宅基地制度改革(讲稿)4篇

篇一：宅基地制度改革(讲稿)

　　

　　干部学习讲稿：农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革及试点案例分析（下）

　　周立

　　中国人民大学农业与农村发展学院教授

　　二、农村土地征收制度

　　（五）土地制度微调和发展趋势

　　近些年对于土地制度一些不合理性也做出了一些微调。我们看一下2003年，中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定里面就提到要保障农民权益，控制征地规模的原则，要改革征地制度，完善征地程序，严格界定公益性和经济性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理的补偿。开始做出一些调整。17届三中全会的决议也做出了相应的一些部署，说要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。而且有些制度说明说要做到“先保后征”，使得被征地农民的基本生活长期有保障。

　　这些原则性的安排之外，国务院还出台了一些征地制度的具体的安排，2004年10月份，2006年的8月份，国务院先后出台了有两个决定，一个是关于深化改革严格土地管理的一个决定，还有关于加强土地调控有关问题的通知。确定了被征地的农民生活水平不因征地而降低的一个补偿安置的一个基本的原则，确定了土地补偿费主要用于被征地农户的原则。还有在安置途径告知被征地农民上面，也做出了相应的说明。

　　2010年国务院办公厅下发了关于进一步严格征地拆迁管理工作，切实保障群众合法利益的紧急通知里面，要求要严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作。征地前要及时进行公告，征求群众意见，对于群众提出的合理的要求要必须妥善的予以解决，不得强行实施征地。国土资源部也有相应的一些规定在落实。这样的一些征地的调整对于征地制度起了一种完善的作用，但是征地制度还是延续着1998年的主要的《土地管理法》，这样一个制度并没有一个很大的改变。其中2012年十一届全国人大五次会议上，政府报告里面提出要制定出台农村集体土地征收补偿的条例，有专门的条例，但是到现在仍然没有完成。所以这样的一个土地管理的这种法律法规的修改，要想完善它是比较困难的。

　　十八大报告里面提到要改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。

　　十八届三中全会的决议部署了建立城乡统筹的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，要允许农村集体经营建设用地，出让租赁入股，实行与国有土地同等入市，同权同价，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理规范多元保障的机制，建立兼顾国家集体个人的土地，增值收益分配机制，合理提高个人的收益，保障农民公平的分享土地政策收益。这些很具体的规定，旨在调整农地征收的这样一个不合理的制度安排。

　　在2014年的中央一号文件第21号里面也提到了要加快推进征地制度。占集体建设用地的13.5%，所以还是比较大的一块。如何进行重构？各方利益都在博弈。

　　应该说在改革开放以来，这三十多年来，有两次用地制度的重大的调整。第一次是1998年修订的《土地管理法》，使得集体建设用地使用权的流转的范围大大的缩窄。第二次是2004年农用地转用的年度计划实行指令性管理制度之后，农村集体用地转为集体建设用地的可能性，农用地转为集体用地的可能性是大大降低，所以两次都在收缩集体建设用地的。

　　第一次的是1998年修改的《土地管理法》，建设用地的范围是大大缩窄，缩窄体现为1986年通过的一个《土地管理法》第36条规定，全民所有制企业、城市集体所有制企业，同农业集体经济组织共同投资举办的联营企业，需要使用集体所有土地的，可以按照国家建设征用土地的规定实行征用。也可以由农业集体经济组织按照协议，将土地的使用权作为联营条件，也就是说土地可以作为联营，可以合办企业的一个条件。

　　但是1988年修订《土地管理法》第2条第四款规定，国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，当时已经留下一个口子。但1998年的《土地管理法》的第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，国有土地才可以使用。第63条则规定，说农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者是出租，用于非农业建设，所以使得范围大大缩窄。这意味着国有企业、城市集体企业和其他投资主体需要使用农村集体土地的必须由县、市、政府将其收为国有。然后国家再通过出让或者划拨的方式，使得土地使用权转移过去。所以1998年的《土地管理法》是一个分界线，使得农村经营性建设用地的使用权入市、流转的空间是陡然的收缩，也是乡镇企业在九十年代末走向衰败的一个重要的原因。

　　第二次是2004农用地转用的年度计划实行指令性管理，使得农用地转用为集体建设用地的可能性是大大降低的。在1986年的时候规定是比较宽松的，1998年的规定通道仍然是打开的，比如说1998年修改的《土地管理法》第60条规定，农村集体建设组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位个人以土地使用权入股联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。

　　也就是说这样仍然可以使用土地，但2004年实行了指令性管理，2004年的一个标志是国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，这是国务院国防200428号明确规定的，说要实行农用地转用的年度计划的指令性管理。之后土地指标成为宏观调控的一个重要的工具，所以土地财政、土地政治，所以在银根之外又多了一个地根，作为工具，来控制全国的经济形式、社会形式。2004年之后，依法想新增农村集体建设经营性用地的可能性是微乎其微的。

　　（二）农村集体经营性建设用地特征

　　我们需要认识一下农村集体建设用地在近些年它的主要的特征。特征主要是有如下两个主要的方面：一个是从使用权取得看存在大量的模糊地带。一个是从土地的使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异比较大。总体上来说农村集体建设用地具有集体所有、集体使用这样一个特征，这是针对经营性建设用地的，和集体所有成员使用，这是宅基地这样一个特征。

　　在土地使用权的取得看是一个大量的模糊地带，体现为对农村集体经济组织兴办乡镇企业，占用集体所有制的耕地，特别是兴办乡和村集体企业占用村民小组的耕地，是否实行有偿使用，使用年限多少，没有明确规定。对个体私营企业取得土地使用权同样缺乏明确规定。所以当时土地使用是比较混乱的。在当时历史条件下，乡镇、村集体兴办企业往往是无偿、无限期的占用农村的土地，实际上是一种平调。这种平调在当时没有引发矛盾，但是在后期的转制和处理土地资产上是一笔糊涂帐，难以处理。

　　从土地使用权的权能看，与农用地、国有建设用地的差异是比较大的。因为集体建设用地的使用权规定是不得出让、转让、出租和抵押，几乎只能是集体所有、集体使用，对外是没有外延性，也很难入市。这种“划地为牢”式的这种土地资源分配与市场配置资源的一般的规律产生了一些冲突，所以法律不得不做出一些额外的规定，比如说符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业因破产兼并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围的土地使用权同时抵押等等。所以通过这样一个例外的情形，使得农村集体建设土地的使用权权能是有所扩大，但仍然是小于农民的土地的承包权这样一个权能，承包经营权的权能可以流转，更加小于国有土地的，国有化以后的土地的使用权权能。

　　这些年也在扩大产权权能的一些探索，这些改革探索使得农村的集体建设用地，使用权的流转远远超出法律的一些边界，实践在不断地突破政策的界限。突破性的做法在各个地方大范围的存在，小产权就是一个集中的表现。

　　十七届三中全会以来，对于农村土地的使用提出了在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公营性项目，允许农民依法通过多种形式参与，开发经营并保障农民合法权益。要逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地必须通过统一有形的土地市场以公开规范的方式转让土地使用权。在符合规范的前提下，与国有土地享有同等的权益。

　　同时，国土资源部在各个地方部署试点，比如说1999年，就在一些地方部署相应的一些试点。2005年广东省试点，2006年、2008年湖北省、河北省在做试点，2009年、2010年湖南省、上海市，以及江苏省等等在做试点。

　　（三）农村集体经营性建设用地入市与产权体系重构

　　农村经营性建设用地入市导致的产权体系的重构，这在十八届三中全会决定里边可以看得到。《决定》指出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　至少意味着有两点，在城镇规划区外，农村集体经营性建设用地的使用权的权能要大大的扩展，不再局限于集体所有，集体使用。在城镇规划区内集体建设用地的使用权可以与国有土地使用权一样通过出租、租赁、入股、抵押等方式流转，不必都要收归国有。

　　所以在2014年的中央一号文件的18条提出要引导规范农村集体建设用地，适用于与国有土地同等入市，同权同价。2015年的中央一号文件的22条，也做出了相应的规定，对于经营性资产，重点是明晰产权归属，将资产折股量化到本集体经济组织成员，发展多种形式的股份合作。要开展赋予农民对集体资产股份权能改革的试点，试点应该限定在本集体经济组织范围的内部，做出了相应的规定。这些改革是按照体现所有权拓展使用权的思路进行重构的。

　　第一，体现在占有权能上，集体经济组织作为土地所有权的行使主体，有权对土地使用权利人的使用流转行为进行监督，有权在流转合约到期后收回土地的使用权，按照合同约定处置地上的附着物。

　　在使用权能上，所有权权利人通过初次流转，获得使用权的权利人，通过再次流转获得使用权的权利人都可以在符合规划、用途管制的前提下，从事工业、商业、旅游等经营性活动，最大限度的发挥土地的使用价值。但是有一个限定是否能够用于商品房开发，需要审慎决策。

　　在收益权能方面，十三届三中全会保障农民公平分享土地增值收益，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益的分配机制，合理的提高个人收益，这也做出了相应的规定。尤其是对于农民，对于个人补偿不合理的那种现象有所修订。

　　按照国务院发展研究中心，农村经济研究部，由韩俊领导的课题组这样的测定，说农村土地的增值部分的收益分配比率是20%到30%留在乡以下，其中农村的补偿款只占5%到10%。而城市政府拿走土地政策的20%到30%的收益，各类的城市的房地产公司开发区，外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，40%到50%。

　　所以政府参与土地收益分配是在当前是讨论的一个焦点，在政府参与土地收益分配上有五种不同的类型，一个是不参与收益分配，但收取工作费用，这是重庆市的一些实践能够表明的。另外一个是政府只参与初次流转的收益分配，比如说昆明市2010年有这样类似的规定，深圳市也有类似的规定。第三，政府只参与再流转的增值收益的分配，比如上海市市政府办公厅2010年有相应的一些规定。第四，政府既参与初次流转的收益分配，也参与再次流转的增值收益的分配。比如说苏州市，1996年出台的规定就有这样的表述。第五，以税收形式参与增值收益分配，广东省2005年发布省长令规定，集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税政策标准向市、县、人民政府缴纳有关土地增值收益。这五种政府参与土地收益分配的这种方式让我们看到正在各地的试点尝试。

　　集体土地的所有者与土地使用权人的土地收益分配的格局也正在发生变化，体现为初次流转与普遍实行有偿使用，第一次征地，第一次流转，有偿使用。第二，是对再一次流转产生的增值收益如何所有权与使用权进行分配，多数地方没有明确意见。少数地方提出主要归土地的使用权人，昆明市2010年有相应的规定。

　　第四，在处分权能方面提到了应建立与国家有土地同等的处分权利体系，集体土地所有者可以通过出让、出租、作价入股、联营等多种方式转让土地的使用权，也可以抵押土地的使用权。

　　所以通过这一部分，我们对第三部分做一个小节，小节的第一点说是各从其类，要分类处置。

篇二：宅基地制度改革(讲稿)

　　

　　XX村宅基地制度改革工作方案

　　根据镇《关于开展农村宅基地现状调查摸底工作的通知》，为确保按期高质量完成我村宅基地制度改革工作任务，结合我村实际情况，特制定本方案。

　　一、目标任务

　　摸清全村宅基地规模，进一步掌握全村农村宅基地的利用现状，完善相关基础数据，满足宅基地管理和信息化服务的需要，为农村宅基地制度改革和盘活利用提供数据支撑和决策依据，促进宅基地管理的制度化、规范化。

　　二、调查原则

　　(一)严格遵循宅基地调查流程，保证数据质量。遵循统一调查标准和规范，形成统一的数据接口和结构，为实现全国数据交、信息共享和系统对接奠定基础。通过标准规范的引导，规范调查方法，提高数据的有效性，保证数据的合理性，减少重复返工

　　(二)立足已有基础，查遗补漏。充分利用宅基地确权登记证，逐户上门测量登记并由农户确认签字。

　　(三)坚持循序渐进，加强统筹兼顾。以本次调查摸底为契机，逐步掌握全村农村宅基地利用现状，坚持从易到难、遵循群众意愿，按时高质量完成我村宅基地摸底测量工作。三、责任分工

　　组长：XX

　　负责全村宅基地调查摸底工作

　　成员：XX

　　负责XX组宅基地调查摸底登记工作

　　XX

　　负责CC组宅基地调查摸底登记工作

　　XX

　　负责CC组宅基地调查摸底登记工作

　　XX

　　负责XX宅基地调查摸底登记工作。

　　四、时间安排

　　20222年12月31日一2023年4月底完成

　　XX村民委员会

　　2022年12月29日

篇三：宅基地制度改革(讲稿)

　　

　　农村宅基地制度改革分析

　　农村宅基地制度改革的主要做法根据中央改革要求，义乌市在相关法律法规和政策制度方面强化顶层设计，平衡各方利益，结合各项国家级改革，逐步探索出农民住房保障的多种实现形式。

　　多形式完善宅基地取得及置换方式。

　　义乌市在改革地区探索出了不同区域农民住房保障多种实现形式，即在城镇规划建设用地红线范围内实行新社区集聚建设，在城镇规划建设用地红线范围外实行空心村改造，远郊区实行异地奔小康工程。

　　1城镇规划红线范围内，实施城乡新社区集聚建设。

　　新社区集聚建设政策的核心内容是满足农民基本居住需求前提下，允许集聚建设对象以户为单位申请宅基地取得及置换。

　　村集体经济组织成员可以宅基地上合法的住宅建筑占地面积为基数，按1∶5或每人175平方米建筑面积置换具有完全产权，可以直接入市交易的高层公寓，同时剩余可置换权益面积还可以在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。

　　该模式实现了土地利用由粗放型向节约集约利用型的转变，引导了人口产业有序集聚，优化了城市品质。

　　目前，全市在建7个集聚高层公寓项目，配套7个产业项目，预计安置农民144万余人。

　　2城镇规划红线范围外，实施空心村改造。

　　义乌市相关政策规定城镇规划区范围外除宅基地换住房、异地奔小康工程以外的村庄，都可以实施空心村改造。

　　改造以拆除村内危旧房、盘活闲置宅基地、畅通村内道路、改善人居环境为目的，实行零增地改造，义乌市对空心村改造中安置基数予以明确，原则上不得实施全拆全建。

　　实施改造的村庄，采用联立式住宅安置，对建筑密度、容积率、房屋檐口高度进行严格控制，且不再规划建设多层、高层公寓。

　　3对远郊山区村庄实施异地奔小康工程。

　　义乌市对地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的远郊山区村庄，根据群众意愿，实施异地奔小康工程。

　　异地奔小康工程分为集中安置、货币补偿安置、就近行政村安置三种类型。

　　其中，集中安置是在山区村比较集中的镇街单独选址，规划安居社区；货币补偿安置是村级组织成员或配偶在本市其他区域有合法房产的，可放弃房屋安置，拆除山区房屋后，享受货币补偿安置补助及旧房残值补偿；就近行政村安置是采取整村拆建，以大中小户确定本集体经济组织成员的房屋补偿面积。

　　目前，义乌市共有5个异地奔小康工程在建项目，可安置下山脱贫对象11万人。

　　多举措探索宅基地自愿有偿退出机制。

　　义乌市在确保农民宅基地权益不受损和保障户有所居的前提下，探索宅基地有偿退出的不同方式，真正实现宅基地减量化管理。

　　一方面，退出宅基地复垦形成集地券。

　　结合浙江实际，义乌市打造城乡建设用地增减挂钩升级版和新形态，实行集地券管理制度。

　　将宅基地使用权人自愿退出的宅基地以及参加城乡新社区集聚建设、空心村改造和异地奔小康退出的宅基地等建设用地进行复垦，验收合格折算成建设用地指标，即集地券。

　　集地券实行台账登记，建设项目需要时再挂钩在市域范围内统筹使用，从而达到零星的建设指标集中统筹利用。

　　义乌市通过集地券有效打通了新型城镇化、农村现代化之间的任督二脉，破解了发展空间不足的难题。

　　集地券可以进行交易，政府设立最低保护价40万元亩，初次交易获得的收益在扣除村级集体经济组织计提纯收益的10之外归宅基地使用权人所有。

　　集地券可进行银行质押贷款，拓展金融功能。

　　目前，义乌市建立了集地券后备资源库，预计可盘活全市农村存量建设用地2000亩以上，统筹用于民生项目，破解了城乡土地统筹利用难题。

　　现在全市56个村实施了集地券政策，政府回购收益已达7960万元，平均每村14214万元。

　　另一方面，退出宅基地用于再分配。

　　义乌市规定对于自愿退出农村宅基地的农民，可以根据土地级差有序参加城

　　乡新社区集聚建设，或进行纯货币化安置补偿，保证农民宅基地权益不受损。

　　腾退的宅基地用于集体经济组织内部宅基地再分配的，回购价格由农村集体经济组织参照宅基地基准地价与宅基地使用权人协商确定，政府给予每平方米1000元的补助，全市已累计退出农村宅基地33万平方米。

　　与此同时，全面开展城市有机更新。

　　义乌市大力实施了578平方公里老城区更新改造，通过货币补偿、产权调换、货币化安置凭证三种补偿方式退出城中村宅基地。

　　首批启动的3个区块改造，占地567亩，房屋建筑面积共计约32万平方米，涉及1954户，目前已拆除到位。

　　多渠道完善宅基地权益保障方式。

　　加快农村住房历史遗留问题处理，全面实施农村宅基地房地一体的不动产统一登记，完善宅基地抵押流转等用益物权，实现由单一居住功能向多功能转变。

　　1有序处理农村住房历史遗留问题。

　　义乌市将农村住房历史遗留问题区分为严重违法和轻微违法，其中宅基地超过批准面积或按户控面积少于一间36平方米、住房超建少于一层，至今未依法处理，视为轻微违法列入历史遗留问题处理范围。

　　义乌市对轻微违法的纳入有偿使用范围，有偿使用费参照宅基地楼面基准地价，以宗地为单位，由村集体经济组织按20年使用期限向农户一次性收取，并根据超占建筑面积大小，采取累进制收费办法。

　　严重违法的按照土地管理和规划法律法规予以拆除。

　　2建立城乡置换权益交易制度。

　　义乌市出台相-6-关政策文件，规定城乡新社区集聚建设对象退出宅基地或放弃宅基地分配资格权的，折算成置换权益，该权益可以交易，且政府设定最低保护回购价，确保农民权益不受损。

　　目前，全市置换权益已成交1729宗，成交面积1762万平方米。

　　3全面开展宅基地抵押及尝试宅基地使用权转让。

　　2015年12月，义乌市依法办理了全国首宗农民住房财产权抵押登记，发放全国农村宅基地抵押贷款第一单。

　　目前全市24家金融机构均可开展业务办理，累计办理宅基地抵押登记125宗，抵押金额达224亿元，贷款金额164亿元。

　　同时，在保障基本居住条件的前提下，允许农村宅基地使用权人自愿将依法取得的客票宅基地使用权连同地上建构筑物，通过买卖、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人，使用年限最高为70年。

　　多途径探索宅基地使用制度。

　　义乌市充分发挥市场配置资源的决定性作用，实现宅基地从永久无偿使用向分类有偿使用转变，提高节约集约利用水平，促进农村宅基地高效配置。

　　一是允许宅基地有偿调剂。

　　允许宅基地分配权进行调剂，农民无偿分配取得的宅基地在落地前，如权利人自愿放弃落地权退出宅基地的，在确保户有所居的前提下，遵循自愿有偿的原则，可由村集体经济组织统一回购，再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。

　　日前，义乌市的赤岸镇蒋坑村通过空心村改造取得的宅基地分配权，首次通过拍卖会实施公开拍卖，共成交40平方米，每平方米均价3350元，蒋坑村也因此成为全市农村宅基地制度改革以来实行有偿调剂的第一村。

　　二是完善宅基地有偿选位。

　　宅基地有偿选位是义乌市农村集体经济组织自发的基层创新，开展农村土地制度改革后，义乌市将群众首创之举上升为制度设计，鼓励以公开竞争方式进行有偿选位，实现宅基地市场化配置。

　　据初步统计，全市农村集体经济组织累积收取有偿选位费约110亿元，其中大部分费用用于更新改造区的基础设施配套和经济困难户建房补助，有效解决了公建设施资金和经济困难家庭建房资金问题。

　　改革中遇到的硬骨头宅基地制度改革为义乌市经济社会发展注入了新的动能，但改革已进入深水区，碰到的都是难啃的硬骨头，主要体现在以下4个方面宅基地规模总量控制较难。

　　按目前实行的宅基地取得及置换标准，农村宅基地一般都不足以拆后新建，农民建房基本涉及宅基地规模增加，至少是先增后减，一般意义上的村庄综合整治成效不明显，规模控制任务十分艰巨。

　　村庄建设资金筹措较难。

　　在农村宅基地取得及置换等过程中，从拆旧建新，到村庄基础设施配套建设，都需要投入大量资金。

　　在一些偏远地区，农村集体经济比较薄弱，筹措村庄基础设施配套资金难度还是比较大。

　　宅基地遗留问题处置较难。

　　虽然相关法律法规对农村宅基地的面积及其他权利进行了严格规定，但从实际来看，农村宅基地在管理上仍存在着诸多不易解决的问题。

　　如存在少批多建、未批新建、规划不符、一户多宅等各类宅基地历史遗留问题，如果实际操作中稍有不慎，就容易引起群众不满，造成矛盾纠纷。

　　宅基地使用权转让权能体现较难。

　　宅基地仅允许在集体经济组织内部流转，宅基地权利和权能不够完整，抵押权也难以实现，市场价值也难以真实体现。

　　如何为金融机构分担放贷风险，并对承贷农民予以一定风险补偿等问题，也还需作深入思考和研究。

　　完善农村宅基地制度的政策建议明确宅基地取得及置换的对象和程序。

　　《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　何为农村村民？一般理解为是指居住在农村的村民，包括农村集体经济组织的成员；经主管部门批准由外地迁入的农业户口农民；离休、退休及退职的干部、职工、复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的居民；农村集体经济组织招聘的技术人员在当地落户且户口已迁入当地农村的人员等。

　　但在实践中，对服兵役前本村集体经济组织成员的现役义务兵和士官、入学前属本村集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生、在服刑前本村集体经济组织成员的正在改造人员等特殊人员，是否属于农村村民的范畴，现行法律法规和地方政策都没有明确的界定。

　　特别是对原本村集体经济组织成员在审批宅基地后因招工等原因户口已迁出、或因继承拥有合法产权房屋的非本村集体经济组织成员，在界定其是否属于宅基地取得及置换对象时，还须地方政府作进一步明确，以免出现利益纠纷。

　　在取得及置换程序上，《土地管理法》规定农村村民住宅用地，经乡镇人民

　　政府审核，由县级人民政府审批。

　　基于浙江省农村宅基地行政审批权限已经委托下放至镇政府街道办事处，农村宅基地取得及置换可以采用由农户向村集体经济组织提出申请，报所在镇政府街道办事处审批、市政府备案；对涉及使用新增建设用地的，须报市政府办理农转用审批手续后，再由所在镇政府街道办事处审批、市政府备案。

　　宅基地取得及置换可采取多种模式。

　　模式一实施城乡新社区集聚建设。

　　在城镇规划建设用地红线范围内的村庄，按照价值相当原则，用宅基地取得及置换集中统建的高层公寓和产业用房，实行生产用房和生活用房相分离，这既保护了民众的合法权益，又促进土地节约集约利用。

　　模式二实施农村有机更新改造。

　　在城镇规划建设用地红线范围外的农村，以落实一户一宅为重点，推行农村有机更新改造，在政府核定的村庄建设用地规模内，充分发挥村集体经济组织作用，依据村庄发展一体化规划，鼓励突出地域特征，建设坡地村镇，通过有效盘活存量建设用地和闲置宅基地，优化和调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进农房更新改造。

　　模式三继续完善空心村改造和异地奔小康工程。

　　对已经批准并正在实施空心村改造的村庄，严格执行零增地模式开展新农村建设；对地处偏远、人口稀少、自然承载力弱的远郊山区村庄，在村民自愿的基础上，允许参加新社区集聚建设或继续实行异地奔小康工程政策，让农民有更多的选择权。

　　宅基地历史遗留问题分类处理。

　　当前，农村许多宅基地因存在历史遗留问题导致不能办理不动产权证书，进而无法实现宅基地的抵押担保、入市流转等权能，宅基地的价值也无法有效体现。

　　义乌市根据前期调查分析，将农村住房历史遗留问题分为两类一类是违反宅基地审批程序和面积控制标准的未批先建、少批多建；另一类是违反规划控制标准的房屋建筑面积超标和房屋高度超限。

　　义乌市按照尊重事实、一户一宅、面积法定的原则，采取轻微违法优先处理、确权登记同步跟进的总体思路，妥善处理历史遗留土地和规划问题。

　　但按照目前《土地管理法》的规定，农村村民非法占用土地建住宅的，须责令退还非法占用的土地，限期拆除新建房屋。

　　这与当前宅基地管理实际和经济发展现实需要已经不完全相适应。

　　笔者认为，从义乌市的试点经验看，农村住房历史遗留问题可具体分为3类情况进行处置第一类，对符合土地利用总体规划且符合宅基地使用条件非法占用土地建住宅的行为，由乡镇人民政府责令改正、补办手续或处以罚款，同时予以确权登记；第二类，对不符合土地利用总体规划的，由国土资源行政主管部门责令退还土地，限期自行拆除地上建筑物；第三类，对符合土地利用总体规划但不符合宅基地使用条件的，由乡镇人民政府责令退还土地，地上建筑物交由农村集体经济组织公开处置。

　　上述不同类型的处置方式，更加符合当前经济社会发展以及宅基地管理的现实需要，更好地保障了宅基地完整权能的实现。

　　作者陈彬单位浙江省义乌市国土资源局

篇四：宅基地制度改革(讲稿)

　　

　　宅基地制度改革（讲稿）

　　农村宅基地制度改革

　　第一部分：改革背景

　　一、宅基地的重要性

　　在新的发展阶段，深化农业供给侧结构性改革，实施乡村振兴战略，发挥农村在国内大循环的能动性作用，关键是以盘活农村“三块地”为支点，撬动和动员社会投资并优化生产要素的市场化配置，推动农村一二三产业融合发展，丰富乡村经济业态，由此挖掘和释放农村土地的制度红利，重构新型工农城乡关系并着力拓展农民的增收空间。

　　农村改革的目的是活村富民。中国农村最重要、最庞大的资本存量，就是“三块地”，即农地、宅基地和集体建设用地

　　无疑，农村宅基地制度是我国最具特色也是备受关注的制度安排。

　　定义：农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。（中农发〔2019〕11号文）

　　用地主体：农村村民

　　用途：用于建造住宅及其附属设施（住房、附属用房、庭院等）

　　用地性质：农村集体建设用地

　　二、农村宅基地使用存在的主要问题

　　（一）农村宅基地“一户多宅”现象较为普遍

　　基于“集体土地不占白不占、你占我也占”等思想根深蒂固，很多农户都自发占领多处宅基地；

　　另一方面，由于基层管理的局限，使一些本应该收回的宅基地无法收回，从而进一步加剧了宅基地一户多宅的现象。

　　（二）农户建房面积大，严重超标

　　囿于“房子大光宗耀祖”等陈旧观念及相互攀比心理影响，有些村民建房严重超过了县宅基地建设面积标

　　准。

　　（三）村庄缺乏规划，房屋布局较散乱

　　长期以来，农村住房建设缺乏科学的规划与管理，绝大部分村庄没有编制村庄规划，致使村民建房选址随意性很大，房屋布局散乱，朝向杂乱无章。

　　（四）闲置房屋多，村庄空心化严重

　　农村人口大量外出就业及村民建新不拆旧，致使闲置破败的房屋或散布各处或集中连片，加剧村庄空心化程度。

　　（五）违规建房多

　　宅基地审批意识不强，使违规建房现象严重。

　　（六）私下流转现象普遍

　　由于宅基地管理制度滞后，加之村民普遍认为宅基地是祖业是私有财产，使得房屋和宅基地私下流转现象普遍。

　　三、农村宅基地制度存在的主要问题

　　（一）宅基地所有权难以显化

　　《土地管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

　　宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　现行法律对宅基地集体所有的归属安排已经比较清晰，当前需要解决的关键问题在于如何更好地落实和显化集体所有的各项权能，主要包括处置、管理和收益等三个方面。

　　宅基地所有权归集体所有，但集体是一个抽象概念，需要通过一定组织来执行完成集体意志。

　　良好的组织形态和运行机制关系着宅基地的处置、管理和收益等集体所有权能的顺利实现。目前尚无法律法规对集体这一概念进行界定，存在三权分置下的集体土地所有权落实风险。在宅基地改革实践中，村民委员

　　会、村集体经济组织、合作社以及新型农村自治组织等各司其职，如何科学处理这些组织之间的关系，有条不紊地实施处置、管理和收益权能，是彰显宅基地集体所有权的首要问题。

　　（二）宅基地资格权的认定及规范保护比较模糊

　　资格权是指农户基于农村集体经济组织成员拥有的特有宅基地居住保障权利。

　　1、宅基地制度改革从“两权”到“三权”，农户资格权是宅基地“三权”中新创设的独立权利类型，是勾连宅基地所有权和使用权的纽带，如何科学地认知和定位宅基地资格权关系到农村宅基地制度改革的成败。当前，关于宅基地资格权的创设逻辑有“成员权”和“使用权”两种解释路径，即宅基地资格权直接脱胎于集体经济组织成员权抑或直接裂变于“两权分离”中的宅基地使用权，这两种论证思路各有侧重，对于客观认识“宅基地资格权源自何处”具有多维度的参考价值，当然，无论哪种解释最终都绕不开集体经济组织成员权。

　　2、集体经济组织的认识依然比较模糊且存在较大争议

　　（1）一方面伴随着农村产业融合发展，各种新的集体组织经济形态不断涌现，给集体经济组织成员权的认定和规范带来挑战；

　　（2）另一方面，随着城乡融合发展，因婚嫁、参军、求学、返乡就业创业等原因导致的迁人和迁出将会频繁发生，这些变动必然会带来宅基地资格权的变动，但由于农村集体经济组织的法律地位不明确，成员资格认定模糊不清，这些都制约着宅基地资格权的认定和规范保护。

　　（3）关于宅基地资格权“成员身份”的认知争议也给宅基地的退出管理和规范保护提出挑战。

　　（三）宅基地使用权规范流转和盘活利用的市场机制及法治保障不足

　　1、宅基地使用权的流转范围

　　根据当前有关法律的规定，宅基地使用权只能在集体经济组织成员内部流转。但随着农村产业融合、城乡融合的不断推进，局限于集体经济组织成员内部的宅基地使用权流转存在着市场容量不足、缺乏活力的困境。

　　2、宅基地使用权流转期限

　　在农村宅基地“三权分置”设计的背景下，宅基地使用权的规范利用还会面临着期限设置的问题。在杭州天目山宅基地产权试点改革实践中，宅基地使用权设定的最高出让期限是20年，但实践中很多开发公司基于农村农业长线思维的投资价值考量，往往对使用期限有更高的要求。

　　3、宅基地融资功能的设计。宅基地的资产属性和财产性价值不仅体现于可以合法流转，还在于可以用于抵押担保。但囿于当前的法律限制，宅基地使用权的融资抵押，宅基地融资抵押功能的缺失严重影响着宅基地财产性价值的实现。

　　4、宅基地流转交易市场的培育和建立。由于宅基地产权制度改革时间较短且范围受限，市场化的宅基地使用权流转交易机制还未形成，实践中存在较多的交易、履约法律风险。

　　5、宅基地用途的规范管理。村庄布局优化后会涉及到土地的统筹利用问题，一方面，是否可以把结余的闲置宅基地指标转换成集体经营性建设用地，进而更大程度地实现宅基地的市场价值；

　　另一方面，在保持宅基地性质不变的情况下，闲置宅基地和农房的再利用必然涉及到土地利用形式的改变，对于这种改变应该采用什么样的管

　　理方式有待进一步探讨。

　　第二部分：改革内容

　　一、宅基地制度改革历程

　　新中国成立至今，我国农村宅基地制度经历了从私有到集体所有、从自由流转到限制流转的过程。

　　（一）私人所有、自由流转时期（1948-1961年）

　　新中国成立后，实行生产资料私有制，农村的宅基地和房屋等归农民私有，农民享有充分的处置权，可以自由买卖。

　　社会主义改造时期，通过互助组、初级社、高级社等公有制改造，农村生产资料集体化程度不断提高，但宅基地和房屋属于农民所有的制度没有改变。

　　1956年实施的《高级农业生产合作社示范章程》规定社员的房屋地基不必入社。这一时期，房屋及建房用地仍保持私有财产性质，可以自由买卖、租赁、继承，并受到法律保护。

　　（二）集体所有、地随房走时期（1962-1994年）

　　高级社向农村人民公社过渡后，在农村实行生产资料集体所有制，农村宅基地也逐步集体化，农民的宅基地所有权演变为宅基地使用权。

　　1962年，《农村人民公社工作条例修正草案》规定，生产队范围内的土地都归生产队所有，不准出租和买卖，但宅基地可以随同房屋一并流转。

　　1982年国务院颁布《村镇建房用地管理条例》，明确规定农村宅基地使用权可以随同房屋的买卖而转移，但是出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。

　　1986年《土地管理法》规定，城镇居民建住宅需要使用集体土地的，必须经县级人民政府批准，首次从法律上明确城镇居民可以合法申请集体土地盖房。

　　改革开放后，随着农村经济的快速发展，农村出现了建房热潮，农民建房热衷于占好地、多占地，出现大量占用耕地的势头。为严格保护耕地，1990年国务院批转了《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，提出选择经济基础较好、耕地资源紧张的地区，有步骤地开展宅基地有偿使用试点。

　　（三）严格管理、限制交易时期（1995-2008年）

　　1995年施行的《担保法》规定宅基地使用权不得抵押，标志着宅基地进入严格管理、限制交易时期。

　　1998年城镇住房分配体制改革后，大量城市居民下乡购买农民的房屋，为控制城镇居民购买农村房屋行为以顺利推进城镇住房制度改革，1998年修订的《土地管理法》从法律上禁止了城镇居民购买农村宅基地和房屋，并规定农村居民一户只能拥有一处宅基地。禁止农民把住宅出售给城镇居民和农村村民“一户一宅”的规定，堵上了城市居民合法获得农村宅基地的途径。

　　此后，国家出台的一系列政策文件，如2004年的国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》以及2007年国办《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等，都严令禁止城镇居民在农村购置宅基地，从此，禁止城镇居民购买农地成为宅基地制度改革的红线。

　　（四）拓展权能、自主探索时期（2008-2014年）

　　新世纪以来，统筹城乡发展力度不断加大，大量农村人口加速流向城市，在城市就业和购房居住，农村宅基地及房屋闲置现象大量出现，引发社会关注。习为提高宅基地利用效率，推进人口流动与土地资源配置相匹配，国家探索放松对宅基地使用权的限制，稳慎有序地激活包括农村土地和房屋资源在内要素市场成为改革探索的方向。

　　2008年，党的十七届三中全会《决定》提出依法保障农户宅基地用益物权。（用益物权，是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利）。

　　2010年，原国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》提出选择合适地区开展宅基地有偿使用试点，宅基地有偿使用再次成为改革内容。

　　2013年党的十八届三中全会《决定》要求改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥开展农民住房财产权抵押试点。此后，以还权赋能为重要特征的宅基地制度改革步伐逐步加快，农民房屋和宅基地权益保护持续加强。

　　（五）保障权益、深化改革时期（2015年至今）

　　为落实十八届三中全会要求，2014年12月中央深改组审议通过了农村土地制度三项改革的意见，系统谋划推进完善宅基地权益保障和取得方式，探索宅基地有偿使用制度和宅基地自愿有偿退出机制等改革事项。

　　2015年2月，全国人大授权在全国33个试点地区暂时调整实施有关法律法规，开展宅基地制度改革试点。

　　2015年11月，中办国办印发《深化农村改革综合性实施方案》，将

　　探索宅基地有偿使用制度、自愿有偿退出机制和开展农民住房财产权抵押贷款等改革事项提上日程。

　　2018年，中央一号文件又提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地“三权分置”等改革事项。

　　2019年全国人大通过新修订的《土地管理法》，对宅基地制度进行了修改：一是明确规定保障户有所居多种实现形式；

　　二是下放宅基地审批权；

　　三是允许农民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　2020年6月30号，中央全面深化改革委员会第十四次会议审议通过了《深化农村宅基地制度改革试点方案》（18号），强调要积极探索落实宅基地集体所有权、保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权、适度放活宅基地和农民房屋使用权的具体路径和办法，坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这三条底线，实现好、维护好、发展好农民权益。

　　明确了农村宅基地制度改革的基本原则、试点目标、试点内容、保障措施。

　　二、宅基地制度改革的基本原则

　　（一）坚持稳慎推进

　　严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，稳慎推进宅基地制度改革。充分认识到农村宅基地制度改革的复杂性和长期性，保持历史耐心，稳慎推进，强化从严管理，严格规范试点，防止出现偏差。

　　（二）

　　坚持“三权分置”落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，积极探索宅基地“三权分置”的实现路径和方法。

　　（三）农民主体

　　充分尊重农民意愿，反映农民诉求，切实保障农民合法权益，充分体现农民群众的主体性，发挥农民集体自主协商作用，实现好、维护好、发展好农民权益。

　　（四）坚持问题导向

　　针对当前农村宅基地制度方面存在的突出问题和主要矛盾，创新管理思路，优化制度设计，妥善处理农村宅基地历史遗留问题，打击非法占地行为，限制增量、放活存量、鼓励减量，激活市场，有序推进宅基地改革。

　　（五）

　　坚持分类指导

　　坚持顶层设计与基层创新良性互动，根据不同地区资源条件和发展水平，因地制宜探索改革模式。

　　三、宅基地制度改革的目标任务

　　（一）进一步理清宅基地所有权、资格权、使用权的关系，明确各自权能及其实现路径，形成层次分明、结构合理、平等保护的格局；

　　（二）探索完善宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度的方法路径，推动宅基地制度更加健全、权益更有保障、利用更加有效、管理更加规范；

　　（三）总结一批可复制、能推广、惠民生、利修法的制度创新成果。（全国试点经验的推广）

　　四、宅基地制度改革的主要内容

　　（一）

　　完善宅基地集体所有权行使机制

　　1、明确宅基地所有权主体

　　《土地

　　管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

　　宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；

　　已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；

　　已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

　　但是由集体经济组织、村民委员会还是村民小组来行使，有时候权责还未理清。

　　2、探索宅基地集体所有权的有效实现形式与方法路径

　　赋予集体经济组织宅基地管理职能，行使宅基地占有、使用、收益、处分（包括分配）权能。

　　指导集体经济组织建立宅基地管理章程，理顺集体经济组织与村民小组在宅基地管理上的职能。

　　建立健全村民代表会议审议决定宅基地重大事项的程序和办法。健全议事协商机制和矛盾纠纷调解机制。

　　充分发挥基层网格在宅基地管理中的作用，实现宅基地网格化管理。

　　在集体土地确权登记颁证的基础上，将宅基地所有权确权到不同层级的集体经济组织成员集体，并依法由集体经济组织行使所有权。

　　（二）

　　探索宅基地资格权保障机制

　　农户基于农村集体经济组织成员拥有的特有宅基地居住保障权利。

　　《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　1、宅基地资格权人的认定

　　以集体经济组织成员身份为基础，综合户籍关系、婚姻关系、继承关系、土地承包、居住情况和履行义务等因素，完善宅基地资格权人认定方式，以市为单位出台认定办法。

　　户的组成成员界定：村民（户籍），集体经济组织成员，户籍为主结合承包关系、居住和履行义务情况。（资格权的认定）

　　宅的界定。“独门独户”住房为一宅；

　　对于多户一宅的，实际用地面积满足生产生活需求的，按“一宅”确定；

　　明确村民一户占用两处以上宅基地且总面积不超标，不认定为一户多宅。

　　按照“资格到人、按户归集、不重不漏”原则，针对农户界定和分户条件等关键问题，开展宅基地资格权人认定和登记。规范宅基地资格权异地迁移行为，实行资格权人登记信息动态更新。

　　2、科学制定宅基地面积标准

　　1982年《村镇建房用地管理条例》首次对宅基地面积提出要求，规定由省级人民政府根据山区、丘陵、平原、牧区、城效、集镇等不同情况，分别规定用地限额，县级人民政府根据省级人民政府规定的用地限额，结合当地的人均耕地、家庭副业、民族习俗、计划生育等情况，规定宅基地面积标准。

　　3、建立“户有所居”的资格权保障方式

　　传统农区实行“一户一宅”分配制度。

　　对人均耕地较少，二、三产业比较发达的地区，实行相对集中统建、多户联建等方式落实“一户一宅”。

　　在城镇建设用地范围内，建设农民公寓、农民住宅小区等方式满足农民居住需求

　　4、探索宅基地资格权多样化实现方式

　　探索社区化、货币化、异地安置等多种保障方式。探索市内跨集体经济组织实现资格权的实施办法。探索建立以集体经济组织为主体的集体经济组织成员（宅基地资格权人）住房保障基金制度，实现居住权的兜底保障。

　　（三）

　　探索宅基地使用权流转制度

　　在确保“户有所居”前提下，逐步放活宅基地使用权，允许宅基地资格权人通过自营、出租、入股、抵押、合作等多种方式，盘活利用农村闲置宅基地和闲置住房发展乡村产业的有效途径，研究提出相应管理措施。探索继承农房宅基地使用权管理办法。

　　主要包括三种，出租、集体内部转让和跨集体转让。

　　出租的内容包括：

　　1、原住户保留资格权，共享人取得《不动产权证书》，享有新建、改建、转让、经营收益、融资抵押担保等权益。

　　2、结合宅基地“三权分置”改革，允许农户将一定年限（5～30年）

　　宅基地和房屋使用权进行流转。

　　跨集体转让的条件

　　1、转让的宅基地及房屋依法取得、符合村庄规划。

　　2、转让方须在农村或城镇另有合法住所，转让后不得再申请宅基地。

　　3、受让人为农村村民（集体经济组织成员），符合宅基地申请条件。

　　4、征得宅基地所属农民集体同意，并向村集体缴纳一定的费用。

　　（四）探索宅基地使用权抵押制度

　　1、赋予宅基地农房抵押融资功能。探索开展宅基地使用权抵押融资，赋予宅基地资格权人住房财产权（含宅基地使用权）抵押融资功能。

　　2、建立宅基地基准地价体系和抵押价值评估体系，更好评估宅基地及农房价值。

　　3、探索建立相应的抵押登记制度。结合农村金融改革，通过农村金融数字化转型，进一步深化“政银”合作，打破数据壁垒，简化抵押业务办理流程。

　　4、建立宅基地抵押风险防范机制。研究宅基地使用权差别化处置方式，宅基地农房抵押权实现时，应保障抵押人基本的居住条件，确保抵押人居有其屋。

　　（五）探索宅基地自愿有偿退出机制

　　《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　1、多样化退出方式

　　坚持尊重民意，鼓励居民按照自愿有偿原则将宅

　　基地退还集体经济组织，创新退出方式，探索保权退出（已进城落户的原农民集体成员，自愿无偿退出宅基地，可以保留宅基地申请取得资格，待有需要时可重新申请取得宅基地。）、养老助推退出（允许农村老人自愿将宅基地、房屋、承包经营权退回集体，置换养老服务）、补贴引导退出（允许自愿退出宅基地的农户申请城镇经济适用房、廉租住房等）、返租引导退出（对于使用权主体进城务工或进城落户后闲置的宅基地，使用权主体暂时不愿意退出的，由村集体统一将宅基地租回，并授权给社会主体开发经营。）等不同退出方式和货币、“房票”等不同补偿政策。

　　2、分类处理“一户多宅”问题

　　有合理原因的，探索采用有偿退出的方式引导退出；

　　违法违规占用的，根据实际情况依法处置，应当退出的予以退出。

　　3、健全地价评估体系，制定宅基地退出补偿标准。

　　4、退出宅基地的处理问题

　　在符合国土空间规划和用途管制的前提下，探索通过整理、复垦、复绿等方式，对退出的宅基地开展有序的整治，研究统筹利用政策措施。依法依规实施城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市，为乡村振兴提供土地等要素保障。

　　（六）

　　探索宅基地有偿使用制度

　　2010年，国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》提出，允许村自治组织对新申请宅基地住户开展宅基地有偿使用试点；

　　对超过规定面积标准的宅基地，经依法处置后，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。

　　1、有偿使用的收费范围

　　除继承外非本村集体经济组织成员，按实际占地面积实行有偿使用；

　　本集体经济组织成员分户再申请宅基地时，超标部分实行有偿使用。

　　2、有偿使用费收取标准

　　宅基地初始有偿取得费根据占用农用地的补偿成本和前期开发成本确定（底价）。

　　超面积标准、一户多宅、非本集体成员有偿使用费收取标准，制定了分区域、差别化、阶梯式的收费标准。（新疆伊宁实行宅基地初次分配按成本价取得，成本价由村集体自行确定；

　　甘肃陇西划分城镇、村镇和村庄三个区域，由县人民政府定期公布有偿使用标准；

　　湖北宜城按照城区、副城区、集镇、中心村与普通村，确定每平米1至21元不等的基准价格，村民自行约定调节系数（0.2-2之间）；

　　浙江义乌制定了宅基地基准地价作为有偿使用费收取依据。）

　　3、收费主体

　　有偿使用费收取由村委会或集体经济组织负责，一般按年、一定年期或一次性收取。初始取得费用一次性收取，保有环节一次性、按年或一定年期收取。

　　4、有偿使用费的利用

　　取之于民、用之于民，由农民集体自主收取和使用，纳入村级“三资”统一管理，主要用于集体公共事业支出。也有的地方有偿使用费收的数额较大，结余部分在成员之间平均分配。

　　（七）健全宅基地收益分配制度

　　1、收益

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