物业实习报告总结（共9篇）

篇一：物业管理毕业实习报告 中华女子学院高职学院

毕 业 实 习 报 告 作 者：
专 业：
学 号：
指导老师：
成 绩：

刘杰 物业业管理 119602043陈朋日 期：
2014 年 4 月 27 日目录

一、实习基本情况2

（一）实习公司?2

（二）实习岗位?2

（三）实习地点?2

（四）实习时间?2

二、实习单位简介3

（一）龙湖物业服务有限公司简介?3

（二）北京龙湖物业时代天街项目简介???3

三、实习目的??3

四、实习主要内容3

（一）客服前台?3

（二）项目文员?3

（三）片区管家?4

（四）工地开放日、收房流程的学习4

五、实习总结与感悟???4

（一）实习期间的总结??4

（二）实习期间的感悟??4

一、实习基本情况

实习公司：北京龙湖物业服务有限公司 实习岗位：时代天街项目客户服务中心 实习地点：北京市大兴区永兴路5号院

实习时间：2013年10月30日-2014年6月30日

二、实习单位简介

（一）龙湖物业服务有限公司简介

龙湖物业是龙湖业务全过程管理的重要一环，是龙湖品牌的重要组成部分，也是“善待你一生”理念最直接的体现。

为了把“善待你一生”的理念贯穿于为业主服务的自始至终，1997年龙湖建立了自己的物业管理公司，十余年中，龙湖物业获得了很大的发展，其专业、用心、超值的品牌形象日渐形成。如今，随着业务的全国化布局，除重庆外，龙湖在成都、北京、西安、上海等也建立了物业服务公司，把龙湖招牌式的物业服务不断复制到各地。目前，龙湖各地物业服务公司管理的物业面积已超过850万平米，而且随着新项目的集中交付，今明两年会出现物业管理规模会出现更大幅度增长。

龙湖物业十余年中不断摸索，建立起独具特色的物业服务模式和业务能力，公司目前管理的业态已涵盖高档公寓、顶级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、市政建筑等多种物业类型。出众的高品质物业服务，为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可，业主满意度历年均达92%以上。

龙湖集团（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工6900多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。

经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

（二）北京龙湖物业时代天街项目简介

北京龙湖物业时代天街项目基本信息 环线位置：大兴六环以外 项目特色：地铁沿线 占地面积：250000㎡ 建筑面积：670000㎡ 容积率：2.8 绿化率:30% 装修状况：毛坯

项目主推户型:85㎡两居、98㎡三居、130-168㎡四居 开 发 商：北京龙湖置业有限公司 物业公司:北京龙湖物业服务有限公司 建筑类型：高层住宅、商业中心 物业类别：住宅、商铺、仓储 产权描述：住宅70年、仓储产权50年、商业产权40年 住宅总户数：2418户 商业物业费：22元/平方米.月 住宅物业费：4.7元/平方米.月 表1 龙湖时代天街项目总体量约67万平方米，其中商业总体量约30万平方米，属于北京屈指可数的新地标级商业中心，且自持很大比例商业，预计将联合众多战略合作商家，打造集综合超市、餐饮中心、大型影院（具体以入驻商家为准）等为一体的全能型生活平台。

三、实习目的

（一）完成毕业设计和实习报告

（二）从理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的基础。

（三）亲身体会由一个学生转变到一个职业人士的过程。

（四）检查自己的思维能力、创造能力、实践能力等各方面综合能力。

（五）从另个一角度更好的认识自己，扬人所长，避己所短，挖掘自己的潜力。

四、实习主要内容

（一）客服前台工作内容

1、接听热线电话、接待来访客户。

2、报事系统录入、满意度回访。

3、物业费、有偿服务费系统录入收取。

4、特色服务的办理：家政的录入及派工、入室维修的录入派工、代办类服务办理（水电燃气等）、篇二：物业实习报告与总结 物业管理实习报告与总结

学生姓名：方玉

学生学号：

专业班级：物业管理

实习单位：绿城—合肥城市广场 指导老师：陈时禄

实习时间：2014年5月10号—2014年6月25号

目录

一、实习目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

二、实习时间„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

三、实习地点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

四、实习内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

五、实习总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„

一、实习目的

深入接触社会，了解社会。锻炼自己的实践能力，运用所学的知识和技术，解决实际问题，提高自己的分析和处理问题的能力。同时，开拓视野，夯实自己的基础知识，提高自己的综合素质，锻炼自己的实际工作能力。积累经验，为以后的走向工作岗位打下坚实的基础。

二、实习时间

2014年5月10—2014年6月25

三、实习地点与单位

地点：绿城—合肥城市广场 合肥安粮城市广场

四、实习内容

2014年5月15日上午我们乘坐学校的校车开始前往我们的实习地点，经过几个小时的车程，我们抵达了绿城—合肥城市广场，合肥安粮城市广场。接着，我们就在培训室进行了两天的培训，在培训期间公司给我们讲了：
第一 公司的基本情况

第二 以人为本的核心价值观 第三 公司的管控体系

第四 公司的发展模式和未来规划

我觉得这次培训让我快速的了解了公司的基本情况和规章制度，有利于以后的实习工作。两天的培训很快就结束了。接着就要实习上班了。那天早上我起的很早，与同学一起来到公司办公室，开始了漫长的等待。我不知道我会被分到什么岗位去。等了很久，办公室负责人给我们安排了工作，我的工作就是管理员， 说真的，一开始去我不知道该干嘛。负责带我的是夏姐，夏姐人很热情，教会了我很多东西。我一开始的工作就是把别人贴在墙壁上，楼梯路口，电梯上的小广告给清理干净，这是简单、枯燥、乏味的。我深深的了解要从基层做起，所以我也没有抱怨，踏踏实实的从小事做起，每天坚持检查楼道的卫生，贴温馨提示，查看空楼，有时候会和夏姐一起去做闭水试验，看看地板有没有漏水。闲下来的时候我会帮助办公室里的同事整理表格，业主反馈表，做管理员我还去了解了小区的物业设施设备管理。住宅小区的设备设施主要由：给排水系统、燃气系统、空调通风系统、消防系统、电气工程设备系统、智能化楼宇的技术设备系统、电话通信设备、电梯等构成。物业设备管理意义：

1、管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证

2、物业管理：

为业主提供良好的生活环境做有利保障。室实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。

是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要，是强化物业管理企业基础建设的一个方面很。在实习期间跟着同事对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭是否正常，门窗玻璃保持完好率有没有达标。对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，对建筑室内外排水系统、建筑中水系统进行检查，查看管道有没有破损，水阀有没有关紧。我还跟着同事去了泵房里面要保持清洁，我和同事对里面进行打扫，保持卫生整洁，检查并清洗水箱、蓄水池。带我的人和我说水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，要不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。我还跟着她对消防栓箱内的配件进行检查，查看有没有缺损的，要确定消防器材能够有效的使用，查看灭火器有没有过期，拉环有没有上锈，对安全逃生通道垃圾进行清理，保持通畅。在清理垃圾后遇到了检查消防报警系统是否正常工作，警铃是否完好的工程人员。反正也你要事就跟着他们一起去了配电房，他们向我介绍了配电，照明系统，配电房要保持干净，整洁，温度和湿度要达标，去配电房最好有人陪同，配电送电要按照程序，不能私自断电送电。夏天到了，天气开始变热，业主开始使用空调了，有很多业主反映空调不能正常使用。到前台进行投诉，前台递交到办公室，因为我当时是管理员我也就跟着工程维修的人去了，发现有好多是空调不经常使用的里面有好多的灰，遥控器不能正常感应，清理完就可以使用了 有的是内部线接触点松动。有的业主需要装空调的，我们会过去看看，看看空调外机装的符不符合要求，需不需要打洞。在我做管理员的时候我发现工程科的人经常对燃气管道进行检查，后来我了解到他们检查燃气管道压力表有没有损坏，在不在有效期内，对不在有效期的要交到有关部门进行校验。对安全阀能否正常使用也进行检查。他们还查看管道有没有漏气的，对漏气的部位进行焊接等处理。定期检查屋顶，发现防水层有没有气臌、碎裂、隔热板有没有断裂、缺损的。二星期很快。就过去了，我被调到了前台客服。前台主要负责：
1 客户服务人员岗位应知应会 2 业主信息处理指引 3 办理交付手续指引 4代收包裹

5 代收发邮件指引

6 钥匙保管与借用指引7 宠物管理指引 8 办理装修手续指引 9 装修巡查指引

10 处理违章装修指引 11 亲情化服务指引 12 代收水电费指引 13 空关房巡查指引 14 催缴物业服务费指引

15 涉及业主专有部位质量问题处理指引 16 宣传栏管理指引 17 管理员区域巡查指引

18 “喜气洋洋”乔迁服务实施指引 19 媒体采访指引 作为物业前台客服，我的职责主要是将学到的理论知识用于指导自己的 实际工作，尽最大努力处理好，协调好企业与业主之间的关系；
尽职尽责的做好每一项工作，始终保持好的精神状态，坚持服务为主、管理为辅的思想，取信于业主，保持公司良好的形象。在这段时间的工作中，我总结出一些工作经验：首先应该给投诉者或者纠纷者作“降温”的思想工作：分析、调查问题的原因在前台客服期间，遇到很多很多的问题，前台服务代表了公司的形象一个善意的微笑代表我对客户的尊重和善意有时候我会遇到很多无理取闹，大吵大闹的人。秉承“以人为本，客户至上”的服务理念，我会善意的微笑，友好的和对方沟通。在客服部实际工作中，面对都是一些简单而重复的琐碎事情，但是这些琐碎的事情却是物业管理中最重要的部分。我们每天必须用非常饱满的热情，认认真真做好每一件事情，为业主提供良好的居住环境做好后勤工作，尽自己的所能帮到客户，为客户创造价值。在我实习期间通过独立处理业主的投诉使我更加充分的认识到了客服部工作的不易。有时候会无缘无故的被骂，但是，我们绝对不可以对业主表现出任何不满，就算业主有些地方做错，我们客服人员也只能礼貌的提醒和耐心解释。工作时必须用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。绝对不可以想怎么说就怎么说，更不可以对业主发火甚至辱骂业主。在我做客服的时候经常有业主投诉小区卫生环境差，由于我实习的地方旁边是高架桥和马路，虽然交通便利，但是车来车往噪声太大，有时候关上窗户会好很多，很多业主也进行投诉，有的人素质不高，没有保护环境，爱护公共卫生，就会乱扔垃圾，有的就放在楼道了，夏天到了 脏垃圾不仅堵塞楼梯通道，苍蝇蚊子还特别多，气味特别难闻，我们也贴了温馨提示，对楼道进行清理，对业主反映的卫生问题尽可能的去解决，有的业主反映水的质量差，10层以上的属于二次水，我们会定期对水进行取样检测，对水箱进行清理的。我们小区绿化覆盖率比较低，很多业主对此很不满意，有时候绿化带会发现很多垃圾，污染环境，公司也一直在努力提高绿化率，改善业主周围的环境。保洁对花草树木定期修剪，无明显杂草，无严重病虫害，每年夏天都要打药除虫。夏天到了，苍蝇蚊子都出来了，公共场所的卫生很重要。保洁部负责对卫生的清理，整洁，打扫。路面、绿地每日清扫目视清洁，宣传栏、健身设施每周擦拭，表面无污迹；
保持水体清洁。及时清除主要道路垃圾。根据物业情况设置垃圾桶，每天早上清理；
保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；
定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药做到防疫工作。对于公共卫生间每天都会有人打扫的干干净净，保证空气质量良好。根据业主的反映，我们增加了安保夜间巡视并制定详细的巡逻方案，原则上每 3 小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录；
在遇到异常情况、突发事件时，巡逻人员应采取应对措施，及时报告管理处和相关部门。

配有楼宇对讲、周界报警等控制设备24小时开通。收到报警信号后，巡逻人员应及时赶到现场进行处理。

五、实习总结

在实习过程中知道了工作的辛苦和喜悦。通过实习，我认识到要做好物业管 理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧 密结合。在学校中我们只能学到理论知识，学校课堂上很少有机会动手去锻炼自己，而真正实践了才知道理论知识只是一个指路的灯，而路还是要自己去走。实习增长了我的知识和才干，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程的学习还远远不够，该学的还有很多，发现不足主 动去补，在工作中边做边学，会受益匪浅。实习期间，让我学到的不仅仅是专业上的知识，也让我学到了与人共事，与同事和领导沟通交流的方式。在学校长大的我，对社会的接触总是很少，也总有许多格格不入的地方，对这种相处方式不够适应。在中维物业管理公司生活的这段日子，让我理解了在社会上生存和为人处事的方式方法，这段经历给了我很深很大的影响，我知道在工作和学习中自身还存在着很多的不足和缺点，这让我会本着谦虚进取的态度，在这条道路上走下去。

这次实习中除了了解了很多关于物业服务管理方面的知识而且还认识了很多朋友、老师，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触才会更加了解工作的实质、经验、方法。也正是因为他们的帮助我才可以快速的融入到工作中去。今后在从事物业管理工作中，我还需要不断积累经验，不断篇三：物业实习总结 xxx学院

顶岗实习总结报告

专业：
物业管理 班级：
xx 学号：
xxxx 姓名：xx 指导教师：xx 台州环雅物业服务有限公司是一个纯正的物业公司。公司成立于1998年9月 ，公司下设二家分公司，分别为：台州环雅物业服务有限公司临海分公司和台州环雅物业服务有限公司仙居分公司。是一家专门从事住宅小区、写字楼、医院、高档酒店、行政大楼物业管理的专业物业管理服务公司。近一年来业务逐渐增加，队伍也在不断扩大。

刚来公司的第一个星期是在总部温岭泽国，这一个星期来对公司的规章制度，组织结构，企业文化有了初步的了解。在泽国在泽国的一个星期里我基本没做事，白天没事就上上网，看看公司的资料。在这一个星期里唯一做的是就是去仙居考察项目。本来以为就是去参观小区，没想到是到一个小区做调查。原来环雅有意向要进驻此小区。接着我和另一位前来实习的同学被派到仙居这个小区协助业主委员会召开业主代表大会。在业主代表大会召开后就是我们环雅进入此小区。锦绣明珠锦绣明珠小区该是由浙江万马房产集团有限公司控股的子公司开发，总占地面积390亩，总建筑面积26万平方米，总投资4.5亿元，规划总住户1300户，居住人口4553人。小区分别为：春晓苑、闻莺苑、秋月苑、玺园。共计142个单元，由多层、排屋、小高层、商铺等组成。多层1151户, 建筑面积153876.78㎡；
排屋62户, 建筑面积16139.49㎡；
商铺200间。绿化面积3㎡,其中中心有一个6000㎡的超大型中央景观休闲绿化带。小区配有红外线监控系统、背景音乐、电子巡更、可视对讲门、宽带入户等配套设施，另有一个篮球场、健身器材等运动设施。我们物业进入时小区内设备已老化，绿化杂草丛生，整小区内也全是垃圾。

我实习的岗位就是管理员，工作牌上写的也是实习管理员。但我实际上的工作有事代保洁主管，主要负责小区内的清洁卫生工作。没有经验没关系，慢慢学习。每天的工作流程就是从主干道巡视到小路，再从中抽查保洁员的卫生区域，督促保洁大姐的工作情况。每遇到业主主动问好，问问他们的对我们物业工作的意见建议，遇到垃圾就捡，看到广告纸条就撕，这已成为我下意识去做的事。小区单元楼道内往年留下大量广告纸，在保洁部全体员工的努下已被消灭一空。每完成一项任务，心里有说不出的愉快！

通过经理和前辈的教导我还了解到保洁主管的岗位职责：

1、对物业公司经理负责，管理保洁部门工作并完成经理交办的其它工作；

2、负责编制人员的计划安排对保洁工作，按人分区域划片包干作业管理做到员工任务清楚，责任明确，定期轮岗。每月负责员工当月的考勤、考核加班统计表审核，考核结果反馈被考核人，以便及时改进工作；
负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况；

3、有效管理和监督保洁员的工作，协调处理相关的问题。检查员工个人工作是否按计划圆满完成；

4、每天巡检辖区，走访、回访业主，征求意见和建议，并负责处理相关业务的有效投诉；

5、检查并记录每周所需清洁物品，保证手动清洁设备经常保持干净，安放整齐；

6、负责对保洁员的工作态度和工作质量做出恰当的批评、纠正、指导，并做出正确的评估。及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题；

7、负责检查设备、工具的清洁保养工作。负责保洁物资的领用和发放，对清洁工具、设备的使用维护进行指导。；

8、对新员工和在职员工进行清洁程序和机械使用及设备维护的培训。帮助其掌握工作技能，胜任工作需要。空闲时我有从事了办公文员的岗位，主要负责接转电话、整理业主档案，等。这期间我的打字速度有了一定的提高，打印机的应用也有了一定的了解，学到了如何加墨。在学校计算机课上学到的知识也有了用武之地。

每天在小区内转悠对业主也有了一定的了解。对于业主的投诉我学会如何看待，不要认为业主很多事，即使是小事也得当作大事看待。大事也是我们与业主之间存在的沟通问题，这是我实习的体会。物业这一行沟通很重要。刚出校园的我缺乏这种能力，不能与业主进行有效的沟通。缺乏管理能力也是我一大缺点。对于保洁员，年龄比我妈还大的阿姨辈我不好意思责罚。管理重要的是理字，在经理的指导下我也知道如何处理与保洁员之间的工作关系。以身作则，示范带头是员工前进的助力。所以在小区内到处留下了我们捡垃圾，撕广告纸的身影。在实习过程中我也曾困惑过，面对业主的偶尔的不理解，责怪物业人值得吗?在小区内捡垃圾时想到我这两年在学校的学习值得吗？但一想到每一个行业都有它心酸艰苦的一面，在这里开心的时候还是挺多的。还是有很多业主是支持我们物业的，我便重新振作精神。任何职业都有能使工作能力得到提高，也能使心理更加成熟，只有懂得这些，才会去适应这个社会的大熔炉。每一个人都有他应做的路，只有坚持不懈才才能到达终点。工作中我发现在学校里学到的跟实践中差距还是挺大的，我们学到的还是太理论化了，实际上的业主所投诉的问题也是很生活化的，图纸我还是看不懂，对于这门课程学校也要加强。

通过这次的实习，为自己打下了坚实的基础，再今后的学习中，我也将更加努力的学好专业知识！做一个合格的毕业生！

物业管理实习报告与总结

学生姓名：方玉

学生学号：

专业班级：物业管理

实习单位：绿城—合肥城市广场

指导老师：陈时禄

实习时间：2014年5月10号—2014年6月25号

目录

一、实习目的………………………………………………………………

二、实习时间………………………………………………………………

三、实习地点………………………………………………………………

四、实习内容………………………………………………………………

五、实习总结………………………………………………………………

一、实习目的

深入接触社会，了解社会。锻炼自己的实践能力，运用所学的知识和技术，解决实际问题，提高自己的分析和处理问题的能力。同时，开拓视野，夯实自己的基础知识，提高自己的综合素质，锻炼自己的实际工作能力。积累经验，为以后的走向工作岗位打下坚实的基础。

二、实习时间

2014年5月10—2014年6月2

5三、实习地点与单位

地点：绿城—合肥城市广场 合肥安粮城市广场

四、实习内容

2014年5月15日上午我们乘坐学校的校车开始前往我们的实习地点，经过几个小时的车程，我们抵达了绿城—合肥城市广场，合肥安粮城市广场。接着，我们就在培训室进行了两天的培训，在培训期间公司给我们讲了：

第一 公司的基本情况

第二 以人为本的核心价值观

第三 公司的管控体系

第四 公司的发展模式和未来规划

我觉得这次培训让我快速的了解了公司的基本情况和规章制度，有利于以后的实习工作。两天的培训很快就结束了。接着就要实习上班了。那天早上我起的很早，与同学一起来到公司办公室，开始了漫长的等待。我不知道我会被分到什么岗位去。等了很久，办公室负责人给我们安排了工作，我的工作就是管理员， 说真的，一开始去我不知道该干嘛。负责带我的是夏姐，夏姐人很热情，教会了我很多东西。我一开始的工作就是把别人贴在墙壁上，楼梯路口，电梯上的小广告给清理干净，这是简单、枯燥、乏味的。我深深的了解要从基层做起，所以我也没有抱怨，踏踏实实的从小事做起，每天坚持检查楼道的卫生，贴温馨提示，查看空楼，有时候会和夏姐一起去做闭水试验，看看地板有没有漏水。闲下来的时候我会帮助办公室里的同事整理表格，业主反馈表，做管理员我还去了解了小区的物业设施设备管理。住宅小区的设备设施主要由：给排水系统、燃气系统、空调通风系统、消防系统、电气工程设备系统、智能化楼宇的技术设备系统、电话通信设备、电梯等构成。物业设备管理意义：

1、管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证

2、物业管理：

为业主提供良好的生活环境做有利保障。

室实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要，是强化物业管理企业基础建设的一个方面很。在实习期间跟着同事对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭是否正常，门窗玻璃保持完好率有没有达标。对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，对建筑室内外排水系统、建筑中水系统进行检查，查看管道有没有破损，水阀有没有关紧。我还跟着同事去了泵房里面要保持清洁，我和同事对里面进行打扫，保持卫生整洁，检查并清洗水箱、蓄水池。带我的人和我说水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，要不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。我还跟着她对消防栓箱内的配件进行检查，查看有没有缺损的，要确定消防器材能够有效的使用，查看灭火器有没有过期，拉环有没有上锈，对安全逃生通道垃圾进行清理，保持通畅。在清理垃圾后遇到了检查消防报警系统是否正常工作，警铃是否完好的工程人员。反正也你要事就跟着他们一起去了配电房，他们向我介绍了配电，照明系统，配电房要保持干净，整洁，温度和湿度要达标，去配电房最好有人陪同，配电送电要按照程序，不能私自断电送电。夏天到了，天气开始变热，业主开始使用空调了，有很多业主反映空调不能正常使用。到前台进行投诉，前台递交到办公室，因为我当时是管理员我也就跟着工程维修的人去了，发现有好多是空调不经常使用的里面有好多的灰，遥控器不能正常感应，清理完就可以使用了 有的是内部线接触点松动。有的业主需要装空调的，我们会过去看看，看看空调外机装的符不符合要求，需不需要打洞。在我做管理员的时候我发现工程科的人经常对燃气管道进行检查，后来我了解到他们检查燃气管道压力表有没有损坏，在不在有效期内，对不在有效期的要交到有关部门进行校验。对安全阀能否正常使用也进行检查。他们还查看管道有没有漏气的，对漏气的部位进行焊接等处理。定期检查屋顶，发现防水层有没有气臌、碎裂、隔热板有没有断裂、缺损的。二星期很快。就过去了，我被调到了前台客服。前台主要负责：

1 客户服务人员岗位应知应会

2 业主信息处理指引

3 办理交付手续指引

4代收包裹

5 代收发邮件指引

6钥匙保管与借用指引

7 宠物管理指引

8 办理装修手续指引

9 装修巡查指引

10 处理违章装修指引

11 亲情化服务指引

12 代收水电费指引

13 空关房巡查指引

14 催缴物业服务费指引

15 涉及业主专有部位质量问题处理指引

16 宣传栏管理指引

17 管理员区域巡查指引

18 “喜气洋洋”乔迁服务实施指引

19 媒体采访指引

作为物业前台客服，我的职责主要是将学到的理论知识用于指导自己的 实际工作，尽最大努力处理好，协调好企业与业主之间的关系；
尽职尽责的做好每一项工作，始终保持好的精神状态，坚持服务为主、管理为辅的思想，取信于业主，保持公司良好的形象。在这段时间的工作中，我总结出一些工作经验：首先应该给投诉者或者纠纷者作“降温”的思想工作：分析、调查问题的原因在前台客服期间，遇到很多很多的问题，前台服务代表了公司的形象一个善意的微笑代表我对客户的尊重和善意有时候我会遇到很多无理取闹，大吵大闹的人。秉承“以人为本，客户至上”的服务理念，我会善意的微笑，友好的和对方沟通。在客服部实际工作中，面对都是一些简单而重复的琐碎事情，但是这些琐碎的事情却是物业管理中最重要的部分。我们每天必须用非常饱满的热情，认认真真做好每一件事情，为业主提供良好的居住环境做好后勤工作，尽自己的所能帮到客户，为客户创造价值。在我实习期间通过独立处理业主的投诉使我更加充分的认识到了客服部工作的不易。有时候会无缘无故的被骂，但是，我们绝对不可以对业主表现出任何不满，就算业主有些地方做错，我们客服人员也只能礼貌的提醒和耐心解释。工作时必须用语文明、礼貌，统一说词，规范用语。绝对不可以想怎么说就怎么说，更不可以对业主发火甚至辱骂业主。在我做客服的时候经常有业主投诉小区卫生环境差，由于我实习的地方旁边是高架桥和马路，虽然交通便利，但是车来车往噪声太大，有时候关上窗户会好很多，很多业主也进行投诉，有的人素质不高，没有保护环境，爱护公共卫生，就会乱扔垃圾，有的就放在楼道了，夏天到了 脏垃圾不仅堵塞楼梯通道，苍蝇蚊子还特别多，气味特别难闻，我们

也贴了温馨提示，对楼道进行清理，对业主反映的卫生问题尽可能的去解决，有的业主反映水的质量差，10层以上的属于二次水，我们会定期对水进行取样检测，对水箱进行清理的。我们小区绿化覆盖率比较低，很多业主对此很不满意，有时候绿化带会发现很多垃圾，污染环境，公司也一直在努力提高绿化率，改善业主周围的环境。保洁对花草树木定期修剪，无明显杂草，无严重病虫害，每年夏天都要打药除虫。夏天到了，苍蝇蚊子都出来了，公共场所的卫生很重要。保洁部负责对卫生的清理，整洁，打扫。路面、绿地每日清扫目视清洁，宣传栏、健身设施每周擦拭，表面无污迹；
保持水体清洁。及时清除主要道路垃圾。根据物业情况设置垃圾桶，每天早上清理；
保持垃圾桶及周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味；
定期对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水及投放灭鼠药做到防疫工作。对于公共卫生间每天都会有人打扫的干干净净，保证空气质量良好。根据业主的反映，我们增加了安保夜间巡视并制定详细的巡逻方案，原则上每 3 小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录；
在遇到异常情况、突发事件时，巡逻人员应采取应对措施，及时报告管理处和相关部门。

配有楼宇对讲、周界报警等控制设备24小时开通。收到报警信号后，巡逻人员应及时赶到现场进行处理。

五、实习总结

在实习过程中知道了工作的辛苦和喜悦。通过实习，我认识到要做好物业管 理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧 密结合。在学校中我们只能学到理论知识，学校课堂上很少有机会动手去锻炼自己，而真正实践了才知道理论知识只是一个指路的灯，而路还是要自己去走。实习增长了我的知识和才干，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程的学习还远远不够，该学的还有很多，发现不足主 动去补，在工作中边做边学，会受益匪浅。实习期间，让我学到的不仅仅是专业上的知识，也让我学到了与人共事，与同事和领导沟通交流的方式。在学校长大的我，对社会的接触总是很少，也总有许多格格不入的地方，对这种相处方式不够适应。在中维物业管理公司生活的这段日子，让我理解了在社会上生存和为人处事的方式方法，这段经历给了我很深很大的影响，我知道在工作和学习中自身还存在着很多的不足和缺点，这让我会本着谦虚进取的态度，在这条道路上走下去。

这次实习中除了了解了很多关于物业服务管理方面的知识而且还认识了很多朋友、老师，我们在一起相互交流，相互促进。因为我知道只有和他们深入接触才会更加了解工作的实质、经验、方法。也正是因为他们的帮助我才可以快速的融入到工作中去。今后在从事物业管理工作中，我还需要不断积累经验，不断

的去提高自的专业知识。通过一个多月的实习，我从理论联系实际的角度着眼，而且我本人从理论过渡到指导实践，又从实践上升到总结理论，对物业管理行业的认识有了一次质的飞跃

刚刚来实习对于我来说一切都是新奇的，作为一个九零后我从来没有吃过什么苦，就磕磕绊绊的长大经过这次实习后我明白了很多，让我知道要想有多大的成果，就需要付出多大的努力。进了绿城让我在学校浮躁的心平静了下来，我开始脚踏实地，认认真真去做领导交给我的任务。在绿城实习期间。我发现接触到的和我在学校学习的有很大的差别。这段期间让我的学校理论知识得到了提高，升华。深入接触了社会，了解了社会，锻炼了自己的实践能力，运用自己所学的知识解决实际问题，提高了自己的分析和处理问题的能力，锻炼了自己的实际工作能力。在实习期间，我遇到很多我不会，不懂得问题我就会去问我的同事，去问我的领导。我坚信敏而好学不耻下问，会使自己得到提高。刚开始实习的期间我比较怯生、害羞，和同事打过招呼就不说话了，我是怕影响他们工作，不了解工作环境不能顺利交流。我认识到了自己的不足，面对沉默不语的尴尬我也有责任，后来我开始主动与同事交流，介绍自己，聊聊家常，关心下工作，给别人留下了很好的印象。遇到困难的主动去帮助，这样你不仅帮助了自己也帮助了别人还融洽了与别人的关系，别人也乐意与你交往。做客服让我知道对于我们来说拥有一个良好的工作心态很重要，在平时的工作中我都要求自己保持谦逊，安心对待每一个工作细节积极面对每一个挑战。通过实习让我学会：

第一：工作时一定要一丝不苟，认真仔细。一个职员在公司的大部分时间都是在工作的，这就要求他在这段时间内一定要小心谨慎，一丝不苟，不能老是出错。有时候一个失误不仅仅使你自己的工作进程受阻，还会影响他人，甚至受老板批评责备，因此认认真真地做每一件事情就显得尤其重要。

第二：在工作岗位上一定要勤于思考，不断改进工作方法，提高工作效率 第三：要虚心好学，不耻下问。遇到不会的要主动去问别人

第四: 要有丰富的专业知识和专业技能，这会使你的工作更加得心应手。一个人在自己的职位上有所作为，一定要对自己职业的专业知识有所熟悉，对自己业务所在范围内的业务技能也要熟练掌握，这样你才算是一位合格的工作人员。在工作的时候，拥有丰富专业知识和业务水平的你将会发现自己在工作时左右逢源，在处理各种难题和困难都能很顺利地去应付。

第五：本次实习增强了我的团队合作精神，培养了我的动手实践能力和细心严谨的作风以及怎样与人相处并迅速的融入到其中

很感谢学校的这次实习，虽然时间很短，但让我了解了社会，提高了自己遇到问题如何分析，解决问题。对物业有了很好的了解，为以后的工作打下坚实的基础。我以后会好好学习专业知识，为以后的工作而努力，感谢公司的领导和同事这段时间对我的照顾和培养，我会为自己的明天而努力的。

2011物业公司实习总结报告

在学院领导极其恩施富源物业管理公司的协助下我们期待以久的实训如期进行。上午在富源物业三楼会议室举行欢迎仪式，那一刻从我们的脸上看出，富源物业是同学们实习的最佳场地。他们公司跟我们一样都是经过周密的安排和高度重视，做的是那样的让人满意无缺。贵公司经济学教授袁玉鸣说：恩施富源物业管理有限责任公司于XX年3月正式登记注册成立,注册资本金100万元，物业管理企业资质等级三级。公司下设经理室、办公室、财务室、工程部、环境部、保安部。现有员工120人，其中：管理人员22人，专业技术人员26人。管理物业面积43万平方米，房屋33栋，住户700户，行政办公楼宇4栋，星级宾馆1座，水泵房4座、锅炉房6座，总建筑面积16万平方米，绿化面积26万平方米。

公司在恩施州（市）房产局的指导下,在州电力总公司及其直属单位的高度重视和大力支持下，经过不断的探索和总结，积累了丰富的物业管理服务经验,培养和锻炼了一大批物业管理专业人才，物业管理服务工作取得了可喜的成绩,得到了州电力总公司及其各直属单位和州（市）房产管理主管部门的充分肯定，赢得了社会各界的高度评价。所管理的物业小区在XX年被评为“湖北省第一批园林式住宅小区”,XX年被州人民政府评为州级绿化模范单位；
2010年被湖北省电力公司评为XX年年度保卫工作先进集体；
在2010年11月参加全国行政企事业单位后勤管理研讨会，我公司物业管理模式及经验做了典型交流，受到了与会专家和学者的充分肯定；
2010年被湖北省消费者委员会评为2010年度“3.15诚信维权单位”。

公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营）、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。

恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积最大，基础最好，起点最高、综合实力最强物业管理企业。

恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实﹑精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解；
第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。

这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》；
工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》；
安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

（1）明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做；
哪些是常规服务，哪些是收费项目；
权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。

（2）规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷；
在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。

2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作；
另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。

3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点：

（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。

（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。

（3）对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会50％以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。

4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。

5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。

最后我想借此机会说：我们要给自己正确定位、搞好理论学习、明确目标聚腾飞之力，学好礼仪积细节成大器。随着社会物质文明、精神文明和社会文明的不断发展，人们越来越觉得有人建房子就必须有人为我们管理房子不然那不就一年新两年旧三年坏多不划算，一辈子好不容易买栋房子不能就这样子啦。所以这就需要我们这一批专业人来管理，我们不学好能行吗？加大对物业管理的宣传让中国13忆人口都知道物业管理，小孩也是我们潜在的客户这样才能做到变物业被动消费为主动消费，引导业主消费。要让他们知道“幸福生活源于物业发展，精彩人生始于携手共创”为业主提供高品质、高标准、舒适、文明和谐、安全的生活。

按有关法律法规、管理条例结合小区实际实施依法管理，做到不拍头、不拍胸脯、不拍屁股，为业主提供宾至如归，金牌人生消费。

实习证明

兹有

东北石油大学 土木建筑工程学院 给水排水工程 专业

学生 李士超

同学

于 2016年2月22日

至

2016年2月26日在我单位实习 。

该学生实习期间工作认真，在工作中遇到不懂的地方，能够虚心向富有经验的前辈请教，善于思考，能够举一反三。对于别人提出的工作建议，可以虚心听取。在时间紧迫的情况下，加时加班完成任务。能够将在学校所学的知识灵活应用到具体的工作中去，保质保量完成工作任务。同时，该学生严格遵守我公司的各项规章制度。实习时间，服从实习安排,完成实习任务。尊敬实习单位人员。并能与公司同事和睦相处，与其一同工作的员工都对该学生的表现予以肯定。

此为本单位关于该学生在实习期间的综合表现的评价，供学校以及其他就业单位参

实习单位盖章

2016年2月27日

本文系物业公司实习报告范文，它能够从各个角度教你实习报告怎么写。

一、迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。尤其在市场经济的条件下，大多数人将成为物业的产权人和使用权人，因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业管理的关键问题。在社会分工和市场细分不断加强的总体背景下，只有针对不同的物业类型、不同的消费人群、以不同于他人的管理模式，才能树立企业自己的一面旗帜，建立自己的经营理念，那就是要走企业的品牌化道路。品牌是什么？依据美国市场营销协会的定义：品牌是一种名称、标记、符号，简单的说就是一种商品的牌子，以自己特殊的商品形态区别与竞争对手的标记。但是在市场经济发展的今天，品牌已不再是一种简单的区别标志，而是企业客户和价值（文化价值、经济价值）的来源。物业管理是一种服务，它以物业为管理对象，以广大业主为服务对象而定位于社会人群。由此，创建这种服务的品牌也不外乎三个方面：知名度、美誉度、忠诚度。深圳万科发展到今天之所以能成为行业中的佼佼者，其中一个重要的因素是依靠了其服务的品牌效应。在多次的招、投标中，其能做到“未见其人，先闻其声”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到广大的业主的支持与信赖则主要依赖了它的美誉度，于是不断提升的忠诚度为它赢得了越来越多的客户，终就铸造了中国物业的“巨无霸”。

但是创建一个品牌并不是朝成夕就，而是需要一个长期的过程。现实中一些令人无庸质疑的事实放在我们的面前，物业市场不规范、经营机制不健全、细的法律法规不具备、广大业主的物管意识低等因素已经成为企业走向品牌化的约束“瓶颈”，尤其是北方的地区，在总体水平低的情况下，对于一些中小城市做成物业品牌更是难上加难。

二、通过在实习中理论的研究和实践的磨合，笔者认为这些基本的问题已经成为海纳物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立海纳物业的品牌形象。通过近段时间的实习，笔者提出自己的几点建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

3、首打营销牌，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额，使海纳物业形成一种口碑效应，在不多增加的客户基础上从而形成自己的规模效益。在品牌营销的同时，我们还要学会多条腿走路，目前海纳的四个项目部（山海天、同发、林海小区、城市花园）大多处在亏损状态，这是因为业主入住率低、公共设施老化等原因造成，所以在企业的运作中光靠单一的服务费为生存来源是不可行的。通过实习，笔者认为同发物业的工程部做法值得借鉴，那就是作完本小区的工作的同时，充分利用人力资源承接企业外的维修等工作为企业创收，在最大的程度上减小了亏损。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。

5、区域发展，近学青岛，远学深圳。青岛和日照同为黄海沿岸的港口城市，虽然在经济发展、人口数量上有不小的差异，但在人文环境、地理位置、气候条件上有着一定的相似，因此物业的生存年限、植被的生长等各个方面也大致相同，所以说在物业的管理上应该有着一定的地缘关系。青岛近几年来，物业管理的发展可谓日新月异，每年都有数个小区被评为省级、国家级示范单位，而且其物业行业从企业、政府到学校已经能够形成一个整体运作机制。完善的法规政策、健全的运作机制为青岛物业的发展，提供了舒适的“温床”，近几年来，一些香港、深圳的企业相继落户青岛足可见其水平之高。因此，在地域上首先瞄准青岛，引进其先进的管理模式、经营理念，在经过可行性分析后为我所用，对我们来说还是有很大裨益的。其次，远学深圳。1981年，深圳第一家物业公司的建立标志着深圳已成为中国物业的先河之地，由那后，经过二十几年的发展，造就了深圳万科、金地、中海等一批中国物业的巨头，源渊的发展历史、丰富的管理经验、与国际接归的管理模式使之成为中国物业的学习榜样。近几年来，深圳物业的“挥军北上”应该说为我们的学习提供了良好的机会，因此我们要积极学习深圳物业在治理北方物业方面的经验和教训，加强企业间的交流，形成共享网络，为我们品牌的创建引他山之玉。

以上是我的实习报告，在海纳四个项目物业实习近一个月的时间里，使我学到了一些书本上没有的东西，增加了实践经验，为走向工作岗位奠定了夯实的基础。在企业变革和结构重组后，经过全体员工长期不懈的努力，我坚信海纳物业定能走出日照、山东乃至全国，树立自己的企业品牌。扬帆激进，终就辉煌，海纳物业人定能托起灿烂的明天。

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浙江广厦建设职业技术学院

顶岗实习总结报告

专业：

物业管理

班级：

12物业2班

学号：

0310120220

姓名：

温兴成

指导教师：

杨彬

1.实习单位介绍：

杭州安嘉物业管理有限公司于2003年3月在政府指导下成立，为杭州市居住区发展中心有限公司旗下的全资子公司，是一家专业从事以保障性用房为主、具有国资背景的物业服务国有企业，注册资金300万元人民币，国家二级资质企业，是杭州市物业管理协会会员单位，实施ISO9001国际质量管理体系，ISO14001环境质量管理体系。

公司始终秉承"团结、务实、创新、发展"的企业精神，以"树立物业服务行业的优秀品牌"为企业发展目标，坚持"优质、高效、有序" 的企业质量方针，以"业主的满意，是我们追求的目标"为服务宗旨。

杭州安嘉服业管理有限公司一贯坚持"安嘉服务、服务万家" 的服务理念，"团结、务实、创新、发展"的企业精神深深地烙印在每位员工的心中。安嘉物业迄今为止承接的物业服务项目有：城东——三塘组团的三塘菊园、三塘高层；
城南——近江组团的江韵园（商务）、临江金座（商务行政公馆）；
城西——嘉绿苑组团的嘉绿莲苑；
城北——都市水乡组团的水映苑、水月苑、水碧苑、水韵尚座（商务）、红杉雅园(loft公寓)、水曲苑、水起苑、水涟苑、水秀苑、水滟苑以及都市阳光组团的嘉苑、和苑、乐苑、华苑、德泽嘉园；
城中——大塘公寓，共二十一个物业服务小区，总建筑面积近200余万平方米。

2.实习岗位及工作内容介绍：

2.1负责辖区内房屋主体、设施设备的运行及维修保养、公共秩序的维护、清洁卫生、环境绿化、消防等日常管理工作，以及在上述工作实施过程中的监督、检查、考核。

2.2依照物业服务合同和公司管理规定，按时收取物业管理费，代收代缴的各项费用以及其他费用。（因为是实习的项目是新项目所以这一块我还没有接触到。） 2.3对房屋的装修，按照《装修管理规定》严格进行管理，对违反管理规定的行为有效的加以阻止，确保房屋建筑主体和广大业主的安全及利益。

2.4广泛收集住户的意见，根据服务的工作质量进行业主评议和回访工作，并按规定进行统计分析，上报公司。

2.5做好日常业主来访接待工作以及回访工作。

2.6完成物业管理处主任下达的其他工作任务以及公司下达的其他工作任务。

3.具体实习地过程和内容：

3.1业主家的装修巡检（提醒业主装修前要办理装修协议，提交装修图纸和装修公司的资质证复印件，办理装修工人的出入许可证件；
提醒业主涉及卫生间的装修不能破坏防水层，不要随便更改排水管道，油漆、天那水等易造成堵塞的不能直接排入排水管，装修材料木材料多的做相应的白蚁预防处理。日常监管注意防火责任，装修时为减少扰民需按规定时间开工和清场，装修垃圾不得堆放在生活垃圾点、绿化带或公共设施，及时清运；
装修完工后进行竣工验收，检查有无破坏房屋主体，不能擅自改水表、电表、燃气表，有无违章加建。）因为是新小区，所以这是重点，每天都要去做的，从每天的装修巡检中发现问题，然后解决问题。

3.2水费,物业费单子送到业主家（业主对其有疑问时需对业主进行解惑，对其问题进行指导，在其有问题时要记录汇报，回访。其中对物业费要电话通知催缴记录业主提的问题进行调查解决，不能处理的事要上报。）

3.3对各区域通知与温馨提示的张贴(要与其区域的保洁提醒其不能撕的时间，要及时把没用的，过时的撕掉。) 3.4.对区域内业主诉求的处理（要记录，去查看证实，回报给前台，提醒前台及时反映给相关部门，之后要回访询问业主其情况。）

3.5.区域内的巡视（公共区域的清洁情况记录反映给保洁员，设施设备的损坏情况的记录与反映，道路损坏情况的记录与反映，绿化的情况记录与反映，在他们维护后再记录与反映。）

3.6验房（1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 3）仔细检查地面有无空壳开裂情况 4）水电煤畅通情况和能否正常使用 5) 弱电与三线的检查6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花 。7）检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。8) 窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。9)闭存水试验、水表空转试验。

以上大致就是我实习中的基本工作内容和过程，有些简单的领导说一遍就知道该怎么做了，而有的则是要认真地去看去听学才能得心应手，说实话做物业这行没什么特别难的，单独一方面拿出来可能很简单，但是它却涉及到方方面面，需要你去多看多听多学，才能积累经验，才能海纳百川，融会贯通。

4.实习的收获和体会：

实习作为大学生涯的最后一课，实习不仅重要更有其独特性，正是通过实习，让我逐渐掌握怎样把学校教给我的理论知识恰当地运用到实际工作中，让我慢慢褪变学生的浮躁与稚嫩，真正地接触这个社会，渐渐地融入这个社会，实现我迈向社会独立成长的第一步，是我从青葱校园走向复合型社会的过渡期，也是我人生历程中很重要的一个转折点。

站在时间的这一端倒回去看，近一年的实习经历教会我许许多多的东西，无论是对我以后的职业生涯还是对于我的人生来说，都是有益的。

感触挺深的，总结起来，那就是要认认真真做事，对自己负责。

个人觉得最大的几点收获和体会就是：

第一点、我们要学会自己独立，不养成依赖的习惯。这一点我觉得自己做得还不够，但是自从实习工作后比之在家里我觉得确实得到了很大的提升。

第二点、在物欲纵流的现代社会，要做到不随波逐流，保持真我，坚持做自己。

这方面我还是挺自豪的，从实习工作以来看见了许多在校园里所看不见的种种内幕、潜规则，当我从未想过去附和去随波逐流，最多眼不见为净。

第三点、工作的时候，要做到眼看四方，耳听八方，也就是要眼到手也到。工作的事情，要主动地去做，而做任何的事情，都要勤快。这点可能是我最需要加强的地方，我这个人天性有些懒散，份内之事我会做，但是份外之事或是在我看来不必要之事，我总是很难提起兴趣去做。但经过这段时间的磨砺后，我已有所改善。

第四点、营造良好的人际关系网，有助于你的工作顺利进行，这是实在话，良好的人际关系不管在哪都是十分重要的。

5.给学校的建议：

据我所知，在我这届之后学校不开设物业专业了，根据我一年两家单位的实习经历来看，物业确实是个新兴行业，而且前景不错，但是十分缺乏专业人才，许多从事该行业的人员素质确实不够，以至于一部分人对物业有偏见。所以我建议学校继续开设物业专业，为该行业培养输送人才。

实习期间是一个学习的阶段，要能吃苦，能耐劳，不能错过一次多学习的机会，要向进，对于物业管理实习来说更是如此，实习报告能反应出这段时间内的成果。下面企业管理网就为大家整理了2012年物业管理实习报告范文，仅供参阅。

在实习过程中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对xx花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。xx物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。xx物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。xx物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由xx物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

xx物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在20xx年xx重点开展了“顾客互动年”活动。成立了xx俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。

五月二日我来到了深业集团（深圳）物业管理有限公司深业大厦管理处为期一个月的实习。深业集团（深圳）物业管理有限公司不仅是中国物业管理协会的常务理事、深圳甲级企业，也是国家一级物业管理公司。

大厦管理处主任向我介绍了大厦的基本情况，带我参观了环境，并安排我参与其停车场管理、绿化养护和清洁卫生管理等工作。深业大厦位于深圳市罗湖区文锦中路，占地面积约为5000多平方米，建筑面积约为41000平方米，楼高23层，是一个高级写字楼。大厦管理处共有员工三十八人，其中主任一名，助理主任一名，房管员两名，财务人员一名，机电运行及维修人员六名，保安员（包括车场管理员）十八人，清洁绿化人员九人。下面是我实习的体验和感受。

一、停车场管理

目前深圳市停车场大都属于收费管理。管理处主任安排我做停车场管理员，负责车辆进出管理和停车场巡查等工作。我首先学习了管理公司关于停车场管理方面的制度，如停车场管理员工作职责、停车场管理规定及收费标准等。我向保安主管了解了停车场基本情况，并熟悉了车辆进出口、限高、限速、禁鸣标志、方向指示、停车线和禁停线等停车场标识。深业大厦的停车场有62个停车位，分为地面和地下车位。

在熟悉停车场设施和管理处关于车辆管理制度以后，我就开始参与车辆管理的实际工作。作为一个停车场管理员，他的仪容仪表代表了管理公司的服务形象，因此必须统一服装并做到文明规范。在车辆进入停车场时，我用微笑面对每一位客户，向客户行礼，将车辆基本情况做一个登记，比如车辆外观、型号、车牌号码、进场时间以及有无损坏等，对于车辆有损坏的，应告之客户，然后将车辆出入证友好的递给客户。

车辆出场时，看车辆使用者与车辆是否相符（如果不相符应问明情况，与车主取得联系，征得车主同意后放行），然后查看出场时间，达到收费时间的应按照物价局统一收费标准进行收费，出具收费票据并收回车辆出入证。

在进行停车场巡查时，要维护进出车辆的秩序及车场设施设备的完好，指挥进场车辆停放在已划好的车位线内并排放整齐，告诉车主关好车门车窗，并带好贵重物品和车辆出入证。我按照公司规范对车场进行不间断的巡查，检查车辆是否停好，有无损坏或缺少部件，发现车辆门窗未关好或被损坏等情况时，立即与车主取得联系，并进行登记。在实习过程中发生了这样一件事情：一车辆的车门被划损，车主认为是在本停车场损坏，要求管理处负责赔偿，当时我不知道如何处理，于是向保安主管报告。保安主管立即赶来了解情况，发现该车位比较窄，且旁边车位已空置，从划损情况看，很有可能是旁边车辆开出时刮损该车辆车门。保安主管通过翻查车辆进出登记表及停车场录像，查出的确是旁边车辆开出时划损，且该车主是楼上一位业主，保安主管即刻与该业主取得联系，起初该业主不承认，保安主管通过耐心的解释并出具停车场车辆出入登记和录像资料，经过协调，该业主同意给受损车辆予以修复，并承担费用。

广州城市职业学院

学生毕业（顶岗）实习报告

毕业实习报告题目

颐景华苑物业服务中

心工作流程的剖析与改善

所 属 学 院

城市建设工程系

专业/班级 物业管理 /09

姓 名 梁文琼

学 号 0403090152

校内指导教师/职称 雷华 / 讲师

校外指导教师/职务 陈乔燕 / 主任

2012 年 5 月 20日

目录

摘要 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 1 广东康景物业服务有限公司的简介

1．1公司的发展史 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 1．2公司的现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3 2 物业服务中心工作流程

2．1前台业务办理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4 2.2内务业务操作 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2．3档案管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2．4日常巡查 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 2.5装修管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 3 物业服务中心工作流程管理中存在的问题

3．1物业管理收费困难„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 3.2小区只能实施半封闭管理，治安隐患大„„„„„„„„„„„„„8 3.3住户整体素质不高„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.4员工的工作积极性差„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8 3.5办公设备落后，维修速度慢„„„„„„„„„„„„„„„„„„8

4 工作中存在问题的改进策略和建议

4.1切实解决物业管理收费中出现的难点 „„„„„„„„„„„„„9 4.2强化防范措施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10 4.3 提高物业管理水平，加大物业管理宣传力度 „„„„„„„„„„10 4.4采取合理的薪酬标准，提高员工的积极性 „„„„„„„„„„„11 4.5购置先进的办公设备，提高工作效率 „„„„„„„„„„„„„11

颐景华苑物业服务中心工作流程的剖析与改善

摘要：物业服务中心作为协调物业管理公司中其他各个部门的核心部门，是公司进行上下内外工作沟通、协调、处理的综合部门，也是代表公司与业主交流运转的一个重要枢纽部门。提高工作效率，控制成本，尽快解决工程问题是提高服务水平的关键。因此，处理好物业服务中心各种日常事务，与各部门之间做好联系、沟通与协调工作，妥善处理业主投诉问题，才能为业主提供五星级的服务。

关键词：工作细节 协调沟通 工作效率 工作效果

1 公司简介

1.1公司的发展历史

广东康景物业服务有限公司是合生创展集团有限公司附属机构，现是外资独资物业管理公司，成立于1999年8月，具独立法人资格。公司总部设于广州市天河区中山大道105号华景新城华门阁二楼。广东康景物业服务有限公司管理层的远见卓识和进取精神，奠定了康景公司发展的坚实基础。丰富的行业经验、卓越的专业知识、优势突出的现代观念、默契的团队意识和积极进取精神，使康景得以抓住每一个市场机遇，取得长足进展，成为行业领跑者。

康景公司目前在全国管理总面积逾1000万平方米，仅广州市管辖面积达700万平方米，在管近50个楼盘项目，包括规划大厦（写字楼）、骏景花园、帝景苑、愉景雅苑。骏景花园、愉景雅苑荣获2000、2001年“广东省物业管理示范小区”称号，帝景苑荣获2003年“国家示范小区”称号。

1.2公司的现状

公司在充分吸收港式物业管理经验的基础上，倡导“以人为本、创造健康生活”的管理理念，按照ISO9000的服务质量标准，导入CI，强调物业管理的透明化、规范化和程序化。作为一间不断扩大成长的现代化企业，公司拥有专业、资深的核心高层，近五十名中层管理人员中，硕士毕业生占30%，其他均为本科或专科专业，且持有建设部颁发的“中国物业管理企业经理岗位培训合格证书”，优秀、精良的管理人员为公司各项发展创业奠定了坚实的基础。目前，公司下设行政人事部、财务部、管理部、保安培训中心、租赁部及各楼盘物业管理中心，拥有员工355余人，为广大业主提供全方位、系统化的物业管理服务。

康景物业公司非常重视内部管理，以签定目标责任状形式对职能部门和在管小区管理中心进行有效的控制和监督。公司结合员工素质、文化层次以及资历等具体情况，有针对性地制定出适合员工消化吸收的套餐培训，培训覆盖率高达100%，有效地提高了员工的全面素质，确保了整体服务水平。2002质量服务升级年，康景奏响了突破传统物业管理模式的新乐章，持续创新，不断满足消费者需求的变化，极大提高消费者生活素质。

2 物业服务中心工作流程

2.1前台业务办理 1.办理新收楼手续：

首先，必须让新业主出示身份证、交楼通知书以及房屋购买合同，确认无误后开始办理新收楼手续；

其次，给业主填写相关的收楼资料，如：《业主资料手册》、《物业交接书》、《前期服务手册》（一式两份）等。把《住宅房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《前期物业服务协议》、《尊敬服务手册》、《智能门锁使用说明书》以及《智能门锁三包证书》交予业主，并提醒业主一些注意事项，以免日后出现不必要的纠纷；

最后，移交钥匙给业主，并带领业主进行验楼并抄录水表、电表读数。

2.办理二手转名手续：

首先，确认新旧业主双方是否到齐，确认新业主的国土证和房产证是否已经办理完成。确认无误后，即可办理转名手续；

然后，确认该单位有无欠费，如有欠费，必须结清费用方可转名或者新旧业主双方协议所欠费用由谁缴交；

其次，旧业主需把旧收楼资料交回物业服务中心，填写取消相关的合同资料；

再次，为新业主重新办理收楼手续，填写相关资料以及告知新业主一些注意事项；

最后，确认新旧业主是否自行交接钥匙，完成转名手续。

3.办理各种出入卡：

首先，确认是否业主本人前来办理，如果不是业主本人，则需出示业主签名的委托书方可办理；
如果没有带委托书的，物业服务中心会致电业主，经业主同意后则可以办理；

其次，注意新收楼的住户，由于发展商没有提供免费的出入卡，因此需要收取相应的费用，办理其他卡类同样必须收取相应的费用；

最后，办卡人必须填写IC卡申请资料，提供2张彩照和1张身份证复印件即可办理。

4.办理银行代扣：业主前来办理银行代扣，必须提交身份证复印件以及银行卡复印件，并签订银行代扣协议，承诺会保证按时交纳费用；

5.开放行条：外来访客进入苑区，必须征得该单位业主同意，并在保安亭处登记在案。非业主携带物品进出苑区必须出具业主委托书，并开放行条；
若没有委托书的，物业服务中心将致电业主，并取得业主同意，即可开放行条。

2.2内务业务操作 1.电话接听：

首先，在电话响起三声内必须接听电话，并且使用标准的服务语言；

其次，仔细聆听业主所反映的问题，并记录在案；

再次，下服务单到相对应的处理部门，注明业主所反映的问题以及要求的处理时间；

最后，做好服务单的后续跟踪和回访工作。

2.各种资料的录入：在录入各种资料时，必须确保资料的真实性和有效性。 2.3档案管理

1.在档案管理工作中，为了防止在档案办理完毕以后造成档案材料的丢失，必须对材料的及时归档，及时做好收集和整理、编目和鉴定，以及保管和统计、检索等相关的工作。

2.档案管理工作十分重要性，里边涉及到业主的各项信息资料。为了确保档案不被丢失、泄密，因此，要委派专门的档案管理人员进行管理，同时也要在安全工作上做好一切措施，例如：做好防盗、防火，以及防蛀等。

2.4日常巡查

（1）大堂巡查。目视天花灯、天花板面、墙面各类装饰、地面是否有灰尘、污迹或被损坏现象;公告栏、海报、各类标识牌是否有卷角、缺失、松脱想象。

要求标准:无蜘蛛网，污渍、水渍、垃圾、杂物、水迹；
镜子、镜钢、玻璃明亮，烟灰缸内烟头不超3个、石米无结块、无变色，垃圾桶内容量不超2/3。

（2）电梯巡查。目视天花灯、风口、天花各类装饰、监控器是否有灰尘或被损坏；
电梯壁、扶手是否有灰尘；
检查广告牌、各类标识牌是否有卷角缺角现象，目视地面、槽沟是否有污迹、垃圾。

要求标准：无蜘蛛网、污迹、垃圾、杂物、水迹、灰尘。

（3）楼层的巡查。墙面、梁、柱面、护栏、玻璃、门、窗是否灰尘；
检查风口、排烟管、排水口其它管道是否有堵塞想象；
目视灯、地面、天花板面是否有灰尘、垃圾、污迹；
测试楼层灯开关是否有电源及电灯是否正常亮。

要求标准：无蜘蛛网、污迹、垃圾、杂物、水迹、灰尘；
钢镜、玻璃明亮。

（4）设施设备巡查。定期与工程人员对楼层的消防栓及其内设置设施器材进行开栓检查，栓体是否坏损并加封条。栓内水带是否干燥，腐损、绕带、结带、水带接头是否严重损坏，栓内设施器材是否缺失、坏损。水井房、电井房是否上锁，天面门是否关闭并上锁。楼层门窗是否缺失或损坏。

（5）将巡查中发现的问题在管理中心前台开单并跟进处理。

公共场所巡查

（1）巡查道路、广场的相关设施是否完好；

（2）儿童游乐设施、康乐设施是否处于正常使用状态；

（3）检查花园的标志（路牌、栋号、各种告示牌、路面交通标志） （4）标牌有无脱漆、生锈或存在安全隐患；

（5）天台、水池、电房等公共场所有无安全警示牌。

清洁绿化巡查

（1）公共场所是否整洁，有无卫生死角，园林绿化长势是否良好；

（2）树木的枯枝应及时清除，以防脱落伤人；

（3）公共区域定期消杀灭虫时，事先公告业主，配合消杀灭虫的同时做好安全防范；

通过日常巡查工作为业户提供一个安全、舒适、干净、和谐、文明的居住环境，提高我公司的服务质量及品牌效益。

2.5装修管理

1.由业主或装修施工负责人准备施工图纸、营业执照、资质证等：
(1)施工图纸：各层装修平面图、天花布置图、花园装修平面图（凉亭、花架、景墙等建筑物或构筑物高度≥2米的需绘制立面图）、水电管网及走线图；

(2)装修施工单位营业执照及资质证明复印件(盖单位章)。

2.业主或装修负责人填写《装修申请表》：

3.工程部办理报批手续，由业主及装修施工单位负责人亲笔签署（代为签署需业主委托书）：

4.前台办理《颐景华苑装修人员出入证》及交纳各维修费用：
(1)办理装修报批手续需带齐以上相关图纸及证件；

(2)装修报批需3个工作日内完成；

(3)工程部将装饰装修禁止行为及注意事项告知业主或业主委托的装修单位；

(4)签署《房屋装饰装修管理协议》。

5.签发《装修施工许可证》，进场施工：

(1)装修应缴纳费用见《装饰装修应缴费用一览表》或咨询物业服务中心；

(2)办证须知：提交装修工人1寸彩照2张/人及身份证复印件一份；
所有出入证须在期满后七天内办理延期手续或退还管理处，逾期后果自负；
如不慎遗失装修工人卡，必须立即前往物业服务中心办理挂失手续，如需补办，必须重新交纳相关费用。

3物业服务中心工作流程管理中存在的问题

3.1物业管理收费困难

随着行业逐步迈向专业化、规范化,物业管理服务的深度和广度都有了很大变化。但在这种情况下,物业管理又走向了另一个误区:业主把物业管理公司当成了小区的“政府”,凡事都找物业公司。解决不了就是管理不好,动不动就以不交管物业费相威胁，导致物业管理费收取困难，使物业公司处于如履薄冰的危险境地。

《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业管理费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管

理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

3.2小区只能实施半封闭管理，治安隐患大

小区虽然不大，目前只有11幢大楼交付使用，但进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但仍难以实施全封闭管理，主要是大楼下面是停车场，停车场出入口面对外面的公路，这就使得住宅小区内的治安环境的改善难度较大。外来流动人口多，小区人流量大，虽然保安人员在小区主要大门管理监控，在小区内巡查，但被盗事件也偶有发生。

3.3住户整体素质不高

住户素质的好坏对小区的管理起到一个至关重要的作用。很多住户集体意识淡薄，只关心自身的利益，不关注集体的利益；
只爱护自家的干净，不关心小区的整洁。对小区的管理不理不问，对小区的环境漠不关心，却会天天吵着物业管理不到位，却不去思考自己的所作所为，在小区里经常会出现高空抛垃圾，随地见垃圾的现象，这都是住户自身素质不高，爱护环境意识淡薄的体现，也给小区管理工作带来了巨大的阻碍。

3.4员工的工作积极性差

每一个员工都有他在这里工作的目的，但最终目的都是工资，由于颐景华苑楼盘的特殊性，工作量过多，员工少，导致在正常的上班时间内无法完成当天工作，经常需要员工留下自动加班，且薪酬不高。长久累积，导致员工工作的积极性差。

3.5办公设备落后，维修速度慢

1.办公设备老化：现在物业服务中心的办公设备大多还是使用刚开盘时购买的设备，不仅款式老旧，处理速度更是缓慢，部分甚至已经达到报废标准，这严重影响了日常办公；

2.办公设备缺乏保养：办公设备没有进行定期保养，导致故障频频发生，且均要送回厂家维修，一来一回，拖延时间，阻碍日常的办公工作。

4工作中存在问题的改进策略和建议

4.1切实解决物业管理收费中出现的难点 1.完善物业管理法律法规。

市场经济就是法制经济,物业管理是一种市场行为,是物业管理公司通过市场竞争中标,与物业所有人签订物业管理委托合同,对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治,为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为,和其他市场行为一样,物业管理行为必须用法律进行规范。当前规范物业管理当事人行为的法律还不够健全,随着物业管理在城市的全面推行,需要对物业管理行为进行规范的内容越来越多,必须不断完善物业管理的相关法规。

2.制定切实可行的物业管理服务收费标准。

当前,政府指导价的物业管理服务收费标准,是物业管理公司根据其与业主委员会或物业所有人、使用人代表商定的服务项目、深度、质量和开支等情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理主管部门意见后,以独立小区为单位核定的。物业管理公司向物价部门申报前,应再征求住宅小区业主委员会或物业所有人、使用人代表的意见,以确保物业管理服务收费标准能够为小区绝大部分物业所有人、使用人所接受。

3.采取相关政府措施,促进和鼓励物业管理企业合并、重组,实现规模经营,降低经营成本,为降低收费标准创造条件。

物业管理收费之所以陷入两难境地,很大程度上是因为物业管理企业没有取得规模经营效益。为此,解决物业管理收费两难处境的根本出路只能是实现规模经营。通过制定并采取相关优惠政策、措施,如税收优惠、政府协助指导、培训等措施,促进、鼓励相邻物业管理公司,实现竞争、合并、重组。充分发挥人力资源潜力,降低经营成本,为进一步降低收费价格,以适应大部分业主的收入水平创造更多的有利条件。

4.严格物业管理企业财务管理,实现财务公开化。

物业管理企业的财务收支情况应定期向业主公示,接受住户的监督,使业主明白自己交出的钱都用在了什么地方,从而使业主明白缴纳的管理费的必要性和重要性,进而使他们被动缴费主动缴纳各项管理费用。

5.鼓励物业管理公司开展多种经营服务。

物业管理从其与住户的紧密程度,可以分为经营性物业管理和不可经营性物业管理。其中,不可经营性物业管理,如:共用设备维护、住宅小区清洁、治安、绿化等,由其所产生利益的产权属于群体业主,对其具体的个体业主来说,利益关系不是很紧密,因此,个别业主总想不缴费,希望其他业主缴费,然后“搭顺风车”。对于这部分物业管理项目,如果没有强制缴费的具体措施,最好是降低收费标准,对于可经营性物业管理来说,如:在小区内保管车辆、开办托儿所、经营日常用品及相关商务项目,由于其所产生利益的产权直接归入个人所有,因此,按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难,物业管理企业应尽可能在搞好不可经营性物业管理的同时,更多的开展这类业务。

总之,解决物业管理收费难的问题,有利于物业管理工作正常的开展,有利于改善城市居民的居住环境,有利于提高城市的文明程度,加强和千方百计切实解决物业管理收费难的问题,对促进物业管理逐步步入健康发展的轨道,具有很强的实现意义和很大的紧迫性。

4.2强化防范措施

小区物业安保人员，要对小区内加强夜间巡逻，加强科技防范措施，提高安全防范。

安保人员对小区出入的外来人员登记和检查工作，能有效的预防盗窃的发生。小区内的业主如遇被盗，请及时报警后与物业部门取得联系。

加强重点路段和重点部位的监控点位设置，增加摄像机，高风险时间段内，加强保安人员的巡逻。高风险时段加强对小区进出人员的控制，并以通知的形式取得小区住户的理解，相信他们也会理解的。

加强对安防人员的培训，特别教会他们什么样的人更可疑，有犯罪嫌疑抓到典型严厉惩罚。

4.3提高物业管理水平，加大物业管理宣传力度

小区只有实行统一的，社会化，专业化，规范化的物业管理，才能保证其综合环境的不断改善，才能使小区房屋保值增值。通过宣传物业管理知识，宣传实施规范化物业管理的意义和作用，进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利和义务，提高广大业主的物业管理意识，让全社会充分理解、支持和参与到物业管理活动中来，并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，以自己的行动宣传物业管理的好处，让物业管理深

入人心。社会舆论也要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。

4.4购置先进的办公设备，提高工作效率

俗话说：“工欲善其事，必先利其器”。在科技高速发展的时代，像电脑、打印机、复印机、传真机这样的普通办公设备对于一个企业当然就像武器对于士兵一样必不可少。因此，要使物业服务中心工作正常的运转，这些办公设备必须配备齐全，并且保持良好的性能。当今社会时间就是生命，所有的办公设备在装备齐全的基础上还得保证能随时投入使用，否则就会延误工作。尤其是在服务行业中，如果办事效率缓慢，导致服务跟不上，则会无法面对当今社会的激烈竞争。所以，基本的装备是必须装备齐全的。

4.5采取合理的薪酬标准，提高员工的积极性

制定合理的薪酬制度，立足于本企业自身的特殊性，依据不同职位、员工的绩效、工作能力，给予员工合理的报酬，提高员工工作的积极性。

参考文献

1.王占海,《追索物业管理服务费的法律手段研究》,2005年5月 2.王荷,《物业管理经营之道》,机械工业出版社,2006年1月 3.罗小钢,《物业管理金典》,中山大学出版社,2005年1月

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