中介委托书十九篇范本

篇1：房地产中介客户委托书

客户委托书

甲方（委托方）：

身份证号：
地址：

乙方（受委方）：

地址：

双方本着平等、自愿、诚信的原则，为维护双方当事人的合法权益，对乙方向甲方所提供的房屋信息，双方达成如下看房协议：

一、甲方委托乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付服务报酬给乙方。

二、房产概况：

甲方需购买位于________________________________________________的房产， 出售报价__________元，占地面积________平方米，建筑面积________平方米。

三、报酬支付期限：

乙方促成买卖交易的，甲方须向乙方支付房产成交总价1.5%作为服务报酬，甲方须在签订>时一次性支付给乙方。

四、违约责任：

甲方(包括甲方的亲属、朋友、同事、授权人、合作伙伴、所在单位、关联单位)须邀请乙方参加与房主的谈判并见证签约，不得就乙方所提供之看房信息私下与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋另行通过其它任何单位、人员成交，如果违反本协议，甲方除须支付本协议约定的佣金外，还须另行支付售价的3%作为违约金。

五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签章后生效。

甲方(签章)：
乙方（签章）：

联系电话：
联系电话：

时间：
年 月 日

篇2：房地产中介公司独家委托书

地产公司独家委托书

本人/本公司现委托长沙市嘉杰房地产有限公司（以下简称“嘉杰地产”）独家代理出租、出售以下物业，特签订以下内容：

一、出租／出售物业的内容（以下简称“该物业”）：

1、物业地址：长沙市

2、建筑面积：。

3、租金元或以上。售价物业出售前已产生之一切费用（包括维修基金、管道煤气、电话、有线电视初装费、维修费用等等）。

4、交易税费支付方式：按照国家规定各付各税【 】 由买方支付【 】 由卖方支付【 】。

5、交房情况：出租时交付房屋（不带家私电器）【 】，带家私电器（详见备注或清单）【 】。出售时交付房屋（不带家私电器）【 】 ，带家私电器【 】，家私电器赠送【 】，折价售予买方【 】（详见备注清单）。交房时间：
年 月 日即具备交付使用条件。

6、委托时间：从

二、本人／本公司指定嘉杰地产为该物业出售／出租的独家代理公司。一旦达成上述条件，本人／本公司全权委托嘉杰地产按上述租金售价适当收取客户定金。贵公司的客户同意按本人本公司委托条件交易的，本人／本公司不得擅自终止委托或拒绝出租出售，否则应向贵公司支付等额于租租赁／买卖双方代理费金额的违约金。

三、嘉杰地产公司在代理期限内有义务协助本人／本公司寻找合适的买家／租客。如该物业成功出租／出售，本人／本公司愿意向嘉杰地产支 个月的租金／买卖成交价的 %代理费。

四、在委托期间，本人保证不会自行出售物业；
不会与其他中介公司或第三人签订代理协；
不会私下与嘉杰地产所介绍之买房成交或利用嘉杰地产提供的信息条件通过第三方成交。否则，本人／本公司将向嘉杰地产支付第一条规定之售价3%，租赁为一个月租金作为违约金。

五、本人悉知嘉杰地产同时会向买家／租客收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。

六、本委托书一式两份，由本人／本公司及嘉杰地产各持一份，均具有同等法律效力。

七、备注：

委托人：
独家代理公司签署及盖章：

身份证号码：

电话：
委托日期：
年 月 日 篇3：房地产中介公司独家委托书

地产公司独家委托书

现委托广东省阳山县佰姓地产中介（以下简称“佰姓地产”）独家代理出售以下物业，特签订以下内容：

一、出售物业的内容（以下简称“该物业”）：

1、物业地址：广东省阳山县

2、建筑面积：平方米（以房地产证面积为准）。

3、出售价此价包括自买入该物业后至本物业出售前已产生之一切费用。

4、交易税费支付方式：由买方支付。

5年具备交付使用条件。

6、委托时间：从年年月 日止。

二、指定佰姓地产为该物业出售的独家代理公司：

1、佰姓地产预先支付人民币该物业的，独家委托费即转为购房款使用。

2、如超出委托限期，独家委托代理费用由本人收取，不予退还。

3、一旦达成上述条件，全权委托百姓地产适当收取客户定金。

4、本人不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向贵公司支付独家委托费

三、百姓地产在代理期限内寻找合适的买家 。如该物业成功出售，超出委托价钱部分作为佰姓地产的咨询及代理费，对此本人并没有异议。

四、在委托期间，本人保证不会自行出售该物业；
不会与其他中介公司或第三人签订代理协；
不会私下与佰姓地产所介绍之买房成交或利用佰姓地产提供的信息条件通过第三方成交。否则，本人将向佰姓地产支付第二条规定之代理费 3 倍作为违约金。

五、本人悉知佰姓地产同时会向买家收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。

六、本委托书一式两份，由本人及佰姓地产各持一份，均具有同等法律效力。

七、备注：

委托人：
独家代理公司签署及盖章：

身份证号码：

电话：
委托日期：
年 月 日 篇4：二手楼买房委托书(买房委托中介公司) 委 托 书

委托方：

姓名：
性别：
身份证号码：
受托方：

姓名：
性别：
身份证号码：

姓名：
性别：
身份证号码：

姓名：
性别：
身份证号码：

我方 拟购买位于深圳市 号房产（产权份额 占）。现委托上述受托人为我方的代理人，代理期限为 月日至年日，上述受托人均可单独以我方的名义在代理期限内办理如下委托事项：

1、签署深圳市房地产买卖合同（现售）、深圳市二手房买卖合同、签署转移登记申请表、全权到国土部

门及房地产产权交易中心办理上述房产的产权过户预登记审核手续、产权过户手续并缴纳相关税费、

领取房地产证、办理上述房产抵押登记手续并签署相关法律文件。

2、到银行办理按揭申请签署资金监管协议和银行确认书、在银行开立账户、领取并保管存折、签署银

行借款借据、借款（抵押）合同、抵押物价值确定函、等签署相关法律文件。

3、到相关部门办理上述房产的水、电、有线（数字）电视、煤气（天然气）、电话、网络、物业管理过

户等相关手续。

4、到国土局或土地房产交易中心办理退件、撤消过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地

产买卖现售合同、房地产证等相关资料；
到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。

5、到社保局或其他相关部门打印社保清单，到国土局或其他相关部门打印无房证明等相关手续。

6、代为签署关于所购房房屋为自用用途的承诺书，签署相关境外个人在深圳市购买唯一住宅类商品房的相关法

律文件。

7、到公证处办理房地产买卖合同公证、抵押借款合同公证手续、并在公证相关文件上签字。

8、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用。

9、全权办理房屋出租手续、收取租金、押金、签署租赁合同、等签署相关法律文件。

10、本人同意以上述房产为第三方贷款提供抵押担保、并签署相关法律文件。

11、全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，

并在有关文件上签字。

受托人在其权限范围内及代理期限内签署的一切相关法律文件，我方均予承认。

受托人有转委托权。

委托人：

月

篇5：房产中介委托书

委托书

房屋中介委托书

篇一：房地产中介客户委托书

客户委托书

甲方（委托方）：

身份证号：
地址：

乙方（受委方）：

地址：

双方本着平等、自愿、诚信的原则，为维护双方当事人的合法权益，对乙方向甲方所提供的房屋信息，双方达成如下看房协议：

一、甲方委托乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付服务报酬给乙方。

二、房产概况：
甲

方

需

购

买

位

于________________________________________________的房产， 出售报价__________元，占地面积________平方米，建筑面积________平方米。

三、报酬支付期限：

乙方促成买卖交易的，甲方须向乙方支付房产成交总价%作为服务报酬，甲方须在签订>时一次性支付给乙方。

四、违约责任：

甲方(包括甲方的亲属、朋友、同事、授权人、合作伙伴、所在单位、关联单位)须邀请乙方参加与房主的谈判并见证签约，不得就乙方所提供之看房信息私下与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋另行通过其它任何单位、人员成交，如果违反本协议，甲方除须支付本协议约定的佣金外，还须另行支付售价的3%作为违约金。

五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签章后生效。

甲方(签章)：乙方（签章）：

联系电话：
联系电话：

时间：年月日

篇二：房地产中介公司独家委托书

地产公司独家委托书

本人/本公司现委托长沙市嘉杰房地产有限公司（以下简称“嘉杰地产”）独家代理出租、出售以下物业，特签订以下内容：

一 、出租／出售物业的内容（以下简称“该物业”）：

1、物业地址：长沙市

2、建筑面积：。

3、租金元或以上。售价物业出售前已产生之一切费用（包括维修基金、管道煤气、电话、有线电视初装费、维修费用等等）。

4、交易税费支付方式：按照国家规定各付各税【 】 由买方支付【 】 由卖方支付【 】。

5、交房情况：出租时交付房屋（不带家私电器）【 】，带家私电器（详见备注或清单）【 】。出售时交付房屋（不带家私电器）【 】 ，带家私电器【 】，家私电器赠送【 】，折价售予买方【 】（详见备注清单）。交房时间：年 月 日即具备交付使用条件。

6、委托时间：从

二、本人／本公司指定嘉杰地产为该物业出售／出租的独家代理公司。一旦达成上述条件，本人／本公司全权委托嘉杰地产按上述租金售价适当收取客户定金。贵公司的客户同意按本人本公司委托条件交易的，本人／本公司不得擅自终止委托或拒绝出租出售，否则应向贵公司支付等额于租租赁／买卖双方代理费金额的违约金。

三、嘉杰地产公司在代理期限内有义务协助本人／本公司寻找合适的买家／租客。如该物业成功出租／出售，本人／本公司愿意向嘉杰地产支个月的租金／买卖成交价的 %代理费。

四、在委托期间，本人保证不会自行出售物业；
不会与其他中介公司或第三人签订代理协；
不会私下与嘉杰地产所介绍之买房成交或利用嘉杰地产提供的信息条件通过第三方成交。否则，本人／本公司将向嘉杰地产支付第一条规定之售价3%，租赁为一个月租金作为违约金。

五、本人悉知嘉杰地产同时会向买家／租客收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。

六、本委托书一式两份，由本人／本公司及嘉杰地产各持一份，均具有同等法律效力。

七、备注：

委托人：独家代理公司签署及盖章：

身份证号码：

电话：
委托日期：年月日

篇三：房地产中介公司独家委托书

地产公司独家委托书

现委托广东省阳山县佰姓地产中介（以下简称“佰姓地产”）独家代理出售以下物业，特签订以下内容：

一 、出售物业的内容（以下简称“该物业”）：

1、物业地址：广东省阳山县

2、建筑面积：平方米（以房地产证面积为准）。

3、出售价此价包括自买入该物业后至本物业出售前已产生之一切费用。

4、交易税费支付方式：由买方支付。

5年具备交付使用条件。

6、委托时间：从年年月 日止。

二、指定佰姓地产为该物业出售的独家代理公司：

1、佰姓地产预先支付人民币该物业的，独家委托费即转为购房款使用。

2、如超出委托限期，独家委托代理费用由本人收取，不予退还。

3、一旦达成上述条件，全权委托百姓地产适当收取客户定金。

4、本人不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向贵公司支付独家委托费

三、百姓地产在代理期限内寻找合适的买家 。如该物业成功出售，超出委托价钱部分作为佰姓地产的咨询及代理费，对此本人并没有异议。

四、在委托期间，本人保证不会自行出售该物业；
不会与其他中介公司或第三人签订代理协；
不会私下与佰姓地产所介绍之买房成交或利用佰姓地产提供的信息条件通过第三方成交。否则，本人将向佰姓地产支付第二条规定之代理费 3 倍作为违约金。

五、本人悉知佰姓地产同时会向买家收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。

六、本委托书一式两份，由本人及佰姓地产各持一份，均具有同等法律效力。

七、备注：

委托人：独家代理公司签署及盖章：

身份证号码：
电话：
委托日期：年月日

客户委托书

甲方（委托方）：

身份证号：
地址：
乙方（受委方）：
地址：

双方本着平等、自愿、诚信的原则，为维护双方当事人的合法权益，对乙方向甲方所提供的房屋信息，双方达成如下看房协议：

一、甲方委托乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付服务报酬给乙方。

二、房产概况：

甲方需购买位于________________________________________________的房产， 出售报价__________元，占地面积________平方米，建筑面积________平方米。

三、报酬支付期限：

乙方促成买卖交易的，甲方须向乙方支付房产成交总价1.5%作为服务报酬，甲方须在签订>时一次性支付给乙方。

四、违约责任：

甲方(包括甲方的亲属、朋友、同事、授权人、合作伙伴、所在单位、关联单位)须邀请乙方参加与房主的谈判并见证签约，不得就乙方所提供之看房信息私下与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋另行通过其它任何单位、人员成交，如果违反本协议，甲方除须支付本协议约定的佣金外，还须另行支付售价的3%作为违约金。

五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签章后生效。

甲方(签章)：
乙方（签章）：
联系电话：
联系电话：

时间：
年 月 日

地产中介公司是房地产业的重要组成部分，下面是小编为大家整理的关于中介公司售房的委托书，欢迎大家的阅读。

中介公司售房委托书一

认购方(甲方)：地址：

身份证号码：电话/BB机/手机：

中介方(乙方)：

地址：

电话：传真：

经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：

第一条甲方经过对珠海市(建筑面积m2，其中附属面积m2，以确权面积为准)的详细考察，确定购买该房屋，并全权委托乙方中介购房事宜

在同等条件下，共有人有优先购买权”、“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”第4章“租赁”第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”

房产买卖授权委托书的注意事项

签订房屋买卖授权委托书时应该注意以下几点：

第一，要写明委托人和受托人双方的信息。

第二、委托人应该写明哪些事项授予受托人办理，受托人的权限有哪些。

第三，双方约定的委托费用是多少、支付方式等。

第四、委托的期限、受托人是否有有转委托权。

委托人：____性别：男出生于年月日

现住址：____区____路____弄____号____室

中介公司售房委托书二

委托人：______________证件号码：______________

住址：______________

受托人：______________证件号码：______________

住址：______________

座落于中国**省**市**区**路**小区*幢*单元***室的房屋（下称“该房屋”）属于本人（即上述委托人）所有，房屋房产证号码为*产权证开字第20xx****号，土地使用权证书号码为哈国用（20xx）第*****号。现就出售该房屋事宜，本人（即上述委托人）在此委托及授权上述受托人代表本人办理以下事项：

一、代为签署有关本人出售该房屋的房屋买卖合同/代为签订定金协议；

二、代为办理合同公证或见证、领取公证书；

三、代为办理领取相关抵押注销资料、注销银行贷款、交易中心房屋抵押登记注销等相关手续；

四、代为支付一切上述房屋应支付的费用；

五、代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等；

六、代为收取房价款并将款打入委托人相关银行账户****。

七、代为办理水、电、煤、电话更名手续；

八、代为与物业管理处办理更名以及维修基金等更名手续；

七、代为办理该房屋买卖其它事宜。

受托人在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律结果，我均予以承认。受托人在办理上述委托事项时无转委托权。

本授权委托书自签发之日起生效，有效期至上述文件签署、手续办理完毕之日止，且本人得以随时撤销上述委托。

委托人：

______年________月________日

房屋出租中介委托书

房屋出租中介委托书1 甲方（委托方）：_______身份证号：______________地址：______________

乙方（受委方）：_______地址：______________

双方本着平等、自愿、诚信的原则，为维护双方当事人的合法权益，对乙方向甲方所提供的房屋信息，双方达成如下看房协议：

一、甲方委托乙方为其提供中介服务，并承诺乙方促成交易时支付服务报酬给乙方。

二、房产概况：
甲

方

需

购

买

位

于________________________________________________的房产，出售报价__________元，占地面积________平方米，建筑面积________平方米。

三、报酬支付期限：

乙方促成买卖交易的，甲方须向乙方支付房产成交总价

1、5%作为服务报酬，甲方须在签订《买卖房屋出租中介委托书》时一次性支付给乙方。

四、违约责任：

甲方（包括甲方的亲属、朋友、同事、授权人、合作伙伴、所在单位、关联单位）须邀请乙方参加与房主的谈判并见证签约，不得就乙方所提供之看房信息私下与房主以任何理由成交或告知他人成交，亦不得就同一房屋另行通过其它任何单位、人员成交，如果违反本协议，甲方除须支付本协议约定的佣金外，还须另行支付售价的3%作为违约金。

五、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签章后生效。

甲方（签章）：______________乙方（签章）：______________

联系电话：______________联系电话：______________

时间：_______年_____月____日

房屋出租中介委托书2 本人/本公司现委托长沙市嘉杰房地产有限公司（以下简称“嘉杰地产”）独家代理出租、出售以下物业，特签订以下内容：

一、出租／出售物业的内容（以下简称“该物业”）：

1、物业地址：______________

2、建筑面积：_______平方米（以房地产证面积为准）。

3、租金_______元或以上。售价_______元或以上，此价包括本人自买入该物业后至本物业出售前已产生之一切费用（包括维修基金、管道煤气、电话、有线电视初装费、维修费用等等）。

4、交易税费支付方式：按照国家规定各付各税[]由买方支付[]由卖方支付[]。

5、交房情况：出租时交付房屋（不带家私电器）[]，带家私电器（详见备注或清单）[]。出售时交付房屋（不带家私电器）[]，带家私电器[]，家私电器赠送[]，折价售予买方[]（详见备注清单）。交房时间：_______年_____月____日即具备交付使用条件。

6、委托时间：从_______年_____月____日至_______年_____月____日止。

二、本人／本公司指定嘉杰地产为该物业出售／出租的独家代理公司。一旦达成上述条件，本人／本公司全权委托嘉杰地产按上述租金售价适当收取客户定金。贵公司的客户同意按本人本公司委托条件交易的，本人／本公司不得擅自终止委托或拒绝出租出售，否则应向贵公司支付等额于租租赁／买卖双方代理费金额的违约金。

三、嘉杰地产公司在代理期限内有义务协助本人／本公司寻找合适的买家／租客。如该物业成功出租／出售，本人／本公司愿意向嘉杰地产支_______个月的租金／买卖成交价的_______%代理费。

四、在委托期间，本人保证不会自行出售物业；
不会与其他中介公司或第三人签订代理协；
不会私下与嘉杰地产所介绍之买房成交或利用嘉杰地产提供的信息条件通过第三方成交。否则，本人／本公司将向嘉杰地产支付第一条规定之售价3%，租赁为一个月租金作为违约金。

五、本人悉知嘉杰地产同时会向买家／租客收取房地产咨询及代理费，对此本人并无异议。

六、本委托书一式两份，由本人／本公司及嘉杰地产各持一份，均具有同等法律效力。

七、备注：

________________________________________________________。

委托人：______________

独家代理公司签署及盖章：

身份证号码：______________

电话：______________

委托日期：_______年_____月____日

中介售房委托书样本

很多房东买卖房屋都会委托中介帮忙，这个时候就需要准备一份中介售房委托书了，下面是一份委托书样本，希望对您有帮助

中介售房委托书样本

委托人：_____，性别_____，出生日期：_____，住址：_____，公民身份证号码：____________________。

受托人：_____，性别_____，出生日期：_____，住址：____________________，公民身份证号码：____________________。

我是位于×××地址的房屋所有权人（房屋所有权证号：××××）及位于××××地址的使用权人（土地证号：××××），由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托××××为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：

1.到上述房产贷款的银行偿还贷款余额、抵押借款，领取相关票据证明的相关手续；

2.到×××房屋产权交易中心或×××房产档案馆对上述房产进行查档；

3.到×××房屋产权交易中心办理上述房屋的注销抵押登记和抵押登记手续并领取相关证件资料；

4.到房产契税征收点办理上述房产交易有关遗失查询和申报交税的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料；

5.到上述房产管辖的地方税务部门办理税务申报及个人住房交易减免税申请的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料；

6.到×××房屋产权交易中心等有关单位办理上述房产转让、过户的一切相关手续，签署《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、缴纳相关税费、领取相关证件和资料；

7.代为收取出售上述房屋所得房款。

8.到上述房产的物业管理单位办理相关的交割手续。

9.到×××国土局办理土地证以及土地转让、过户的一切相关手续，签署相关文件，缴纳相关税费，领取相关证件和资料。

受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担一切相关法律责任。

受托人无转委托权。

此委托书有效期从签署之日起至委托事宜完成为止。

委托人签字：_____

_____ 年_____月_____日

通过不同渠道招聘的员工由于本身的特点存在不同，可能在将来的工作中表现也会出现较大的差异，研究发现不同招募源的平均工作留任率：员工推荐（61.25%）、“走进来”（58.4%）、职业机构（48.4%）、广告（44.8%）。

对不同招募源的员工的工作任期（tenure）进行定量打分发现：推荐进入公司的员工具有最长的工作任期（ 120.36 ），接下来的是“走进来”（98.89）、职业机构（91.5）和广告（88.92）。

招募源（Recruitment sources）：主要是指公司招聘新员工是的人员来源渠道，包括推荐、内部提升、“走进来”、职业机构、现场招聘会和媒体广告等。招募源的效能：主要是指用一些与工作表现相关指标衡量新员工进入公司后的情况，这些指标包括离职意向、离职率、工作留任率、工作满意度、组织承诺、出勤情况和工作绩效等。

职业中介机构

优点：

费用低，成本小，有些甚至是不花费用的。针对性强，对招聘技工和操作工较为有效。由于中介机构把求职者推荐到企业去，减少了企业部分招聘的工作量。

局限性：

中介的合法性和诚信度，导致求职者的质量和推荐的速度与企业需求不符的现象，增加了企业招聘的工作量，也可能造成用人的不足。另外，有些中介存在欺骗求职者、骗取求职者服务费的现象，给招聘单位带来一些负面影响。难以招聘到优秀的人才。现在技工短缺的现象越来越严重，今后中介向企业收费也有可能。

企业招聘人才七种途径的优缺点分析

随着竞争的加剧，企业一方面为了提升自身的竞争能力，一方面面对自身销售人员因为各种原因流失率据高不下的问题，对于销售人员的需求已经到了如饥似渴的地步。招聘对于每个企业来说都是家常便饭，也是企业的老板们最为关心的一件事。在茫茫人海中大浪淘砂，招聘到精明强干而又合适企业发展的销售精英，已经成了企业发展的计划里关键的一步棋子。那么，企业应该怎样去招聘？通过什么样的方式才能招聘到老板们需求的销售精英呢？

一、中介机构推荐

为各个企业提供招聘等相关人力资源服务的中介机构，就是我们常说的猎头公司，作为一个国外衍生的新生物，猎头公司近年来广泛被国外的企业所沿用，也被部分大型国内企业所接受。国内早期发展起来的一些人力资源中介机构也逐渐向猎头公司转形，比如南方猎头的前身就是前南方人才市场。

优点：

猎头公司作为一种专业的人力资源中介机构，具有着广泛人才搜索网络，它会根据企业所需人才的职业和职位的不同，为企业推荐不同的人才。在推荐的同时，猎头公司会帮助企业对推荐的人才进行初步的资质审查，技术技能的评测。由猎头公司来推荐人才，具有着效率高，招聘有的放矢，节省人力的优点。在人员的从业素质、职业道德上也有一定的保证。

缺点：

通过猎头公司进行招聘的一个最大的缺点就是成本过高。中介成功后，猎头公司一般收取企业的中介费用一般为中介成功的人员年薪的30％－50％，职位较高或者希缺型的人才中介成功甚至会收企业中介成功的人员一年的年薪。利用猎头公司进行的招聘还有着企业本身缺乏人员储备的弊端。

适合招聘人员：

企业中高层销售管理管理人员及部分要求较高的基层销售管理人员如：销售总监、大区销售经理、区域销售经理、地区销售经理、省级销售经理、城市销售经理、高级销售主管等。

二、媒体公开招聘

最常见的媒体公开招聘的方式就是报纸招聘，各大报纸周

六、周日都会推出整版的招聘广告，所以在大城市里，从周一到周三，拿着报纸找工作的人也成了一道特别的风景。招聘广告的费用视报纸在当地的地位和发行量而有所不同，按照省会城市八开版面的主流报纸的四分之一版面来计算，费用大概在5000－15000元不等。其他的媒体公开招聘还包括电视、电台广告，不过这些方式用的都比较少。

优点：

利用媒体公开招聘的方式进行的招聘，可以获得大量的人才信息，企业可选的余地较大。媒体公开招聘也会吸引到平均素质较高的人才前来。同时在媒体上公开人才招聘信息时，出色的表现形式也无疑为企业本身打了一次广告。

缺点：

由于媒介费用日益提高，所以通过媒体的公开招聘费用相对较大。不管是招聘的形式是投递简历，还是应聘者本人前来面试，都会在短时间内给企业的招聘者们在短时间内带来很大的工作量，造成很大的工作压力。如果这个招聘是在企业本部进行，这种招聘形式还容易给现在的团队形成一定压力，造成团队情绪波动，带来一定的不稳定性。

适合招聘人员：

中基层销售管理人员及部分要求较高的基层销售人员如：省级销售经理、城市销售经理、区域销售主管、高级销售代表、销售代表等。

三、招聘会现场招聘

现场招聘会是一个最现实最热烈的招聘方式，现在每逢周末举行的大型招聘会更是吸引着大批求职者趋之若骛。参加的方式也很简单，招聘的企业只需要将提供企业的相关证件，交纳各项费用，然后将自己招聘的要求提供给招聘会的主办方，就可以在招聘的时间里坐等求职者上门了，看着他们的简历，对他们本人现场进行审查和评测。

优点：

现场招聘会比较直观，可以见到应聘者本人，通过交流也可以了解应聘者本人的一些相关的信息，现场进行选拔。由于参加的招聘会的人员较多，可选择的余地也较大。

缺点：

现场招聘由于时间较短，不能当场对应聘者进行详细的审查和评测，还需要进行下一个面试或者笔试的环节。由于现场招聘者个人的因素（现场招聘人员往往是秘书或者助理），也容易造成对应聘人员的把握不准，造成真正优秀人员的流失。现场应聘人员一般以刚刚毕业的学生居多，从业经验缺乏，平均素质也不会太高。

适合招聘人员：

基层销售管理人员及基层销售人员如：区域销售主管、高级销售代表、销售代表等。

四、互联网人才库搜索

互联网时代的到来，为信息的传播提供了一个全新的平台。很多大的网站和专业的人力资源网站上都提供免费的刊登个人求职信息的服务，这为大批的求职者提供了一个良机。而招聘的企业，只需要支付较低的费用，甚至不需要支付费用，就可以上网浏览成千上万求职者的信息。

优点：

利用互联网人才库选拔人才，获得的信息量较大，可选择的面也很广，由于网络的发达，对求职者按照行业、职位、专业进行了有机的分类，所以招聘的企业也能对号入座，寻求自己需求的人才。

缺点：

信息量大的同时也意味着招聘者的工作量大，招聘者想要从成千上万的求职者信息中搜索出合适的人选，需要大量的时间。每个求职者为了找到一份好工作，都想通过网上的简历尽量把自己包装得尽量完美一些，这样难免就有夸张得成分包含在其中，这就给招聘者全面认识应聘者造成了一定得困难，有时从网上简历上看各个方面都非常优秀得人，面试时说不定漏洞百出，造成招聘企业资源的浪费。

适合招聘人员：

中基层的销售管理人员及基层的销售人员：如省级销售经理、城市销售经理、区域销售主管、高级销售代表、销售代表等。

五、社会公共部门的推荐

这里的社会公共部门指的是象由政府主办的社会就业中心，各个大学或者专科学校的就业辅导中心。社会就业中心永远挤满了来找工作的人，政府为了解决就业问题非常欢迎企业去选择他们的人员。各个大学或者专科学校的就业辅导中心也非常乐意为他们的毕业生提供就业的机会，学校同样面临竞争，毕业生就业的机会高了，也会吸引更多的新生入学，所以他们更欢迎企业来选拔他们的人员。

优点：

社会公共部门推荐的招聘成本较低，选择的余地较大，所招聘的人要么出于生活的压力，要么刚从学校毕业，冲劲十足，在就业压力较大的情况下，他们一般也比较珍惜任何工作机会，稳定性较高。

缺点：

由社会公共部门提供的人选存在从业能力的问题。由政府主办的社会就业中心推荐的人员，要么年龄较大，要么就是因为专业技能较差而失业，这部分人存在的问题是从业基本素质较差的问题。而从各个大学和专科学校的就业辅导中心招聘来的人员，都是刚刚毕业的学生，仅仅只有书本上的理论知识，要将理论转化为实践，也同样需要时间。招聘了这样的人员，需要付出大量的成本去进行培养和教育。

适合招聘人员：

基层销售人员及辅助销售人员如：销售代表、经销商销售代表、理货员、驻店促销员员等。

六、内部选拔

内部选拔就是在招聘时将目光投向企业内部，在企业内部各个部门的员工中进行挑选，或者将同一个部门的员工提升到较高的职位，或者将不同部门的员工换到另外一个部门工作。

优点：

内部选拔这种招聘形式，其优点在于成本较低，选拔出的人员对企业的产品和企业文化都已经驾轻就熟，不存在象“空降兵”存在融入问题，忠诚度较高，而且对企业内部人员的激励有很大的正面作用。

缺点：

如同内部选拔的优点一样，内部选拔的缺点也同样明显。内部选拔虽然成本较低，但是同样存在着过程比较漫长的弊端，一个内部员工的提升或者更换部门，需要经过无数次的审查和

讨论，经过谨慎的考核才能最终实现，这个过程是需要一定时间的。另外，内部选拔以后，获得提升的人员在提升以后，同样会给原来的岗位留下一个空缺，同样还得历经招聘的过程。还有一个不可忽视的问题，那就是如果在同一部门获得提升，和获得提升的人员原来同样级别的人员在产生期望的同时，也会存在心理的短暂失衡，不排除个别人员的过激行为。

适合招聘人员：

中基层销售管理人员及基层销售人员如：省级销售经理、城市销售经理、区域销售主管、高级销售代表、销售代表等。

七、推荐

这里的推荐指的是经过企业内部的人员或者和企业存在联系的外部人员推荐的合适的人员。

优点：

通过企业内部或者外部推荐这种方式的招聘形式是小规模招聘常见的一种形式，它的好处在于成本较低，节奏较快，推荐者一般比较熟悉招聘企业的产品和文化，所以在推荐人员时也会有的放矢，所推荐的人员基本具有同业的操作经验，所服务过的企业和招聘企业在文化方面也存在大同小异，经推荐招聘到的人员工作上手较快，由于和推荐人本身存在一定关系，融入团队的速度也会较快。

缺点：

通过内部人员或者外部人员推荐来招聘，可选则的面较小，由于是经过内部人员或者外部人员的推荐，所以招聘者在审查方面或多或少会有些松懈，造成所招聘人员素质参差不齐。这种招聘形式还存在另一个较大的弊端，在中国“打虎还需亲兄弟，上阵还要父子兵”这种特殊的文化下，内部人员推荐所招聘来的人员往往容易和推荐者形成“小团队”，而外部人员推荐所招聘来的人员也会因为千丝万缕的关系，给以后的管理工作造成困难。

适合招聘人员：

中基层管理人员及基层销售人员如：省级销售经理、城市销售经理、区域销售主管、高级销售代表、销售代表等。

企业的老板们要意识到，招聘并不是一成不变的，招聘虽然有很多种途径，但是每一种途径都存在着一定的优缺点，每一种途径都适合招聘不同层次的销售人员。企业在招聘销售人员的时候，必须根据所招聘人员的不同，根据企业本身，参照各个招聘途径的优缺点来选择不同的招聘途径，一种或者多种组合使用，经过多方位考察和评测，才能招聘到合适的销售人员。

买卖

小中介2%佣金！大中介3%佣金！有时候中介是两边收的，如果业主是实收的话，小心中介把业主该负担的佣金部分打到房款里面！

你要买二手房必须要向国家交税(必须交的).我们可以给你做避税.

我们报的房价都是房主报给我们的.当你买房子的时候,我们给您推荐房子是根据你的需求推荐符合市场价格的房子.如果你看好房子了,可以和房主谈价.

我们的代理费国家规定是客户1%~业主2%.但是这个市场业主要的都是净得价位.所以一般都是客户出3%个点.其实向国家交的税费有很大一部门都是业主来交的.但是业主要的是净价.只有客户来交了.

房地产中介服务收费有何标准?(置换篇) 房地产中介服务机构是依法设立,并经市房地产管理局确认资质审查合格,由市物价局核发收费许可证的经营性服务单位,它在提供有关房地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务时,可向委托人收取一定的合理费用。

不同服务项目的收费标准是不一样的。按照市物价部门有关规定,其服务项目的收费标准是:

一、房地产经纪收费。 房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托,进行代理收取的佣金。房地产经纪收费根据代理项目的不同,实行不同的收费标准。

1、房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累退计收: 房地产价格总额(万元) 累退计费率(%) 500以下(含500) 2.5 501-2000 2 2001-5000 1.5 5001-10000 1 10000以上 0.5

2、实行独家代理的收费由委托方与房地产中介机构协商,其标准可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。

3、房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

二、房地产咨询服务费。 房地产中介服务机构应委托人要求,提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务,可收取房地产咨询服务费。房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。

1、口头咨询费(含提供调换、租赁、买卖房屋信息等)。按照咨询服务所需时间、内容繁简、人员专业技术等级,每次10-50元。

2、书面咨询费。按照咨询报告的技术难度、工作繁简,结合标的额大小计收。普通咨询报告,每份300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,其标准一般不超过咨询标的额的0.5%。

房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费,按照市物价部门的规定,中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则,严格执行收费原则和收费标准,切实提供质价相称的服务。此外,房地产中介服务收费实行明码标价制度,中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

租-中介租房

收费一般是你的一个月的租金

从50元钱到半个月房租到一个月房租

一般租房中介费都是一个月房租,客户和房东各一半

房屋租赁代理费,无论成交的租期长短,均按半月至一个月成交租金标准,由双方协商一次性收取。

居间合同范本,居间合同范文

2010年11月19日

一、居间合同格式、房屋买卖居间合同范本、房地产居间合同范本

房地产买卖居间合同

委托人甲（卖方）（身份证号：）

委托人乙（买方）（身份证号：）

居间方：

第一条 依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等协商的基础上，就居间方接受委托人甲（以下简称甲方），乙（以下简称乙方）的委托，促成委托人甲、乙订立房地产合同，并完成其它委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条 甲方自愿将位于市镇村（路）幢（号）室，产权面积为 平方米，权属为，房屋产权证号为：，土地证号为：
，包括附属设施，水、电表，防盗门，自行车库：平方米，汽车库：平方米， 等。双方议定上述房地产及其附属设施成交价格为人民币（大写） （￥），由甲方出售给乙方。房地产过户所需要的契税，交易费等一切手续费用等均由乙方承担。

第三条 付款方式：乙方于 年月日付购房定金人民币（大写）（￥），（不超过成交价的20%），在年 月 日到市房产管理局过户时付人民币（大写），（￥ ）。如需要二手房抵押贷款，约于 年月日付清人民币（大写）（大写），（￥ ）。房款中应留水、电、有线电视、物品、电话费等押金人民币（大写）（￥ ）给居间方，居间方出具收据，待产权证过户结清水、电费等再交还给甲方。甲方在房地产移交给乙方时，该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方，并迁出户口。

第四条 甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失等甲方负责赔偿。

第五条 居间方佣金由承担，人民币（大写） （￥ ），过户时一次性付清，并出具收据。

第六条 违约责任：乙方中途违约，无权要求返还定金，并由甲方从乙方违约金中提取支付给居间方佣金。甲方中途违约，甲方在悔约之日起五日内必须将定金双倍返还给乙方，如逾期则每日按定金额百分之一的滞纳金赔偿给乙方，并由乙方从甲方违约金中提取支付给居间方佣金；
如乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交总额的千分之一的滞纳金。

第七条 本合同在履行中若发生争议，由居间方会同甲、乙双方采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向无锡市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。

第八条 三方约定：甲、乙、居间方一经签订居间合同且付购房定金后，将该房产证，土地证，及相送交资料交居间方保管，居间方出具收条 。甲方在移交房屋钥匙时抄好水、电等表的读数，将原使用期内的各种费用结清，等乙方产权证，土地证办好，居间方会同甲、乙双方水电等卡过户。

第九条 交房时间：甲方于年月日之前将房屋（钥匙）移交给乙方使用，同时乙方付清全部房款。

第十条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，其补充协议经双方签字后，与本合同具有同等效力。

第十一条 本合同经甲、乙双方签字或盖章后，即生效执行，违者按有关法律、法规承担全部责任。

第十二条 双方约定的其它事项：

第十三条 本合同一式叁份，甲乙居间方三方各执壹份。

委托人甲居 间 方委托人乙

身份证号身份证号

住址住址住址

联系电话联系电话联系电话

本人/代理人（签字） 代理人（签字） 本人/代理人（签字）

年 月 日 签于

二、工程居间合同样本、建筑工程居间合同范本、商务居间合同范本、业务居间合同范本

居间合同也称为中介合同，它是指当事人双方约定，一方为另一方提供成交机会或者充当订立合同的媒介，另一方支付相应的报酬的协议。

在居间合同关系中，提供居间服务的一方为居间人，另一方为委托人。订立居间合同应当注意的问题有：

1、委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。

2、居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。

3、合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。

4、居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。

三、居间合同范文、二手房居间合同范本、土地居间合同范本、买卖居间合同范本

居间合同（示范文本）

委托人：签订地点：

居间人：签订时间：
年 月 日

第一条 委托事项及具体要求：

第二条 居间期限：从年月日至年月日。

第三条 报酬及支付期限：居间人促成合同成立的，报酬为促成合同成立的%或者（大写）元。委托人应在合同成立后的 日内支付报酬。未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。

第四条 居间费用的负担：居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人负担；
未促成合同成立的，委托人应向居间人支付必要费用（大写）元。

第五条 本合同解除的条件：

1、当事人就解除合同协商一致；

2、因不可抗力致使不能实现合同目的；

3、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；

4、当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

5、当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第六条 委托人的违约责任：

第七条 居间人的违约责任：

第八条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；
也可由当地工商行政管理部门调解；
协商或调解不成的，按下列第种方式解决：

（一）提交仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第九条 其他约定事项：

第十条 本合同未作规定的，按《中华人民共和国合同法》的规定执行。

委托人（章）：

住所：

法定代表人：

居民身份证号码：

委托代理人：

电话：

开户银行：

账号：

邮政编码：
居间人（章）：

住所：

法定代表人：

居民身份证号码：

鉴（公）证机关（章）

经办人：

年月日

监制部门：印制单位：

房产中介年终总结一：

20xx年对我们来讲是极其不平凡的一年，在这一年中，公司经历了发展、到不断壮大的过程，我们大家共同努力、精诚团结、互助共赢，为大量的客户找到了他们满意的住所，在服务社会的同时，也成就了自己。回首这一年，如梦如幻，无限感慨。

20xx年年初，经过公司与xx物业的洽谈，对我公司进驻xxx小区合作达成了共识，于20xx年3月15日签订了相关合作合同。首先要非常感谢公司为我提供这个广阔的平台，以及对我的信任，非常感谢公司领导、同事给予的关心帮助，在此我向公司全体同事表示最衷心的感谢。

下面是我对今年所做的工作做一下总结，以及对20xx年新的一年的工作设想。

一.关于管理工作方面

主要是做好与员工的协调沟通。同时建立良好的人际关系。认真履行公司制定的各项规章制度，统一思想，结合自身工作情况不断发现问题解决问题。接待客户热情积极主动，树立好良好的公司形象。

二.取得的工作业绩

进驻xxx已有9个月，取得的业绩不是很可观，自开设办事处至今成交租赁房源xx套，佣金收入约为xxxxx元;出售、贷款及其他业务为xxx。主要原因是xx门禁及绿化没有搞好，所以至今未得房产证，致使一些业务无法开展。同时，因为合作的物业公司管理方面出现一些问题，导致我们部分的客户纷纷退租。虽然重复的房源再次出租也可以让我们获利，但是小区的对外口碑已经造成了不好的影响。

三.存在的主要问题

无论在哪个方面取得了成绩，但对照公司的总体要求和管理模式还是相差甚远。主要体现在缺乏工作的主动性，工作计划不够强，部门与部门之间的沟通协调还不够，管理的执行力欠缺，监督工作力度不够，等等，这些都有待于在新的一年里勇于克服和坚决改进的。

四.对公司的建议

一， 用人唯才

随着企业的经营的日益复杂，公司也再不断的衍生其他经营方向，唯有人才才能维持企业的长期可持续发展。并且企业需要培养出一批属于自己的骨干成员，而不是依靠更多的亲情来维系，这样离现在化管理就太远了。

二， 能力重于学历

成功人士往往是那些学历并不高的人，看重学历只是他的常识和内涵，并不是代表能力的充分条件。选择一些对待工作态度积极，主观能动性强的人安排在适当的位置上是用人的最高标。

五.20xx年的工作打算

新的一年随着市场形式的发展和激烈的竞争下，我们以积极主动的态度为公司带来更好的效益，明确我们的工作目标，加强业务能力，提高业务水平，激发和调动每位员工的工作热情。努力做好对客户的沟通和协调，将各项工作做好，做实，做出成效，进一步提高我们家伟房产的知名度和信誉度，将我们的工作发扬光大。

“人生在世，事业为重，一生尚存，绝不松劲，东风得势，时代更新，趁此时机，奋勇前进”这段话是老总给我们的精神动力。我们大家都明白，失败的原因千万种，但是成功只有一条捷径，那就是努力、勤奋、专业。我暗下决心，要做就争取做到最好。经过了9个月的努力，虽然离我的目标还很远，但是这些只是下一步工作的起点，在崭新的一年中，我们会更加努力的去工作，力争把我们的工作做到最好，实现更高的收入，并且在20xx年里实现三跨。

房产中介个人年终总结二：

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了第二个里程，回顾这第一个里程，作为一名房产中介经纪人，深深感到房产市场蓬勃发展的热气，体会到每个经纪人之间拼搏的精神。

我是去年12月加入房地产中介这个大家庭的，对于我来说一个陌生行业，不管以前有多少辉煌，现在是一段新的开始，新的憧憬。从做进公司做经纪人那一天起我告诉自己我要做房产中介的champion，作为一名普通的房产经纪人，能在相同的硬件条件下，拿下销售冠军，是每一名经纪人的梦想。

经过了市场调研，销售培训以及技能培训等多个环节的考验，终于接近了一名合格的房产经纪人。参加第一次培训时，我的经理就告诉我们经纪人需要和许多不同层次的人接触，要求很强的交际能力，也要有积极的工作态度。做业务时首先是把客户看成自己的朋友，为他们解决住房问题，根据他们的经济实力选择合适的户型，包括后期还会为他们解决一些物业方面的问题。经纪人不仅仅停留在卖房子的层面，需要各方面强化自己的专业知识，不仅在房地产方面，营销学、心理学都要涉及，同时作为公司的门面，自己的一言一行也同时代表了一个公司的形象。所以要不断提高自身的素质，高标准的要求自己。

刚开始，我的业绩并不好，尽管也很用心，带看，派单，驻守，电话跟进这些都很努力去做，却不见成效，看着别的同事天天都有业绩，有的还成交几百万的别墅，心里有说不出来的滋味。难道就比别人差，我告诉自己，我也很优秀，别人能做到的我也一定能做到。我知道在工作中光有热情是不够的，还需要抱着一种平常的心态,于是不断提醒自己别人成交是别人的运气和能力,我想自己现在要更加努力, 目标就是要征服客户。我开始改变以前的方法，没有一味地再去夸大房子的优点，说话语气也没有很明显的偏向性。自始自终把每一位客户都当成自己的朋友，处处从帮朋友看房买房的角度出发，为客户解决住房上的问题，甚至还将房子一些无关紧要的小缺点告诉客户。这样，客户体会到一种亲切感，我的第一单就这么签下来了。接下来，我便做得更加得心应手，慢慢的体会到作为一名经纪人打心理战是房产中介这门职业的拿手本领。了解客户的心理变化，推测其房型和价格的需求，并提供针对性的服务，从而促使交易成功，这些都是成功的基本技巧。同时，在与客户交流中善于察言观色，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这几个月的磨练，我可以独立完成任务，更可以很自豪的说我现在是一名合格的经纪人，并且一直在努力做好自己的本职工作。

在房产中介这个行业，我无时无刻都处在一个学习、打基础的过程。对于每个经纪人来说这份工作休息时间很少，就是春节许多人也不准备回家，一开始大家都还不大适应，但很快就习惯了，毕竟我们都在为自己的目标努力奋斗。作为一名经纪人，在别人眼里是值得羡慕的，因为年薪10万对于这一行业来说不是梦，看着每个人光彩的一面，可又有谁知道我们要承受的压力，大家都是在风风雨雨中挺过来的。这段时间里有过欢乐也有泪水，在我最苦的那段日子，整整两个月没有开单，于是我拼命寻找客户，不放过任何一个机会，付出总算有了回报。我相信只有从事了这份职业的人才能体会到它的艰难和辛酸，我曾经派单派到手软，挨家挨户上门寻找房源，被小区保安拒之大门外，打电话被业主骂，这些我都一一坚持下来，看着别的同事都那么认真，也就更加努力寻找客户。当然也有人不削这份工作，在他们看来经纪人没素质，没文化，就靠骗。但是无论怎样。我要说的是：是公司培养了我，告诉我：坚持做正确的事、先做人后做事的道理，始终保持“最信赖经纪人形象”，同时让我明白自己的价值，“中介”仅仅是房地产经纪人最基本的工作内容之一，我们工作的重心是：运用我们专业的知识，丰富的从业经验以及相关事物的数据分析，通过优质的服务帮助客户解决困难，节约客户相应的投入成本，包括时间和精力成本，实现利润的最大化。因此，每次接电话或接待客户时候我都告诉自己微笑面对每一个客户，拿出我的专业知识，替他们解答问题，尽可能帮助我的客户，每每成交一单业务看到客户挑选到满意的房子，露出欣喜的表情时，自己就会有很强的满足感。

作为一名房产经纪人，平凡且快乐，而又给人信心，能憧憬光明的未来。这份普通到不能再普通的职业，我会努力做好它，今天的业务员就是明天的业务经理。20xx年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。我相信，在新的一年将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中， 占有一席之地。

房产中介个人年终总结三：

转眼间又到了十二月，这年的工作已经接近了尾声，根据自身工作的实际情况，我对自己的工作做出分析评定，总结经验教训，提出改进方法，以便使自己在今后的工作中能惩前毖后，扬长补短，为今后不断改进工作方法，提高工作效率提供依据。

可以说，20xx年开年至今，二手房一直处于一个低迷的状态。国家对于房价制定了一系列的政策，以宏观调控，微观指导的方针来调控房价，致使买房的顾客一直处于观望状态，导致了房地产中介公司的门可罗雀，甚至有一些房地产公司关闭了几家门店，可以说，20xx年房地产中介公司是很不景气。今年国家出台的主要针对房产的政策有以下几点：1月26日，二套住房首付款提到到了60%，并且从严制定和执行住房限购措施;1月25日，《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益;1月27日，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税;2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。以上信息，都是国家在今年出台强制执行的新政，致使房价有所缓解，但是贷款利率的上升，给买房者也是带来了巨大的压力。

11年上半年，全体员工在领导的指挥下，每个人都积极努力学习房产知识，以及加深对公司其他业务的了解，每个人都通过学习，取得了中介从业人员的资格证，这也证明我们公司正在健康稳步的发展。上半年，在公司同事的配合下呢，一共完成了19套租房，离我们制定的目标还是比较远。不足的地方呢，主要是房源量比较少，再就是针对客户需求的房源还不够积极去寻找。公司的其他业务，我们也都积极去配合，为了更好的扩大公司的利益。

下半年，公司三家分店同时开业，关于门店呢，门店主要是公司进行销售工作的基本形态，销售任务由各门店承担，各门店的计划与目标由各门店实施并完成，阳光新城这边得业绩确不尽如人意，只租得一套房子，有一笔借款业务，从中我们也认真审视了我们的工作态度，总结不足有以下几点，一，上班时，工作不够积极，比较懒惰，房源不及时更新。二，接待客户时语言还不够丰富。应变能力还不够。三，最重要的就是专业知识还不够强。有时候客户问的一些刁钻的问题，也找不到完全正确的答案。

房屋中介公司从事经纪活动的，除应当符合《中华人民共和国公司法》规定的条件外，还应当有五名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。合伙企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国合伙企业法》规定的条件外，还应当有两名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。个人独资企业从事经纪活动，除应当符合《中华人民共和国个人独资企业法》规定的条件外，还应当有一名以上与其经营范围相适应的执业经纪人。

注册资金10万。

办房产中介资质证书 在公共行政服务中心---建设局

1..申请登记；
2.提交证件；
3.证件查验和现场踏勘；
4.填写文本、登记备案；
5.核发《房地产中介机构资质证书》。

需要提供：

1.有自己的名称、组织机构；
 2.有固定的服务场所；
 3.有规定数量的财产和经费；


4.从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学 历，初级以上专业技术职称人员须占人数的50%以上；
从事房地产评估业务的，须有规定数 量的房地产经纪人；
 5.设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由当地县级以上房 地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。

6.一般办理需要15 天左右。

找房源的方法有很多，给你总结10种

1：和中介同行合作。附近如果有别的同行就多去和他们交流交流，他们比你早营业，他们知道房源比你多，看看他们愿不愿跟你合作。不愿意就算了。

2：有时间的话多到附近走走，有很多房源信息都是房主自己贴出来的！有时去问问某小区的门卫，他们和业主都比较熟，谁有房源可能知道！

3：洗盘。也就是把整个小区业主的电话通通打一次（机率小。新手可做）

4: 和老客户维持好关系，（你根他找到合适的房子，他买了以后，关系打好了他会再次介绍房源和客户给你）。

5: 电话接待，一般公司比较大的，业主会主动打电话到离房主家较近的房产公司，所以要经常打电话...

6：门店接待，房主下班了，或者吃玩饭后会出去散步，到店面的也不少，一有人到门店你就得比别的同事早出去，呵呵，先到先得。不是卖房的可能是买房的，接一个客户也可以啊。

7：是有针对性的根据客户的要求去找房子，如客户就要指定的小区，公司目前没有他合适的，就可以采取这种方式了，也就是贴条，但是要做的好点，不要做的那么一点点，一看就是小公司所为。呵呵，没有客户也可以这样去做，有人跟你打电话不就是有房源了吗？

8：不知道你公司是多大，还有一般的大公司会有附近的小区业主的电话，这都是平时跟物业处的，有的是花钱的。不知道你明不明白。有的话打电话核实好了。（但是有点不好是，有很多是不卖的。要有心理准备）

9：网络上面，比如焦点 新浪 站台搜房，赶集，房东等，上面有很多房源信息，你要做的也就是第一时间打电话核实了，呵呵

10：借助一些房产中介管理软件。有些软件除了一些必备的常用功能外，还有自动采集房源的功能

一、中介公司的产生

中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？

因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？

因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

二、中介员的角色

请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？

其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度

中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都 要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。

预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。

锄价（制造一些比市场价低的楼盘） 受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。

1、为什么要不停找新盘呢？

现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？

2、为什么要更新业主动态及楼价？

更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。

请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。

3、锄价（制造荀盘）

锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？

因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。

4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。

荀盘是用什么定义呢？

成功经纪人的日常工作:::

1、每天准时到公司，（最好能提前20分钟到公司，做到风雨无阻！）

2、找开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。

3、打开电脑，随时查阅公司"新间公告"、"员工论坛"等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).

5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.

7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。

8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的"客户回访"工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造"专家"形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。各位同仁：请随时随地将自己的工作与以上"日常工作"进行比较，检查自己做到了什么，没做到什么！建议将此"日常工作"摘录于自己工作薄上，时常鞭策自己，指引自我！长此以往，成功之时指口可待！

失败业务员的日常工作

1、常迟到，开小差。

2、望天打卦，无所事事。

3、一周看房次数不过三次。

4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动

7、阳奉阴违、只做表面功夫。

8、上班等下班，做业务的心态不够强。

9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

14、不会自我检讨做业务的能力。

15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善

17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）

20、对买卖手续流程不充分了解。

如何做好房产中介！ (2009-10-12 19:12:51) 分类：如何做个成功的房产中介 标签：如何做好房产中介 |

一、中介公司的产生中介公司的产生是代表当地的经济发展迅速稳定，为什么经济发展趋式好会与房地产中介有关呢？ 因为当经济发展好投资生意有可观回报，工人收入增高、人民开始富裕，字然会在衣、食、住、行，追求更好，特别中国人的传统思想、住房非常重要，因为住除了有一个居所之外，现今拥有房亦是成就的表现、身份的象征，如果你拥有的房子越大，就代表你的成就越大、越辉煌，此外房屋除了是需求还是一种较稳定的长远投资。所以在一个迅速发展的地方，楼房需求量这么大的时候中介公司的出现是起着催促市场发展的作用。

但是要买楼房的人可以选择发展商的楼房，为什么要买二手房呢？ 因为发展商大多数楼花，往往要等上一段时间才能交楼，加上发展商价格比较高及该房屋的新配套相对不够齐全，又或者是因为地点的原因，所以会令部分人转往买二手房，这时中介公司就能发挥作用。

二、中介员的角色 请问阁下是否想过中介员起什么角色呢？你认为中介员是卖房给客人还是帮客人找房子买呢？其实中介员是一个比较特别的行业，我们同其他行业的业务员是有很大的不同，一般行，业的业务员是公司有一些自己产品推出市场，公司应因市场定好价格，业务员只需推销该产品的优点便完任务。这就叫单向推销。

而我们的角色名副其实是中间人，我们无自己的产品，无自己的定价，我们所做的全受人委托，完成任务收取佣金，我们是推销服务，推销你的承诺，推销你的关系，你的说服力等等而令对方给予你信任。

三、中介员每日工作习惯，纪律及工作态度 中介元每日应有工作的程序及计划，不可以用“见步行步”的态度处理，要对每见事都要认真处理，不可以用今日的利益来衡量，因为中介工作好象农夫耕种，今日播种明日收成，所以每天都是默默耕耘。

中介员的工作主要分三大类，就是预备、执行、才有收成。

预备：古人有话“工欲善其善，必先利其器”所以预备工作是非常重要，如果预备工作做得不好，就算你有多大的能力问题还是会出现的。所以预备工作是非常重要的。预备工作包括不停找新盘，更新业主动态及楼价。

锄价（制造一些比市场价低的楼盘） 受业主委托的物业空置，要积极争取钥匙。

1、为什么要不停找新盘呢？ 现今市场竞争非常激烈，中介公司在同区可能已有多间地产，如果我们无足够的盘源，提供不到多一些盘源给客人选择，无论你口才多好，客人最终会去其他公司买楼，试想想你如果要买日用品，在你前面有一间只有小量货品选择的商店，另一间是货品齐全的家乐福，你会去哪间呢？

2、为什么要更新业主动态及楼价？ 更新的主要目的，是贴近市场咨讯动向，借着用电话或面谈与业主建立关系沟通，了解业主卖楼的心态及意向，价钱是否改变或说服业主减价。再更新过程得知业主是否售出或租出，如售出或租出，询问业主已售或已租的价钱，了解市场最新的价格及透过哪间地产公司成交，从而了解行家动态。再更新的过程中可更了解业主委托放盘是真的想出售或出租，或者只是用试试的心态，如果在更新过程中能预早知道，我们可做出相应对策。

请你记着，如果你每天用心与业主沟通的好，能令业主留下良好的印象，当你有客户要谈价钱或条件，一定会比其他对手容易得多。

3、锄价（制造荀盘） 锄价是利用更新时与业主预先谈价钱，用较低价钱与较差的条件与业主协商，得知该业主是否急让，当制造出一个荀盘后，就代表你在这宗交易有50%成功率，为什么呢？ 因为市场中介员很多，你要比人优胜，首先你的货品要比人优胜，如果你没有荀盘介绍给客户，你就不会有客，就算是有，也不会选择你。

4、当你预先制造到荀盘，就可以缩短你们协商的时间，加快成交速度，减低中途的麻烦及难度，令你的风险减到最低。就算有对手同你竟真同一客户，你也能胜券在握。但是请各位业务员要明白制造一个荀盘并不容易，不可能一两句能制造的，是要持之而行，不停用洗脑地方法同业主交谈，就好象一副黑色的墙你要把他变百，不可能油一两次就能完全变白，你需要油可能五次或更多才能完全变白色。

荀盘是用什么定义呢？

1、价格比市场低 荀盘定义是：

2、业主已确定放盘

3、当有客人下订金他能立即决定，不需再同其他人商量

4、你很清楚他卖楼的原因

5、争取钥匙 争取钥匙为什么会那么重要呢？ 因为每一个客户进入公司问房子的时候，凭你用口介绍是不够的，他需要马上参观现场，这个时候你才去约业主看房，客人会感觉太麻烦，他亦没有耐性等你，客人可能回觉得你公司楼盘太少而往其他公司找，而其他公司能及时提供房子给他看，你再争取这客湖机会就大大减低。更重要的事，你可以为自己争取更多时间去做更多的生意。

四、受委托放盘最注意事项

（1）业主委托我们放盘主要是经几类途径。

1、电话放盘；

2、亲自到我们公司放盘；

3、是我们主动要求业主放盘；

4、是朋友或老客户介绍。 以上无论什么方式放盘，你必须小心记录详细资料，决不能有错漏。因为这个程序是非常重要的，如你一不小心记录错资料便会影响你或你的同事的步数。

（2）收盘记录资料如下：

放售：

1、业主姓名

2、详尽地址

3、面积

4、电话号码（一定要尽量记录多些业主联系电话）

5、价钱（可能包括叫价，连佣金底价）

6、是否包税

7、装修状况

8、间格是否改动，该物业是否已吉（空置），如果已吉必须争取钥匙放在我们公司

9、现在是否有按揭（尽量了解欠银行多少钱）

10、看房方式（如业主放钥匙就不用问）

11、房产证是否他本人（如果是代理人，是否有合法授权文件）

12、为什么卖楼

13、价格是否再商议

14、是否有特别条约

15、卖楼后会否再买其他楼盘

放租：

1、业主姓名

2、详尽地址

3、面积

4、电话号码

5、价钱

6、设备配套

7、装修状况

8、间隔有否改动

9、该物业是否已吉

10、看房方式

11、价格可否面议

12、有否特别条约

13、租出后会否再买其他楼盘 最后紧几提醒业主我们成功帮他售出或租出是须收取佣金。

卖出：收取佣金1% 租出：收取佣金一个月租金的70% 言谈及身体语言：言谈及身体语言是表现你品格的一种方法，亦直接的影响你的说服力及影响力。言语其实是一种学问，因为你的说法是等于把你的想法表现出来，把你的事业魅力发挥出来，林令对方很想檩、聆听你的说话而给你说服，所以说话前请你细心想想你说出来的结果。

老人家经常说：（食物可以随便食，但说话就不可以随便讲），就是因为你的说话会影响你的结果。（要养成一种习惯就是先想想，然后讲）

身体语言：
身体语言是加强你语言上的说服力，增加你的表达能力，所以身体语言是非常重要的，因为你所做的动作，是给予对方的观感你是否可信的人，还是一个轻佻浮糙的人。身体语言是包扩你的身体所做的任何动作及眼睛的交流，所以你要留意你自己的动作，眼睛与人交谈不要东张西望，身体的动作不要太夸张，动作自然大方。你要紧记你所说的每句话，所做的任何动作，对方都给予你评估。

销售技巧：
我们与客户接触推销，必要先了解客户的需要，不要乱做介绍，因为你推销一样东西如客人完全不适合，无论该东西有多好，对他都是无兴趣，他只觉得你在浪费他的时间，同时也在浪费你自己的时间。所以在与客户接触先要了解他的需要，然后才介绍。如何了解客户呢？ 每个客户无论是电话或是自寻到公司，他都会给你说他的基本需要，但是这基本需要是不够的，所以我们要加深了解对方，最好的办法是带客户多看几套房，在看房时了解他的需要，而做出适当的建议及介绍，增加客户的购买欲念。了解客户最基本是，客户买房是投资还是自住，需要多大面积，多少个房，预算房价，为什么会选择此区，是否与其他地产公司看过房等。了解他的基本需要后，介绍一些近似的楼盘给他看。

射盘：
当你了解客户的要求你要带客户看房，必须预备多几套耧盘让他比较介绍，让他提出问题从而了解客户更深入的要求。但你必须要有一个至两个目标盘，然后作出重点推荐，利用其他不是目标盘作为比较目标盘的好处。（紧急目标盘的定义是该盘的业主你能完全掌握）

揸价：
揸价的意思是把业主给我们的底价提高一点报给客户，为什么要这样做？因为每个人的心理都是怕吃亏。所以无论盘有多荀，客户都会要求你帮他还价，如果你没有渣价，业主又不愿把底价再减，客户只会觉得你无能力帮他，而不作决定，更可能会失去客户。

谈判：
进入谈判一刻就是生死存亡的一刻，客户要求你为他倾条件及价格等，进入最后阶段，谈判成功与否，是你在之前所做的准备及部署是否充足。你与客户所建立的关系，他对你的信任程度有多少，而影响难度的高低。

往往客户和业主在谈判的阶段都会有很多的理由、口籍、优虑的事情而令难度增加。业主和客户在价格上或条件上出现争议，双方都会有各自的理由。在这一刻你是要改变他们的观念，不要混入僵局的局面，你每遇到对方在找理由或借口，都必须先“同意”后“但是”的方法。因为每个人都是天生希望对方认同自己，当你表示同意他便会对你减低抗拒，觉得你是他的同一阵线。你再跟他分析现时的局面利害关系,他便会比较容易接受你得意见。

（紧记“同意”“但是”）

切记不要犯以下错误

1、不可以让客户与业主交换联络地址及电话。

2、尽量少让客户与业主直接沟通。

3、不可以让客户知道业主出售或出租之底价。

4、要有时间观念， 约了客户千万不要迟到，不可让客人等你。每次外出工作时，先查清楚自己带出去的必备品带齐了没有（包括笔、名片、各样协议书或合同

中介获利绝不止吃差价那么简单

“中介的利润不单单只是吃差价、提佣金这么简单。”Apple笑着否定了外界对中介获取利润最普通的看法。通常情况下，购房者认为中介的利润主要是靠低买高卖、租进租出的差额获取的，其实远不止这些。

中新社发 井韦 摄

上周五傍晚7点，安贞附近的快餐店里，隔壁的中介门店似乎没有打烊的念头。

如果不是提前知晓，很难想象坐在对面的女孩Apple曾经做过6年的房地产中介业务员。

上月20日，《北京市房屋租赁管理办法(草案)》正是开始征求群众意见，而这也是继三部委联手发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》之后，又一针对房地产经纪的调控措施，至此，曾经“风光一时”的京城中介遭遇到了前所未有的调控重锤。

战术揭秘

“田忌赛马”式心理战

“其实在这一行里首先要学会的是心理战术。”在做了整整6年的业务员之后，Apple早已轻车熟路。“除了以尽可能低的价格从房东手中租下房子以外，整个中介租房过程中最为关键的便是带客看房。一般中介每次带客看房都是同时看几套房子，而其实这几套房子并不是碰巧赶上的，而是经过精心安排的，为的就是以最高的价格将房子租出去。”

随后的暗访验证了Apple的说法。

一线暗访

从地狱到天堂的看房亲历

第二天上午，记者拨通了某中介公司的电话，称自己打算租一套位于安定门附近的两居室。两个小时之后，该中介公司打电话过来说安排下午2点看房。当天下午，当记者与Apple一起见到中介公司业务员时，对方告知，为了能够让我们有更多的选择，“今天多看几套”。

这个业务员带我们看的第一套房子位于六铺炕。一进房间，记者看到的是，完全没有装修的房间里由于年久腐蚀窗户已经破烂，一台至少服役15年的电视孤零零地呆在并不稳当的桌子上，水泥地面上不断地有小生命爬来爬去……而这位业务似乎看出了我们对这套房子很不满意，“1900不二价，房间的条件虽然差了点，不过这个价钱在二环算是超值了。”我们以条件太差婉言谢绝。而第二套房子位于安定门地铁口附近。一进门，强烈的反差让我们有种从地狱到天堂的感觉。“这套房子房东搬走之后重新装修了，你看多干净。”中介公司业务员介绍。虽然中介报价2200元/月的房租，我们当时也觉得“合情合理”。“正是由于强烈的反差，让你忽视了第二套房子中的许多缺点。比如，后一套房子是东西厢房，而且西屋没有空调，夏天的时候西屋会很热；
其二，阳台不封闭，厨房到阳台的玻璃很薄，冬天室内会很冷。”Apple一语道破其中玄机。中介在巧妙实施心理战术之后，很多租客难免不入其圈套。

获利招数

利润不止是差价那么简单

“中介的利润不单单只是吃差价、提佣金这么简单。”Apple笑着否定了外界对中介获取利润最普通的看法。通常情况下，购房者认为中介的利润主要是靠低买高卖、租进租出的差额获取的，其实远不止这些。

总的来说，中介的利润主要来源于四个方面：差价、佣金、所谓的罚金、无理扣下的各种费用。

招数一：

低进高出、两头收佣金

Apple向记者介绍，以地处安定门的一套刚刚装修完的60平方米住宅为例，在租期为一年、家用电器齐全且基本全新的情况下，房东租给中介的价格约为1700元左右，并且中介公司一般收取合同房东一个月的房租作为中介费。而同一套房子中介转手出租的价格则最少达到2100元，同时将会向租客再次收取一个月的房租作为佣金。

这样一来，中介所得便是：(2100-1700)×12(月)+1700+2100=8600(元)。

招数二：

租赁合同暗含文字陷阱

“相当一部分中介对租客签合同前后的态度截然不同。” Apple举例解释，一些不正规的中介公司通常在租赁合同中玩文字游戏，待签订合同之后，再对其中的细节自行解释。

最通常的手段是在关于“租客承担水、电、煤气、卫生等费用”一栏中做手脚。

一般来说，这样的合同里“煤气”通常被隐蔽地写成“煤气”，一个并不引人注意的空格就意味着千余元的取暖费。中介公司通常的解释是，“煤气”指的煤气和取暖费(暖气)，要求租户再另行缴纳取暖费；
而其中的“卫生费”，中介公司宣布，包括了物业费、卫生费和电梯费等等。

这样，对于已经交了押金和一个季度房款的租客来说，只能自认倒霉。同样一套安定门的60平方米两居室为例，北京市相关部门统一供暖的收费标准为19元/平方米，物业等费用大约每年为600元。

利用这些合同中的文字陷阱，中介净赚得利润便是：19元/平方米×60平方米+600元=1740元。

招数三：

租户为提前退租埋单

如果在租住的过程中，租客一旦提前解约，不但押金拿不回来，根据“如未能住满合同所规定的期限需提前30天告知”的合同规定，有些中介公司在这一个月内，就开始带新租客来看房；
更有甚者，要求租客必须提前一个月搬走以便中介寻找“下家”。这样一来，加上不能退回的押金，租客便损失了两个月的房租。

即使租客如期履行合同，一直住到合同期结束，某些“利润至上”的黑中介公司也会在房子里找出各种问题对租客进行强行索赔。“房子无论到不到期，想要拿回全部的押金，基本上是不可能的。”Apple轻描淡写地说，“一个小小的磨损罚你三五百，那算是小儿科了。”

2014年高级工程师职称评审评定报名 工程师职称评审评定报名工作

关于申报认证对象范围

在私营企业、民营科技企业以及其他经济组织中从事专业技术工作的人员和在市、县人才交流中心实行人事代理的专业技术人员，均可申报评审相应的专业技术职务任职资格。

人社厅专业技术职务（职称）类别名称

工程系列职称专业分类如下：（助理、中级、高级）

A、建工类：工民建工程师、建筑工程师、建设设计工程师、建筑施工工程师、测量工程师、地质勘测工程师、建筑预算工程师、建筑管理工程师、道路与桥梁工程师、土木工程工程师、市政工程师、公路工程师、土建工 程师、土建结构工程师、造价工程师、建筑监理工程师、路桥工程师

B、机械类 ：机械工程师、机电设备工程师、机械设计工程师、铸造设计工程师、机械制造工程师、

C、装饰设计类：环境艺术设计工程师、建筑装饰工程师

D、水暖类：建筑水电安装工程师、消防水电工程师、给排水工程师、水利水电工程师、暖通工程师、热处理工程师、暖通空调工程师、

E、建筑电气：电气工程师、电气设备工程师

F、计算机、电子、通信：计算机工程师、电子仪表工程师、通信工程工程师、电子信息工程工程师、计算机及应用工程师、电子技术工程师、光电子技术工程师、电子信息工程师

G、园林、园艺：农艺师、园艺师、讲师、园林设计工程师等

申报条件要求：

高级职称：专业或相近专业大学本科学历，从事本专业技术工作取得中级职务任职资格，受聘中级职务工作5年以上.

中级职称：专业或相近专业大学专科学历，从事专业技术工作4年以上.

助理级职称：中等专业学校毕业，从事专业技术工作3年以上.

申报材料要求：

保证申报材料的真实性，按规定的要求提交以下主要材料：

A专业技术职务任职资格评审申报表；

B最高学历证书复印件、身份证复印件(两面）、2寸彩照1张；

C注明单位担任其职务及业务工作总结；

D其它能反映本人工作能力和重要业绩的相关材料；

(高级职称附中级职称或初级职称)

(1)专业技术人员所获得的学历必须是国民教育序列认可的学历。

(2)专业技术人员所学的专业应与所从事的专业相同或相近，可理解为同一大类。

申报评审优势：

1、内部考核，免职称外语，计算机及论文；

2、放宽流动人才的限制，各地毕业生、工作人员均可以评审，证书全国有效；

3、减少了申报者在申报过程中的各种麻烦，由本机构全权负责申报。

4、申报不通过者不收取任何费用。

直接从该资格主管权威部门内部办出，所有证书都经正规审批、存档、官网公示，可上相关官网查询验证，主管部门查询验证。欢迎咨询与加盟合作，价格从优！

联系人：马主任

报名电话 ：186 2152 9671(每日8:30--18:00)

咨询QQ ：239 329 168

中介报价

你看中房子以后，中介一般会给你报一个税费清单。如下：

中介费2.5%

代书费0.5%

权证代办费3000

贷款服务费3000（多于30万的部分，每多贷一万加收50元）

契税

根据房屋面积，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高

个税1%

营业税5.5%*(出售价格-购入价格)

贷款担保费0.5%

评估费0.3%

这些钱都是交给谁的

然我们交钱不难，最重要的是这些钱都是交给谁的? 如果都是按照国家规定,交给政府的 ,那我们就认了.如果是被中介"黑"去了, 就只能怪自己"功课"没做好了吧?好,现在 说说, 收钱方都是谁.由于商业贷款和公积金贷款差别很大, 这部分分开说

1.商业贷款

交给国家的: 契税\\\\ 个税\\\\营业税

其余的都是给中介的: 中介费\\\\代书费\\\\权证代办费\\\\贷款服务费\\\\贷款担保费\\\\评估费

2 公积金贷款

交给国家的:契税\\\\ 个税\\\\营业税

交给公积金管理中心及其评估公司的: 贷款担保费\\\\评估费

其余的都是给中介的:中介费\\\\代书费\\\\权证代办费\\\\贷款服务费

商业贷款有回扣

为什么呢?

这主要出在商业银行身上,其实走商业贷款是有回扣的(他们内部的称呼,叫做"反点" .

究竟返多少呢? 不知道,不同的银行返点是否相同.我在招商银行办理的贷款, 返千分之

八.就是说,如果贷款60万,中介从中获利4800元

其实不论是商业贷款,还是公积金贷款,都是需要缴纳评估费和担保费的.只不过, 公积 金贷款,这两个费用是交给公积金管理中心的(注意, 公积金贷款没有回扣)

而商业银行贷款的回扣,完全可以cover这部分费用,所以相对"厚道"一点的中介会说,他 就不收你: 评估费和担保费

就是说,如果你走商业贷款, 中介还向你要评估费\\\\担保费\\\\贷款服务费, 那他简直就是两 头吃,贪得无厌

交给国家的税

营业税 满两年就不用交

个人所得税,满5年就不用交

因此满5年商品房,需要交的只有契税.

需要说的一点, 关于这个5年还是2年,日期问题, 如果房本不满, 要看一下房主当时买房 的时候的"契税完结发票",如果发票时间满规定的年限, 同样可以不交.

怎样避税

按照规定,需要交 1.5%的契税(90平米以上), 1%的个人所得税(不满5年).

(其实个人所得税,应当是卖房的人交,但是由于现在的市场环境,基本都是买方交)

那么,需要交的税,理论上= 100万* (1.5%+1%)=2.5万

实际上,需要交多少钱呢?

1) 商业贷款

商业贷款实际交税=100平*3814*1.5%+min{(100*3814-36万)*20%, 3814*100* 1%}=9535 元

解释:

1.商业贷款避税,可以按照地区的过户指导价计算成交价格,昌平区的过户指导价是381 4/平

2.个税,有两种方式计算, 交税的时候取较小的那个值

a.(出售价格-买入价格)*20%

b.出售价格*1%

2) 公积金贷款

商业贷款实际交税=80万*1.5%+min{(80万-36万)*20%,80万*1%}=2万元

解释:

公积金贷款, 房价最低只能做到评估价

商业贷款的,强烈建议自己办!

信不信由你，

如果走商贷，自己办贷款，

可以省8000元！

中介的无耻，上面提到了，

我就不多说了。

如果你自己去找银行办理贷款，回扣应该是能给你自己， 另外就是节省了给中介的"贷 款服务费"

虽然我不是自己办的,但是几乎所有的步骤我都打听清楚了, 只因为卖方着急出售, 怕耽 误了, 所以最后还是中介的业务员帮我们联系的.当然了,回扣就归这个业务员了, 但是 我们没有给中介公司那些所谓的"贷款服务费\\\\ 评估费\\\\担保费"

Q: 自己办商贷复杂么?

A:比起8000块钱来, 我觉得值了(相信55上的jm, 一个月赚8000的,也不是很多吧?)

Q:会耽误工作时间么?

A:与通过中介贷款相比，不需要多请假；

但是需要你花费几天的业余时间做好＂功 课＂

Q: 找那个银行贷款比较合适？

A:每个银行贷款的利率都是一样的，差别在服务， 主要是提前还款的规定（提前还款 需要交违约金）；

另外就是，在你代发工资的银行办理贷款，会比较顺利; 再就是，方 便还款。

Q: 银行面签之前需要哪些准备工作？

A: 分以下几步

1）卖方同意你自己办理贷款，并且同意你指定的那家银行

2）准备好需要你自己公司出具的证明：

a.工资证明，加盖公司公章

b.公司营业执照副本，加盖公章（５００强企业不需要，只要带工作证或者badge就可以）

3) 资产证明，就是拿着你的工资卡，到银行打一张流水单子，要加盖银行公章

4) 确定一家银行，找到业务员：这件事也不复杂（一些中介会骗你说，银行不会针对个 人办贷款，骗子！）

当你确定了找哪家银行贷款以后，到银行的"支行"以上的门店，找大堂经理， 说你要 贷款，他们就会给你贷款部的人的联系电话。剩下的就是，你联系这个贷款部的人，约 一个时间（卖方、买方都能到场，如果已婚夫妻双方都要到场）， 当然你可以跟这个 贷款部的人谈谈关于回扣的事情

Q: 银行面签当天需要带什么材料？

A:

1)双方：买卖合同

2)买方：

a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需 要带）

b.学历证、公司的工资证明、公司的营业执照副本、资产证明

３）卖方

a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都 需要带）

b.房本，买房时的各种契税发票

自己办商贷，注意事项

怎样对付＂乱收费＂？

公积金贷款很麻烦么？

代书费？有多少文书要写？

权证代办费 （过户费）

这项费用,在中介公司内部会被瓜分.

不知道大家是否了解, 在大一点的中介公司内部,会有专门的几个部门,如专门负责与银 行贷款打交道的, 专门在建委负责办理过户的.

这个权证代办费, 有一部分就会落入建委负责办理过户这个过户专员的腰包里.

中介市场的规模概述

Stigler指出买卖双方搜寻的无效率必然产生对分工专业化的需求 , Spulber从实证角度估算出当前美国大约 1/ 4的 G DP都是中介活动的贡献。根据诺斯等对于1870年 -1970年美国经济中与交易有关部门规模的估量 , 20 世纪后期美国经济中银行、保险、金融、批发、零售等与交易相关的行业在国民收入中所占的比重高达 45 % , 而在一个世纪前这个量只有 25 %。另一方面 , 在市场交易中 , 由于信息不对称导致的信用缺失也使经济面临着巨大的损失 , 2000年 , 商务部、中国外经贸企业协会信用评估部组织专家对全国上万家企业进行了信用调研 , 中国企业因信用问题导致损失约 6000 亿元 , 无效成本至少为 G DP的10 %～20 % , 中国 G DP每年因此至少减少 2 个百分点。

中介组织在解决信息不对称 , 强化信用体系 , 节约交易成本特别是信息搜寻成本有其特有的优势。本文将从分工细化的角度出发 , 讨论中介组织是如何节约交易费用和解决信息不对称问题的。

中介组织也叫市场中介组织, 一般是指那些介于政府与企业之间、商品生产者与经营者之间、个人与单位之间 , 为市场主体提供信息咨询、培训、经纪、法律等各种服务 , 或者从事协调、评价、评估、检验、仲裁等活动的机构或组织。

住宅中介服务市场是指为促进住宅商品顺畅流通而提供的诸如投资开发咨询、价格评估、住宅转让、租赁、置换代理服务、住宅经纪以及信息传递等服务活动，是一种消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬所形成的服务市场

这在合同上就形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。依据房地产中介服务的业务范围，委托代理关系有如下三种:咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系

经济中介组织的产生与发展是社会大生产过程中产业分工细化的结果。在工业化最初阶段的竞争性市场体系中 ,市场主体包括企业和个人将其一定规模的交易专业化时 ,为了降低交易成本 ,对中介服务产生了需求 ,经济中介组织应运而生。因此 ,实物经济部门产业分工细化为中介组织的发展创造了客观条件 ,而中介组织的规范化发展又推动了经济增长 ,从而进一步促进经济中的产业分工细化。

科斯 ,指出中间产品和最终产品的分工是企业出现的必要而非充分条件 ,市场和企业是组织分工两种方式 ,当企业的交易成本低于市场的交易成本时企业出现 ,即两种方式交易成本的差别是企业出现的原因 ,企业规模的扩大受制于企业内部管理费用的上升。张五常 ,指出当中间产品的交易成本高于用来生产此种中间产品的劳动交易成本时 ,企业将自己生产中间产品 ,企业的出现不是用非市场方式代替市场方式 ,而是以劳动市场代替中间产品市场 ,张五常关于企业起源的理论向前推进了科斯理论。在产业分工细化过程中 ,越来越多的企业不再装备生产所需的所有设备 ,而是向外购买中间产品。显然 ,外购中间产品可以降低交易成本 ,分主好处被产业链上的企业分享 ,什么制度安排能降低产业链提供中间产品的交易成本

呢显然 ,科斯和张五常没有提供现成的答案。

经济中介产生于产业分工的细化节约了产业链不同环节衔节点的中间产品的交易成本经济中介业经历了从无到有、从分散到集中的演化过程。研究金融中介与经济增长的关系 ,发现实物部门的发展伴随金融中介的产生与发展。金融中介的建立需要花费大量的沉没成本 ,只有当实物部门的经济增长达到瓶颈水平并能负担该沉没成本时金融中介才能产生 ,金融中介在实物部门的增长中起到提高资源配置效率、推动经济增长的重要作用, 。与金融中介的产生与发展类似 ,随企业内部分工的发展和产业分工的细化 ,企业不再生产所有中间产品 ,交由专业化企业承担 ,经济中介从企业内部和产业分工中内生 ,产业分工越细经济中介的种类越多。企业内部及产业分工形式由专业化决策内生决定 ,下面运用分工和企业理论解释经济中介从企业内部分工和产业分工细化中内生的原因。

中介组织也叫市场中介组织, 一般是指那些介于政府与企业之间、商品生产者与经营者之间、个人与单位之间 , 为市场主体提供信息咨询、培训、经纪、法律等各种服务 , 或者从事协调、评价、评估、检验、仲裁等活动的机构或组织。

中介招商 大有可为

2008-04-29 作者：赵成武 (大连市投资促进中心)

——大连市中介招商工作的调研与思考

中介招商工作是利用外资及招商引资工作的一个重要渠道和手段。所谓中介招商，就是指政府或某一项目单位（委托方）通过投资中介机构或中介人（受托方），将招商项目推向国内外相关投资市场，受托方通过对项目进行包装，按照公开、公正的程序，开展一系列招商引资活动，为委托方寻找和选择理想的合作伙伴。这种方式在法律上是一种委托合作关系，受托方可与投资者签订招商引资协议，委托方可根据实际情况按期支付给受托方一定活动费用，当项目推介或转移成功后，再依据协议书按照引资额的一定比例付给受托方佣金。其主要特征是受托方一定要独立对项目进行了营销，项目引进成功后转让给委托人，实际双方是合作及买卖关系。

这里说的中介机构主要指国内外各类与投资促进有关的国际组织及其派出机构。例如：金融、保险、证券、投资等机构；
国外商会、行业协会、同业分会、专业投资顾问（咨询服务公司）、律师事务所、会计师事务所、跨国公司或国外综合性公司在华设立的办事机构及其他相关机构等。所谓个人是指具有独立承担民事法律责任能力的境内外法人和中国法律规定的具有完全民事行为能力的自然人。

1984年以来，大连在利用外资领域中取得令人瞩目的成就。截至2007年6月，全市累计兴办外商投资企业12301 家，实际使用外资237.84 亿美元，开业投产企业近5000余家。在多年招商实践中，地方政府积累了丰富的招商经验。主要招商方式有政府组团招商、会议招商、活动招商、政策招商、网络招商、融资招商等，其中中介招商中也发挥了重要作用。2007年8月中旬至9月中旬，大连市中介招商调研组走访调研了近20余家政府行政管理部门及企业单位，掌握了大量一手材料，基层单位创造性地开展中介招商工作，使中介招商工作取得一定进展。

一、各县市区大都制定了本地的中介招商奖励政策。2006年，大连市政府办公厅发[6006]1号文，推出大连市中介组织（个人）招商引资奖励指导意见，规定对引资者（中介组织及个人）按实际到位外资额的3‰-5‰进行奖励，是年10月12日，大连市召开大连市全球招商代理大会，进一步宣传和推动上述政策。在此基础上，金州区、西岗区、普兰店市、庄河市、中山区、甘井子区、瓦房店市等均制定了相关的奖励政策，有的县市区及开放先导区按照一事一议的方式对中介人实施奖励，有的参照大连市中介招商奖励政策执行。

二、各县市区通过相关渠道积极聘请中介组织（个人）为本地招商代表。一是在国内外发展并具有一定经济实力及广泛人脉关系的老乡、同学、战友等；
二是知名企业家及公关专家；
三是正在本地进行投资的客商及企业家；
三是各种行业协会；
四是境外相关政府及行业协会组织；
五是具有一定知名度的投资中介公司。各县市区采取主动出击的方式，与相关中介组织及个人建立了合作关系。金州区高度重视中介组织及个人在招商引资中的重要地位和作用，先后聘请了26名外籍人士作为招商代表，并与新加坡、韩国等中介机构签订了相关招商协议。普兰店将中介招商作为利用外资工作的重要抓手，共发展200多人从事中介招商工作，并在韩国成立办事处，聘请韩国人崔昌旭作为招商代理人，还与大连大申投资有限公司签订了招商协议。庄河市、瓦房店市也积极探索中介招商新途径，在寻找中介招商代表和签订招商协议方面做出了尝试。

三、中介招商奖励政策得到一定程度兑现。2006年，中山区支付中介奖励资金30万元，金州区支付中介奖励资金450万元，有关县市区在中介招商奖金兑现方面也做出了一定实质性工作。由于中介招商工作在大连市尚处于起步阶段，因此，中介招商工作在具体实施过程中还存在诸多问题。

一、思想不够解放，观念有待更新。一些单位和部门习惯于依赖政府牵头组织各种招商活动，对中介招商，特别是中介人招商存有某些偏见，认为一些中介组织及一些中介人员在变着法捞取政府及企业的好处，看问题角度偏低。

二、在中介组织及个人选择上有一定局限。各县市区与中介组织及个人建立了一定联系，但范围较窄，用人不准，所选择的中介组织规模小，层次低，运作不规范，甚至有的中介组织拿了招商经费却没有引进一个项目。

三、双方信息不对称。招商单位对中介组织信息了解甚少，因而不能选择到合适的中介招商代理机构，而中介组织及个人由于不能及时了解招商单位的项目、政策及各种相关信息，也不能有效地开展招商引资活动。信息的不对称，最终导致双方合作流于形式。

四、中介招商运作不够规范。一是委托协议文本不够规范，有的协议内容及形式过于简单，权力、责任及义务不够明晰，形式色彩较浓。二是缺乏管理，缺乏中介招商促进工作。协议签订完后束之高阁，无人对中介人及中介组织进行跟踪管理，使双方合作关系形同虚设。三是奖励政策不够透明。有的单位没有明确奖励政策，有的只是利用会议进行口头宣传，有的即使制定了政策，基于某些方面顾虑也不愿进行广泛宣传，使奖励政策缺乏透明度。四是中介组织（个人）取费较难。北三市的一个投资上千万项目是由中介人所引进的，由于引资人确认、资金支出渠道等问题，至今中介人也没有见到一分奖励。

五、政府诚信至关重要。2006年10月，大连市召开“中国大连全球招商代理大会”，隆重推出《大连市中介组织（个人）招商引资奖励意见》，引起极大反响，各县市区等单位也结合自身实际制定了本地的相关政策，但涉及到具体接待咨询者以及落实奖励政策等方面，则态度较为暧昧，最常用的一句话是，要视“实际情况，进行一事一议”，无形中在政府诚信上打了折扣。在奖金兑现上除金州区、中山区、普兰店市等做得较好外，有关单位在贯彻中介招商奖励政策上还流行于形式，这里也不排除中介组织及个人方面所存在的问题。

通过中介招商是一国际惯例，在世界发达国家以及跨国公司和中小企业都委托本国中介机构进行招商。甚至连联合国工业发展组织以及世界各国驻华代表处，也都在利用自身的中介身份促进和推动中国企业与世界各国企业间的经济合作。上海、广州等城市早已推行中介招商方式，沈阳市也提出转变招商方式，扩大中介招商的路子，并在市外经贸局内增加人员编制，设立中介招商处，积极委托中介组织开展中介招商活动。委托中介组织及个人为政府及企业开展招商活动，政府回归裁判员角色，以建立政府推动、企业承办、市场运作的专业化招商新机制是今后经济社会发展的必然趋势。结合大连市利用外资工作实际，在推动中介招商工作中，要进一步解放思想，敢于出台政策，科学运作规范，进一步调动中介组织及个人的中介招商积极性，使中介招商在全市对外开放及利用外资工作中发挥应有作用。

一、打造政策高地，进一步制定和完善支持中介机构发展的政策、措施，明晰中介机构的工作取向，凸现政府的有效政策支持机制和奖励机制，充分调动中介组织和个人的积极性，以推动中介招商工作开展。

二、改善环境，为中介组织发展创造良好工作条件。要学习广东顺德市的经验，千方百计为中介组织及个人创造好的工作条件及环境，为其健康发展提供相关保障。为扩大本地招商引资，顺德市政府建立了一个“金字塔”型的招商代理构架。位于“塔底”约有5-6家招商代理公司，代表顺德市政府进行招商活动，成功引进项目后给予奖励。“塔中”的每个中介机构还可以得到政府部门10万元的经费支持。“塔尖”的中介机构是经过政府有关部门考核后选取的，除了可以得到政府提供的10万元经费，政府还为他们提供办公场所、配备交通工具。所有的中介招商机构在通过当年的考核后，政府还给予一定的奖励。这就启发我们各级政府，要在政策上、资金上、工作条件上加大对中介组织的扶持力度，从基础上推动中介招商工作的开展。

三、根据实际需要，着力培养和选择一批好的中介招商机构。政府要根据利用外资和招商引资的需要，把相关招商内容委托给中介招商公司予以运作。要视其信息网络、客户资源、专业能力、诚信度、规范度、中介费用等标准来选择中介公司，也就是要选择理想合适的中介公司。所谓理想合适就是要从实际出发，重大的招商引资项目，以选择国内外大型中介机构为宜；
大型专业性比较强的项目，以选择国内外大型具有专业招商能力、设计能力的中介机构为宜；
中小型项目则可以选择具有一定实力的中小型中介机构及个人介入。中介组织及中介个人的选择对是否能够有效推动中介招商工作具有重要意义。

四、沟通信息，要加强与中介机构之间联系。要掌握中介机构方面相关信息，在与其合作时以便随时做出调整。各级政府及招商委托单位要和中介机构保持畅通的信息沟通渠道，及时向中介组织（个人）推荐本地区的项目、优惠政策、投资环境等信息，要向机构推荐好的招商项目（市场前景好、具有比较优势、经济合理、技术可行、符合生态环境要求、社会效益好的项目），提供真实完整的项目信息，使合作双方保持信息的对称性，从而使中介招商工作有序开展。

五、建立诚信政府，积极落实中介招商奖励政策。要讲求诚信，由政府制定的相关中介招商奖励政策，一经发布，就要严格执行，只有做到言而有信，才能有效调动中介组织开展中介招商工作积极性。中介招商工作最终能否开展起来其实质是政府的诚信问题。由于受我国历史上“君子不言利”传统观念影响，中介招商工作还将面临各种困难及挑战，但只要政府有决心，政策对头，有效运作，中介招商工作就能取得积极成果。

金昌市公安局交警支队车管所 对车驾管业务中介机构管理措施

为切实有效贯彻好车辆和驾驶人业务非法中介的整治工作，维护群众合法权益，将车驾管各项便民服务措施落到实处，维护群众合法权益，方便群众办理业务。近年来，支队大力规范车管所周边存在的各种以代办车辆和驾驶人业务的中介市场，但目前非法中介日益突出，群众反映受骗情况时有发生，这一现象已经成为严重影响和败坏交警部门形象、损害人民群众利益、影响警民关系和谐的毒瘤。车管所结合支队《关于整治车辆和驾驶人业务非法中介进一步落实便民服务措施的通知》（金公交支[2010]227号）文件精神，对全市具有车辆和驾驶人业务代办资格的机构进行摸底和实地查看，符合车辆和驾驶人业务代办资格的机构有长春路昊鑫车务服务中心等9家。车管所为保护群众利益、维护公安交警部门形象的高度出发，充分重视车辆和驾驶人业务非法中介的整治工作，将此项工作作为长期工作的一个重点，制定了具体的工作措施，以坚决的态度，明确的目标，务实的作风，切实将此项工作作为挽回交警形象，构建警民和谐的第一步，特制订以下措施：

一、加强宣传

车管所要求车管民警严格按照各项法律法规、业务流程和规定以及工作纪律办理各类业务，在服务大厅的便民服务指南中始

1 终有充足的免费宣传资料提供给办事群众，使群众了解业务办理程序和便民措施，车管民警要向群众讲述非法中介的危害性，揭穿非法中介骗钱骗财的伎俩，提醒办事群众防止上当受骗。充分利用多种形式的宣传活动，营造整治工作氛围。支队车管所对长春路昊鑫车务服务中心等9家车辆和驾驶人业务中介机构进行了资质的审核和实地查看，报支队会议研究决定。对于支队通过的中介机构车管所将按照代办程序进行业务受理。

二、规范中介代办程序。

凡在本市行政区域内从事车管业务中介的每个机构只允许两名业务人员。经登记备案的中介机构可以根据委托人要求代办规定范围内的车管业务。代办人在从事每笔具体中介业务时，应佩戴由车管所核发的中介代办证，主动向车管所经办民警提交中介机构授权书原件和代办人员身份证、代办证复印件入档备查，并提交代办人身份证明和委托人与代办人共同签字的申请表，以及业务办理所需的法定证明、凭证。机动车所有人和驾驶人的车管业务委托经登记备案的中介机构办理时，委托人可不到车管所现场。未经登记备案的中介机构及其代办人或其他机构及人员不得代办车管业务（法定代理人或经公正机关公正的委托人除外）。车管所对代办车辆注册登记、核发检验合格标志等业务的机动车销售商、机动车交易市场、机动车安全技术检测机构，要督促其落实企业管理责任，加强对员工的教育管理和监督。对非法中介

2 问题突出的企业，限期整改；
整改不到位的，取消其业务代办资格。中介人员必须按叫号机叫取号序依次排队办理业务，叫一次号只准办理一项业务，必须严格按照程序办理。

三、严格中介代办范围，形成长效管理机制

机动车销售企业中介业务的范围：本公司销售的机动车注册登记。（以机动车销售统一发票上标注的“机动车销售单位”名称为依据）；
旧机动车交易市场中介业务的范围：本公司销售的旧机动车转移（转入）登记业务。（以二手车销售统一发票上标注的“二手车市场名称”为依据）；
报废汽车回收企业中介业务的范围：本公司承办的报废汽车注销登记业务。（以报废汽车回收证明上标注的回收企业公章为依据）；
汽车出租（租赁）企业中介业务的范围：车主名称为本公司的车辆登记业务及牌证业务。（以购车发票或行驶证登记的车主名称为依据）；
其他专职中介机构中介业务的范围：机动车注册/转入登记、机动车转移登记、机动车变更登记、注销登记、换领机动车登记证书、补换机动车号牌或行驶证、申请核发检验合格标志、换领或变更驾驶证业务。其他车管业务不属车管业务中介范围。（即机动车抵押/解除抵押登记、补领机动车登记证书、补办驾驶证、满分学习、初办（含增驾）驾驶证业务以及其它法定情形或有特别声明要本人办理的业务不得代办）。中介机构必须严格按照代办范围办理业务，超出范围的车管所民警拒绝办理。

四、便民利民，切实服务群众

车管所将支队通过的车辆和驾驶人中介机构进行统一着装，有序办理中介业务，在办理业务时必须按照规定的中介范围和程序进行。每天有1—2名中介人员在办公大厅内对办事群众进行业务导办、表格填写、资料的整理，维护办公大厅秩序、保持好大厅卫生的清洁，值日人员当天不办理任何中介业务，全力服务群众。

五、中介机构及其代办员不得有下列行为

（一）中介机构及其代办人员违规受理中介业务，情节轻微的，暂停登记备案，并暂停该中介机构中介业务；

（二）代办人员违规扰乱正常车管办公秩序的，情节严重的，取消该代办员代办资格；

（三）中介机构一年内有一名以上代办人员被取消中介资格的，暂停登记备案，并停办其中介业务；

（四）违规办理车、驾管业务，欺骗委托人，损害委托人利益的，情节严重的注销中介登记备案，停办其中介业务；

（五）明知有盗抢、走私、非法拼装嫌疑的，仍提供中介服务并帮助得呈的，注销中介登记备案，停办其中介业务。

（六）不服从管理、不遵守制度或做出有损交警形象的注销中介机构及其代办人员的代办资格。

违反第(四)、(五)项的，对直接负责的主管人员和其他直接人员依法移送相关部门追究其法律责任。

二〇一一年三月十八日

房屋中介

房屋中介，又称房地产中介。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。

这对活跃房地产市场，促进房地产业的健康发展，具有现实意义。

中介作用

房屋中介的地位和作用是通过加强行业管理、规范行为和职业操守道德

，提高从业人员素质，一丝不苟、百询不厌的服务精神，来建立和发挥的。在房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务及善后服务的机构，一般都称为房屋中介或房地产交易评估公司。完善的房屋中介体系包括有房屋交易、融资按揭、物业管理等为房屋交易而提供相关咨询服务。目前，房地产交易评估公司提供的中介服务，大致有房地产买卖、租赁、互换代理业务；
房地产策划、广告推销、楼宇按揭、融资贷款、物业评估、物业管理等方面所提供的咨询服务。房屋中介在上述领域中地位与作用，主要是为买者与卖者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。当然，这种服务是

需要合理计酬的。

提供服务

1.投资置业，经营机构或个人置业、投资、换房、租赁物业，你可将买卖（或租赁）楼

宇及置业的设想、资源位 置，座号等要求委托给中介公司，则该公司将以最快时间、合理的价格为客户提供优质服务，同时协助办理房地产评估、过户、银行按揭、物业管理、产权归属证明、凭证等各种服务。这样可省事省时，得到的是最优的选择，达

到满意的要求。

2.选购物美价廉的楼宇，房地产中介公司既代理三级市场楼宇等物业，又有大部分二级

市场待销的房地产，及一些开发商在某些特定条件下优惠认购之物业。由于以上原因，中介公司则拥有大量品种多及不同等层次价格的房屋物业的库存，可供客户优选余地大。因此，在中介公司有优选楼宇、价格优惠等较多的便利，会得到物有所值的回报，

不易草率决策行事，上当受骗。

3.房地产开发商的得力帮手，为减低经营成本，开通销售渠道，房地产开发商正逐步摒

弃自设售楼经营部自产自销的传统观点和做法，从而全面委托中介公司策划、代理、宣传、销售、管理等业务，这已是近年来我国地产开发的一个全新概念。实践证明，这种新思想和做法是好的，香港、新加坡、日本等房地产开发经营发达的地区和国家，早已全部依靠中介公司来提供这项服务。因为中介公司有营销的经验，市场脉搏清晰，信息来源快捷而量大。房地产的开发由中介公司策划营销，一般来说，无论在外观布局、使用面积、或者价格定位等方面，客房都较容易接受，加上中介公司的每个经纪人本身自有的素质的客源，汇总起来也是一个庞大的营销渠道市场资源。因此，能很好地利用房地产中介公司的作用，这对房地产商的开发成功是一个最佳选择。

船舶买卖中介协议

甲方：（买方） 乙方：（卖方） 丙方：（中介方）

经中介方介绍，买方欲购买自航开体泥驳“ ”轮（下称：该船），现就协调执行《船舶买卖合同》的有关事宜，经三方协商达成如下协议：

1、买方与该船船东 (卖方)直接签订《船舶买卖合同》，经买卖双方同意，购船定金壹佰万元人民币，由买方支付到中介方的帐上，到帐后，由中介方即时通知该船卖方按约定时间将船开到交船地点--上海外高桥码头。

2、验船合格并取得该船资料及证书原件（全套设计图纸等），经买卖双方签署《船舶交接书》后，由买方书面通知中介方将定金支付给卖方。

3、买卖双方任何一方违约，导致本次买卖失败合同终止时，中介按买卖合同条约释放或暂扣定金，否则就不能随意扣押定金，如不即时归还定金，丙方必须按每天万分之2.5违约金赔偿。

4、丙方协助甲方验证乙方的债权、债务情况。

5、丙方的中介费人民币壹拾万元，已由买方与卖方在买卖合同中确定由卖方支付。

6、本协议一式三份，三方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：（买方）（签名盖章）

乙方：（卖方）（签名盖章）

丙方：（中介方）（签名盖章）

日期：2008年

月

日

金融中介复习题（仅供参考）

资源共享，有错别字或没纳入的点希望大家指出并补充！ 希望有整理好保险的同学的话也给大家分享一下，我的精力有限，望理解一下！

题型：单选：20道，多选：10道，判断：10道，名词解释：3-4道，简答：3-4道，论述：1-2道

1.影响个人储蓄的最重要因素是收入水平；
影响储蓄水平的另一个因素是人们对自己未来收入水平的预期。根本罂粟：消费和文化。

2.居民个人或家庭部门储蓄、公司企业部门储蓄、政府部门储蓄，构成一个国家的社会总储蓄，成为投资的来源。

3.在一般的研究中，经常把企业融资分为内源性融资和外源性融资。内源性融资包括企业在创业过程中的原始资本积累和经营过程中的剩余价值或利润的资本化（纯收益中未分配给股东的部分）。另外，企业在收入中提取的折旧基金也被视为内源性融资。

4.企业通过外源性融资获取资金的具体方式称为融资形式。融资形式大体分为直接融资和间接融资两种，又称直接金融和间接金融。

5.所谓直接融资，主要是指企业发行股票和债券以及商业票据

判断直接融资和间接融资的区别已不能简单地看这种融资是否通过金融中介，而是要看企业与金融中介是否直接形成债权债务关系。没形成债权债务关系式直接融资，反之是间接融资。

6.现代信用制度下，金融中介还可以通过信用创造机制提供超过储蓄总量的货币和信用。

7.金融机构可分为存款货币机构和非存款货币机构，其中存款货币机构又可分为存款货币银行机构和特定存款机构。

8.根据中国目前的金融机构分类，存款货币银行机构包括：国有商业银行、其他商业银行、城市商业银行、农村信用合作社、诚实信用合作社、财务公司和中国农业发展银行

9.中国目前的特定讯款机构包括：金融信托投资公司、金融租赁公司、国家开发银行、中国进出口银行。

10.交易前，对于一笔贷款的潜在收益和风险，借者要比贷者清楚，并且在申请贷款时表现的非常积极。而贷款人极可能根据有限的信息，把贷款发放给那些借款特别积极但信用风险很高的借款人，这一现象就是贷者逆向选择。信息不对称是逆向选择的原因。

11.（因逆向选择，借款人的道德风险，而使信息不对称或信息不真实而影响市场的有效运作，资金盈余者要么放弃贷款，退出融资活动，要么为贷款付出较高的信息成本，减少风险，于是金融市场中出现了融资障碍。）在西方金融学理论中，普遍采用2001年诺贝尔经济学奖获得者之一的美国乔治·阿克洛夫提出的“次品车”问题来阐明这一问题。

12.关系型银行业务有利于银行和借款人之间信息交换的帕累托改进。

13.关系型银行业务的成本主要包括软预算约束和套牢2个方面。软预算约束问题的产生是由于银行和企业之间的长期关系使得银行对企业的贷款需求约束缺乏刚性。【专门垄断】

14.套牢问题也称为锁定效应，它产生于长期银企关系中银行对企业专门信息的垄断。（因为只有建立了长期关系的银行才拥有该企业的私人信息，而其他银行不拥有改企业的私人信息，）因此该企业很难从其他银行获得借款。

15.规模经济指随着生产或服务规模的扩大，企业的产品或劳务平均成本下降的特征。对于银行业来说，金融衍生产品、表外贷款担保和风险管理等业务都具有规模经济的特征。

16.范围经济指随着企业经营范围和产品组合的扩大，企业成本降低、收益增加的特征。

17.美国在1999年底通过的《金融服务现代化法》，废除了《1933年银行法》中禁止商业银行从事投资银行业务和1956年的银行持股公司法中禁止商业银行从事保险业务的法律规定。另一方面，德国银行业的股东和银行监管当局都认为，长期持有非金融企业的股票并不是银行资本的最佳投资方式，因而其正在逐步减持非金融企业的股份，其他发达国家一般都允许银行在一定限度内从事证券业务和保险业务。

18.商业银行业务和证券业务整合最常见的模式有三种，分别是全能银行、银行控股公司和金融控股公司。

19.汇票由13世纪的意大利人发明，用以取代笨重而不易携带的金属铸币。 20.货币兑换业的形成还不能表明商业银行的出现，因为商业银行最重要、最基本的功能之一是提供信贷。邮政储蓄也是银行。商行最基本的特征是提供信贷。高利贷不是信贷

21.1845年英国在中国开设的丽如银行，是中国的第一家商业银行。1897年成立的中国通商银行，它的建立标志着中国现代银行业的开始。

22.储蓄银行是作为一种专门经办居民储蓄，以储蓄存款为主要资金来源的专业性金融中介机构出现的。中国邮政是储蓄银行。

23.从保险的发展历史来看，海上保险先于陆上保险，财产保险先于人身保险。 24.典型的投资银行是在证券市场上从事承销、经济和交易业务的金融中介机构。投资银行是美国的叫法，在英国、爱尔兰、新加坡等国被称作商人银行，在日本被称作证券公司，在法国被称作实业银行。承销是投资银行的第一（投资银行）业务也是投资银行的基本标志。

25.德国实行的是全能银行只读，所以其商业银行可以直接经营商业银行存贷款业务和证券承销、证券经纪和交易业务等业务，但从1933年的《格拉斯—斯蒂格尔法》实施以来，美国一直实行商业银行与投资银行分业经营的专业银行制度，其商业银行不能经营证券业务。即使1999年的《金融现代化法》废除了分业经营的限制，商业银行也只能以具有独立法人资格的子公司或金融控股公司形式经营证券承销等商业银行以外的业务。

26.对金融中介机构的发展具有重大影响的因素有三个：一是金融创新；
二是技术革命；
三是金融管制政策的变革。

27.不同金融机构早期历史：1762年，英国成立了世界上第一家人寿保险公司---伦敦公平保险公司。社会保险制度始于19世纪80年代的德国。第一个正式的雇主养老金计划于1875年在美国成立。第一个共同基金于1924年在美国的波士顿成立。

28.金融产品具有产品的一致性和价格的一致性

29.直线型组织结构的基本特点，处于发展初期、规模较小、业务经营区域较为狭小的金融中介机构，可以采用这种模式。

30.我国的四大国有独资商业银行，长期以来一直使用的就是这种组织结构形势，就是直线职能性也叫总分行制。

31.金融控股公司，也可以成为全能性金融集团。金融控股公司是指在同一控制权下，完全或主要在银行业、证券业、保险业至少有两个不同的金融行业大规模提供服务的金融集团公司。★

32.金融法律规范的客体主要包括：（1）货币（2）金银（3）各种有价证券 33.1997年12月13日《金融服务协议》的正式协议达成。这是世界各国银行业共同规范。WTO中最··································P154 34.融资类金融中介是指以融资业（类）务为主的金融中介机构，在我国主要包括：商业银行、信用合作社、储蓄银行、政策性银行、财务公司、金融信托投资公司、金融租赁公司和金融资产管理公司等。

35.《巴塞尔协议》中对资本规定的基础是：商业银行的资本应与资产的风险相联系，银行资本的主要作用就是吸收和消化银行损失，使银行免于倒闭危机。核心资本不能低于风险资产的6%。（不考，看看）

36.资本和风险资产相对应，资本防止银行倒闭

37.P178看图

38.可转让支付命令账户（NOW账户）是干什么的：是一种对个人、非盈利机构开立的计算利息的支票账户。

39.就只有我国对存款准备金支付利息。在西方国家，目前货币市场账户和可转让支付命令账户得到非常普遍的应用，似乎有取代储蓄存款账户之势。但中国无类似的情况。西方居民无论活期定期都称是储蓄存款。

40.非存款性资金来源：（1）同业拆借（2）中央银行的贴现借款（3）证券回购（4）国际金融市场融资（5）发行中长期债券

41.回购协议是指商业银行在出售证券等金融资产时与证券的购买者签订协议，约定在一定期限后按约定价格回购所卖证券，以获得即时可用资金的交易方法。

42.狭义的表外业务是商业银行所从事的具有风险的其他业务经营活动。主要包括：（1）承诺业务（2）担保（3）金融衍生工具（4）投资银行业务 43.广义表外业务中的金融服务类业务，一般是指商业银行不运用或较少运用自己的资财，以中间人的身份替客户办理收付业务或其他委托事项，为客户提供各类金融服务并收取手续费的业务。

44.银行卡业务：银行课时有经授权的金融机构（主要指商业银行）向社会发行的具有消费信用、转账结算、存取现金等全部或部分功能的信用支持工具。银行卡业务包括信用卡和借记卡业务。

45.商业银行的资产负债业务仍以存款业务和贷款业务为主，这也决定了我国银行收入的主要来源是存、贷的利差收入，贷款的利息收入仍是商业银行最主要的盈利来源渠道。

46.以国际上通行的用于衡量商业银行业绩的重要指标---银行的资产回报率和资本收益率来衡量。

47.从美国的情况看，在经历了20世纪70年代末的证券市场自由化和80年代的金融创新新浪潮之后，美国的金融资产结构发生率极大的变化。银行储蓄存款只占居民金融资产的很小一部分。

48.一国金融体系的演进大致要经过三个主要阶段，即商业银行主导阶段、资本市场主导阶段和证券化阶段[美国和英国2个国家]

49.财务公司起源于西方，世界上最早的财务公司是1716年在法国创办的。 50.证券公司主要有四种类型：（1）独立的专业性证券公司（2）商业银行拥有的证券公司（商人银行）（3）全能型银行直接经营证券公司业务（4）一些大型跨国公司兴办的财务公司

51.证券承销是证券公司最本源、最基础的业务活动。承销方式有四种：（1）包销（2）投标承购（3）代销（4）赞助推销 {单选}

52.金融创新工具即衍生工具一般分为三类：期货类、期权类和调期类。 53.风险投资又称创业投资，是指对新兴公司在创业期和拓展期进行的资金融通，表现为风险大、收益高。

54.投资基金安组织形态分类可分为公司型投资基金和契约型投资基金（私募）；
按是否可赎回分类，投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。

55.中国2个证券交易所：上海、深圳；
期货交易所3个：郑州、大连、（）；
美国3大证券交易所：纳斯达克（上市要求／标准：松）、纽约交易所（上市要求或标准：严）、美洲

56.证券交易所产品主要包括两大类：第一类是交易品种，大致包括股票、债券与国债、可转换债务、基金、认股权证、指数期货、股票期权和指数期权等；
第二类是支持证券交易所市场运作的支持产品，一证券交易所的系列指数为代表。

57.证券结算公司的功能有：中央登记、中央存管和中央结算。

58.在业务管理上，各国一般都实行寿险与财险分业经营原则，同时在经营保险业务以外不能过多兼营其他业务。

59.保险深度和保险密度是衡量一个国家保险业发展的总体指标。保险密度即人均保费，是指一个国家一定时期内（通常为1年）的保费收入总额与总人口的比率；
保险深度是指一个国家一定时期内（通常为1年）的保费收入总额占国内生产总值GDP的比重，是衡量一国保险业对国民经济贡献度的重要指标。

60.北美地区、西欧、日本是世界保险业务规模居于前三位的地区和国家。 61.[中国五金]社会保险有氧莱保险、医疗保险、失业保险、工伤保险等。此外我国还有一种特殊的住房公积金制度。

62.资信评级：是一种专门针对融资债券发行人（包括发行债券的企业、主权国家）的信用（主要指赔偿能力）所进行的评价活动，该活动通过划分评估对象的信用等级来判断其信用风险。★

63.信用评级公司在信用分析中用的方法是对现金流量的计算

64.MOODY和S&P如今已成为美国最大的两颊评级公司。Fitch 菲奇 是全球第三大评级公司。

65.个人征信是什么：P277★

66.金融中介的脆弱性与金融中介机构资本所具有的高杠杆作用这一内在特性分不开。

67.以上银行危机的形成和发展过程可以分成三个阶段。第一阶段是房地产和金融资产泡沫的形成和膨胀，第二阶段是资产泡沫的破灭，第三阶段是大量企业和银行陷入困境和倒闭，导致信贷收缩和经济衰退的发生。

68.对资产泡沫的大小有着重要影响的两个因素：一是现在的信贷规模，二是未来信贷规模的不确定性。

69.最早的存款保险制度是美国在20世纪30年代建立的联邦存款保险制度。太阳黑子理论中，存款保险制度是一国金融安全网建设的最优选择。

简答：

一，WTO基本原则在金融服务也中的具体体现／美国人交朋友的基本原则

（1）市场准入原则（2）最惠国待遇原则（3）国民待遇原则（关心朋友像关

心自己）（4）透明度原则（真诚）（5）发展中国家更多参与的原则（6）逐步自由化的原则

二，信用评级的对象：公司债、商业票据、优先股股票、政府债券等

三，金融安全网是防止金融危机发生在金融危机发生后尽量减少金融危机对金融制度和实体经济造成混乱和损失的一系列制度安排。狭义的金融安全网一般指政府存款保险制度、中央银行的最后贷款人制度进和金融监管制度。

四，金融中介的基本功能：便利支付结算、促进资金融通、降低交易成本、改善信息不对称、转移与管理风险。

论述：

一，美国证券立法目的，对中国资本市场的建立有什么启示，美国为什么立法，为什么能有效管理，能建立最大的证券\\\\资本市场？我国颁布了证券法但无效果是为什么？P143

二，2008年美国次贷危机对中国金融中介机构进行业务创新和风险防范的提示和

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