文化园项目调研报告

横梁 项目调研报告 一、六合乡镇房地产市场发展状况 近年来各乡镇的房地产开发增幅明显，开发量增加至上万甚至几十万平米，已从单幢开始迈向群楼，从局部自建到成片成区规模化经营，但除聚贤新城等个别楼盘外，单个楼盘体量小，一般为 5 万平米以下。建筑形态以多层带底商的公寓为主，部分小型自建别墅为辅，价格方面，住宅为 900---1300 元/㎡，商业为 1300--2400 元/㎡ ，销售周期平均在 1 年—2年 ，购房者多数是从周边农村上来的，部分为镇区内换房的，很少一部分为南京过来的。

1）马集镇 2）程桥镇 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/ / 交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 编钟公寓 14000 平米 住宅：

971 底商：1300 05.3/ 上网 170 套，已售128 套， 销售率 75％ 10 栋多层 78 平米两房；

105 平米三房 11-14 万 2 年 3）八百桥镇：

楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/ / 交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/ / 交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 圣马丽都 21000平米 住宅 1228 商铺：2325 2006.1.16/ 一期 06.3竣工 商业共计 80 套，销售率 20％；

住宅共计120套，销售率 95％ 多层+底商 114.05 13.6万 1 年 楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/ / 交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 聚贤新城 200000 住：1200 商：2000 未开盘 认购意向 20% 以多层为主 81-130 10-14 万 2 年

招贤公寓 10743 1354 06.7.8/ 已销售 60% 多层 80-120 12-15 1 年 4）瓜埠镇：

楼盘名称 建筑面积 销售均价 开盘/ / 交付时间 销售率 建筑类型 住宅主力户型、面积 主力总价 销售周期 太平北苑 10000 1280 06.1 已销售 90% 多层 60-100 10-13 万 1 年 梅亭雅苑 14400 1480 07.1.26/ 一期 40 套已售完.二期 92 套住宅及 21 套商业在售,目前仅售 8套. 多层 85-107 11-14 万 1 年 二、横梁镇房地产市场状况 横梁地处南京市六合区东部，距六合城区约 10 公里，东与仪征青山镇接壤，南与本区瓜埠镇、东沟镇毗邻，西与灵岩山相连，北接新篁镇；
全镇共辖 16 个行政村，总人口 44000人，街道常住人口 9800 人；
全镇形成 集服装、玩具、塑料、化工、金属、建材等 10 多个行业，中小企业约 150 家，其中员工人在 1000 人以上的就有苏美达长江制衣、永兴服饰、翔缘制衣、极目玩具 4 家；

目前小城镇建成面积已达 1.3 平方公里，进驻居民 12000 多人，总建筑面积 34 万平方米；
建有梵天路、宁通便道、兴镇路、宝石路、雨花路、山东路、王子路等多条主干道。

横梁镇房地产市场以自建房为主，近年来自建的商住楼新增约 1600 多幢，29 万平方米，自建房以本地人消化为主，供大于求，成交价约 900-1200 元/㎡左右，近几年售价缓慢增长 200 元/㎡左右。

其中比较突出自建房小区有姚徐农民居住集中区，规划约 80 幢独立、双拼别墅，独立别墅 270 ㎡,售价 33 万/套，双拼别墅 230 ㎡,售价 27 万/套，小区规划有篮球场、健身器材区、儿童乐园、麻将会所等配套，绿化及物管一般化；
购买人群以南京人和镇上本地居民

为主，99 年就开始建造，没有两证，最初仅仅售 10 万/套左右，还不是很好卖，现在由于一部分和本地有联系关系（当地就业、当地亲戚等）的南京人的购买，价格逐步上涨到 27－33 万/套，不足：1、没有两证，不方便转让 2、没有别墅周别的自然环境和高品味的内部配套（没有特别的卖点）3、规划设计一般，兵营式排列，套型全部一样，导致营销中的灵活性、针对性差 4、基本没有营销计划，没有作系统性的推广，卖点不清晰。

横梁老街后的自建联排商住楼，由市容叶老板建造，总面积 5 万平方米，共 30 多间，每间 130 平方米左右加 30 平方米左右的露台，售价 13 万，无证，大多为市容队及老菜场原做生意的老板购买，还有一部分抵给工程队的老板，该自建房计划做横梁的小商品市场，也就是说市容将取缔街道的小摊小贩统一到该市场做买卖。

博敖住宅楼，1 幢 36 套，大套 112 平方米，三房两厅两卫，小套 86 平方米，三房一厅，建筑设计一般，外墙普通涂料，内部全毛坯，大院内自行车库，三楼 1300，二楼 1250，代办两证，可让价几千元不等，销售状况不佳。

兴镇公寓是位于横梁兴镇路的商品房，一楼为商业部分约 700 平方米为上海华联超市，二楼也为商业部分，其余为住宅共 24 套，套型有 83、97 的两室两厅；
103、107 的三室二厅，最高报价 1428 元/平方米（3 楼）、1388（4 楼）、1358（5 楼），实际价格 1303 元/平方米，主力总价 11-14 万，两证齐全，网上备案，镇上居民及内部职工购买。

横梁项目以南 3 公里处规划有南京科凯“人居森林”项目，位于灵山大道西侧，总体规划 5970 亩，总投资 10 亿元，建设周期 5 年，（2006－2010），一期 2000 亩，投资 3 亿元，建设周期 2 年，主体工程为道路、绿化、会所、商务中心、高尔夫场，二期 2600 亩，5 个亿，2 年，主体为低密度住宅区，三期 1370 亩，2 亿元，1 年，主体为配套的公共服务设施（医疗、教育、休闲、购物、娱乐、健身）。

三、横梁项目市场需求容量调研 1）横梁学校概况 幼儿园共两个，一个是横梁中心幼儿园，另一个是仅十几名学生、数个教师的私人学校。其中横梁镇春晖幼儿园位于横梁镇梵天路，现有 295 幼儿，20 余名教师；
方山小学有 30 名学生， 10 个教师左右，多为本地老教师。中心小学，学生共 1100 名左右，均来自周边各村镇，55 名教职工，仅 2～3 名来自六合，其余均来自本次及周边村镇，新进教师很人数少；
横梁初级中学学校学生约 1800 名左右（共 33 个班级），均来自本地和周边村集，教师在职人员计 110 人左右，均为本地人，六合的很少，新进教师很人数少；
横梁高级中学学生 1200人左右，教师含离退休 100 左右，本地占 70%，外地（南京、哈尔滨等）占 20-30%，未婚20 名 2）教师需求分析表 教师分类 基本信息 年龄与收入状况 住房状况 需求调研分析 幼儿园教师 横梁中心幼儿园共 22 名教职工，均为镇区及乡下的本地人 600-800 元/月左右 均有住房，一半已买住房,另一半年轻未婚女教师均在农村居住 基本无购房需求 小学教师 横梁镇中心小学共 55 名教职工，仅 2～3 名来自六合，其余均来自本次及周边村镇，新进教师很人数少 年龄以 35—45 周岁的中老年教师居多， 目前一般教师收入为 2 万元/年 在校的教师基本上都有住房：

1）六合教师居住在三层宿舍（共4 套） 2）其他教师均在街上买过自建住房 3）个别已在六合买房，从每天往返六合，正谋求调离 多数教师关注面积 80～100 ㎡之间 的 二 房 及 三房，完善的物管及周边配套将成为吸引其购买的重要因素 初中教师 横梁初级中学教师在职人员计 110 人左右，均为本地人，六合的很少，新进教师很人数少 多数是 30-40 岁的中青年教师 收入约 2000 元/月 无教师公寓，大部分有自己的房子或购买二手房，多数住自建房，一些教师有几套住房 关注 90～100 ㎡住房，重视阳台、价格因素，有改善居住条件需求 高中教师 高级中学教师含离退休100 左右，本地占 70%，外地（南京、哈尔滨等）占 20-30%，未婚 20 名 高中教师收多为2000—3000 元/月 高中教师多数住在教师公寓，大部分在六合已买房 高中教师的流动性较大，基本不考虑在本地买房

2、企业群体 1）重点企业概况  南京永兴服饰有限公司——位于横梁镇王子路，私营独资企业、通过 ISO9001-2000 国际质量体系认证，专业生产各类羽绒服、防寒服、压胶服及各梭织服装，拥有自营进出口权。占地面积 58608 平方米，固定资产 2500 多万，生产大楼 3 幢，标准厂房 4 幢，员工宿舍楼一幢，年创产值 9000 多万  南京苏美达创元制衣有限公司——位于横梁镇兴镇西路，由国有企业苏美达集团下属轻纺国际贸易有限公司投资成立。生产各类童装、茄克、牛仔、男女休闲服装、防寒冷服装、羽绒服等，占地面积 20000 平方米。注册资本 800 万美金，固定资产 8000 万人民币，拥有员工舍楼一幢  南京翔缘制衣有限公司——位于横梁镇兴镇路 16 号，中外合资企业，生产出口系列服装及长毛绒玩具专业厂家。占地面积 16000 平方米，建筑面积 25000 多平方米，资产总额3000 多万元，年营业收入突破 1 个亿，利税总额 1000 万元  南京极目工贸实业有限公司——位于横梁镇王子路，中外合资企业、区服装商会会员，专业生产布绒玩具和服装。占地面积 40000 平方米，拥有生产大楼二幢，员工宿舍楼一幢，固定资产 2500 多万，年产值 5000 多万  2）重点企业需求分析表 企业 职工信息 年龄与收入状况 住房状况 永兴服饰 现有员工 560 名， 工人月工资 1000-2300 元， 外地员工免费提供宿舍 苏 美达创元制衣 现有员工 900 名左右，多为女性，80%为本地员工，家庭在农村，外地员工 200 名不到，均来自周边县市，领导层 20～30 人 30-45 岁，人均工资 1250 元/月，其中车间主任年薪约 4 万元，组长在 2-3 万，熟练工人在 1.5-2 万元之间，一般工人在 1.2-1.5 万元之间 外地员工免费住宿，领导管理层多居住在镇上自建房 翔缘制衣 现有员工 1200 多人，仅 200名左右是外地人，管理层约有 60-70 名 以 30 多岁居多，人均工资已约 1400 元/月，一般人员在1.2-1.5 万元/年 外地员工免费住宿，本地员工住在农村或镇上有房

极目实业 现有员工 1000 多人，外地员工只有 30-50 人左右 年龄在 30 岁左右，熟练工人每月 1000-1500 元/月左右，部分可达 2000 元/月 外地员工免费提供住宿，本地的大部分在镇上有房，少部分在农村居住 3、重点村集群体 1）石庙村（含东吴）  基本情况——横梁街道西, 共 17 个自然村,861 户,3259 人，基础设施及公共配套齐全  经济状况——06 年实现社会总产值 2.26 亿元，农民人均纯收入 7896 元，企业数 13 个，个体工商户 28 个  产业特征与规划——该村兴工不兴农，以化工产业为主，全村将划分为工业、农业、居民住宅等三个功能区域，做到了三个集中：分散村落向中心村集中，分散土地向种田大户集中，农业型经济向工业型经济集中  住房及相关政策——建设中心居住集中区，已建设 7 幢农民公寓楼，价格在 600-700 元/㎡，有 140 户入住，未来三年将全部搬迁 2）山东村（含山南）  基本情况——灵岩山东侧，共 44 个自然村，1392 户，4845 人  经济状况——06 年人均收入 6819 元，企业数 7 个，个体工商户 58 个  产业特征与规划——该村以农业及旅游产业为主，是六合区农村党员干部教学示范基地，生态环境良好  住房及相关政策——根据村镇规划，已在建陈营中心村（联排别墅 260㎡、商住），未售 3）***村（含徐营村、陈桥）  基本情况——环抱于方山、奶山、横山、峡龙山和南王湖，共 40 个自然

村，1233 户，4702 人  经济状况——06 年人均收入为 6988 元，年收入 10 万元以上的就有 30 多户，年收入 5 万元以上的有近百户，企业数 18 个，个体工商户 300 个  产业特征与规划——***加工销售为村里的特色产业，全村***规模加工户有 300 多家，年产各类***和抛光石 3 万吨，销售收入 9000 多万元，实现利润 300 万元  住房及相关政策——以自建别墅为主 4）王子庙村（含灯塔）  基本情况——横梁镇南部，共 38 个自然村，1168 户，4295 人  经济状况——06 年人均收入 6558 元，企业数 3 个，个体工商户 80 个  产业与住房特征——以农业为主，多为自建民宅 5）姚徐村  基本情况——横梁街道东首，中心村已融入街道镇区范围，共 23 个自然村，767 户，2816 人  经济状况——06 年人均收入 7298 元，企业数 10 个，个体工商户 34 个  产业特征与规划——以工商业为主，农业为辅，除耕种好“口粮田”以外，其余时间全部用在进企业务工或多种经营上，在镇内厂区上班的女工达 1000人，在村办和个体企业上班的有 500 人，80 户农家拥有小轿车，40 户农家有货运大汽车  住房及相关政策——建设的姚徐村居民集中区，正在销售中，目前独立已大部售完，各种小地块私人房正在施工

6）方山村（含太平）  基本情况——方山脚下，共 32 个自然村，1429 户，5108 人  经济状况——06 年人均收入达 6895 元，企业数 10 个，个体工商户 30 个  产业与住房特征——现代农业及旅游产业为主 7）横梁村  基本情况——横梁镇街，共 18 个自然村，1054 户，3680 人  经济状况——06 年人均收入达 7929 元，企业数 8 个，个体工商户 54 个  产业与住房特征——大部分在镇上居住，或早期自建房，或买的私人商品房，目前中心村建设即将开始，共 60 套，年底竣工 8）光明村  基本情况——杨桥河以东，共 15 个自然村，895 户，3124 人  经济状况——06 年人均收入 6721 元，企业数 8 个，个体工商户 20 个  产业与住房特征——以农业为主 9）黄中村  基本情况——方山以北，共 15 个，802 户，2978 人  经济状况——06 年人均收入 6948 元，企业数 8 个，个体工商户 31 个  产业与住房特征——以现代农业为主 4、行政及事业单位群体 1）镇政府  人数与住房状况——领导干部约 20 名，只有三个是本地人，都有住房，普通公务员 20 名，均为本地人，已有住房  工资收入——平均收入 1500-2000 元/月

2）国土资源所与派出所  人数与住房状况——国土资源所 6 个人，5 个在六合方州买过，1 个是本地办事员已在南京买过，派出所单位已经分了房子 3）供电所  人数与住房状况——30 人，90%为本地人，都有住房，年龄在 30-40 居多，基本都在街上买的无产权证自建房  工资收入——平均收入 1000-1500 元/月 4）信用社  人数与住房状况——10 人，50%为本地，其他为六合人，一般早期在镇上或在六合买的房，考虑到小孩上学，不会在本地买了，还有部分住在宿舍楼里  工资收入——平均收入 1500-2000 元/月 5）中国农业银行  人数与住房状况——4 人，本地人，已有住房  工资收入——平均收入 1500-2000 元/月 6）中国电信及中国邮政  人数与住房状况——共 7 人，只有 1 人是本地，其他为六合，每天回六合，全部在六合有房  工资收入——平均收入 1100 元/月 四、横梁项目客户定位 从市调情况来看，首批物业客户定位主要是：教师、事业单位、企业管理人员与职工、商户、外地回乡置业者（以南京为主），购房动机主要有：因受政府对自建房的限制而首次

置业，乡下自建房过于陈旧，改善居住条件，因子女就学置业，因结婚置业，因在镇上企业务工或外出打工，不愿意再回到农村居住而置业。目标客户的需求有这样的特征：喜欢面积宽敞，层高较高，有院落的形式，四楼以上难接受，承受总价范围 11-13 万左右，本地人多选择三房以上户型，方便孩子、父母三代一起居住，面积一般在 100-110 平米之间，外地来此置业者多看中这里的价格优势，需要总价在 13 万之内，当然单价高的话，倾向于 80 平方米左右的小户型，如果单价低的话，希望户型越大越好。在付款方式上，本地人基本上采取自筹款的方式，先交部分房款，在交房时再付清余款，也就是分期付款，在买房上喜欢找熟人托关系杀价 10％左右，外地人无所偏向，但最好有贷款方式可以选择。对物管与配套，本地客户希望能够有封闭的小区管理，有保安巡逻，儿童乐园，中心院落，外地客户一般为老年人来此度晚年，二次置业比较多，在物管与配套上希望有健身场所，良好的空气环境，封闭安全的小区管理。

五、阶段来电来访及客户需求 自四月二十九至五月十四日所有来电来访访客户共 12 个。其中来访 4 个，来电共8 个。来访四个客户全部是五一节后来访：一个是横梁本地人的亲戚，老两口，大厂人，嫌大厂空气污染，五一来横梁走亲访友，现场接触项目后，节后来访，心理价位 11－12 万，1 楼，80 平方米左右。一个是长江四桥勘查人员，了解四桥规划后，想买四桥附近房，1 楼，100 平方米左右，3 房户型。一个是超大农业雄州基地的外地工作人员，想把仙林房子卖掉，买这儿房子，图个便宜，接受限价 12 万，需求 4、5 楼，80 平方米左右。

来电者集中于横梁本地人，询问价格者占绝大多数，也就是说由于项目在当地圈地，做围墙广告，一段时间了，横梁当地人 80％知道该项目，感兴趣者比较注意项目

的价格定位。

*** 二〇〇七年五月十四日

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