关于房地产估价的探讨（张苏）

摘要: 房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具，是征收物业税的基础。公正的估价可为物业税的开征提供可行性的依据，在我国当前房地产市场持续升温的情况下，开征物业税需要一套完整的评估体系。根据估价目的，遵循估价原则，完善房地产估价，确定贷款额度，对防范金融风险具有一定的重要意义。

关 键 词: 房地产估价;物业税;评估体系;探讨

中图分类号: F293.3    文献标识码: A

房地产估价是指房地产估价专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用所掌握的估价专业知识和科学的估价方法，模拟房地产价格形成的过程，在符合国家法律法规的前提下，综合分析影响房地产市场价格的各种因素，从而推算出房地产价格的一种行为活动。它是房地产估价师知识、才能和经验的结晶。

房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的重要环节，是确定贷款额度、防范金融风险的有力工具。中国人民银行在《2006中国金融稳定报告》中，首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险做出了预警。回顾历史，美国在20世纪80年代，由于房地产泡沫经济等原因导致了严重的金融危机，政府采取了多种解决措施，其中最重要的手段就是治理整顿不动产抵押贷款评估业。

我国房地产抵押估价理论和方法研究滞后，实践中也存在诸多问题，尤其在我国当前房地产市场持续升温及物业税将从“空转”转而落实的情况下，完善房地产估价，降低金融风险，就具有格外重要的意义。

1 房地产估价是防范金融风险的有力工具

《中国金融稳定报告》显示，2005年末，16家商业银行对房地产企业贷款余额10291亿元，比上年增加390亿元;个人消费贷款余额（其中个人住房贷款占90%以上）20258亿元，比上年增加1772亿元。鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。

建设部、央行、银监会于2006年1月13日联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。因为，评估价格是贷款额度高低的重要凭据，每一笔贷款的审批都要依据估价报告，审批后的卷宗里也要保留估价报告。如果房地产抵押价值评估过低，抵押物的担保作用就难以发挥;相反，低值高估则会带来房地产信贷风险，持续性的低值高估甚至可能导致金融泡沫，引发金融危机，危及整个国民经济的运行。

房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理地把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。

2 房地产估价是课征物业税的基础

2003年10月，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。从此，“物业税”由一个人们陌生的术语变成大众熟悉的概念。
物业税又称财产税或地产税，是一种对房地产保有阶段征收的税。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。“物业”一词译自英语，在我国是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现。物业税的征收将增加政府的转移支付能力，避免两极分化的进一步扩大，促进社会公平，从而有助于维护社会稳定。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

物业税是财产税的一种，财产税是世界绝大多数国家普遍开征的税，是各国地方政府财政收入的重要来源。在美国，物业税是各地方政府财政资金的支柱性来源，一般要占地方财政收入的50%～80%;在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，财产税在地方政府的收入中所占的比重为35%～40%;在日本，物业税也是作为地方税由市政当局征收，应税对象是土地、房屋及应折旧资产;在我国的香港地区，实施物业税主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税，物业税被规定为“是向本港土地及或楼宇的业主所征收的税项”。另外象墨西哥、俄罗斯、法国、意大利等国均对不动产征收土地税或财产税。在房地产保有阶段征收物业税是国际通行的做法。

一般来说，物业税都是对土地、房屋等不动产的评估价值课税。房地产估价在税收上的运用称为房地产评税。按评税值征税是发达国家房地产税法中一条很重要的原则。评税值是以一定的估价原则和估价方法求得评估值再乘以一定的比率而得到的。按房地产评税值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值随之上下浮动，估价值也会相应调整，体现了公平的原则。美国等国的物业税都是把房地产的年度价值的一定比例作为征税依据，课税价值通常基于但并不一定等于其市场价值，美国应税财产税基大概是其财产市场价值的30%～70%。通常情况下，美国地方政府的评税师每年都要重新核定房地产课税价值。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促进纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。另外，当纳税人对自己所缴纳的税款质疑时，可请专业的房地产估价师进行估价以鉴定税款缴纳依据是否科学、客观。

房地产估价是一种专门职业，由于其专业技术性极强，事关公众利益，甚至是人民财产安全，不是可以随意做出的，而是由经过专门的教育和培训、具有相应专业知识和经验的专业房地产估价人员来完成的。我国自1994年以法律形式确立房地产估价师执业资格制度至今已有11a的时间，期间已形成行业准入制度、制定了房地产估价国家标准和理论体系、成立了房地产估价行业组织—中国房地产估价师与房地产经纪人学会。目前我国已经取得房地产估价师执业资格的人数约为28000人，其中进行注册执业的有近25000人。我国的房地产估价师完全有能力胜任物业税课征时对房地产价值的评估任务。

开征物业税需要一套完整的评估体系。如何合理评估不断变化的房地产价值从而征收物业税也将是有关方面面临的一个重要问题，需要社会各方力量的支持，更加需要房地产估价师从理论和实践两方面加以提高和准备，以迎接物业税评估的重要任务。
以北京为例，北京虽然较早开始物业税“空转”试点，但是由于开征物业税有大量的工作，比如首先要解决的是房地产的乱收费问题，取消相关收费，牵涉的部门也很多，诸多协调工作尚需假以时日。目前我国最大的不动产评估主管机构主要包括建设部、国土资源部、国资委等3大政府部门。由于没有统一的规章可循，使得3大部门对同1个不动产进行评估时，会得出3个不同的结果，根据哪个结果纳税便成为难题。没有统一的评估标准也制约了物业税的推进。

由于无法对房地产各个时期的价值进行客观评估，国家对于物业税的开征一直处于空转阶段。建设部发布的《注册房地产估价师管理办法》和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，从法律角度规范了国内房地产估价业。2007年初，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，2007年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”。根据有关部署，全国各地建设行政主管部门将对房地产估价机构展开一次实地检查。公正估价，将为物业税的开征提供可行性。

3 完善房地产估价、防范金融风险的建议

3.1 重视收益法的运用

收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价格，不仅仅考虑当前的市场形势，更多的注重未来的市场走势和收益状况。运用收益法评估抵押物，就能够很好地避免市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，有效评估出抵押物的长期合理价值，预防在较长的贷款偿还期内的金融风险。尤其是在市场过热、甚至出现房地产泡沫的情况下，运用收益法进行的抵押物估价结果会更接近该房地产的内在合理价格，对泡沫经济带来的金融风险起到减小和预防的作用。

3.2 着重考察抵押物的变现价值

金融机构发放抵押贷款时，是将抵押物作为金融资产安全性的保证，当违约行为出现时，金融机构可以通过处置抵押物收回已放出的贷款。因此，房地产抵押价值评估的着力点，应是抵押物的未来变现价值。有效的变现价格需要考虑主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

在考察抵押物的变现价值时，要充分考虑市场的中长期走势，并根据贷款期限的长短、土地级别、借款人的资信状况、还贷能力、经济运行状况等因素，充分估计抵押物在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失。在估价方法的选择上，由于商业房地产的价值主要是由现有和潜在的收益能力决定，因此更宜运用收益法评估其客观价值，并以成本法为辅助方法;对于居住类房地产，当投机盛行存在房地产泡沫时，运用租金折现法就能更好地得到住宅的内在合理价格;对于工厂厂房、仓库等具有个别性和特殊性的房地产，则主要采用成本法进行估算。

另外，在运用市场比较法进行评估时，除了要注意选择近期具有可比性的比较案例外，还要注意最高最佳使用原则的适用性，考虑到其未来减价的可能性。估价人员在估价报告中也需根据市场走势做出必要的风险提示和说明。

3.3 加强房地产估价行业建设

房地产估价行业的完善任重道远。目前来看:①要加强行业协会建设，如:将行业协会尽快与政府脱钩，加快房地产估价师与土地估价师协会的合并进程，控制中介机构数量、提高质量，倡导行业自律;②通过法律规范和制度约束等途径，加大估价师和估价机构的责任，使其权责对等，推动估价师职业道德的建设和行为的规范;③改革估价师的考试选拔工作，提高难度和门槛，以促进整体行业水平的提升，改革考试制度，加强后续教育，建立淘汰机制，并逐步建立起估价师信用档案。

作者简介: 张 苏，女，长江水利委员会机关服务局建筑工程中心，助理工程师。