍数的计算公式为: 若做了客户现金流量预测,则, 本息保障倍数=经营活动现金流量净额/(当年到期的贷款本金+当年财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出) 若没有做现金流量预测,则, 本息保障倍数= 〔净利润+折旧+摊销+财务费用-(应收及预付款项增加+存货增加-应付及预收款项增加)〕/(当年到期的贷款本金+财务费用+当年未记入财务费用的借款利息支出) 6、不确定性分析 房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有:租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上,须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险,控制项目不确定性的措施。

　(1)盈亏平衡点分析。盈亏平衡点(BEP)就是指项目在利润为零,保持不盈不亏时的临界点,可用销售量、销售价格、销售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平衡点的计算公式为:

　 C

　 BEP (销售率) =

　-----------

　 ( P－T)S

　式中: C

　总成本费用

　P

　单位销售价格

　T

　单位经营税金及附加

　 S

　总可售面积

　(2)敏感性分析应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度,确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况,对敏感性因素如租售价格、出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多因素敏感性分析,以了解影响项目财务效益的最敏感因素,预测项目的潜在风险与抗风险能力。

　敏感性分析中,影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动 5％、10％与 20％计算。对利用外资达投资总额 30％以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。

　7、银行效益与风险防范措施评估 银行效益评估应采用定性与定量的分析方法,具体分析项目资金在我行结算情况及带给银行的相关效益。

　(1)资金结算量评估。应分析借款人或项目在建设银行开立基本结算户或资金分流情况,分析因此为我行增加的资金结算量。

　(2)相关效益评估。反映银行从贷款中获得的间接利益,房地产项目贷款的相关效益主要包括: ①对个人住房贷款业务与建筑业贷款业务的作用。重点分析房地产项目贷款就是否可以为建设银行带来个人住房贷款的优质房源,就是否可以通过贷款置换减少我行对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。

　②对中间业务的作用。考察项目为我行带来的中间业务收入的增长,如代理房地产贷款、个人住房贷款抵押物保险业务收入等,对政策性住房信贷业务的影响。

　③项目建设中与建成后建设银行的结算业务增长情况,主要包括项目的使用者(如住宅业主、写字楼的租户、商业营业用房的商户)给建设银行带来的结算业务增长。

　(3)风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析,并分析项目贷款具有哪些主要风险,采取什么措施降低、规避、分散风险。

　①保证措施评估,主要对保证人的主体资格与偿债能力进行分析。

　对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人就是否符合担保法的有关规定,就是否经国家工商行政管理机关核准登记并办理年检手续,信用良好,经营活动就是否正常,有无重大债权、债务纠纷等。

　对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资信、财务状况,进行代偿能力现实状况评估与代偿能力变动趋势分析,计算与分析保证限额、保证率指标。考察保证人现金流量与盈利能力,判断保证人就是否具备代偿债务的能力。

　②抵押措施评估,应对抵押人、抵押物、抵押物价值等进行评估审查。

　对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物的借款人或第三人就是否就是依法对抵押物享有所有权或处分权的法人、其她组织或个人,产权证明文件上的产权所有权人或处分权人就是否与抵押人一致,抵押就是否经有权机构批准,以共有财产为抵押物的,应有抵押人对该财产共同占有的证明及其她共有人同意以该财产设定抵押的证明。

　对抵押物的审查。主要审查抵押物就是否符合《担保法》的规定,就是否具有坚固耐用、容

　易变现、价值稳定的特点,以及抵押人就是否将已设定抵押的价值部分再作抵押。

　对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构就是否具有评估资格,就是否经建设银行认可;评估报告就是否合法、真实、科学;评估物与抵押物的品种、数量就是否相符;抵押的时间就是否接近评估基准日,就是否在评估有效期内。在此基础上,计算抵押率,并判断其就是否合理:抵押率一般不能超过 70%,对通用性差、变现能力差、容易贬值的抵押物,其抵押率就是否偏高。

　抵押率的计算公式为:

　 本次贷款本息总额 本次贷款抵押率= ---------------------- ×100%

　 抵押物评估价值额

　以本抵押物为抵押的贷款本息总额 累计贷款抵押率= --------------------------------×100%

　抵押物评估价值额

　 本次贷款本息总额 优先受偿抵押率= -------------------------- ×100%

　 抵押物优先受偿价值额 ③质押措施评估,应对出质人、质押财产、质押财产价值进行评估。

　对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人就是否就是依法对质押财产享有所有权或处分权的法人、其她组织或个人,质押财产权利证明文件上的权利所有权人或处分权人就是否与出质人一致,质押就是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机构批准,以共有财产为质押财产的,应有出质人对该质押财产共同占有的证明及其她共有人同意以该财产设定质押的证明。

　对质押财产的审查。主要审查质押财产就是否符合《担保法》的规定,就是否属于可质押的范围,就是否具有易估价、易变现、易保管的特点,权利证明文件就是否真实、合法、有效。

　对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估机构就是否具有评估资格,就是否经建设银行认可;评估报告就是否合法、真实、科学;评估物与质押财产的品种、数量就是否相符;质押的时间就是否接近评估基准日,就是否在评估有效期内。在此基础上,计算质押率,并判断其就是否合理,审查质押率就是否考虑了各类质押担保的不同情况,对通用性差、变现能力差、容易贬值的质押财产,其质押率就是否偏高。

　8、总评估 (1)应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。

　(2)应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述,并提出建议及解决措施。

　(3)应对贷款项目提出最终评估结论,就就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。

　6、2、2、2、2 房地产开发类贷款项目简要评估 进行简要项目评估,应主要包括以下内容: 1、借款人资信评估

　(1)借款人基本情况(借款人名称、法定代表人、经营范围、开发资质、信用等级、注册资本及各股东单位投资等有关情况)。

　(2)借款人经营情况 调查分析借款人近三年来主要开发项目的运作情况(介绍借款人开发的主要业绩及主要开发的项目情况),逐个分析项目销售及资金回笼情况及项目经营的经验与教训。

　 (3)借款人财务状况 对借款人的财务报表进行分析,说明借款人资产负债表中资产方主要科目的情况,特别就是存货、应收帐款、预付帐款、其她应收款的情况,重点就是这些资产的质量与变现能力;负债方主要科目的情况,特别就是预收帐款、应付帐款、其她应付款的情况,重点就是这些商业负债的支付压力;分析有关财务指标,对借款人长期偿债能力、短期偿债能力与盈利能力做出分析判断;分析借款人在银行间的融资记录,说明借款人融资能力、条件与信誉)。

　2、项目概况与建设情况评估 (1)项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资与开发期)。

　(2)项目建设条件(调查项目建设就是取得政府有关部门的批准文件的名称与时间及主要内容,明确土地使用权的获取方式(如协议转让、竟拍、与其她客户合作等)及土地款的支付情况与资金来源)。

　(3)项目建设实施进程评估(调查项目的实际进展情况,并对工程资金进度、形象进度、时间进度计划与实际进展情况,并进行分析)。

　(4)项目的设计、施工、监理情况评估(主要分析上述单位的资质、业绩,并对本项目设计水平、施工质量等做出分析预测)。

　3、项目市场情况评估 (1)项目投资环境评估(主要对项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划与发展状况,以及项目周边自然与人文环境、教育条件、城市基础设施及物业配套的计划与进度等情况进行分析)。

　(2)项目市场定位评估(根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目市场定位的准确性,判断项目的档次及其面向的主要消费群体)。

　(3)项目租售情况评估 ①总体供求情况(分析项目所在区域同类物业的总体供求情况)。

　②周边主要竞争项目情况(对周边地段同类房地产的规模、档次、设计、环境、配套、建设进度、物业管理、租售情况、成本等情况进行分析,并选择至少三个同类物业,列表综合反映其租售情况)。

　③项目竞争能力分析(与本区域同类项目做比较,本项目的优势与劣势)。

　④销售方式分析(开发商自己销售,还就是委托销售代理公司销售,开发商以往的销售经验及代理公司主要销售的楼盘与业绩): ④销售前景分析(说明意向定购情况及滚动开发项目前一期开发与销售以及资金回笼情况,并根据上述情况与对周边项目情况的分析,对项目的租售计划,包括租售时间、租售价格、租售率等做出科学合理的判断(要致意经济适用房项目要注意考虑价格上限限制的因素),并在此基础上

　列表逐年测算项目租售收入)。

　4、项目财务效益评估 (1)房地产项目总投资预测分析。分析项目总投资及构成投资估算有无漏项,投资构成就是否合理,并测算各项费用,列表说明估算依据。

　(2)项目资金来源评估。分析项目资金来源渠道及可靠性。

　(3)项目损益预测。按照各年份经营收入占总经营收入的比例,将项目总投资分摊进各年而得各年份的房地产开发成本,并据此列表测算项目损益。

　(4)项目投融资计划评估。根据项目投资计划及企业融资计划,制订项目分年度资金来源及运用表。

　(5)项目有关财务效益指标。依据上述结算结果,计算得出项目投资利润率与贷款偿还期及盈亏平衡点。

　5、银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量,进行相关效益评估。

　6、风险防范措施评估 (1)项目风险评估。分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险,并针对风险因素提出银行防范风险的琐事与建议。

　(2)贷款担保措施评估。

　7、项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进行分析,得出评估结论与贷款建议(对贷款与否及贷款金额、期限、还款计划提出具体建议)。

　6 6 、2 2 、2 2 、 3

　担保评价

　参照本手册第三篇第三章《信贷担保》的方法、要求、内容对客户提出的担保人与担保物进行调查与评价。

　6 6 、2 2 、2 2 、 4

　撰写调查评价报告

　信贷人员根据对借款人调查评估结果撰写调查评价报告。调查评价报告由客户信用评级报告、项目评估报告(见附件 3-6-1)或项目简要评估报告(见附件 3-6-2)、担保评价报告三部分组成。

　6 6 、2 2 、 3

　审批 参照本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、3 的要求进行。

　 6 6 、2 2 、 4

　发

　放

　参照本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2、1、4 的要求进行。在贷款支用时,要特别注意以下问题: 1、 严格按照项目建设的工程进度付款; 2、 要求借款人提供工程建设合同、建设单位的付款通知书、材料供应合同、设备采购合同等有关文件,作为支用贷款的依据; 3、 借贷双方约定我行贷款与其她资金按比例投入开发建设项目的,应审核其她资金投入的落实情况。

　4、 必要时要求借款人对贷款项目办理有效的建设工程保险。

　(1)应到建设银行指定的保险机构办理保险。

　(2)在偿还全部贷款本息之前,借款人应逐年向保险公司办理房屋意外灾害保险。

　6 6 、2 2 、 5

　贷后管理

　6 6 、2 2 、5 5 、 1

　贷后检查

　参照本手册第三篇第五章《信贷资产检查》的要求进行。

　6 6 、2 2 、5 5 、 2

　回收、展期与借新还旧 参照本手册《信贷业务基本操作流程》2、1、5、2、2、1、5、3 、2、1、5、4 有关回收、展期与借新还旧的要求进行。

　6 6 、2 2 、5 5 、 3

　不良贷款管理

　参照本手册第三篇第七章《不良信贷资产经营管理》的要求进行。

　6 6 、2 2 、5 5 、 4

　档案管理

　参照本手册第三篇第八章《信贷档案管理》的要求办理。

　附件 3-6-1

　 评估报告编号:

　项目代码:

　 借款人代码:

　中国建设银行

　( 项目名称) 房地产贷款项目评估报告

　参考格式

　(评估报告完成日期:

　年

　月

　日) 分(支)行(部):

　 经办分行(处):

　 评估认定行公章 年

　月

　日 直接评估人( ( 评估小组成员) )

　姓名:

　 所在单位:

　职称:

　姓名:

　 所在单位:

　职称:

　姓名:

　 所在单位:

　职称:

　… 评估审查人

　姓名:

　所在单位:

　 职务:

　 职称:

　姓名:

　所在单位:

　 职务:

　 职称:

　…… 评估审定人

　姓名:

　 所在单位:

　 职务:

　 职称:

　…… (本页姓名打印)

　声 明 与 保 证 我们在此声明与保证:此报告就是按照《中国建设银行房地产贷款项目评估暂行办法》与有关规定,根据贷款申请人提供的与本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析与整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

　直接评估人签字: 年

　月

　日

　评估审查人签字: 年

　月

　日 评估审定人签字:

　年

　月

　日 目

　录 一、项目评估结论 ························· 31 二、借款人及项目主要关系人资信评估 ················ 33 三、项目概况与建设情况评估 ···················· 36 四、项目市场情况评估 ······················· 37 五、投资估算与融资方案评估 ···················· 39 六、...

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