校园经营策划书
校园小型超市经营策划书
一、超市概况
该超市由中医学院学生勤工助学办公室与太原博宇九重企业管理有限公司筹建，旨在为学生提供更多的勤工助学岗位，缓解贫困学生家庭经济压力，养成学生自我管理自我服务能力，提高学生社会实践能力。
超市经营理念：服务学生、助学扶贫。
超市经营目的：学生勤工助学基地,社会实践基地，综合素质培养基地；
以教学为中心，培养学生实践能力，兼顾经济利益。
超市经营目标：培养我校大学生的创业意识和自我管理自我服务的能力，为将来就业奠定基础；
让更多的贫困大学生通过自己的劳动获取报酬顺利地完成学业。
超市主要经营范围：针对消费群体情况列出的大致货物清单（见附）。
二、企业类型
以零售为主，批发为辅。
三、市场分析
（一）、目标顾客描述
主要针对全校学生及教职工（其中以学生为主）。全校学生有6000--7000人，按人均每月在超市消费80元计算，月消费量就有48万--56万元，日消费量也有16000－18000元。
1、学生消费群体的特点
大学生是一个独特的群体，其消费特征既有一般消费者的特点，又兼具学生群体的个性。从整体看学生消费市场具有以下特点：
（1）追逐时尚，注重个性张扬，大多“喜新厌旧”，易于接受新事物。
（2）消费群体性：以集体生活为主，注重情感沟通与交流。学生一起学习、工作、生活、年龄差不多，具有许多共同的消费点。
（3）经济收入主要依靠家庭供给
（4）拥有一定的定期购买力。
（5）能够建立品牌的长期效应。
（6）消费刺激点是价格、品牌、文化、潮流、购买便利性。
（7）消费具有随大流的特点，大学生很容易接受新东西。
（8）消费变量相对容易描述和控制，是一个比较简单的市场。
（9）学生的消费量呈稳健增长趋势。
2、学生消费群体分类
（1）按年级分类：大四2000多人,其余为1.2.3年级学生及少量研究生。
他们具有相同的消费需求，但也具有一些不同的需求。新生由于刚进校园，对什么都有新鲜感，有消费冲动，通常要构建自己的物资体系，需要买很多东西。大二大三大四则相对稳定。
（2）按性别分类：男生、女生。这两种消费者需求的不同很明显,本超市由于地理位置和学校关系，消费群体以女生为主。
（3）按消费额分类：
我们对154位学生发放调查问卷统计学生每周消费情况如下：
消费段（元） 人数 占比例％
0——10元
24人
16.2
10——20元
48人
31.1
20——30元
46人
29.4
30以上
36人
23.3
（二）与主要竞争对手优劣势对比
在学校内没有竞争，在校外有好点超市（孩子家里自带）。
四、商品管理
包括商品的采购，商品的保管，商品的销售，以及积压商品退换货的处理。
（一）、商品的采购主要分三种方式：
1、购销方式：超市的绝大部分商品都以此方式进货，容易造成商品的积压。
2、代销方式：有部分商品厂家或供货商愿意以代销方式与超市合作，此方式的优点是供货商提供的是质量好，准备打响牌子的商品，这些商品大多是价廉物美，厂家想依托超市在人们心中的信任度来提高自己商品的信任度，可退换货品，所以无风险，不会积压大量流动资金；
缺点是这部分商品大多是品牌效应不强。
3、联营方式：有少部分商品，超市和厂家以联营方式进行销售，即超市的电脑系统中记录详细的供应商及商品信息，但不记录商品详细的进货信息。在结账时，超市财务部在每月协商的付款日（或在双方认可的购销合同上规定的付款日）在“当期”商品销售总金额上扣除当初双方认可的“提成比例”金额后，准时付款给供应商。此时联营商品的“换退货”及“库存清点”的差异都是由供应商承担，不占用过多的流动资金。
以上三种方式都涉及到采购货物的问题。采购什么货物是商品管理中极为重要的一环。如果操作不当或失误，将直接影响到商品的销售成绩，并造成商品的积压，以致减少流动资金的滚动次数。因此，在采购方面可借鉴“田森”超市、金虎、糖酒等大超市，设制专门的采购小组，一般以3-5名为宜（主要任务：捕捉信息，与供货商谈判、协商，购进商品，退换有质量问题的商品，与厂家或供货商协商处理积压商品）。
采购商品，由于针对学生这个消费群体，主要采购商品分类大致如（附）
（二）商品的保管
1、上架商品由导购员负责保管
（1）将超市划分为几个大小适当的区域，固定的导购员分管固定区域，在交替换班的时候作好货物数量记录，并签字认可。
（2）向店长上报该区所缺货物以便补给。
（3）对店长发放的货物进行签收，并列出清单以便核对
（4）如有商品丢失，一经核实由该区营业员负责。
2、库存商品由货物管理部门负责保管
（1）货物管理人员负责做好仓库出货、进货记录
（2）对库存货物进行先进先出制，减少不必要的损失
（3）负责库存商品的安全，防止变质、虫蛀、污染等
（4）合理堆码商品，最大限度的利用仓库
（5）保持仓库清洁卫生
（三）商品的销售
1、加强超市本身的宣传力度。在广大师生中大力宣传本超市的经营目的，让每一位潜在消费者需要消费时都自愿到本超市购买商品，让他们感到在本超市购买商品不仅仅是质优价廉，更重要是在献爱心，在帮助我校的贫困学生。这样来提高他们消费的热情，让他们感到在这里消费是一件光荣的事情。
2、争取能够得到学校各部门的支持（需要学校制定相关政策支持），各部门的办公用品等在超市采购，超市保证供货的质量和送货上门。
3、定期开展促销活动，树立良好形象，让每一个消费者都成为超市的宣传者。
4、提高超市本身的信誉度，保证质量。要注意不能一味的减少
利润降低价格，根据调查，一般超市打折的商品都几乎接近其保质期或与厂家联合进行降价销售。
5、长期或适时进行满两百送二十元本超市购物卷活动，以吸引顾客。
6、提高超市员工自身素质，为顾客提供良好的服务，包括售后服务。
7、随时注意超市物品摆放整齐和超市内部清洁卫生，让消费者至始至终都心情愉快。
8、采用送货上门的方式，覆盖面以超市周围较近寝室为主。
9、将敏感商品价格降低,产生一个该超市所以商品都便宜的印象,树立廉价形象。
10、经营模式多样化,吸引更多顾客。如开租书店.茶点。电子设备等。
（四）成本管理
超市的成本管理主要是通过商品毛利率、费用开支标准及范围、销售费用率三大指标进行控制。统一进行成本核算、统一管理。
成本管理的具体内容如下：
1、要严格控制自身的费用开支，如宣传广告费、人工费以及其他费用开支等。
2、对所有商品基本上采用先进先出法按商品大类计算毛利率。
3、定期规定超市的费用细目范围及开支标准，原则上不允许随意扩大和超标。
4、对一些费用（如水电费、包装费等）要进行分解，尽量划细到各个商品大类。能直接认定到各个商品大类的，要直接认定；
不能直接认定的，要参考店铺工资总额、资产或按超市的人数、经营面积分摊到商品大类。
5、对超市的费用通过下达销售费用率进行总体控制，要建立费
用率预算计划管理。一般情况下，超市在开张初期的销售成本可能会高一些，应尽快通过加强管理使之降到超市平均合理的水平。
（五）、商品布置，陈列，销售
1.一般商品的陈列
（1）分类清晰；
（2）价格从高至低顺序排列；
（3）高价商品放在主通道附近；
（4）展示面统一，整齐；
（5）体重和易碎商品应尽量放置在下层。
2.新特商品的布置
（1）整个货架或几个卡板布置同一促销商品；
（2）商品交叉布置；
（3）连续进行为时几周的专销货展销。
3.货架头商品布置
（1）销售量很大的商品；
（2）新奇商品；
（3）销售呈上升趋势的商品；
（4）季节性商品。
4.店内商品补充
（1）将商品层量集中摆放,随时保持一定量；
（2）一种商品快售完，且存货不多，则用其它商品替换；
（3）热门商品在收货后应尽快陈列出来,缩短存货时间；
五、超市组织结构
1.结构示意图:
2.人员配置：
店长：1名， 助理1名， 配合2名学生助理
货物采购保管部：主管1名，库管1名，采购员2名，配合2名学生保管
人事财务部：主管1人，财务助理1名；
销售宣传部：主管1人，助理1名，导购员4名（女性为主），收银员4名（女性为主）。
共计学生12名.专职10
3.部门职责及员工工作细则
(1) 部门职责
店长：统一安排各部门工作与任务,协调与解决各部门出现的矛盾与问题及时向学校和公司汇报超市情况及下达学校指示,管理超市财务。
人事财务部：
（1）解决各部门人员问题,如招聘、辞退及调配员工。及时下达上级指示和向上级汇报超市人员情况,安排夜间值班人员.
（2）管理超市账目，每月发放员工工资（以现金方式）和采购所需费用（凭单据报领）以及其他支出费用,结算每天、每月超市的销售状况并做好明细账目；
定期向店长汇报财务状况，对利润合理管理和分配，定期将钱存到超市账户。
货物采购保管部：
调查市场,了解市场动态,联系商家采购商品及时向店长反馈市场动态和采购信息并做好货物记录,将购物清单账目交到财务部,保管库存货物及发放，负责购回商品输入后台管理系统，并做好夜间值班工作；
宣传销售部：
对外宣传超市及其策划宣传活动,对内宣传管理制度及工作细则；
负责商品销售工作及售出商品数量的核算与库存商品数量的清算,按时向店长汇报销售状况；
（2）员工职责
超市店长职责：
①全面负责超市的经营管理工作。
②管理资金账务,定期核发各部门所需现金。
③向主管领导汇报工作，接受监督。
④年度经营计划和管理目标的制定。
⑤提高服务质量，全面实行服务规范化，提高社会、经济效益。
⑥安全管理，教育员工牢固树立法制观念，增强安全意识。
⑦ 完成上级领导交办的其它任务。
专职管理人员职责
①协助店长履行职责；
②对店长负责，做好超市日常管理工作。
超市店长助理（学生）职责
①协助店长、店长助理（正式职工）履行职责；
②协调好与店长（正式职工）助理的关系，对店长负责，协助做好超市日常管理工作。
③做好学生工作人员的管理工作。
销售主管工作职责：
①每周进行业绩检查总结。完成规定业绩情况,及时做出分析并提出下周改进方法。
②每周要市调一次，包括农贸市场及附近超市，市调对方的价格、品质、新品项等。并填写市调报告。
③要负责对过期商品的检查，过期商品及时撤离卖场处理。及时发放和补给商品。
④ 掌握各项开支大小，及时做出调整,降低成本。
⑤随时考察员工的工作情况,并对员工工作情况进行考核
⑥每月对员工考核及评分，并提报优秀员工,调配下月员工出勤。
⑦按规定安排大盘点，做好大盘点准备工作并及时对盘点结果进行分析。
⑧写好每月的工作总结及下月实施方案。
导购员工作职责：
①严格执行卖场服务规范，做到仪容端庄、仪表整洁，礼貌待客、诚实服务，严格遵守各项服务纪律。
②熟识产品或产品包装上应有的标志，以及自己责任区内商品的基本。
③掌握商品标价知识，能熟练使用标价机。
④注意查看商品有效期，防止过期商品上架销售。
⑤了解卖场布局和商品陈列的基本方法，熟识卖场内商品摆放位置，并对陈列商品进行整理。
⑥随时注意商品销售动态，及时提出补货建议或按规范操作要求完成领货补货上架作业。
⑦要求有强烈的责任心，注意商品安全，努力防止商品损坏和失窃。
⑧完成上级交办的其它工作。
收银员的工作职责:
①早上开店前做好收银台清洁卫生工作，点清盘底，做好班前的准备工作；
②工作期间仪表端庄，不得在超市内吃零食，不得在收银机周围闲谈说笑，对顾客热情服务；
③认真并准确地输入商户编号并点清货款入机，顾客购物的收据、找零钱要礼貌地放在客人手中，并做到礼貌用语、唱收唱付；
④工作时间不能随意离开机位，不得随意调班，特殊情况需调班须经收银组长同意。
⑤顾客留下的收据须立即放入废纸箱内；
⑥掌握收银机的使用、假钞识别方法、现金找赎技巧，熟悉厂商编号等；
⑦收款快捷、准确找零，遵守超市关于现金收付的规定，遇到找错时应立即通知主管进行解决和协调，不得私自处理；
⑧如发现收银员少打，要追究其经济责任，情节严重者立即辞退；
⑨收银员在结款时，如有短款须立即按短数额补齐；
⑩收银员在结账时，不许私带和私拿钱币；
夜间值班人员工作职责：
①夜间值班人员由后台管理员担任（男性为主），值班时间，由当日晚班结束直至次日开门营业；
②当日值班人员，晚班锁门后，检查各店门安全，并于晚班结束、店内人员离开一小时后再次认真检查本超市安全，如发现问题，及时正确处理；
③当日值班人员，晚班锁门检查后和次日开门营业前30分钟认真打扫值班室卫生，保持值班室干净整洁；
④晚班值班室内严禁吸烟、饮酒，注意值班室防火安全；
⑤当日值班人员应注意值班室安全，严禁开门睡觉；
⑥当日值班人员应遵纪守法，严禁赌博、打架、留宿他人；
⑦爱护值班室设施，爱护保安设施；
⑧努力提高值班警觉性，如发现问题，积极与保卫处及当地公安机关联系。
员工奖惩制度：
为增强员工的责任感，鼓励员工的积极性和创造性，提高工作效率，超市对表现优秀、成绩突出的员工实行奖励制度。
1、员工品行端正，工作努力，忠于职守、遵规守纪，服从安排，足为其他员工楷模者，给予通报表扬。
2、对有下列事迹之一的员工，除给予通令表扬外，给予一次性经济奖励，奖励名单和数额由部门助理报店长助理审核后由店长审批。
（1）、对管理制度、方案等，提出意见与办法，经执行确有成效，能提高经济效益，对超市贡献较大的；
（2）、在紧急关头，勇于负责，奋不顾身，处置得当，极力抢救，使超市利益免受重大损失的；
（3）、敢于同坏人、坏事作斗争，举报损害超市利益的行为，使超市避免重大损失的；
（4）、其他应当给予奖励的。
3、员工有下列情形之一，经查证属实，批评教育无效的，第一次口头警告，第二次书面警告1次，并扣工资20元；
第三次则予以辞退：
（1）、无正当理由经常迟到或早退的；
（2）、工作期间不配戴上岗工作证的；
（3）、擅离职守或串岗或与别人闲聊、打闹嬉戏、大声喧哗的；
（4）、消极怠工，上班干私活的；
（5）、随地吐痰或乱丢垃圾，污染环境卫生的；
（6）、浪费超市财物或公物私用的；
（7）、下班后不按规定关灯、关电、关水、关窗、锁门的；
（8）、携带危险物品上班的；
（9）、在禁烟区吸烟的；
（10）、随意移动消防设备或乱放物品，阻塞消防通道的；
（11）、工作时间打瞌睡的；
（12）、对顾客态度恶劣的；
（13）、有其他对超市产生不良影响的行为的。
4、员工有下列情形之一，经查证属实，批评教育无效的，每次
记过1次，并扣工资20元；
半年内被记过3次以上或一年内被记过6次以上的，予以辞退：
（1）、无正当理由不服从超市正常调动或上级的工作安排的；
（2）、利用工作或职务便利，中饱私囊的；
（3）、上班时间打牌、下棋的；
（4）、将超市内部的文件、账本给超市外的人阅读的；
（5）、在超市私接电源或使用电炉或其他危险设备的；
（6）、值班人员私自留宿外人的；
（7）、无故旷工的；
（8）、有其他对超市产生严重不良影响的行为的。
5、员工有下列情形之一，经查证属实，予以辞退：
（1）、盗窃、贪污、侵占或故意损坏超市财物，造成超市经济损失1000元以上的；
（2）、违反超市保密制度，泄露超市商业秘密，造成超市经济损失1000元以上的；
（3）、无理取闹，打架斗殴，影响公司生产秩序和员工生活秩序的；
（4）、有其他对超市产生严重不良影响的行为的。
6、员工要遵守校规校纪，刻苦学习。凡违反校规校纪受到学校警告以上处分的或学习课程每学期有2门补考的（兼职学生），予以辞退。
7、员工违规违纪对公司造成经济损失的，除按规定处罚外，还应赔偿相应经济损失，并承担相应的法律责任。
六、资金预算
（一）市场销售计划：
1、前体条件：①宣传到位；
②提供优质服务；
③价格公平合理；
④不出现较大变动。
2、市场需求估计：
①消费群体：6000人
②人均金额4.0元/日（与问卷调查结果基本吻合）
③消费群体月需求量6000*4元*24天=57.6万元，年需求量57.6*9月=518.4万元
3、销售计划：每月57.68万，每年518.4万
4、利润预算518.4*18%=93.3万元
（二）资金预算
1.人工费：店长3000 店长助理1名2500元（暂定），学生助理2名500元；
货物采购保管部：主管2500元，库管助理2*500元，采购员2*2000，库管1800; 人事财务部：主管2500元，财务2000元; 销售宣传部：主管2500元，销售助理2000元，导购员4*2000元，收银员4*2000元。
合计学生22人，共计需发放报酬4.08万/月。
2.水电费用1.5万/年，广告费4000元/年,其他费用1.5万元/年，
共计3.4万元/年
3.最低销售金额预算：
开支 36.72＋3.4＝40.12万元/年 除以销售平均利润率7%(平均经验值)，最低销售金额573.14万元，每月至少销售63.6万元；
4.购货资金预算：63.6（1+20%）=76.32万元/月。（注：第一月投放货物资金76.32万元，第二月则利润资金滚动付进货）
5.投资预算为：周转资金＋设备投入=76.32+6.8=83.12万元
七、超市效益
任何经营活动得目的都要讲究效益，本超市除有一定的经济效益外，更重要的是具有很大的社会效益。
经济效益：每年销售利润为：93.3万元
外租区：3万元
其他（包括预计校内各单位团体购物）：10万
人工费支出：36.72万元/年， 房租水电等支出3.4万元/年
纯利润：66.18万元。
社会效益：
有两个方面：其一，据最新统计我校现有特困学生
人，贫困学生
人，其中只有
名特困学生（占总数
％），
名贫困学生（占总数
％）能上岗做勤工助学工作，由于我校勤工助学是依靠学校每年划拨经费开展，没有自己的实体经营，缺乏造血功能，所以绝大部分贫困学生都不能上岗，该超市每年可以为
位贫困学生长期提供勤工助学岗位，解决他们的经济困难。超市经营利润除的一部分（具体比例待定）留做超市发展基金外，其余部分可以设立一项奖学金（助学金）用于学生，这样又增加了资助学生人数，同时以让学生经营超市的方式资助学生，在学生及其家长中和社会上都会产生很大的影响，对改善学校和学生关系，建立和谐校园有十分重要的意义。
其二，学生参与经营超市，在获取一定的经济利益的同时，更重要的是培养了学生的创业精神，锻炼了学生的动手能力，养成了好的劳动习惯，对培养全面发展的人才具有十分重要的作用。
八、其他
（一） 管理人员必遵守超市的各项退换货规定
1、对来退换商品的顾客要主动热情接待，态度诚恳亲切，问清
退换商品的原因；
2、退换商品必须掌握商品不脏不残，管退管换，凡是质量问题要保退保换，不是质量问题要坚持原则；
3、退换货时做到不出厂家，不出区域，不出部门；
4、商品退换退到无法解决时，请向上级请示，并妥善解决；
5、做好退换货记录。
（二）超市常规安全处理方案
1.对偷窃商品的顾客态度较好的要以说服教育为主。
2.对偷窃商品数量、金额较大的，给予一定处罚，对性质较为恶劣的，不服从处理的，移交学校处理。
3.对所抓的偷窃人员，不允许进行谩骂、殴打侵犯其他人人身权利；
4.对所抓偷窃人员，必须人、赃俱在，经本人承认，方可处理；
5.对监守自盗者除取消工作资格外，报学校有关部门处理；
建立抓贼档案记录，对所抓偷窃商品的人员登记在案，一旦再犯，将从严处理。
（三）中医学院校内外超市的物价调查（这个是参照以前的数据，具体数据需要完后的具体调研） 方便面类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 面
统一
酱拌面 1.70 统一100 1.00 巧面馆
1.30
今麦郎 弹面（袋）
1.20(小) 2.30(大) 今麦郎 弹面（桶） 2.80(小) 4.00(大) 康师傅
干拌面 3.00 方便面
1.40
桶面
2.50 面霸（袋） 2.50 杯面
1.80 来一桶 桶面
2.50 好劲道 袋面
1.30 华龙 拉面
1.00 粉丝 光友
1.40 川嫂
1.00 啤酒类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 啤酒 青岛 2.50 百威 4.90 德曼 3.50 雪花 2.30 饼干类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 饼干 纳贝斯克 富丽 1.50 奥利奥
5.30 鬼脸嘟嘟 3.20 太平
2.80 康师傅 3+2 3.50 葱香饼
3.20 达利 威化
2.60 福马 接力棒
2.50 好吃点 威化
1.00
油炸食品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 薯片 上好佳
大袋 4.50 中袋 2.50 小袋 0.80 可比克 大袋 4.20 中袋 2.00 小袋 1.00 子第 0.90 卡迪那
1.90 品客
小袋 1.80 大袋 2.80 东利 0.90
饮料类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 饮料 百事 可乐 3.00 可口可乐 可乐 3.00
雪碧 2.50 苏达 2.50 醒目 3.00
康师傅
红/绿茶 3.00
茉莉花茶 3.00 雀巢
红/绿茶 3.00
脉动 4.00
旺件 纯牛奶 2.00—3.50 伊利
纯牛奶 1.60—2.00
光明
纯牛奶 1.50 统一
红/绿茶 3.00 农夫
山泉 2.00 果汁 3.00
娃哈哈 AD钙奶 1.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 百货
杯子 6.50—9.50 水壶 12.00—23.00 粘钩 0.90 日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 洗面奶 玉兰油 22.80 丹芭碧 18.50 佳雪 19.50 净螨
4.00 小护士
12.00 东洋之花
15.00 Clean clear 21.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 洗发水 飘柔
14.00 局油 15.50 力士
17.00 舒蕾
19.00
拉芳 9.50 雨洁 17.00 海飞丝
25.00 伊夫潞 14.50 夏士莲 16.00 佳逸
10.50 雅洁 9.50 沙宜
21.00 采乐
8.50 潘婷
19.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 纸巾 心相印 小 5.60 中 18.50 大 22.50 舒洁 小 4.60 中 10.00 大 21.50 佳思
小 4.00 中 6.00 大 12.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 香皂 舒肤佳 4.00 玉兰油 4.00
潘婷
3.80 力士
3.50 雨洁
2.30 纳爱斯
3.00 隆力奇
3.50 拉芳
2.50 六神 3.00 中华
2.80
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 拖鞋 本多 棉 9.00 飞红
棉 11.00 日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 牙刷/牙膏 牙刷 2.50—4.50 牙膏高露洁
加氟 6.50 纳爱斯
4.80 黑人 5.50 佳洁士 修复 6.50 隆力奇
4.80 两面针 3.50 中华
3.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元）
毛巾
小 2.00—3.50
大 6.00—12.00
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 透明皂 雕牌
小 1.30 大 2.20 纳爱斯 小 1.50 大 2.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 果冻 喜之郎
小袋 3.50
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 面包
2.00—4.50 日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元）
腰带 4.00—6.50 伞天堂
15.00 伞太阳鸟 14.00 蓝月亮 洗手液 10.00 台灯 28.00—53.00
日常用品类
种类
品牌 类型
单价/价格范围（元） 百货
吹风机 24.00—43.00 袜子 3.50—8.60 绿箭 口香糖 1.50 木糖醇 3.50 乐天 2.60 脸盆 小 6.50 大 8.00—17.00 衣架
木制 4.00 塑料 1.00—1.50 晨光
中性 1.00—3.00 真彩
中性 1.00—2.50 电池 南孚 4节装 10.00 长虹 4节装 10.00
笔记本 1.00—6.00 白雪
中性 1.00—3.50 晨光
中性 1.00—3.00 真彩
中性 1.00—2.50
（四）、超市内部平面图（略）
（五）、硬件设备投入：
1、收银机系统（6台 ）及后台管理系统 6*4200＝25200元＋3650（电脑）＋4800（软件）＋1750（扫描仪）＋2300（条码打印机）+ 5400（刷卡机）=43100元
2、办公系统：
收银桌3*800＝2400+ 办公桌3*500＝1500+ 保险柜2000=5900元
3、监控系统 13990元（13个摄像头，一台电视）
4、考勤机 950元
5、服装，工作牌 120*30＝3600元
合计：6.754万元
关于“乐呵呵”时尚精品
店 创 业 策 划 方 案
二○一三年六月十六日
一、项目名称：《笑嘻嘻》
二、经营范围 （1）主打 个性化设计 （2） 精品经营 （3）简单时尚 包括如下：
1、包类
2、情侣饰品
3、手链.项链.戒指.耳环
4、太阳伞.太阳镜.太阳帽
5、动漫周边产品
6、发饰
7、手机饰品.屏幕保护膜.内存卡.手机相机套u盘.数据线.耳机
8、梳子镜子化妆盒
9、特色打火机
10、布艺饰品（小布偶.头饰.杯垫.小布包.腰带）
11、化妆品类（眉笔.眼影.香水.化妆棉.指甲油.双眼皮贴„）
12、布娃娃
13、皮带
14、时装装饰表
15、文具类
三、开店的目的 锻炼自己 自力更生 增加学校硬件设施
四、开店的理念
优质服务，精致产品，优惠价格,
五、开店的宗旨
以同学为中心，服务同学、服务老师
六、市场预测 (一)市场需求分析
目前，针对我校的实际情况，有来自世界各国不同城市的师生，在校师生越千人，平时逢年过节，生日派对等都离不开要送礼，特别是一些女孩喜欢的精美礼物。人们越来越追求时尚，而我们学校目前还没有一家类似的时尚精品店，距离市区也相对较远，再加上出行的不便，给大家带来了各种的购物困难，如果开一家具有特色的精品店，并搭着批发商品，肯定有市场。
(二)目标群体分析
1、在校的以学生为主，学生是一个大的消费群体，追求时尚，花钱也比较大方。
2、女孩子比较喜欢一些装饰品，简单化妆品及生活所需的物品。
3、情侣，他们需要比较特殊的礼物，有的需要实在，有的需要惊喜。 (三)竞争对手的分析
暂时不存在竞争对手，只要能抓住机会，并发展自己的特色，热诚服务，那么是极有可能成功的。
七、门面的规模及位置
十平方左右即可经营，位置就暂定于C栋宿舍楼下面
八、营销策略
1、以物美价廉 ，微笑服务，吸引顾客
2、找专门的批发市场进货
3、成本高的不做，新货贵的不做，质量差差的不做，损耗大的不做、4目标市场的定位：大众能接受的特色精品店。 顾客群：学生+情侣+其他。
5、店铺布局定位：简约大方，同时又不失优雅，既要保证商品的货架式摆放，一目了然，又要保证给人一种美感，很实惠的地方。 (4)店内货物定位分三类摆放：
①特产区(具有民族特色之类) ②情侣区(具有时尚实用之类等) ③销售类（优惠特别推荐之类）
(5)销售模式：文化营销（理解、尊重、以人为本）
(6)定货服务式的模型：根据顾客的要求，货架上没有的商品，按照顾客的需要，打印出产品目录，由顾客选购定货，在一定的时间内送货到顾客的手中。
九、成本预算
因为我们不需要门面费，也不需要装修，在保持店面卫生、整洁的情况下就可以正常经营了，预计投入2000元
一、前 言
该项目编制的依据：
1、东光集团提供的项目资料;
2、进行市场调研获得的第一手资料;
3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;
4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。
二、项目概况
项目名称：东光批发市场。
1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。
2、项目规模及投资：
(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。
(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。
3、项目经营者：
4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。
三、项目经营环境分析
1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。
3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。
4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。
一、市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。
(2) 消费倾向分析
根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。
(3) 市场容量分析
各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。
上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在"穿"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与"东光批发市场"竞争承租业户;
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成"东光批发市场"的竞争对手。
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。
二、项目立地条件分析
1、地理位置
"东光批发市场"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。
2、合配套设置
除"东光批发市场"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该
项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆""老四季面条"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。3、客流量分析
总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。
东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)
测算地点
与东光项目距离
测算时间
客流量(次/分钟)
银光百货
1000米
XX年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
XX年10月13日15：00
12
2北太书店
500米
XX年10月14日10：00
120
北太商场
800米
XX年10月14日11：00
13
3麦当劳快餐店
800米
XX年10月14日10：00
92
三、项目经营管理
1、功能规划
全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。
摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。
f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)
加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;
f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;
2、项目硬环境
(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;
(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;
(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;
(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;
(5) 设置集中供暖和冷气设备;
(6) 采用双回路供电;
(7) 设置电子保安系统;
(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;
(9) 装修标准;
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;
内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;
卫生间：三星级酒店标准。
3、项目经营管理
(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。
(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。见下图：
4、采用计算机管理系统进行管理
计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，"东光批发市场"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立"东光批发市场"的高档次市场形象。
总之，"东光批发市场"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。
四、项目市场策略
1、招商渠道
f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装业户。
f
2、f3(地上
二、三层)的租用者应是：(1)在白雪春天中从事下等品牌经营，由于无法起到领导品牌的作用而效益不理想的业户;(2)在五赛市场中从事较高档次品牌，但由于五赛市场整体定位较低而无法吸引较高层次购买力的业户;(3)在北行轻工市场、北行市场中经营，但因整体管理水平过低而无法取得较高业绩的业户;(4)在市内各大型商场经营的品牌，计划进驻(北行)商业区，但因银泰百货和三和百货的结款程序繁琐、结款周期过长而无法进驻的业户;(5)其客观存在新生品牌，极具扩张性，计划在较短时间内占领较大市场份额的业户。
2、招商方式：租赁形式
根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。
专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;
从而创立东光春天项目的自营品牌。
3、市场推广
根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：
(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;
(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;
(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"的卖点;
(4)公关活动。
五、项目经济效益分析
1、项目的盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目
金额
变动成本项目
金额
上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)
1500万元100万元294万元
税金及附加
2131.2元
合计
1894万元
2131.2元
总固定成本=上缴租金+前期推广费+管理费用(工资、办公费等)=1500+100+294=1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人
月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。办公费用：15000元/月，全年共18万元。
总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
=2131.2元
保本点出租摊位=1894万元/38400万元-2131.2元=522个摊位
实现目标利润1000万元的出租摊位数：
摊位数=1894万元+1000万元/38400-2131.2元=798个摊位
租金收入和成本(万元)
2、有关敏感性分析
固定成本增加10%，利润将下降19%;
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;
摊位数增加10%，利润将增加29%。
从以上分析可以看出，只要出租522个摊位便可实现盈亏平衡，按平均每个摊位9平米计，共4698平米，只占总面积的16%;而只要出租798个摊位，就可实现利润1000万元，而798个摊位共7182平米，只占总面积的24%，完全有可能租出去，因此一年实现1000万元的利润是可行的。
六、结 论
地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。
从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。
七、实施结果
"东光批发市场"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：
1、项目筹备小线已搭建;
2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;
3、先期建设资金已到位;
4、计算机管理系统已经全面启用;
5、招商工作已开展。
2、进行市场调研获得的第一手资料;
3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;
4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。
二、项目概况
项目名称：东光批发市场。
1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。
2、项目规模及投资：
(1) 该项目占地面积2.53万平方米，建筑面积7万平方米，分地上三层，营业面积6万平方米。
(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。
3、项目经营者：
4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。
三、项目经营环境分析
1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。
3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。
4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。
一、市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%.人民生活得以改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均纯收入可达2870元，增长19.7%。
(2) 消费倾向分析
根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总额的确22.6%。
(3) 市场容量分析
各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元，同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空间，也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。
上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在"穿"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与"东光批发市场"竞争承租业户;
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成"东光批发市场"的竞争对手。
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。
二、项目立地条件分析
1、地理位置
"东光批发市场"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时刻，从而影响其今后的发展后劲。
一、前 言
该项目编制的依据：
1、东光集团提供的项目资料;
2、进行市场调研获得的第一手资料;
3、国家统计局1998年、1999年国民经济和社会发展统计公报;
4、商业联合会、商业经济学会编辑的内部资料《流通商业参考》。
二、项目概况
项目名称：东光批发市场。
1、项目选址：位于商业中心区。南接中山路、广大百货;北依火车站。
2、项目规模及投资：
(2) 项目总投资：3800万元，由东光集团投资。
3、项目经营者：
4、项目经营方式：采取租赁经营方式，即由东光集团投资，商户租赁经营。
三、项目经营环境分析
1、项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景气"状态。
2、第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业，1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预示了东光批发市场在地区的行业潜力。
3、项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到各级政府的大力支持。
4、综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及社会政策保证。
一、市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
（1）（2）（3）（4）（5）(2) 消费倾向分析
(3) 市场容量分析
上述分析表明，消费增长平稳有序，需求有所回升，社会购买力正在以较快的速度增长，为该项目的开展提供了坚实的市场基础。并且随着生活水平不断提高，居民正在脱离原来的消费传统，步入更高的消费层次，人们将更多的消费的在"穿"上，而且追求更有个性的高质量的服饰(个性化亦为服装订制业务提供了市场来源)居民消费水平的提高和消费习惯的改善，为项目提供了可靠的顾客来源。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高，与"东光批发市场"竞争承租业户;
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
尽管存在竞争对手，但东光批发市场仍然有足够的优势立于不败之地。其一，白雪春天和五赛市场虽有规模和地利优势，但五赛市场不是服装专营市场，缺乏专业优势;它们只经营服装、布料批零、缺乏服装订做业务，功能单一，品种档次不一;个别摊主以次充好，损害了市场形象;其二，二者离东光批发市场较远，商圈不会重叠;其三，光展等其它小市场虽有价格优势，但存在品种少、规模小等缺陷，难以构成"东光批发市场"的竞争对手。
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优势。
二、项目立地条件分析
1、地理位置
2、合配套设置
除"东光批发市场"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该
项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆""老四季面条"，许家鸡味抻面;金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅xx米;建行、交行、工商行、招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。3、客流量分析
总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。
东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计)
测算地点
与东光项目距离
测算时间
客流量(次/分钟)
银光百货
1000米
xx年10月13日14：00
98
北太轻工
500米
xx年10月13日15：00
12
2 北太书店
500米
xx年10月14日10：00
120
北太商场
800米
xx年10月14日11：00
13
3 麦当劳快餐店
800米
xx年10月14日10：00
92
三、项目经营管理
1、功能规划
全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。
摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。
f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服)
加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售;
f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售;
2、项目硬环境
(1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部;
(2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空间通透;
(3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;
(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统和自动报警、喷淋设施;
(5) 设置集中供暖和冷气设备;
(6) 采用双回路供电;
(7) 设置电子保安系统;
(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运代办;
(9) 装修标准;
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;
内部：花岗岩地面、吊顶、中央灯带;
卫生间：三星级酒店标准。
3、项目经营管理
(1) 经营管理策略：借助于东光集团的综合功能，将物业管理与商业服务紧密结合，采用国际化的商业服务标准，通过计算机管理系统为商户提供规范化、标准化和现代化的服务，并按国际惯例组织经营，重点宣传顾客(承租业户)满意。
(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利益关系。见下图：
4、采用计算机管理系统进行管理
计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，"东光批发市场"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标准化和现代化的管理方式，树立"东光批发市场"的高档次市场形象。
总之，"东光批发市场"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既定流程规则推动和发展。
四、项目市场策略
1、招商渠道
2、招商方式：租赁形式
根据白雪春天(每个单位--9平方米6000元/月)、五赛市场(每个单位--9平方米4500元/月)，建议档口费为每个单位--9平方米3000元--3500元/月，押金10000元。
合作形式：对于能够一次性租赁3000--5000平方米的业户，可以洽谈合作。
专卖代理：针对国内或国际品牌，可以洽谈专卖代理和合作分销;
从而创立东光春天项目的自营品牌。
3、市场推广
根据东光批发市场项目的目标客户，以如下手段予以市场推广(与该项目工程筹备同时开始)：
(1)形象宣传--着力于政府和媒体关注的地方，突出卖点，予以宣传;
(2)实用宣传--针对承租潜在客户，以散发宣传单的形式予以宣传;
(3)媒体宣传--以《春城晚报》、《及时晚报》、《华报》、《商报》及桐城、春城电视台为主要媒体展开多渠道宣传，突出"置业首选、黄金升值"的卖点;
(4)公关活动。
五、项目经济效益分析
1、项目的盈亏平衡分析
成本项目明细表
固定成本项目
金额
变动成本项目
金额
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上交租金前期推广费管理费用(工资、办公费等)
税金及附加
合计
1894万元
上缴租金：1500万元/年。
前期推广费：形象宣传、媒体宣传、公关等费用，计100万元。
工资：按月平均工资1000元/人
月计，管理人员30人，保结员60人，保安80人，勤杂工60人，共230人，合计年工资总额276万元。办公费用：15000元/月，全年共18万元。
总变动成本=税金及附加=3200元/摊位月*12月*税金及附加工5.55%
实现目标利润1000万元的出租摊位数：
租金收入和成本(万元)
2、有关敏感性分析
固定成本增加10%，利润将下降19%;
每个摊位租金增加10%，利润将增加30%;
六、结 论
地处市三大商业区之一--商业区的东光批发市场，依托于精良的硬件设施、完善的服务功能和先进的管理手段，以正在逐渐回升的宏观经济形势和迅速增长的社会购买力、市场需求作保证，必将产生十分良好的经济效益。即使规划出租摊位只实现1/4可实现赢利1000万元的目标。因此，该项目在经济效益上是可行的。在社会效益方面，该项目的实现，一是能促进市商品批零市场的进一步完善;二是能促进人们消费水平的提高，从而拉动经济增长;三是满足人们多层次的物质生活需要，提高人们的物质生活质量;四是增加社会就业，服装城需要大量管理人员和服务人员，可解决大批下岗人员再就业问题。
从该项目的社会背景、市场条件以及经济和社会性效益分析中，可以得出这样的结论，即以年租金1500万元的价格，经营东光批发市场是完全可行的。
七、实施结果
"东光批发市场"项目经营可行性报告得到各方批准，目前已进入实施阶段。进展如下：
1、项目筹备小线已搭建;
2、已按项目选址确立规划用地，即期开工;
3、先期建设资金已到位;
4、计算机管理系统已经全面启用;
5、招商工作已开展。
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