楚江碧水项目开发可行性研究报告

　“楚江碧水” 房地产开发项目

　可行性研究报告

　 目录 第一章

　概况 ............................................. 1 第一节

　项目概况 ....................................... 1 第三节

　可行性研究报告的依据 ........................... 3 第四节

　可行性研究范围 ................................. 4 第五节

　主要技术经济指标 ............................... 5 第六节

　可行性研究报告结论 ............................. 6 第二章 项目的必要性与市场分析 ........................... 8 第一节：项目的必要性 ................................... 8 第二节

　市场分析 ...................................... 11 第三章

　建设场地选择和建设规模 .......................... 17 第一节

　建设场地 ...................................... 17 第二节

　建设规模和生产方案 ............................ 17 第四章

　总图布置 ........................................ 22 第一节

　总图布置 ...................................... 22 第二节

　土建工程 ...................................... 23 第五章

　高新技术内容和技术流程 .......................... 27 第一节

　主要高新示范高科技技术 ........................ 27 第二节

　生产技术流程 .................................. 41 第六章

　生态环境保护及综合利用 .......................... 44 第一节

　生态环境改善及综合利用 ........................ 44 第二节

　环境保护 ...................................... 45 第三节

　环境评价 ...................................... 46 第七章

　节能 ............................................ 47 第一节

　设计依据 ...................................... 47

　 第二节

　节能措施 ...................................... 47 第八章

　安全生产、劳动保护与卫生防疫 .................... 48 第一节

　安全生产

　劳动保护 ............................ 48 第二节

　卫生防疫 ...................................... 48 第九章

　项目的组织管理和 ................................ 50 技术依托单位情况 ........................................ 50 第一节

　项目组织管理 .................................. 50 第二节

　项目的运行管理机制 ............................ 50 第三节

　劳动定员 ...................................... 51 第十章

　项目实施进度计划 ................................ 52 第十一章

　投资估算与资金筹措 ............................ 53 第一节

　投资估算的依据 ................................ 53 第二节

　编制依据 ...................................... 53 第三节

　投资估算 ...................................... 54 第四节

　资金筹措 ...................................... 54 第五节

　工程招标方案 .................................. 55 第十二章

　财务评价 ...................................... 57 第一节

　财务评价的依据 ................................ 57 第二节

　财务评价基础数据 .............................. 57 第三节

　财务评价 ...................................... 58 第十三章

　社会效益、生态效益评价 ........................ 61 第一节

　社会效益评价 .................................. 61 第二节

　生态效益评价 .................................. 62

　 一、 总论 （一）

　项目背景 1. 项目名称 项目名称：

　“楚江碧水” 房地产开发项目。

　需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。

　2. 承办单位概况 项目承办单位：武汉新城国际博览中心有限公司 公司性质：有限责任公司 股东单位：武汉市城市建设投资开发集团有限公司 成都世纪城新国际会展中心有限公司 注册资金：人民币 5 亿元 出资方式和比例：股东双方按 70：30 的比例出资，由武汉城投集团控股。武汉城投集团出资 3.5 亿元，占总股本的 70%；成都世纪城出资 1.5 亿元，占总股本的 30%。

　武汉新城国际博览中心有限公司作为武汉国际博览中心项目的项目法人，全面负责武汉国际博览中心项目的投资、建设及运营管理。具体运作方式如下：

　武汉市政府将武汉国际博览中心项目的发展运营权直接授予武汉新城国际博览中心有限公司。

　武汉市政府将国际博览中心规划核心区内公益性项目与经营性项目的土地捆绑打包，公开出让给武汉新城国际博览中心有限公司，以经营性土地增值收益补贴公益性（半公益性）项目的建设投资，实现资金平衡。

　具体的土地运作模式为：由市土地储备机构代表市政府，负责征地拆迁、农转用报批，

　 完成规划核心区内的土地储备。政府通过“招拍挂”方式，将规划核心区内用地整体供应给武汉新城国际博览中心有限公司。

　3. 可行性研究报告编制理由 （1）建设部和湖北省、武汉市及汉阳区颁布的相关法律、法规与政策； （2）武汉市及汉阳区国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要； （3）武汉市及汉阳区 2006 年国民经济和社会发展统计公报； （4）武汉市及汉阳城市总体规划大纲（2000 年-2020 年）； （5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》 (2006 年)； （6）建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205 号)； （7）国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15 号)； （8）武汉市及汉阳区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； （9）武汉市城市规划设计研究院编制的《武汉新区（四新地区）控制性详细规划》； （10）武汉国际博览中心项目的修建性详细规划。

　4. 项目提出的理由 本地块住宅项目的建设，是武汉国际博览中心附带开发建设项目。同时，根据政府对四信地区的整体规划远景目标：发挥地区制造业、人文和区位优势，将四新发展成为武汉都市圈现代生产服务中心，引领新汉阳的城市复兴，创建高品质的城市意象。在四新地区开发商业住宅也是很有必要的。

　武汉城市发展会展业有以下几点必要性：

　（ （1）

　）

　对建设武汉中国展览名城发挥会展潜力具有重要意义 武汉应当明确区域会展中心的地位，借助武汉城市发展加强，优化会展业结构，合理规划会展设施，塑造有利的会展文化内涵。在目前的中国会展业格局中建立并巩固“中国展览名城”的地位，并在未来的会展业格局中向“国际展览名城”努力。

　加快武汉会展产业发展，建设“中国展览名城”，既是适应我国会展产业迅速发展，整体水平不断提高的客观需要，也是把武汉建设成为现代化大都市，增强和完善中心城市服务功能，促进国民经济持续快速增长的内在要求。发展壮大武汉会展业并必将促成武汉成为中西部会展经济带的中心，努力成为国际展览名城。

　 作为武汉新区四新地区重要的建设项目，国际会展中心将综合会展、商业、科技、文化和居住等功能。完善的配套功能设施是成功举办高层次国际会展的基础条件，以此适应武汉会展业的发展需要，建设一流的会展场馆能为参会的展商、观众及关联产业提供完善的服务。并因此发挥空间区位优势，作为延伸产业链的一种方式，带动武汉新区的产业发展，带动新区的城市建设，对提升武汉的城市形象有极大的推动作用。。

　（ （2）

　）

　项目建设是提高城市能级带动区域经济发展的需要 武汉作为华中地区最大的区域性中心城市,经济地位最为重要，无论是 GDP总量，还是第一、二、三产业的分量值都位居中部主要城市之首。在周边城市经济圈中,发挥着越来越大的集聚作用和扩散效应,并由此带动区域经济的不断发展。在产业定位上，武汉以建设华中地区现代制造业基地，和现代服务业中心为功能目标。“坚定不移发展先进制造业；不失时机发展现代服务业”着力打造十五条产业链。

　武汉的会展产业将充分得到武汉产业的支撑，依托产业集群效应，通过生产要素集聚——专业市场——产业集群——专业会展——世界性会展的发展模式，完善华中地区会展经济的“金字塔”结构，巩固和增强展会经营的产业基础。由此带来会展经济的发展能够优化资源配置，实现效益最优化，产业均衡和地区均衡，有利于国民经济整体水平的提高；并且优化的会展产业结构，使会展产业处于长期的、动态的结构均衡，优化地区产业空间布局，有利于城市提升能级，带动区域经济发展。

　（ （3）

　）

　项目建设是发扬城市文化提升城市形象品质的需要 武汉国际博览中心的建设将作为四新区的启动项目带动新区建设的发展。作为一个综合开发项目，将在区内培育与会展紧密关联的产业，建设风貌独特的博览建筑集群，设置与之配套的服务设施。结合武汉城市特点，发扬荆楚文化，建设难以复制的博览新城，成为武汉城市发展新的亮点，极大提升城市的形象品质。

　武汉国际博览中心的建设是新区实施项目带动战略的举措，建成的武汉国际博览中心将以节、会、展紧密结合的方式经营。以丰富多彩的节事活动，细致深入的会议论坛，全面繁

　 荣的展示博览，成为连动武汉区域经济发展，推动新区服务业整合，发扬武汉城市文化的“加速器”，必将产生巨更大的经济价值、社会价值和生态价值。

　（二）

　项目概况 1. 拟建地点 本项目四至：东至汉阳滨江大道，西至规划中的武汉市博览中心科技馆，南至武汉市国际博览中心超五星级酒店，北至规划中的四新北路。

　2. 建设规模和目标 项目实测占地面积为 47200 平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业金融业用地；建筑面积：控制在 94400 平方米内（其中居住建筑面积不低于 65240 平方米）；容积率：2.0 以内。

　3. 主要建设条件 （1）项目已正式取得国有土地使用证。

　（2）项目已取得建设用地规划许可证。

　（3）项目已取得建设工程规划许可证。

　（4）项目已取得汉阳区计划委员会的立项批复。

　（5）项目建设资金已经开始筹备。

　（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。

　4. 主要技术经济指标 项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家 2A 住宅产品标准建设的高档精品居住小区。

　项目规划建设方案的总体概况见下表所示：

　项目总体规划指标

　序号

　项 项

　目 目

　单位

　数量

　备注

　 1 规划总用地面积 平方米 47200

　 2 建筑总占地面积 平方米 9080 2270*4 3 总建筑面积 平方米 94400

　 其中 居住面积：

　平方米 67160

　商业面积：

　平方米 27240

　底下 3 层 4 总户数 户 644

　 总居住人数

　 1824

　 平均每户建筑面积 平方米 104.2857143

　 5 停车位 个 386.4 386

　 停车位所占面积

　 15440

　 6 容积率

　 2

　 7 住宅建筑密度

　 6.19%

　 建筑密度

　 19.24%

　 8 绿地率

　 55%

　 9 栋数 栋 4 26

　其中：高层 栋 4 26 层

　 （ 三 ）

　项目研究结论和主要经济指标 1. 项目市场研究定位 1.1 案名建议 本项目案名定为：楚江碧水 紧邻的武汉国际博览中心外部看起来像编钟，12 个单体展馆代表 12 个音律，围成一大型圆形广场„„昨日从武汉新区指挥部获悉，武汉国际博览中心设计方案已经确定，年内正式动工兴建。据介绍，该方案设计源于楚文化的代表作———编钟，是经“8 选 1”后，在美国 HHCP 与中国成达联合体的设计方案基础上完善的。取“楚”字。

　面临长江，项目最大卖点也是面江，取“江”字。

　清代女诗人吴绛雪的《春夏秋冬》中《秋》诗：秋江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲浅水流。流水浅洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。取“秋”字。

　本意是取“楚江秋”，但感觉有点伤感，故取“楚江×”，如 “楚江苑”或“楚江碧水”等。

　 1.2 产品定位 （ （1 ）户型特点 户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型视野开阔，户户见江景，具有实用、环保、高性价比的特点。

　（ （2 ）主力户型面积 户型面积大部分在 2 房 90 平方米和 3 房 120 平方米，以 2 房 90 平方米为主力户型，附带适量 50 平方米小户型和 140 平方米较大户型住宅。同时，在设计时考虑市场对大面积户型的需求，即将主力户型与小户型贯通后形成的 200 平方米左右的户型，以及极少量超大面积的复式、越层式豪华户型。

　1.3 价格定位 本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。项目价格定位结论如下：

　居住区住宅部分全程均价 6000 元/㎡，公建商铺部分均价 10000 元/ ㎡，

　 2. 项目主要经济指标

　 项目投入总资金和主要技术经济指标表

　表14

　主要经济评价指标汇总表

　序号

　项

　目

　单位

　数量

　备注

　主要经济结果和数据

　一 项目总投资 万元 39993.15

　 1 建设投资 万元 38535.60

　 2 建设期利息 万元 1457.55

　 二 资金筹措

　39206.94

　 1 自有资金 万元 22000.00

　 2 销售收入转投资

　 6206.94

　 3 银行贷款

　 11000.00

　 三 销售收入 万元 67536.00 项目总销售收入 四 销售成本 万元 3376.80 项目总销售成本 五 销售税金 万元 4298.77 项目总销售税金

　 六 销售利润 万元 59860.43 项目总销售利润 七 土地增值税

　 675.36

　 八 开发利润 万元 19191.92 项目总利润 六 所得税 万元 4797.98

　 七 税后净利润 万元 14393.94

　 经

　济

　评

　价

　指

　标

　一 税前项目投资财务内部收益率%

　 17.24% 基准收益率 Ic=12%

　 税后项目投资财务内部收益率%

　 13.62% 基准收益率 Ic=12% 二 项目投资财务净现值（税后）

　万元 1273.01

　 项目投资财务净现值（税前）

　万元 4225.44

　 三 税后项目投资回收期 年 4.40

　 税前项目投资回收期 年 4.25

　 四 资本金财务内部收益率

　 15.99%

　 税前资本金财务内部收益率

　 20.88%

　 五 税前投资回报率

　 47.99%

　 税后投资回报率

　 35.99%

　 六 税前自有资金投资回报率

　 87.24%

　 税后自有资金投资回报率

　 65.43%

　 七 利息备付率（高）

　 842.92

　利息偿付期间

　 利息备付率（低）

　 1.00

　利息偿付期间

　 偿债备付率（高）

　 27.56

　债务偿还年份

　 偿债备付率（低）

　 1.00

　债务偿还年份

　 资产负债率（高）

　 38.93% 长期债务存续期间

　 资产负债率（低）

　 7.14% 长期债务存续期间 八 单位建筑面积投资 元 4236.56

　 九 单位建筑面积工程造价 元 3927.76

　 （四）

　问题与建议 1 ．项目开发建设存在的主要问题 本项目开发建设存在的主要问题有：

　（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。

　（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因

　 素较多，须规避其风险。

　（3）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对楼盘预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。

　（4）项目开发的主体中不少是高层及小高层带电梯住宅，并按照国家康居示范工程标准进行建设，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好而不叫买的可能。

　（5）存在一定的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。

　2 ．实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点：

　（1）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。

　（2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。

　（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。

　（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。

　（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。

　（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。

　（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。

　（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。

　（9）尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。

　 二、 项目投资环境与市场研究 （一）

　市场背景及经济发展动态 1. 武汉市总 体社会及经济发展状况 1

　1 1.1 武汉市 6 2006 年经济发展背景

　（1 1 ）P GDP 指标

　2006 年武汉市实现生产总值 2509 亿元，比同比增长 14.8％，增幅创 10 年来新高，人均生产总值 3790 美元。

　（2 2 ）

　固定资产投资

　武汉市 2006 年固定资产投资达到 1325．29 亿元，年均增长 22．1％，其中城市基础设施项目投资 372.24 亿元，比上年增长 43.9%，占全市投资的比重为 28.1%，比上年提高3.6 个百分点。

　全市房地产开发投资 366.15 亿元，比上年增长 22.9%，增幅比上年回落 4.8 个百分点,其中住宅开发投资 271.80 亿元,增长 25.3%,增幅回落 9.1 个百分点。全年房地产施工面积2876.92 万平方米，增长 4.6％,竣工面积 873.83 万平方米，增长 7.0％，其中住宅施工面积2429.16 万平方米,增长 5.7%,竣工面积 774.47 万平方米，增长 7.2%。经济适用房完成投资 14.11 亿元，增长 171.2%，施工面积 154.95 万平方米，增长 131.3％。全年销售商品房960.88 万平方米，增长 5.1％；商品房空置面积 180.52 万平方米，增长 11.3％。全年房屋交易 14.28 万起，比上年增加 1.5 万起,其中存量房交易 7.28 万起，增加 1.27 万起。全年房屋交易产价 417.91 亿元,其中存量房交易产价 165.30 亿元。

　2006 年武汉市房地产投资增长与整体的固定资产投资增长基本持平，房地产投资的增长速度比上年有小幅放缓,全市房地产投资呈现稳步增长态势,房地产市场呈良性运行,市场前景广阔。

　（3 3 ）

　消费指数

　 全市社会消费品零售总额 1293.33 亿元，比上年增长 14.6%，同比提高了 1.3 个百分点。商品零售价格上涨 0.7%，回落 0.2 百分点。工业品出厂价格上涨 0.3%，涨幅回落 2.4个百分点，其中，生产资料价格上涨 0.4%，生活资料价格下降 0.1%。原材料、燃料、动

　1

　此处资料来源于《武汉市 2006 年国民经济和社会发展统计公报》

　 力购进价格上涨 5.2%,涨幅回落 5.4 个百分点。

　全市居民消费价格比上年上涨 1.4%，涨幅同比回落 1.3 个百分点。商品零售价格上涨0.7%，回落 0.2 百分点。其中，批发零售业 1075.67 亿元，增长 15.0％；住宿餐饮业 177.13亿元，增长 17.9％；其他行业 40.53 亿元，下降 5.8％。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长 23.8%，超级市场增长 13.6%，专业店增长 67.7%，专卖店下降 20.7%，便利店增长 9.5%。

　将武汉市 2006 年度的消费指数与 GDP 的增长加以比较可发现,社会消费品零售额的增长速度基本与 GDP 增长速度保持一致,全市居民消费价格指数有小幅上涨,比较去年同期还有所回落，居民生活水平稳步提高，消费品市场需求旺盛。

　武汉市 2006 年居民消费水平及结构的调查研究显示，武汉市当前消费热点的新趋向主要表现为服务性消费支出比重的提升。居民生活质量在不断提高，居民消费能力进一步增强，促进了消费结构的变化。武汉城市市民消费观念正在由单纯数量扩张转向更加注重消费内涵、重视生活质量的提高。根据统计数据显示，在武汉市民的八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数，其中，居住消费增幅居 8 大类之首。而食品、衣着、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐及服务、杂项商品和服务等消费的增幅在 1 位数以内。居民住房消费则随着家庭购房的增多，2006 年城市居民家庭的住房装修进入高增长阶段。全年家庭人均住房装修 146 元，同比增长 1 倍，同时居住服务也随之增多，人均 74元，同比增长 61％。

　（4 4 ）

　外资利用程度

　2006 年武汉市全市新批合同外资额 26.39 亿美元，比上年增长 15.1％。实际利用外资20.01 美元，增长 15.0％，同比提高 0.5 个百分点。全市累计批准“三资”企业 4961 个，其中当年新批“三资”企业 228 个。截至年底,有 69 家世界 500 强企业来武汉投资。全年实现工程承包和劳务合作营业额 1.75 亿美元，增长 16.7％。

　2005 年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金”三给政策的逐步到位，将使武汉经济在未来 5－10 年真正实现“跨越式发展”，武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。

　和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为武汉招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。

　（5 5 ）

　存贷款

　截至 2006 年年末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额 4684.32 亿元，比年初

　 增加 593.68 亿元。其中，企事业存款余额 1931.23 亿元；居民储蓄存款余额 1887.73亿元。

　房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，2006 年金融机构本外币各项贷款余额 3673.68 亿元，比年初增加 502.77 亿元。其中，短期贷款 1224.78 亿元；中长期贷款 2126.71 亿元。消费贷款442.53 亿元，其中个人住房贷款 388.00 亿元。

　（6 6 ）

　产品销 售与企业盈利

　2006 年武汉市全市房地产开发累计完成投资 366．15 亿元(含经济适用房)，同比增长22．9％，增幅比去年下降 4．9 个百分点。全市共销(预)售商品房 960．88 万平方米，同比仅增长 5．1％；其中住宅 908．92 万平方米，同比增长 9％，销(预)售收入 354．53 亿元，其中住宅 321．33 亿元。房地产开发投资占全市固定资产投资的 27．63％，全年空置商品房 180．52 万平方米，同比增长 11．3％，其中住宅 128．12 万平方米，同比增长 18％，我市商品住宅预售平均成交价格 3675 元／平方米，同比去年上涨 7．3％；

　全市房地产开发上缴税金 36．44 亿元，比上年增长 32％，全市房地产开发有项目的企业 559 家，其中：年投资额在 3 亿元以上的企业 19 家，与 2005 年基本持平；年投资额超过一亿元的企业112家，同比增长12％；年投资额超过5000万的企业239家，同比增长52％；年销售收入超 3 亿元的企业 20 家；年销售收入超 1 亿元的企业 120 家，同比增长 11％；年销售收入超 5000 万元的企业 192 家，同比增长 6％。

　2006 年，全市投资和销预售收入双超亿元的公司达 66 家，投资总额达 233．53 亿元，占全市房地产开发投资总额的 63．8％，实现销预售收入达 229．72 亿元；其中投资和销预售收入双超 2 亿元的公司达 34 家，投资总额达 174．9 亿元，占全市房地产开发投资总额的47．8％。

　2 1.2 经济发展政策

　产业政策：十一五期间，武汉将集约发展钢铁、汽车及机械装备制造、光电子信息、石油化工等 4 大支柱产业。

　武汉打算将武钢建成全球最大的冷轧硅钢片生产基地、全国汽车板主要生产基地；此外，武汉还将建成全国重要的船舶和船舶配套产品、发电设备产品制造基地，国内光通讯设备及器件、移动通信系统及终端产品的重要生产基地，并努力成为世界光纤光缆研发生产基地之一。到“十一五”期末，武汉制造业年增加值将达到 1500 亿元。

　 金融政策：

　武汉市 2006 年度政府工作报告指出，未来全市将按照发展先进制造业的总体规划，围绕壮大十大主导产业、发展五大产业聚集区，集中政策资源，推进工业项目建设。继续抓好 30 项投资过亿元工业项目的流动实施。加快推进都市工业园建设，力争园区企业实现工业总产值 200 亿元。积极推进龙王庙广场、汉正街第一大道、武汉家居大世界等商贸物流项目建设。继续推进中心城区农贸市场改选升级工作。启动建设武汉国际博览中心，抓好机博会、光博会、食博会等一批重点品牌会展活动，推进会展市场化、专业化、国际化。完善政策措施，坚持培育与引进相结合，大力发展法律、会计、资产评估、市场调查等商务服务业，积极发展旅游、文化、健身、社区服务业。以建设“数字武汉”为抓手，大力推进数字政府、数字家庭、数字社区、物流大通关、一卡通等工程建设。

　根据市政府重点鼓励的行业可以看出，武汉市未来的工业、会展业以及数字行业将会发展迅猛，由此可以对于房地产行业起到巨大的推动作用，如工业园的建设以及物流项目的建设等，尤其是会展业的发展将带来的国际博览中心和周边相关场馆的建设，更是可以带动整个汉阳区域的改造，引爆本区房地产市场的需求，市政府为了促进三镇平衡发展更是对此项目的建设给予了高度重视，都必然带来这一区域广阔的市场前景和高度的市场预期，我们即将开发的项目位于这一区域的优势是十分明显的。

　房地产政策：大力推动住宅消费，扶持与培育房地产业，使其成为支柱产业，是武汉面向 21 世纪，振兴经济的重要举措。“十一五”期间，武汉市将健全以普通商品住房为主、社会保障性住房为辅的城镇住房供应体系，解决中低收入者和进城务工人员的住房问题，到2010年城市居民人均住宅建筑面积达到32平方米。并加强对住房等产品和服务的价格监管，遏制价格过快上涨。到“十一五”期末，武汉将基本完成中心城区旧城改造。同时，道路、给排水等公用设施的配套水平、以天然气为主体的燃气管网覆盖率均将得到提高。

　在住宅结构方面，政府将鼓励、引导开发１００平方米以内的普通商品房；在公房交易上，过户费由８０元／平方米降低为４０元／平方米，单位要帮助职工公房上市；在公积金上，最高贷款额由２０万元上升到２５万元；对困难职工较多的企业，允许集资合作建房解决住房问题；对于历史遗留的办证问题，有关部门将拿出措施，让购房者尽快拿到“两证”。

　2007 年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国房地产业的健康发展。一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用；二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比

　 较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决；三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。

　2007 年里，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。

　国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。

　房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不会改变。我国房地产市场经过推进、培育、发展三个阶段，正在走向成熟。由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。

　人才政策：

　武汉市作为全国大中专院校最集中的城市之一，拥有丰富的高端人才资源储备和良好的引进人才的环境，根据政府的产业政策和人才政策，可以预计武汉市未来将有大量的高级人才进入围绕着国际博览中心展开的四新区域工作，汉阳片区的高度快速发展将刺激这一片区的房地产需求，为这一区域带来一大批以高知、高薪、年青化的客户群体。

　小结：

　1、根据以上对于武汉市 2006 年的各项相关经济指标分析显示，武汉市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。

　2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。

　3、武汉市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、烟草近年来在武汉市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了武汉市建设项目在整个经济结构中的重要地位。

　4、武汉市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。

　5、据调查统计显示，近年武汉市房地产业地税入库增长比例远高于地税总额增长比例，且占比逐年提高，2006 年已超过全市地税收入总额的 1/4。考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，武汉市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。

　 2. 房地产总体市场现状及走势分析 1 2.1 房地产指标分析2 2

　 2.1.1 武汉社会经济发展与房地产开发投资 概况

　（ （1 ）社会经济发展概况

　2006 年武汉地区生产总值为 2590 亿元，同比增长 14.8%；固定资产投资达到 1325.29亿元，增长 26.1%；城镇居民人均可支配收入为 12360 元，比 2005 年增长 13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为 26.86 平方米，比 2005 年提高 1.16 平方米。全市储蓄存款余额为1887.95 亿元，比 2005 年增加 18.0%。

　（ （2 ）房地产开发投资情况

　2006 年我市房地产开发投资为 366.15 亿元，同比增长 22.9%，增幅比 2005 年回落了4.8 个百分点，占全社会固定资产投资的 27.6%；其中，住房开发投资为 271.8 亿元，同比增长 25.3%，增幅比 2005 年回落 3.9 个百分点，占房地产开发投资的 74.2%。

　从 2005 年到 2006 年，武汉市房地产开发总体投资增长趋势依然凶猛，但增长幅度已开始回落。住宅项目开发总投资增长幅度紧跟房地产开发总体投资，但增幅回落更大一些。近几年武汉市房地产开发总量的增长，已经为房地产总体投资打下了厚实的基础，所以预计在以后几年里，虽然仍将有增长，但增幅会渐渐回落。这也是武汉市房地产市场趋于成熟和稳定的标志。

　 2

　此处资料来源于《武汉市 2006 年市长工作报告》及《武汉市 2006 年房地产市场情况报告》。

　2.1.2 商品房市场情况

　（ （1 ）土地市场供求情况

　2006 年我市供应土地面积约 9871.7 亩（含 7 个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约 112.99 亿元。平均每亩均价约为 114.46 万元。在土地供应中，95%为住房建设用地。

　（ （2 ）商品房开发建设情况

　2006 年我市商品房施工面积为 2876.92 万平方米，同比增长 4.6%。其中：商品住房施工面积为 2429.16 万平方米（经济适用住房施工面积为 323.45 万平方米，同比增长 9.17%），同比增长 5.7%，占商品房总施工面积 84.4%。

　2006 年我市商品房新开工面积 1074.88 万平方米，同比减少 10.1%。其中：商品住房新开工面积为 968.06 万平方米，同比减少 7.6%，占商品房新开工面积的 90.1%。

　2006 年我市商品房竣工面积为 873.83 万平方米，同比增加 7.0%。其中：商品住房竣工面积为 774.47 万平方米（经济适用住房竣工面积为 110.31 万平方米，同比增长 2.72%），同比增长 7.2%，占商品房总竣工面积的 88.6%。

　（ （3 ）商品房销售情况

　2006 年我市商品房销售面积为 960.88 万平方米，同比增长 5.1%；其中：商品住房销售面积为 908.92 万平方米，同比增长 9.0%，占商品房总销售面积的 94.6%。

　1. 各类住房销售情况：2006 年，我市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的 78%以上；多层商品住房的销售套数不及 21%。

　 2. 各类户型面积销售情况：市民的消费心理日趋合理，120 平方米以下的户型所占比例超过 56.65%，较往年有一定程度的上升。140 平方米以上户型只占16.52%，较以前有较大幅度的下降。

　3.

　各房价区间的商品住房销售情况：去年我市商品住房销售均价在 3000 元以下的销售了 23376 套，占总销售套数的 27.31%，房价在 3000—4000 元之间的销

　 售 36206 套，占总销售套数的 42.30%，房价在 4000—5500 元之间的销售 20069套，占总销售套数的 23.45%；房价在 5500 元以上的仅占全市商品住房销售面积的 6.94%。

　4.

　商品住房销（预）售购买主体情况 我市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%以上。境外人士购买住房仅 105 套，占 0.12%。

　 武汉市 2006 年的商品房销售市场中，以下几项指标的变化对未来的房地产销售市场会有所预示：

　1．空置面积：

　全年销售商品房 960.88 万平方米，增长 5.1％；商品房空置面积 180.52 万平方米，增长11.3％；其中住宅 128．12 万平方米，同比增长 18％。

　与上年度相比，商品房空置面积的增长幅度比商品房销售面积高了一倍。商品房空置面积的增长预示着武汉市房地产市场供求关系上的微妙变化：从某种程度上说，这是一种房地产商品积压的潜在危机。不过，相信武汉市 800 万人口中所潜藏的巨大买房人群，会比较有效的消化掉这些空置商品房。

　2．批准预售面积：

　武汉市 2006 年全市批准预售面积为 1120．21 万平方米，，与 2005 年的 1176.82 万平方米相比，同比下降 4．81％。

　武汉市这几年的批准预售面积，与前一年同期相比都有小幅度的下降。在房地产市场上商品房空置面积增长过快和房地产开发力度较热的情况下，预计今年的批准预售面积，即未来一年的房地产市场供应量也会有小幅度的下降。

　3．销售面积与预售面积的比值：

　 武汉市 2005 年商品房销售面积为 914.25 万平方米，预售面积为 1176.8 万平方米，其比值为 0.777；2006 年商品房预售面积为 960.88 万平方米，预售面积为 1120.21 万平方米，其比值为 0.858。

　数据显示销售面积与预售面积的比值在这两年有所上升，这说明销售面积的增长领先于预售面积的增长（包括负增长）。这种比值的逐步上升，表明了武汉市房地产市场需求的旺盛。

　（ （4 ）商品房价格情况

　1.商品房价格综合情况

　在宏观调控政策作用下，我市商品房综合价格稳中有升，但上涨趋缓。全年商品房综合物业平均价格为 3996.78 元/平方米，同比增长 3.28%，与 2005 年相比增幅回落了 5 个百分点。

　全年商品住房平均价格为 3622.20 元/平方米（含 7 个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），其中，各季度平均价格环比分别为0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明显下降，与 2005 年相比同比增长 8.26%，增幅回落了 17.14 个百分点。其中，高层商品住房平均价格为 4203.48 元/平方米，小高层商品住房平均价格为 3268.54 元/平方米，多层商品住房平均价格为 3432.71 元/平方米。

　2.商品住房区域价格情况

　2006 年，我市各区域的商品住房价格均有不同幅度的上涨。其中：价格最高的区域为江汉区，平均价格为 4385.28 元/平方米；其次是武昌区，平均价格为 4237.62 元/平方米；价格最低的区域为黄陂区，平均价格为 2368.18 元/平方米。各区商品住房多层、小高层、高层均价如下：

　2.1.3 存量房市场情况 （ （1 ）存量房成交情况

　2006 年我市存量房成交 72827 起，面积为 767.51 万平方米，同比增长 22.7%；其中：存量住房成交 45452 起，成交面积为 366.60 万平方米（不含房改出售公房），同比增长 11.0%。

　（ （ 2 ）存量房价格综合情况

　全年存量房综合物业平均价格为 2621.42 元/平方米，同比增长 4.34%。其中，存量住房平均价格为 2412.36 元/平方米，同比增长 9.17%。

　（ （3 ）存量住房区域价格情况

　因地理、交通、各城区发展水平以及存量住房本身新旧程度的不同，各地段之间的存量住房价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区存量住房全年均价如下：

　 2.1.4 房地产金融情况

　截至 2006 年底为止，新增房地产各项贷款为 154.59 亿元，与去年相比增加 60.68 亿元，占新增金融业贷款的 31.1%；其中：新增住房开发贷款 36.7 亿元，与去年相比增加 18.57 亿

　 元，新增个人住房贷款 97.27 亿元（含武汉地区新增住房公积金贷款），与去年相比增加 4.63亿元。

　2006 年，我市本籍新增归集住房公积金 28.5 亿元，历年累计归集住房公积金总额达到118.73 亿元；新增发放公积金个人住房贷款 18.73 亿元，历年累计发放个人住房贷款总额84.61 亿元，帮助 8.2 万户职工家庭购建住房面积达 860 多万平方米。

　 回顾 2006 年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。2007 年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。我市也将在科学发展观的指导下，按照“创新武汉、和谐武汉”的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大住房保障的力度，改善广大中低收入家庭住房条件。2007 年，我市房地产市场仍将继续保持健康持续的发展态势。

　2 2.2 房地产发展趋势

　2.2.1 住宅仍是投资主体 近几年来，随着实物化分配方式的逐渐淡出，住宅货币化观念深入人心，加之武汉市民收入水平的日益增长以及投资眼光的转移，使得武汉市商品住宅以及高端物业的需求都有了很大程度的增加。

　外资的不断涌入，极大地推动了武汉的高端住宅市场，锦绣长江、武汉新天地、武汉时代广场和棕榈泉等项目都是由外资打造的。

　宏观调控也不会阻止前进的步伐。2005 年上半年，“加息”、“征税”、“国八条”等宏观调控政策接连不断地从中央传出，全国各个城市的房

　 地产市场都在不同程度上受到影响。

　但是，高端住宅因为其自然资源上的优势和市场上的稀缺性，所以具有较好的保值增值性和较轻的抗风险能力，同时，据统计，在武汉，目前 90%以上的高端住宅都是以自住为目的，所以，政府对于房地产市场的各种政策措施的影响，对武汉的高端住宅市场基本上是不存在的。

　2.2.2 城乡结合部风景独好 城乡结合部是兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，又称城市边缘地区。

　早期城市与乡村的景观差异明显，随着城市化过程，城市不断向外围扩展，使得毗邻乡村地区的土地利用从农业转变为工业、商业、居住区以及其他职能，并相应兴建了城市服务设施，从而形成包括郊区的城乡及合部。城乡结合部位于市区和城市影响带之间，可分为内边缘区和外边缘区。内边缘区又称城市边缘，特征为已开始城市建设；外边缘区又称乡村边缘，特征为土地利用仍以农业占支配地位，但已可见许多为城市服务的设施，如机场、污水处理厂和特殊用地等。

　在武汉市，这样的城乡结合部有很多，包括武昌的江夏区、关山地区、汤逊湖，汉口的古田区、硚口区，以及汉阳的四新地区。四新地区上接汉阳区，下有沌口经济技术开发区，四新地区可以算是武汉市城市发展中遗留下来的，为数不多的处于城市发展规划中、但还未发展起来的地块。在武汉市十一五规划所描述的汉阳四新地区规划中，四新地区的核心区以四新大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，目前已启动国际博览中心等大项目。

　2.2.3 高端住宅引领武汉市场 2006 年，武汉时代广场、武汉新天地、金都汉宫和锦绣长江等众多高端项目也都将进入市场，包括在售的锦江国际城、东湖天下和两湖总都等，共有 12 个高端项目。

　“中部崛起，武汉先行”，而高端房地产市场对中部崛起的推动力不容忽视。武汉是华中地区最大的城市，其经济也在“中部崛起”战略的推动下步入健康、快速的发展时期。良好的发展环境，带来的是大量外企和外资的进入。而武汉的高端市场也在外资的推动下发展迅猛。从 2005 年底到现在，武汉市有锦江国际城、东湖天下等 7 个高端项目相继上市，武汉时代广场、金都汉宫和锦绣长江等 5 个项目也即将面市。武汉高端住宅的销售情况也非常好，锦江国际城一直保持着平均每天不低于 4-5 套的成交量。

　虽然武汉高端住宅的价格涨幅比较明显，但是，与一线城市相比还是有非常大的差距的。

　 目前，武汉市高端住宅的均价约 6500 元/平方米，和普通住宅的价格比还不到 2:1，而上海高端住宅的均价在 22000 元/平方米的比比皆是，均价比已经超过了 3：1。不论是均价还是比值，武汉的高端住宅都远远落后，武汉高端住宅的价值还处于埋没的状态。随着武汉经济的发展以及房地产市场和一线城市的交流不断加强，武汉高端住宅市场将被激活，武汉高端住宅的价格一定会有一个更大幅度的提升！

　2.2.4 商品房价格稳中有升 相比 2005 年的住宅市场，2006 年显得更加喧闹和繁杂。这一年里，国家出台的房地产调控政策之多、力度之大前所未有。全国上下，房价涨跌的争论从年初持续到年末。

　从“国六条”开始，中央政府宏观调控接连不断，政策制约和经济手段并施。武汉市也相应实施细化了调控政策：营业税时限延长、强征个税、分区域限套型、加大经济适用房供应、推出“四限地”等。

　纵观市场反应，住宅成交量除七八九月和去年相比有明显下降外，其他月份均保持平稳。市场反应足以说明，相对于北京、上海等重点调控城市，武汉住宅市场受调控政策影响较小，继续保持增长态势。

　据《2006 年武汉房地产市场情况报告》显示，2006 年全市商品住房平均价格为 3622.20元/平方米，与去年同期相比增长 8.26%，增幅回落 17.14 个百分点。其中，高层商品住房的平均价格为 4203.48 元/平方米，小高层的平均价格为 3268.54 元/平方米，多层商品住房平均价格为 3432.71 元/平方米。

　而这是自 2004 年以来，房价年均增幅首次回落到个位数。同时从不同类型住房的价格水平来看，2006 年高层住房价格最高，而销量占到了住房总销量的 43.22%，成为目前拉动住房价格的主要力量。

　《报告》认为，影响住房价格波动的关联性因素很多，结合武汉房地产市场的实际来看，主要表现在以下几个方面：一是拆迁规模的缩减减少了住房消费的刚性需求。二是“国六条”颁布以后，购房者对房价的心理预期有所调整，供需双方进入一个博弈阶段。很明显的一个例证就是 2006 年“金九银十”期间的销量比 2005 年减少了 21.2%。三是 2006 年，随着股市的回暖，持续上涨的股市分流了部分房地产市场的资金。

　房地产市场研究机构戴德梁行武汉分公司相关人士认为，尽管武汉楼市价格有所上升，但由于宏观调控作用和武汉住宅市场的理性回归，房价的增幅也因此降低。

　2.2.5 注重 品牌效应 塑造房地产品牌以求可持续发展。品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重

　 要手段，开发商已经认识到打造著名楼盘品牌重要性，总之，优秀的品牌在楼市中有着持久的当不住的吸引力。

　目前在武汉市的许多房地产开发项目都由深圳系、江浙系开发企业开发建设，各高端住宅项目的开发也有香港世贸集团、深圳万科、保利集团等，本土的也有武汉福星惠誉集团的水岸星城，都是武汉市高端住宅项目的代表。福星惠誉集团荣膺“2005 中国房地产地方公司品牌价值 TOP10”,是武汉市品牌价值最高的民营房地产企业。福星惠誉的每个项目都有近 10％的老客户追随，销售进度屡屡创造武汉市场记录。这些都是房地产市场上品牌价值的直接体现。

　3 2.3 武汉市房地产市场情况

　2.3.1 武汉市商品房市场总体情况

　2007 年重点区域商品房统计情况 新增项目 92 个 新增可销售套数 27661 套 新增可销售面积 3433357.18 ㎡ 新增已销售套数 745...

推荐访问:碧水 可行性研究报告 项目