浅析房屋转租合同的效力及解除问题
出租人张某与朱某签订《房屋出租合同》，约定将某处房屋出租给张某用于经营婚纱业务，租期自2008年9月至2013年9月，租金为每月人民币1200元整，合同没有约定是否可以转租。2010年4月，承租人朱某将房屋转租给了黄某，租期为《房屋出租合同》剩余租期，租金与《房屋出租合同》一致，同时在《转租合同》下面附注“房东如知黄某本人租门面，房租由房东作主”。同时，黄某向朱某支付了1万元的装修补偿费（转让费）。张某在得知朱某转租后，对转租行为提出了异议，并要求黄某将租金增加到1800元，而朱某在搬离出租房屋时，在得到黄某已支付1万元装修补偿费后竟然还拆除了房屋内部分装饰物。由于张勇对黄某要求租金过高，且朱某违约拆除了部分装修物，黄某遂起诉请求法院解除《转租合同》并判令被告朱某返还其已支付的5个月租金及1万元装修补偿费。
尽管最高人民法院在2009年6月22日通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但该解释仍然没有对转租合同的效力及次承租人解除转租合同作出相应的规定，笔者在此针对此案对转租合同的效力及解除进行简要探究。
一、转租合同的效力问题
我国《合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该条只规定了承租人经出租人同意可以转租给第三人，以及承租人擅自转租时出租人可以解除合同，却未规定转租合同的效力问题。
笔者认为，如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，则分为以下三种情况：
一是出租人对转租行为没有异议，依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。
三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，自然没有转租权利，签订的转租合同也随之没有效力。
本案的《房屋出租合同》没有禁止转租，而且从《转租合同》里面附注的“房东如知黄某本人租门面，房租由房东作主”可知出租人并不知晓房屋被转租，承租人是擅自将房屋转租给了黄某。同时，尽管出租人提出异议，但他并没有提出解除《出租合同》，所以，次承租人黄某与承租人朱某签订的《转租合同》仍然合法有效。
二、出租人的合同解除权
《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。该款规定了出租人在承租人擅自转租下的合同解除权。但是，根据最高人民法院2009年6月通过的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。此条对出租人的解除权进行了限制，即只给予了出租人在知道或者应当知道承租人转租时六个月的异议时间。这六个月是除斥期间，如果出租人在此期间内不提出异议，则其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
由此可知，在本案中，出租人张某要想解除合同或请求认定转租合同无效，应当于知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议，否则就得不到法院支持。
三、次承租人的合同解除权
尽管法律及相关司法解释并没有直接规定次承租人的合同解除权，但是，笔者认为符合以下情况，次承租人可以主张转租合同无效或要求解除转租合同：
（1）如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用，并可以要求赔偿损失。
（2）如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，但在出租方知道转租后提出异议，反对转租，从而影响了次承租人合理使用租赁房屋，次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人，对出租的房屋享有物权，根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系，但是出租方可以以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时，由于次承租人无法依据转租合同使用房屋，权益受到侵害，可以主张解除转租合同。
本案中的《房屋出租合同》没有约定是否可以转租，而出租人在得知房屋被转租后对租金提出了异议，要求将资金增加到1800元，可是根据合同相对性原则，原告黄某与出租人并不存在租赁关系，张某当然无权要求黄某增加租金，黄某自然不同意，这也造成次承租人黄某一直不能正常使用房屋。此外，承租人在已收取次租赁人黄某1万元装修补偿费后强行拆除房屋内部分装修物，是严重违约行为，违背诚实信用原则。同时，根据合同法第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。由于出租人张某反对转租，致使原告一直未能使用该房屋，依法不应支付租金给朱某，被告朱某应当将租金5200元返还给原告。所以，次承租人黄某有权解除其与承租人朱某签订的《转租合同》，并有权要求承租人返还其已支付的1万元装修补偿费（转让费）及5个月的租金。
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