百姓购房新建议

(扎兰屯市房地产评估服务中心，内蒙古 扎兰屯 162650)
摘 要：文章认为，现代社会人们对居住房屋的观念发生 了明显的变化，不仅仅满足于实用，更追求良好的房屋质量、合理的价格、优美的环境、完 善的配套、便捷的交通条件、质价相符的物业管理、有升值潜力的地段等。
关键词：百姓购房；居住环境；现代社会
中图分类号：F293.35  文献标识码：A  文章编号： 1007—6921(2008)14—0312—02

孩子上学，家人上班，日常购物，休闲娱乐以及保健就医等；同时，随着收入的提高，经济 条件的改善，还有换房的可能，这就要考虑更换住房的时候，或出租或转手，都能够获得较 好的收益。为此，百姓购房时需考虑以下因素：
1 合理的价格

价格对于广大百姓来说是第一位的，房地产投资额巨大，对每个家庭，住宅都是一笔不小的 支出，甚至影响家庭的生活水平。因此在价格上要“斤斤计较”、“寸金必争”。购房者要 尽可能做到“货比三家”，经反复比较后做出抉择。为此购房者有必要了解价格的构成，选 择适当的购买时机。房价主要考虑价格的构成和影响因素。商品房的价格主要有土地成本、 勘察设计和前期工程费用、建安工程费及相关税费、开发商支付的交易税费、房屋销售费用 、代政府部门收取的税费、利息、利润。经济适用房、普通商品房、别墅、二手房的价格构 成也不同,因此不同的楼盘和结构，不同的土地使用权的获取方式，有不同的成本和利润， 也就有不同的价格水平。同一个楼盘，在不同的销售阶段，有不同的价格；不同的楼层、朝 向、户型，也有不同的价格。消费者应选择不同的购房时机，根据自己的需要来选择。
2 良好的质量

住宅作为家庭的固定住所，安全要得到保证。尽管国家已出台了房屋工程质量验收的许多相 关法律规，实行了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但是建筑装修质量仍是困扰 购房者的一大难题。交房后，墙体开裂、房屋顶板与钢筋分离、管道漏水渗水、电器配件不 合格等问题时有发生，甚至业主都找不到质量事故的责任人。因此交房前的检查非常重要。 应当注重开发商的社会信誉即开发企业的品牌，以保证房屋的质量和安全。
3 完善的配套设施

孩子的教育是每个家庭的重大问题，能否选择上一所教学质量上等的学校很关键，因此购房 时，很多人会把小区及其附近是否有好的幼儿园、小学、中学作为必要的条件。

小区所在区域的电话、有线电视、宽带网、燃气、暖气、供排水都是必须考虑的因素。许多 住所就因为水压不够而时常发生断水的现象，最终逼迫搬迁；电话、宽带网是现代人对外联 系和获得信息的主要渠道，必须满足；燃气或煤气和天然气要考虑供应的是否及时和稳定， 液化气要考虑附近换气的方便与否。这些都直接关系着家庭生活的舒适程度。

如果房主年龄较大或家庭中有老人，那么还必须考虑到就医是否方便的问题，小区周围是否 有好的医院是购房时需考虑的重要问题。
4 便利的交通条件

交通条件便捷与否至关重要,交通线路的多少和车辆发车的时间间隔，直接影响到工作、出 行的效率和方便。因此交通条件是选择住宅必须要考虑的因素。
5 高质量的物业管理

随着城市物业管理的发展，社区的生活质量与物业管理关系越来越密切。在服务价格相宜的 同时，更要关注服务内容和服务质量。最好和物业公司签订一些合同或让其做出承诺，防止 在日后发生责权不明的纠纷。
6 升值潜力大的地段
随着经济条件的改善，每个家庭都有调换住房的可能，而良好的区位优势则会带来可观的利 益。
7 优美舒适的居住环境

生活在城市中的人群，在紧张的工作之余，需要有个温馨的家园来舒缓自己的情绪；家庭日 常生活必需品需要有方便的购物环境来满足。

先进的规划设计、较高的绿化率和绿化质量同样能提高生活的品位，给人以美的享 受。现代人更加注意健康，尤其是一场“非典”使人们在选择住宅时更注重生活区的绿化、 通风、卫生等。优美的景观能使人在紧张的工作之余获得好心情，享受庭边散步的愉悦。

以上因素是消费者购房应该考虑的主要内容，但一个社区不可能满足消费者每个方面的要求 ，消费者要根据自己的购房目的有所侧重。
8 在实际购房中,还要注意保护自己的合法权益
8.1 选择价格时要注意面积差价，权衡合理价位
8.1.1 要明确开发商报价所指的销售建筑面积是建筑面积还是使用面积；是房屋设计面 积还是竣工后的实测面积。销售建筑面积，应该包括室内建筑面积和应分摊的公用建筑面积 ，而且销售交易结算的面积，要以核发房屋产权证时，有取得合法资格单位测量的数据为准 。以合同标明的面积为基准，写明两者允许的偏差范围而且要明确超过误差范围时的处理方 法。
8.1.2 要严格审查商品房报价中所含的各项费用是否合理，对不合理的费用要予以剔除 ，合理的报价成本和费用要一项不漏地打入房价。对容易引起纠纷的物业管理费用和有关税 费的交纳应予足够的重视。防止在签好合同后，交房时又追加很多费用。
8.1.3 要权衡合理价位。对于购房者来说，高价房未必就是好房，好价格不等于最低价 格，关键是要权衡合适的价位。综合分析报价的各种因素及其合理性，预测其中可能存在的 降价空间，进行讨价还价，尤其要了解房屋的实际销售进度及成交价，销售进度快、售出比 例高的房屋，降价的余地较小，甚至有提价的可能；成交价与报价之间的差距越大，降价的 空间也越大，可多争取一些优惠折扣。
8.2 注意检查相关的房屋证书是否符合法律规定

在购房前要确认所购产权的合法性，了解 开发商的资历信息，不合法的房子千万不要买。有的房地产开发商在不具备“五证”“两书 ”(《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规化许可证》、《建设 工程施工许可证》、《商品房销售(预售)证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 )的情况下，仍然在房地产市场上违法销售商品房或期房，造成消费者的合法权益受损。具 体表现在：①消费者不能如期得到或者根本就得不到理应属于自己的房子；②即使拿到 房屋，其质量也得不到保证；③产权证、土地使用权证得不到办理。
8.3 防止虚假广告和宣传部分开发商有意隐瞒真实信息

以虚假宣传欺骗消费者；从社区 地理环境和公用配套设施建设甚至价格等方面误导、诱骗消费者；在消费者未看到合同之前 就“诱使”消费者签订一个权利义务不平等的“认购协议”并收取定金；在与消费者签订商 品房买卖合同时不使用建设部、国家工商总局发布的《商品房买卖合同(示范文本)》，而是 使用自己提供的文本，从中设置种种条款限制消费者权利，逃避应承担的义务。
8.4 防止随意违约和合同欺骗

要与开发商签订具有法律效力的购房合同，用合法的交易 方式确保购房过程的安全性。交房期限要明确，并注意做好房屋验收工作。要防止房地产商 擅自变更合同条款或不履行合同条款；防止办理房屋产权证和土地使用权证时任意拖拖拉拉 ；防止房屋建筑材料、房屋施工质量存在安全隐患，房屋质量得不到有效保证。
8.5 防止开发商擅改规划

注意开发商未经购房者同意，擅自变更规划、设计。不少购买期房的消费者反映，开发商实 际交付的商品房与销售前提供的样板房差距很大，与广告宣传的户型设计、房屋功能也有较 大出入。小区中本是绿地的地方被改作他用，或者是建一栋新楼准备销售，或者是建存车处 、锅炉房、配电室。这些新添的建筑物影响了相临住户的采光，增添了噪音，减少了绿地， 侵害了消费者的知情权和公平交易权。总之，住宅作为每个家庭的重要财产，在选购时一定 要深思熟虑，既要考虑开发商的信誉，又要对楼盘的地段、质量、规划设计、环境、配套、 价格、物业管理等进行多方面比较，以选到质价相符方便舒适的一套住宅。
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